Аналитики рынка жилой недвижимости отмечают снижение спроса на вторичное жилье на 10% — 30% из-за высоких ипотечных ставок в этом сегменте. Средняя стоимость таких квартир в российских городах с населением от 500 тыс. человек за год выросла более чем на 14%. Более выраженная динамика в 30% характерна для промышленных центров, обобщил данные разных экспертов «Коммерсант».

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори 

Владельцы квартир не готовы снижать цены, это приводит к увеличению сроков продажи. Аналитики прогнозируют, что с ростом предложения средние цены могут снизиться на 5% — 7%.

По данным специалистов Циан.Аналитики, средняя стоимость квартир на вторичном рынке в городах с населением от 500 тыс. человек в I квартале 2024 года прибавила 14,1% по сравнению с тем же периодом прошлого года и 3,4% — с декабрем, достигнув 131,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

Цифры Авито Недвижимости несколько ниже: рост средней цены в феврале в целом по России за год — 13,2%, до 106,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

Исполнительный директор НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяна Подкидышева (на фото) отметила рост средней стоимости столичной «вторички» в I квартале текущего года на 4,5%, до 583 тыс. руб. При этом объем вторичного предложения, по ее словам, за первый квартал увеличился на 23%, а доля покупателей-заемщиков на вторичном рынке в ее компании за год сократилась с 80% до 20%.

Ограниченный спрос приводит к росту объемов выставляемых на продажу квартир и, соответственно, увеличением срока реализации практически вдвое: сейчас продажа однокомнатной квартиры в Москве занимает в среднем полтора-два месяца, двухкомнатной — два-три.

Фото: vbr.ru

«В 2023 году на одну квартиру приходилось девять покупателей, сейчас девять квартир на одного покупателя», — признала эксперт. Что касается продажи квартир от застройщиков, то, по словам Татьяны Подкидышевой, их сокращение в I квартале 2024 года составило 30% год к году.

Директор направления «Вторичный рынок» агентства ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома (на фото) добавил, что сделок в среднем на 10% меньше, чем годом ранее.

Оценивая динамику в массовом сегменте, эксперт отметил подорожание вторичного жилья в старых границах Москвы за год на 2,3%, до 282 тыс. руб. за 1 кв. м, в Подмосковье — на 3%, до 142,6 тыс. руб.

По его мнению, общему росту вторичной экспозиции способствует нераспроданное предложение в новостройках — такой тренд уже наметился, и по некоторым объектам зафиксировано сокращение порядка 2%.

Фото из архива Е. Лапшиной

Эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина (на фото) полагает, что для промышленных городов характерен более заметный рост доходов населения, что позволяет поднимать цены на жилье.

В то же время аналитики ЦИАН отмечают снижение спроса из-за заградительных ставок по ипотеке (17% — 20%). Согласно данным ЕИСЖС на 15 марта, средневзвешенная ставка предложения в 20 крупнейших банках составила 16,95%, тогда как год назад этот показатель был на уровне 10,1%.

Фото: vk.com

Елена Лапшина прогнозирует неизбежное снижение средней цены в ближайшее время в пределах 5% — 7%.

Главный аналитик агентства недвижимости МИЭЛЬ Екатерина Бережнова (на фото), поделилась результатами оценки спроса в своей компании. В январе, по ее словам, обращений было на 15% меньше, чем годом ранее, в феврале — на 25%, в марте — на 20%.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Как рассказала директор департамента вторичной недвижимости агентства Est-a-Tet Юлия Дымова (на фото), не все собственники готовы выставлять объекты на продажу: многие владельцы ликвидных предложений пока приняли решение сдавать их.

Эксперт считает, что на рынке уже формируется «локальная затоваренность» из объектов, которые не пользуются спросом из-за своих характеристик или переоценены.

Специалисты МИР КВАРТИР рассмотрели города России с населением свыше 300 тыс. человек и, проанализировав базу своих объявлений, заметили подорожание жилья на вторичном рынке на 3%, до 112 415 руб., за I квартал текущего года при общем сокращении предложения. 

Эксперты подсчитали, что больше всего за квартал 1 кв. м подорожал в Махачкале (+8,4%), Набережных Челнах (+8,1%), Симферополе (+8,1%) и Сочи (+8%). Лот за это же время вырос в цене на 1,6%, до 5 973 202 руб., а средняя цена предложения увеличилась в 60 городах из 70 исследованных.

Снижение цены зафиксировано во Владимире (-2,1%), Владивостоке (-2%), Ярославле (-1,9%), Кирове (-1,5%), Калуге (-1,4%), Москве (-1,2%), Петербурге (-0,8%), Магнитогорске (-0,7%), Ижевске (-0,4%) и Сургуте (-0,3%).

Фото: mirkvartir.ru

Генеральный директор федерального портала МИР КВАРТИР Павел Луценко (на фото) отметил, что цены на вторичные квартиры растут теми же темпами, что и в I квартале прошлого года.

«Этому способствует и инфляция, и рост цен на первичном рынке, на которые всегда ориентируются собственники "вторички", — пояснил топ-менеджер и добавил: — Предложение же за квартал сократилось на 12%, так как многие хозяева квартир не могут найти покупателей из-за высоких ипотечных ставок. Они снимают объекты с продажи, переориентируясь на аренду, ставки которой активно растут».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за год студии комфорт-класса в Москве подорожали на четверть

Эксперты: по итогам 2023 года в Москве снизилась доступность массовых новостроек

Эксперты: в крупных городах России новостройки за первый квартал года подорожали на 3,6%

В Москве нормативная стоимость жилья выросла на 2,91%

Марат Хуснуллин объяснил, от чего зависят объемы строительства и цены на жилье

Эксперты: за год спрос на элитные новостройки увеличился в 3,8 раза

Эксперты: россияне стремятся жить в столичных регионах, крупных мегаполисах и на юге

Эксперты отмечают замедление спроса на московские новостройки в феврале

Эксперты: Уфа, Волгоград и Воронеж — мегаполисы с максимальным подорожанием новостроек в феврале

Эксперты: спрос на московские новостройки упал, но не по всему рынку, а у конкретных застройщиков

Эксперты: в феврале спрос на новостройки в Подмосковье упал на 18%

Эксперты: почему при снижении выдачи ипотеки не падают цены на жилье

Эксперты отметили снижение количества сделок на новостройки и рост — на вторичное жилье и ИЖС

Портал IRN.RU с помощью экспертов разбирался в том, как введение ипотечного стандарта скажется на рынке жилой недвижимости и какие шаги будут предпринимать застройщики после 1 января 2025 года.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Аналитики напомнили, что девелоперы при поддержке банков-партнеров сегодня активно предлагают покупателям собственные программы, позволяющие на время либо на весь срок кредита сократить ежемесячный платеж за квартиру или снизить первоначальный взнос.

Разработанный по инициативе ЦБ «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» может «убить» партнерские программы субсидирования.

Он запрещает ипотеку с кешбэком (без первоначального взноса) и аккредитивную (когда банки направляют выданные по кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они находятся долгое время и не используются по целевому назначению).

Такие схемы применяются редко, поэтому основной экономический эффект, по-видимому, будет связан с уходом с рынка траншевой ипотеки, которая предполагает снижение финансовой нагрузки на покупателя на период строительства дома.

В конечном итоге, по оценкам самих девелоперов, продажи в следующем году могут просесть еще на треть от текущего уровня.

Фото: t.me/LevNagornyak

Лев НАГОРНЯК (на фото), руководитель отдела продаж компании VIRA:

— Инициатива ЦБ сделает рынок более прозрачным, понятным и более справедливым для ипотечных заемщиков. Используя маркетинговые схемы, застройщики начинают конкурировать не совсем добросовестно, и страдает здесь в первую очередь клиент.

Активно продвигая собственные программы, девелоперы увеличивают стоимость квартир для всех покупателей, а не только для тех, кто хочет воспользоваться сниженной ставкой.

С другой стороны, такой маркетинг помогает застройщикам выдерживать хоть и минимальные, но приемлемые темпы продаж, а ипотечный стандарт «может съесть» около 20% или даже 30% рынка.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Алексей НОВИКОВ (на фото), директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

— Все инструменты застройщиков прямо или косвенно увеличивают стоимость квартиры. В результате банки получают на баланс переоцененные активы, и в случае продажи на вторичном рынке их реальная стоимость не покроет затраты на выдачу кредита.

Но «креатив» застройщиков и банков возник как раз из-за ужесточения условий ипотечного кредитования, которое только усиливается, поэтому девелоперы вынуждены разрабатывать инструменты, уменьшающие долговую нагрузку на покупателей.

Если внедрение ипотечного стандарта окажется успешным, то в 2025 году рынку придется искать новые драйверы поддержания спроса.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Субсидированную ипотеку от застройщика и без всяких стандартов «душит» повышение ключевой ставки ЦБ. Когда рыночные превышают 20%, субсидия за их снижение хотя бы до 12% — 13% закладывается в стоимость квартиры, и она становится абсолютно неподъемной для покупателя.

После очередного повышения ключевой ставки ЦБ субсидирование ипотеки может стать экономически нецелесообразным.

Фото: fsk.ru

Ольга ТУМАЙКИНА (на фото), коммерческий директор ГК ФСК:

— Стандарт рекомендует ограничивать сумму кредита 80% от стоимости предмета ипотеки, то есть первоначальный взнос составит 20%.

Это приведет к снижению уровня закредитованности населения, но возможность оформления ипотеки и приобретения квартиры будет снижаться.

Для поддержания покупательского спроса застройщики продолжат внедрять и изменять текущие программы рассрочек без участия банков, чтобы обеспечить клиенту комфортные условия оплаты жилья.

После снижения ключевой ставки ЦБ сохранится возможность перехода на ипотеку с более выгодными условиями, чем те, что действуют сегодня.

Фото: kfamily.ru

Анастасия БЫЧКОВА (на фото), директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family:

— Конечно, такие программы, как ипотека с кешбэком, траншевая и субсидированная от застройщика, пользуются достаточной популярностью у клиентов. Запрет этих программ, безусловно, скажется на покупательском спросе.

Предполагаю, что снижение продаж составит примерно 30% от текущего объема.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Владимир ЩЕКИН (на фото), основатель Группы Родина:

— Инициатива ЦБ с введением ипотечного стандарта затрагивает сравнительно небольшую часть рынка. Описанные в документе схемы характерны для 10% — 12% сделок.

Большинство потенциальных заемщиков, которые прежде рассчитывали на субсидированные ставки, пока отложат покупку жилья, а меньшинство будет искать альтернативные варианты.

Таким образом, снижение спроса в первые полгода после того, как документ вступит в силу, составит 7% — 10%.

Помимо рассрочек, застройщики будут стимулировать клиентов различными бонусными программами (кешбэк, скидки, акции, подарки). А также предоставлением льготного или бесплатного доступа к продукции компаний-партнеров (например, мебель, отделочные материалы, бытовое оборудование, гаджеты).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Светлана БАРДИНА (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов:

— В условиях работы по ипотечному стандарту девелоперам проектов комфорт- и бизнес-классов остается надеяться на внедрение новых льготных госпрограмм, обещанных депутатами и Правительством.

Продажи в премиальном сегменте сохранятся на стабильном уровне за счет программ рассрочки, особенно беспроцентной.

Срок погашения займа с помощью этого инструмента значительно меньше, чем в случае с ипотекой, но он позволяет приобретать квартиры в новостройках по фиксированной стоимости без переплат и с гибким графиком платежей.

Фото из архива А. Гусева

Алексей ГУСЕВ (на фото), гендиректор «Главстрой-Недвижимость»:

— Совокупный объем банковских сбережений граждан на сегодняшний день составляет порядка 50 трлн руб. Благодаря высоким ставкам по депозитам приток средств на счетах за квартал составил 6,5%.

Но в условиях нынешней экономической нестабильности вкладчики станут рассматривать другие механизмы сохранения своих накоплений, в первую очередь обращая внимание на «квадратные метры» как наиболее очевидный защитный актив.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

ЦБ: после завершения льготной ипотеки продолжают возникать серые схемы, что повышает цены на жилье

Эксперты: скидок от застройщиков стало меньше, но теперь они реальные

В России могут появиться новые адресные программы льготной ипотеки

ЦБ не нравится такой банковский инструмент, как покупка сниженной ставки по кредиту

Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков

Эксперты: застройщики согласны сами субсидировать ипотечные ставки, но не готовы давать покупателям скидки

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой