Массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой создал реальные угрозы для отрасли, считают опрошенные «Коммерсантом» специалисты.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

После стремительного роста ключевой ставки ЦБ ряд девелоперов рискуют лишиться в 2025 году части своих проектов или вовсе уйти с рынка.

В этом случае, как подчеркнуло издание, могут пострадать и дольщики, поскольку возврат средств со счетов эскроу компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки.

Фото: russia.ru

Прогнозы о возможном кризисе уже перекочевали из отчетов аналитиков в доклады чиновников.

Так, в середине ноября вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) заявил, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику и они, наверное, не справятся с задачей».

Правда, он пообещал, что власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний.

Фото: council.gov.ru

Подобные опасения высказала и спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко (на фото). По ее мнению, чтобы избежать появления недостроенных домов, необходимо задуматься о мерах поддержки. Например, о введении моратория на банкротства.

Согласно данным аналитиков, в январе — сентябре 2024 года инвестиции в площадки под строительство жилья в России достигли 210 млрд руб., за год увеличившись вдвое.

Базовый источник финансирования таких вложений — бридж-кредиты. Займы чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой ставке ЦБ. Объем таких займов оценить сложно: регулятор и банки не выделяют их в своей статистике.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Решить проблему с высокой стоимостью бридж-кредитов может их конвертация в проектное финансирование (ПФ). Общий объем задолженности по нему, по информации ЦБ, в сентябре составил 8,03 трлн руб., увеличившись за год на 32,7%.

Ставка таких займов рассчитывается исходя из объема продаж: по части, покрытой деньгами на счетах эскроу, она достигает 1% — 4%, а по остальной — следует за ключевой ставкой ЦБ. В результате средняя стоимость ПФ с начала года выросла с 6,4% до 7,9%.

Стремление застройщиков конвертировать бридж-кредиты в ПФ — одна из причин сохранения активности по запуску новых проектов, но для этого необходимо начать продажи, что сегодня становится все сложнее.

Фото: t.me/clubinvestmsk

Недостаток спроса может сорвать план наполнения счетов эскроу, что приведет к банкротству части застройщиков.

Такую возможность допустил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что в зоне риска находятся застройщики, неверно рассчитавшие финансовую модель. При этом он надеется, что количество потенциально проблемных новостроек вырастет незначительно.

Фото: Key Capital

Гендиректор Key Capital Ольга Гусева (на фото) рассчитывает, что в ближайшие месяцы станет понятно, как застройщики будут справляться с нынешними вызовами.

Введенный в 2019 году механизм проектного финансирования призван максимально защитить права соинвесторов, но риски все же остаются.

Фото: sinitsyn-law.ru

Как пояснил партнер юрфирмы «ПовѢренныйЪ» Даниил Синицын (на фото), поводом к возврату средств может быть только решение суда о признании застройщика банкротом.

Сам процесс занимает около полугода, при этом дольщики, по его словам, могут рассчитывать только на номинальные средства, без компенсации издержек.

Фото из архива Ю. Черноиванова

После завершения расчетов с дольщиками проблемный застройщик вместе с земельным участком, скорее всего, перейдет банку, отметил заместитель финансового директора ГК Гранель Юрий Черноиванов (на фото).

После этого финансовая организация может самостоятельно вкладываться в завершение проекта либо найти девелопера, который будет в нем заинтересован.

А в целом выйти из кризиса, по мнению эксперта, рынок сможет только вместе с началом общего восстановления экономики, когда сократится уровень инфляции и ключевая ставка ЦБ пойдет вниз.

Фото из архива А. Клинкова

«Такие изменения, с одной стороны, уменьшат темпы роста себестоимости строительства, с другой — сделают ипотеку снова доступной», — поддержал точку зрения коллеги директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков (на фото).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: льготные программы ряда застройщиков могут привести к банкротству заемщиков

Эксперты: в стройкомплексе растет число банкротств, но все равно он более устойчив, чем другие отрасли

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Как изменится законодательство о банкротстве

Особенности регулирования обязательств застройщика-банкрота

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

Принят закон, защищающий права покупателя жилья у продавца-банкрота

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд указал, на что стоит обратить внимание в сделках о передаче прав застройщика-банкрота

Приближается 25 октября — день заседания совета директоров Банка России по ключевой ставке. Ранее, как сообщал портал ЕРЗ.РФ, зампред ЦБ Алексей Заботкин допустил возможность ее повышения.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Банки.ру, «Ведомости», РБК, Газета.ру, другие издания и интернет-порталы опросили экспертов на предмет вероятного решения регулятора.

Фото: alfacapital.ru

Евгений ЖОРНИСТ (на фото), руководитель дирекции по работе с инструментами с фиксированной доходностью УК «Альфа-капитал»:

— Расширение бюджетного дефицита в этом году с 1,1% до 1,7% ВВП и запланированный на 2025 год рост тарифов ЖКХ почти на 12%, о которых не было известно на момент предыдущего заседания, а также значительное повышение утилизационного сбора на автомобили несут дополнительные проинфляционные риски и, по сути, не оставляют регулятору других вариантов, кроме как снова повышать ставку.

Фото: sber.pro

Игорь РАПОХИН (на фото), старший аналитик SberCIB Investment Research:

— ЦБ может повысить ставку сразу до 21%, чтобы компенсировать проинфляционные эффекты со стороны расширения дефицита бюджета.

Дополнительными аргументами в пользу этого может стать рост инфляционных ожиданий населения до максимума с конца 2023 года, ослабление рубля и по-прежнему сильная динамика кредитования.

Фото: finam.ru

Ольга БЕЛЕНЬКАЯ (на фото), руководитель отдела макроэкономического анализа «Финам»:

— Основной вопрос заключается в том, «стоит ли игра свеч» и нужно ли ЦБ загонять ключевую ставку все выше, чтобы вернуть инфляцию к таргету 4% именно в будущем году.

При дальнейшем наращивании жесткости монетарных условий частные компании без большой финансовой подушки и поддержки государства могут «не пережить» длительный период высоких процентных ставок, им придется уходить с рынка вместе с частью необходимого обществу предложения товаров и услуг.

Это перераспределит ресурсы не столько в пользу эффективных предприятий, сколько в пользу компаний, которые могут переложить свои затраты на государство или на потребителя.

Фото: рэу.рф

Светлана ФРУМИНА (на фото), к. э. н., и. о. заведующего кафедрой мировых финансовых рынков и финтеха РЭУ им. Плеханова

— Повышение ставки будет закладываться производителями в стоимость товаров и может сработать в сторону раскручивания инфляционной спирали.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Виктор ТУНЕВ (на фото), экономист, автор телеграм-канала Truevalue:

— Очередное ужесточение монетарной политики только усиливает проинфляционное влияние высокой ключевой ставки ЦБ. Ее текущий уровень уже беспрецедентен в мировой истории — она более чем на 10% выше наблюдаемой инфляции.

В настоящий момент, скорее всего, она действует на разгон кредита у тех заемщиков, кто вынужден продолжать инвестиционные программы и платить высокие проценты (например, это госкомпании и строительный сектор).

Ставку вполне можно было бы оставить и на уровне 19%, но ЦБ, я думаю, примет решение о ее повышении до 20%.

Фото: kremlin.ru

Алексей МОРДАШОВ (на фото), председатель совета директоров ПАО «Северсталь»:

— С текущей ставкой компаниям выгоднее остановить развитие и положить средства на депозит, чем вести бизнес и нести риски, с ним связанные.

В конечном счете ставка сама становится фактором инфляции. Эти процессы имеют серьезную инерцию, что может привести к торможению экономики.

Фото: daily.hse.ru

Игорь САФОНОВ (на фото), ведущий эксперт института «Центр развития» НИУ ВШЭ:

— В отличие от высокой инфляции, само по себе повышение ставки практически не повлияет на уровень жизни граждан, оно лишь простимулирует их отложить крупные покупки в кредит на недалекое будущее.

Фото: gazprombank.ru

Павел БИРЮКОВ (на фото), главный экономиста Газпромбанка:

— Рост ключевой ставки скажется на уровне потребления, что несколько замедлит рост экономики (с 3,4% в 2024 году до 1,8% — в 2025-м), что вернет экономику на траекторию сбалансированного роста и позволит сохранить покупательную способность доходов населения.

Фото из архива М. Васильева

Михаил ВАСИЛЬЕВ (на фото), главный аналитик Совкомбанка:

— На заседании 25 октября ЦБ будет выбирать между увеличением ключевой ставки до 20% или 21%. Скорее всего, ЦБ остановится на 20%, оставив возможность для дальнейших повышений.

Четыре фактора говорят в пользу такого решения.

Темпы роста цен не замедляются, и они выше прогноза ЦБ по инфляции на конец этого года в 6,5% — 7% и на конец следующего в 4% —4,5%.

По-прежнему мы имеем крайне дефицитный рынок труда и, как следствие, быстрый рост зарплат, который опережает производительность. Граждане больше зарабатывают и больше тратят, предложение товаров и услуг не успевает за спросом.

Объявленные параметры бюджета на 2024 — 2025 годы также являются проинфляционными, дефицит бюджета уже увеличен на 1,5 трлн руб. Прибавим к этому текущее ослабление рубля, за минувшие полтора месяца он потерял к юаню 15%.

И четвертое. Инфляционные ожидания населения в октябре выросли до 13,4% с 12,5% в сентябре. Это максимальный уровень с декабря 2023 года.

Фото: ИК «Ренессанс Капитал»

Софья ДОНЕЦ (на фото), главный экономист Т-инвестиций:

— Последние данные по инфляции делают повышение ставки неизбежным. Мы ожидаем ее роста до 20%. Это будет компромисс между необходимостью дальнейшего торможения инфляции и реакцией на уже наметившееся замедление кредитования и экономики в целом.

Ее увеличение до 21% и более в этом году еще возможно как попытка регулятора убедить рынок в серьезности своих намерений.

Хорошо видно, что Банк России продолжает переосмысливать, насколько действенной является его политика в новой реальности, и, кажется, играет ва-банк.

Риски переохлаждения экономики в целом уже начинают обсуждаться, но пока текущая статистика в порядке, качество кредитных портфелей хорошее, а значит, их еще можно игнорировать.

Фото: daily.hse.ru

Илья ФЕДОРОВ (на фото), главный экономист БКС Мир инвестиций:

— Инфляция в последнее время находится в коридоре 6% — 8% с сезонной корректировкой, предельная реальная ставка получается уже сейчас не менее 11%, а средняя — не менее 8%, и этого достаточно, чтобы вернуть инфляцию к целевым 4% в течение 12 месяцев.

Таким образом, Банку России нужно приводить инфляцию уже не к 4%, а к 2% в течение пяти кварталов. Для компенсации дополнительных 2 п. п. требуется повышение ставки еще на 3 п. п. — 4 п. п., исходя из лагов действия денежно-кредитной политики.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: граждане продолжают брать ипотеку несмотря на заградительные ставки

Эльвира Набиуллина: Объемы выдач кредитов по «Семейной ипотеке» будут сопоставимы с прошлым годом

ЦБ допускает возможное повышение ключевой ставки на ближайшем заседании

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперт: на рынке новостроек без перемен, выдачи ипотеки продолжают падать

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперт: с июля по динамике спада ипотечных выдач новостройки опережают вторичный рынок

ЦБ: программы льготного жилищного кредитования привели к целому ряду дисбалансов в экономике

ЦБ: в августе ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 61,9% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в августе уменьшился на 56,4% по отношению к прошлому году (графики)