В результате объем многоквартирного жилья в стадии строительства превысил 100 млн кв. м впервые за 2,5 года, отмечается в очередном квартальном обзоре многоквартирного жилищного строительства, подготовленном Аналитическим центром ДОМ.РФ.

Из ключевых выводов, сделанных аналитиками госкорпорации по итогам III квартала, можно выделить такие:

• Портфель многоквартирного жилья в стадии строительства продолжил расти и на 01.10.2022 достиг 100,7 млн кв. м — максимум за 2,5 года.

• Девелоперы запускали в стройку больше жилья (12,0 млн кв. м), чем вводили в эксплуатацию (8,3 млн кв. м).

• Портфель строящегося жилья увеличился на 3,2 млн кв. м (+3,3%) после роста на 2,1 млн кв. м (+2%) в предыдущем квартале.

Источник: наш.дом.рф, расчеты ДОМ.РФ

• Застройщики адаптировались к новым условиям и увеличили запуски новых проектов до 12 млн кв. м (+23% ко II кварталу 2022 года и +0,2% к III кварталу 2021 год). С июня запуски стабильно превышали среднемесячный прошлогодний уровень, а в августе и сентябре росли даже в годовом выражении (впервые с февраля): в октябре рост выхода новых проектов замедлился (до 3,4 млн кв. м — на уровне октября 2021 года) в силу возросшей неопределенности со спросом на жилье.

• В III квартале застройщики ввели в эксплуатацию 8,3 млн кв. м многоквартирного жилья (на основании размещенных в ЕИСЖС разрешений на ввод) — на 18% меньше, чем в III квартале рекордного 2021 года. В результате запуск новых проектов превысил ввод в эксплуатацию домов на 44%, что свидетельствует о росте предложения жилья.

Фото: www.twitter.com

• Объем строящегося жилья с использованием счетов эскроу на 01.10.2022 достиг 86,8 млн кв. м (+6,4% за квартал), что составляет 86% всего многоквартирного жилищного строительства (+2,5 п.п. к 01.07.2022)

• Объем средств на счетах эскроу составил 4,1 трлн руб., увеличившись за квартал на 6%, или на 0,2 трлн руб.

- сдержанный прирост объясняется тем, что поступления средств на счета эскроу (785 млрд руб. за III квартал) увеличивались одновременно с объемом их раскрытий (552 млрд руб.) вследствие ввода жилья.

• В результате покрытие задолженности застройщиков счетами эскроу (без учета проектов, у которых нет открытых лимитов) опустилось до 92% в III кв. (-12 п.п. за квартал) — самый низкий уровень за последние два года.

Источник: Банк России

• На фоне увеличения запусков темпы кредитования проектов жилищного строительства ускорились до рекордного уровня. При этом текущая задолженность застройщиков выросла до 4,3 трлн руб. (+21% за квартал). Средняя ставка по проектному финансированию (ПФ) оставалась низкой (3,8%), но она может вырасти с учетом вероятного снижения спроса на жилье в условиях повышенной неопределенности.

• Объем открытых застройщикам кредитных линий увеличился до 11,1 трлн руб. (+25%, или +2,3 трлн руб., к II кварталу — новый максимум квартального прироста, в 1,5 раза больше предыдущего в III квартале 2021 года).

• После просадки в предыдущем квартале спрос на новостройки восстанавливался (117 тыс. ДДУ за III квартал 2022 года, +20% к II кварталу), но не достиг уровня рекордного 2021 года. Весь рост продаж жилья в III квартале 2022 года достигнут за счет ипотечных сделок (их доля выросла до 82% в III квартале, +23 п.п. за квартал).

Фото: www.koltushi24.ru

• Рост цен на новостройки замедлился (до +4,3% в III квартале после +6,5% в II квартале) в условиях более быстрого восстановления предложения, чем спроса, и стабилизации затрат на строительство.

• В III квартале количество зарегистрированных населением ДДУ на жилье составило 117 тыс. шт., что на 20% больше, чем в II квартале (но -20% к III кварталу 2021 года).

• Доля сделок с ипотекой увеличилась до 82% (+23 п.п. к II кварталу).

• Продажи новостроек восстанавливались в основном за счет сделок с льготными ипотечными программами (+70% ко II кварталу 2022 года и +16% год к году), что обусловлено:

‒ продлением «Льготной ипотеки» до конца 2022 г. и снижением ставки по программе с 9% до 7% в июне;

- распространением субсидируемой ипотеки от застройщика по низким ставкам.

Источник: наш.дом.рф, расчеты ДОМ.РФ

• Продажи жилья по рыночным ипотечным программам увеличились на 44% к II кв. 2022 г. на фоне снижения ставок.

• По данным Росстата стоимость квартир в новостройках в номинальном выражении выросла на 4,3% (после +6,5% во II квартале и +8% в I квартале). Это самое низкое квартальное повышение цен с начала 2021 года.

• Замедление роста цен в новостройках объясняется выравниванием баланса на рынке жилья на фоне более быстрого восстановления предложения, чем спроса.

Фото: www.stadiumdb.com

А вот какие выводы сделали аналитики ДОМ.РФ о многоквартирном квартирном строительстве в разрезе российских регионов.

▼ 80% объема многоквартирного жилья в стадии строительства в России (81 млн кв. м) сосредоточено в 23 субъектах с портфелем строящегося жилья более 1 млн кв. м. В них проживает 56% населения страны

- за 9 месяцев 2022 года суммарный объем строящегося жилья в регионах этой группы увеличился на 4,9% (+3,8 млн кв. м), а количество субъектов увеличилось на один.

- на эти регионы пришлось 75% всех запусков и 75% объема ввода в III квартале 2022 года.

Фото: www.yandex.ru

▼ В 14 регионах с портфелем жилищного строительства от 0,5 до 1 млн кв. м (-2 региона за квартал), где проживает 16% населения России, совокупный объем строящегося жилья в III квартале сократился на 2,3%. Суммарно в этих субъектах строится 9,5 млн кв. м — 9% многоквартирного жилищного строительства в России.

▼ На регионы с объемом строящегося жилья менее 0,5 млн кв. м (совокупно 43 субъекта, в которых проживает 26% населения России) приходится 10% многоквартирного жилищного строительства.

- суммарный объем строящегося жилья в этих субъектах увеличился на 8,6% в III квартале 2022 года до 10,2 млн кв. м.

Подробнее с материалами обзора можно ознакомиться здесь.

Фото: www.note.taable.com

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: В 2022 году побит новый рекорд по строительству жилья

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек

Владимир Путин: В текущем году в России будет установлен новый рекорд по жилищному строительству

ДОМ.РФ: объем портфеля многоквартирного жилья в стадии строительства в России приблизился к 100 млн кв. м

ДОМ.РФ: в России второй год устойчиво растет вывод на рынок новых объектов жилищного строительства

К такому выводу пришли аналитики, опрошенные «Коммерсантом» и «Известиями». Стоимость новостроек в мегаполисах РФ стагнирует, а в некоторых случаях застройщики предоставляют дисконты в 10—15%. Впрочем, сложившаяся на рынке ситуация не продлится долго: активность покупателей на фоне снижения стоимости ипотеки начала восстанавливаться, отмечают специалисты. Но заметных скачков средних цен они пока не ожидают.

Фото: www.youtube.com

По данным «Циан.Аналитики» средняя стоимость новостроек в 16 крупнейших городах в России в июне составила 132,5 тыс. руб. за кв. м, увеличившись на 0,3% относительно значения мая. Такая динамика свидетельствует о стагнации, считают эксперты. В «Авито Недвижимости» фиксируют снижение средней стоимости новостроек в крупнейших городах РФ на 1% за месяц.

Если брать всю Россию в целом, то, согласно подсчетам компании «Этажи», в России в целом первичная недвижимость сейчас стоит 100,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Относительно мая показатель сократился на 0,2%, по сравнению с июнем прошлого года — вырос на 22,3%.

Фото: www.benua.org

Наиболее выраженное снижение цен на новостройки за месяц аналитики «Этажей» заметили в Саратове, где первичная недвижимость подешевела в среднем на 0,4%, до 52,2 тыс. руб. за кв. м.

В Москве, согласно подсчетам «Циан.Аналитики», новостройки сейчас стоят в среднем 321,4 тыс. руб. за «квадрат», за месяц показатель сократился на 0,2%, за год — вырос на 24%.

В Санкт-Петербурге динамика составила плюс 1,2% и 31% соответственно, до 209,9 тыс. руб. за кв. м.

Ценовая стагнация на рынке первичной недвижимости наступила на фоне общего снижения спроса, полагают аналитики.

В мае-июне 2022 года доля сделок по продаже квартир в новостройках упала на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рассказал «Известиям» совладелец девелоперской группы Родина Владимир Щекин (на фото).

Согласно подсчетам «Циан.Аналитики», по итогам мая в Московском регионе количество сделок сократилось на 22% по сравнению с апрелем и на 60% — относительно рекордных продаж марта. В агломерации Санкт-Петербурга аналогичный спад составил 60% и 70% соответственно.

«Хотя по косвенным признакам (числу просмотров, звонков, активности бронирований) в последние недели падение рынка прекратилось и число сделок стало расти», — констатирует руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов (на фото).

Фото: www.2019-spb.urbanawards.ru

О постепенной стабилизации говорит и руководитель первичного направления «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев (на фото): за месяц спрос на новостройки в крупнейших городах, по его словам, сократился на 1,4%, за год — на 50%.

Растет и объем предложения. Сейчас, по данным «Циан.Аналитики», в строящихся корпусах в городах-миллионниках выставлены на продажу 185 тыс. квартир и апартаментов, это на 17% больше, чем в прошлом месяце.

Такую динамику эксперты связывают не только с низкой активностью покупателей, но и с выводом новых проектов. Алексей Попов приводит в качестве примера Московский регион, где в мае продажи стартовали в 72 корпусах общей площадью более 1,2 млн кв. м. «Это близко к месячным рекордам за всю историю наблюдений», — считает он.

Фото: www.rop59.ru

Эта ситуация способствует появлению дисконтов: по данным компании «Этажи», на рынке есть спецпредложения от застройщиков со скидкой 10–15% от весенней цены. В основном речь об объектах на начальных стадиях строительства.

Алексей Попов отмечает, что в моменте реальная выручка застройщиков снижается: они активнее предоставляют скидки и чаще субсидируют ипотечные ставки за свой счет.

Между тем спрос на рынке может вскоре восстановиться. Это продиктовано общей адаптацией покупателей к новым условиям, снижением стоимости ипотеки и расширением линейки программ, перечисляет Попов.

Фото: www.tilda.com

Постепенное восстановление покупательской активности будет подталкивать девелоперов к более активному выводу на рынок новых проектов, добавляет руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев (на фото).

«Парадоксально, но снижение ипотечных ставок во многом тормозит динамику спроса, — отмечает Владимир Щекин. — Всего за полтора месяца было принято несколько решений о сокращении ипотечных ставок, увеличении лимитов на кредиты, введении ипотеки для айтишников. Всё это заставило покупателей занять выжидательную позицию, ведь зачем сейчас брать ипотеку, скажем, под 7% годовых, если через пару недель власти опять ее пересмотрят в сторону снижения», — поясняет он.

Фото: www.bogaziciis.com

Именно поэтому многие потенциальные клиенты не спешат получить кредит и заключить сделку. К тому же сейчас большое значение имеют нерыночные факторы принятия решений. Людей тревожит экономическая обстановка, поэтому многие откладывают покупку, резюмирует Щекин.

«Впрочем, к осени меры поддержки рынка стабилизируются вместе со ставками по ипотеке. С этого момента начнется восстановление спроса. Программы субсидий дадут порядка 30—40% от привычного уровня спроса», — убежден девелопер.

Фото: www.cdn.cian.site

Сегодня спрос на новостройки растет вслед за снижением ставок по госпрограммам, льготной ипотеке, а также по рыночным ипотечным программам. Кроме того, в июне-июле истекает срок действия депозитов, которые инвесторы открывали весной по ставкам в районе 20% годовых, и часть этих средств уже направляется на рынок новостроек, заметил коммерческий директор ГК Основа Игорь Сибренков (на фото).

По мнению Дмитрия Алексеева, сам факт появления на рынке свободного капитала послужит стимулом для оживления спроса на новостройки.

Фото: www.fg24.ru

Уровень обеспеченности жильем в России в целом позволяет прогнозировать высокий спрос на новостройки по стране, полагает Сибренков. На фоне снижения объема предложения спрос будет подталкивать цены вверх, соответственно, обеспечивая интерес со стороны инвесторов.

А вот Алексей Попов сомневается, что потребители смогут увидеть кардинальное изменение стоимости жилья: «после февраля 2022 года застройщики стали аккуратнее подходить к ценообразованию, но не более», завил он. Возврат к пиковым продажам 2021 года он считает маловероятным.

Сергей Зайцев прогнозирует, что стоимость новостроек будет оставаться стабильной.

Фото: www.zp.ru

Другие публикации по теме:

Правительство снизило ставку по льготной ипотеке до 7%

Эксперты: треть московских новостроек уже распродана

Эксперты: в столичном регионе лишь в «старой» Москве средняя цена квартиры в новостройке снизилась — более чем на 11%

Эксперты: впервые с 2018 года зафиксировано снижение цен на рынке жилой недвижимости Москвы

Эксперты: спрос на столичные новостройки за год упал на треть, сместившись в сторону малогабаритного жилья

Эксперты: на фоне укрепления рубля элитные новостройки в Москве начали дешеветь

Эксперты: из трех столичных локаций квартальное снижение спроса на новостройки зафиксировано только в старой Москве