Спрос на рынке недвижимости продолжает «смотреть вниз», но на ценах это пока глобально не сказывается. Впрочем, в некоторых районах столицы и Московской области все-таки можно увидеть точечное снижение стоимости жилья. Об этом рассказали эксперты на онлайн-конференции IRN.RU «Где купить квартиру? Доступные и перспективные районы Москвы и области».

Фото: mos.ru

«Старая» Москва

Наиболее бюджетные варианты на рынке новостроек, по данным ИНКОМ-Недвижимость, есть в районах Митино — 257,1 тыс. руб., Молжаниновский — 258,5 тыс. руб. и Южное Бутово — 267,0 тыс. руб. за 1 кв. м.

А еще они имеются в Некрасовке: по данным Метриум, именно в этом районе самое дешевое жилье на первичном рынке столицы. Сегодня здесь ведутся продажи в двух готовых ЖК стандарт- и комфорт-классов, отметил управляющий директор компании Руслан Сырцов (на фото ниже). И в принципе, по его словам, данная локация имеет очень плотную квартальную застройку.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

На вторичном рынке в «старой» Москве (если не брать в расчет Зеленоград) наиболее доступные квартиры, по данным IRN.RU, можно найти в Некрасовке, Жулебине, Кожухове, Косино-Ухтомском — 203,3 тыс. руб., а также в Восточном и Западном Бирюлеве — 205,4 тыс. руб. за «квадрат».

По мнению руководителя офиса «Новослободское» ИНКОМ-Недвижимость Дениса Васильева (на фото ниже), «цена района, как и на любом рынке, устанавливается по уровню спрос-предложение».

Фото: incom.ru

На это влияет много факторов:

• экология (зеленые зоны парков и скверов на картах в противовес серым промышленным зонам);

• транспортная инфраструктура (наличие метро или МЦК);

• тип жилого фонда (наполнен район старыми пятиэтажками или относительно свежими панельными и монолитными домами);

• проживающий в районе контингент и т. д.

При этом эксперт подчеркнул, что город не стоит на месте. Во многих районах открылось метро, прошла волна сноса старых домов, построены новые. Благодаря этому стоимость жилья здесь растет.

Фото: stroy.mos.ru

Новая Москва

В ТиНАО одним из ключевых факторов, влияющим на цены, является транспортная доступность, и прежде всего — наличие метро.

В ближайшие годы планируется провести его практически во все районы Новой Москвы, где ведется интенсивное жилое строительство, напомнила гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото ниже).

Фото: Key Capital

Она не сомневается, что в этом плане ТиНАО скоро будет превосходить, в частности, Зеленоград. Поэтому новостройки здесь дорожают опережающими темпами.

Первая станция метро в Новой Москве открылась в конце 2016 года. С того момента стоимость квартир выросла почти в три раза, подтвердил заместитель коммерческого директора ГК А101 Владимир Колесников (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой ГК А101

По его информации, разница в стоимости квартир у станций метро в Новой Москве и в локациях, где их нет и где строительство не планируется, варьируется от 15% до 25% и зависит от удаленности этих районов от МКАД, наличия альтернативных видов транспорта (МЦД, удобное автобусное сообщение), развития улично-дорожной сети.

«Средняя стоимость двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м — 55 кв. м в городе Московском составляет 13 млн руб. — 13,5 млн руб., а у метро "Рассказовка" цены стартуют от 15 млн руб. Вот и разница в 15% — 20%», — привел свои расчеты Денис Васильев.

Обычно рост цен, пояснил он, начинается сразу после объявления о строительстве станции метро, и к самому открытию новая стоимость уже формируется.

Фото: mzd.rzd.ru

Московская область

Участники онлайн-конференции интересовались, какой город ближнего Подмосковья эксперты считают наиболее удачным для покупки квартиры с точки зрения соотношения цены, качества и транспортной доступности.

В настоящий момент это те города, где есть МЦД или железнодорожное сообщение, считает Денис Васильев. «Транспортная доступность на автобусе или автомобиле — это всегда лотерея с пробками. Как вариант, можно подстроить свой график под ежедневную загруженность магистралей, но мало кому это понравится», — аргументировал эксперт.

Говоря о направлениях, он назвал Красногорск (а вместе с ним Опалиху, Нахабино), Мытищи, Одинцово. Более бюджетные варианты — Люберцы и Железнодорожный.

Ольга Гусева выделила Реутов. Сегодня, сообщила она, в этом городе-спутнике и наукограде на первичном рынке реализуется всего один проект, и 1 кв. м жилья в нем дешевле, чем, например, в новостройках Коммунарки. При этом Реутов гораздо ближе к центру Москвы.

Самое важное, что на территории города находится станция метро «Новокосино», а минимальное расстояние от МКАД составляет порядка 50 м.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в каких районах Новой Москвы больше всего выросли цены в III квартале

Эксперты назвали районы Подмосковья с максимальным ростом цен на новостройки

Эксперты назвали самые продаваемые московские новостройки бизнес-класса в III квартале

Эксперты: в новостройках Москвы спрос на квартиры маленьких площадей упал с 70% до 40%

Эксперты: москвичей стали раздражать дополнительные функции в новостройках, увеличивающие стоимость жилья

Эксперты: в сентябре в «старой» Москве хорошо продавались лоты всех форматов — от студий до четырехкомнатных квартир

Эксперты: цены на новостройки Москвы снизились только в классе «комфорт»

Эксперты: в III квартале лидером по продажам новостроек в «старой» Москве стал Западный автономный округ

Эксперты: после отмены льготной ипотеки в Московском регионе лучше всего держится рынок новостроек ТиНАО

Эксперты подсчитали, в каких районах столицы в сентябре снизились цены на новостройки

В каком состоянии находится сегодня строительной отрасль, и можно ли это уже называть кризисом, рассказал РБК зампредседателя Правительства РФ.

Фото: t.me/mkhusnullin

О текущем моменте

Сравнивая нынешнюю ситуацию с кризисными 2008—2009 и 2012—2014 годами, Марат Хуснуллин (на фото) заявил, что представляет, как из этого можно выходить.

Первый его тезис: самый большой объем стройки в стране — это жилье. За прошлый год было введено 178 млн кв. м недвижимости, из них 136 млн кв. м — жилые здания.

Второй тезис: самый крупный инвестор в стране — ее жители. Сегодня собранные ими 7 трлн руб. лежат на счетах эскроу. Значит, деньги защищены и все дома будут достроены.

«Даже если продажи упадут на 50% — 70%, что уже действительно происходит в некоторых регионах, этих средств хватит для завершения стройки», — заверил вице-премьер.

Поэтому особых проблем в 2025–2026 годах в Правительстве не ожидают. Хотя у отдельных предприятий — «слабых или с очень агрессивной политикой заимствований» — они возможны.

«Мы таких застройщиков держим на контроле. Но на фоне всей страны этот очень маленький процент, на уровне арифметической погрешности, — сказал Марат Хуснуллин и заключил: — Пока риска коллапса нет».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Он напомнил, что льготная ипотека и повышенный спрос привели к росту запуска новых проектов. После завершения массовой программы на новостройки их количество уменьшилось и будет сокращаться дальше.

«Пока инфляция не стабилизируется, новые проекты начинать никто не будет — это правило», — пояснил чиновник.

Комфортным для девелоперов он считает уровень инфляции в 5% — 6%, после чего можно прогнозировать долгие вложения. «Если будет более 10% — это путь в никуда», — подчеркнул Хуснуллин.

О нацпроекте «Инфраструктура для жизни»

Общий объем средств по нацпроекту до 2030-го составляет 10 трлн руб., из них около 4,3 трлн руб. предусмотрено на 2025—2027 годы, сообщил вице-премьер.

Это не только «прямые» субсидии, но инвестиционные бюджетные кредиты, которые предоставляются регионам на 15 лет под 3% годовых. Как показывает опыт, когда деньги необходимо возвращать, это стимулирует субъекты выбирать наиболее эффективные и окупаемые проекты, пояснил зампред Правительства.

Кроме того, по нацпроекту предусмотрены межбюджетные трансферты, и Правительство рекомендует местным исполнительным органам привлекать внебюджетные деньги.

«Мы думаем, что на рубль "прямых" и "косвенно бюджетных" средств нам удастся привлечь еще два-три рубля внебюджетных», — предположил Марат Хуснуллин.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

О вводе жилья

Правительство намерено поддерживать ввод жилья на уровне не менее 100 млн кв. м в год. И это не только многоквартирные дома, но и малоэтажное строительство, которое показывает очень высокий рост.

По предварительным данным регионов, с января по ноябрь 2024-го было введено 60,6 млн кв. м индивидуальных домов, что уже больше чем за весь 2023-й (58,7 млн кв. м).

«С точки зрения поддержки, ИЖС обходится нам дешевле всего, — рассказал замглавы Кабмина и задал риторический вопрос: — Что нужно людям? Первое — это земля. Ее, слава богу, у нас много, и стоит она недорого».

Если ежегодно в стране вводить 100 млн кв. м жилья, то каждый «пятый метр» будет не старше десяти лет. Это, по словам Марата Хуснуллина, станет «прорывом», примеров таких реорганизаций в мире не очень много.

Таким образом, желание человека улучшить свои жилищные условия дает возможность развиваться экономике. Совпадение интересов — главное в нацпроекте «Инфраструктура для жизни», а жилье в нем является ключевым фактором.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

О себестоимости строительства

Одной из острых проблем в строительной отрасли вице-премьер считает дефицит кадров: по разным оценкам (в зависимости от того, как будет дальше развиваться экономика), он составляет от 200 тыс. до 400 тыс. человек.

С учетом того, что сегодня в строительстве, ЖКХ и смежных отраслях трудится почти 11 млн. специалистов, цифры не кажутся критичными, но по отдельным направлениям сложности возникают.

Главным фактором здесь является то, что кадровая проблема приводит к росту заработной платы, которая в некоторых компаниях увеличилась в полтора-два раза, а в себестоимости объектов она составляет от 15% до 50%.

Второй фактор — увеличение цен на стройматериалы. С 2021 года этот показатель прибавил почти 64%.

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

Третья составляющая — транспортные механизмы, стоимость которых также повысились на десятки процентов.

Теперь к этим причинам добавился еще одна — удорожание проектного финансирования. Когда продажи идут хорошо — его вклад в себестоимость минимальный. Но если падают, то застройщики будут дополнительно платить банкам 12% — 15%.

«Мы провели анализ и видим, что при продолжающемся росте тарифов на ресурсы, перевозки и финансирование уровень строительной инфляции в 2025 году составит около 13%», — подвел черту собеседник РБК.

О прямой линии Владимира Путина

Журналисты не спросили Марата Хуснуллина, что он думает о критике Президента в адрес Правительства по «Семейной ипотеке», но вице-премьер написал об этом в своем телеграм-канале.

«Внимательно следил за прямой линией Президента, — отметил он. — Много вопросов касалось наших тем. Президент сделал серьезные заявления и обозначил вектор работы».

«Конечно, граждан волнует доступность жилья, — признал Марат Хуснуллин и добавил: — У нас сохранены адресные программы. По семейной ипотеке учтем замечание Президента, чтобы отказаться от механизма лимитов. Продолжают действие дальневосточная и арктическая ипотека, льготная ипотека в новых регионах, сельская ипотека и для IT-специалистов».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Владимир Путин: Никаких лимитов по «Семейной» и «Сельской ипотеке» не будет

Марат Хуснуллин: Одна из главных задач — обновление жилищного фонда и всей городской среды

Марат Хуснуллин: Стройка — это драйвер экономики

Марат Хуснуллин — Владимиру Путину: Темпы жилищного строительства будем поддерживать на уровне не менее 100 млн кв. м в год

Марат Хуснуллин рассказал о векторах развития стройкомплекса в ближайшие годы

Марат Хуснуллин: с 2020 года объем работ в строительстве вырос более чем на 30%

Марат Хуснуллин: Фундамент для дальнейшего роста строительной отрасли — квалифицированные кадры

Марат Хуснуллин назвал регионы — лидеры по исполнению показателей федеральных программ и национальных проектов

Марат Хуснуллин: Мы продолжим строить жилье, социальные объекты, развивать ЖКХ