Массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой создал реальные угрозы для отрасли, считают опрошенные «Коммерсантом» специалисты.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

После стремительного роста ключевой ставки ЦБ ряд девелоперов рискуют лишиться в 2025 году части своих проектов или вовсе уйти с рынка.

В этом случае, как подчеркнуло издание, могут пострадать и дольщики, поскольку возврат средств со счетов эскроу компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки.

Фото: russia.ru

Прогнозы о возможном кризисе уже перекочевали из отчетов аналитиков в доклады чиновников.

Так, в середине ноября вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) заявил, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику и они, наверное, не справятся с задачей».

Правда, он пообещал, что власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний.

Фото: council.gov.ru

Подобные опасения высказала и спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко (на фото). По ее мнению, чтобы избежать появления недостроенных домов, необходимо задуматься о мерах поддержки. Например, о введении моратория на банкротства.

Согласно данным аналитиков, в январе — сентябре 2024 года инвестиции в площадки под строительство жилья в России достигли 210 млрд руб., за год увеличившись вдвое.

Базовый источник финансирования таких вложений — бридж-кредиты. Займы чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой ставке ЦБ. Объем таких займов оценить сложно: регулятор и банки не выделяют их в своей статистике.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Решить проблему с высокой стоимостью бридж-кредитов может их конвертация в проектное финансирование (ПФ). Общий объем задолженности по нему, по информации ЦБ, в сентябре составил 8,03 трлн руб., увеличившись за год на 32,7%.

Ставка таких займов рассчитывается исходя из объема продаж: по части, покрытой деньгами на счетах эскроу, она достигает 1% — 4%, а по остальной — следует за ключевой ставкой ЦБ. В результате средняя стоимость ПФ с начала года выросла с 6,4% до 7,9%.

Стремление застройщиков конвертировать бридж-кредиты в ПФ — одна из причин сохранения активности по запуску новых проектов, но для этого необходимо начать продажи, что сегодня становится все сложнее.

Фото: t.me/clubinvestmsk

Недостаток спроса может сорвать план наполнения счетов эскроу, что приведет к банкротству части застройщиков.

Такую возможность допустил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что в зоне риска находятся застройщики, неверно рассчитавшие финансовую модель. При этом он надеется, что количество потенциально проблемных новостроек вырастет незначительно.

Фото: Key Capital

Гендиректор Key Capital Ольга Гусева (на фото) рассчитывает, что в ближайшие месяцы станет понятно, как застройщики будут справляться с нынешними вызовами.

Введенный в 2019 году механизм проектного финансирования призван максимально защитить права соинвесторов, но риски все же остаются.

Фото: sinitsyn-law.ru

Как пояснил партнер юрфирмы «ПовѢренныйЪ» Даниил Синицын (на фото), поводом к возврату средств может быть только решение суда о признании застройщика банкротом.

Сам процесс занимает около полугода, при этом дольщики, по его словам, могут рассчитывать только на номинальные средства, без компенсации издержек.

Фото из архива Ю. Черноиванова

После завершения расчетов с дольщиками проблемный застройщик вместе с земельным участком, скорее всего, перейдет банку, отметил заместитель финансового директора ГК Гранель Юрий Черноиванов (на фото).

После этого финансовая организация может самостоятельно вкладываться в завершение проекта либо найти девелопера, который будет в нем заинтересован.

А в целом выйти из кризиса, по мнению эксперта, рынок сможет только вместе с началом общего восстановления экономики, когда сократится уровень инфляции и ключевая ставка ЦБ пойдет вниз.

Фото из архива А. Клинкова

«Такие изменения, с одной стороны, уменьшат темпы роста себестоимости строительства, с другой — сделают ипотеку снова доступной», — поддержал точку зрения коллеги директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков (на фото).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: льготные программы ряда застройщиков могут привести к банкротству заемщиков

Эксперты: в стройкомплексе растет число банкротств, но все равно он более устойчив, чем другие отрасли

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Как изменится законодательство о банкротстве

Особенности регулирования обязательств застройщика-банкрота

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

Принят закон, защищающий права покупателя жилья у продавца-банкрота

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд указал, на что стоит обратить внимание в сделках о передаче прав застройщика-банкрота

15.03.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела спор между госзаказчиком и подрядчиком о взыскании неустойки.

Фото: www.верх-исетский.екатеринбург.рф

ГУЗ «Ульяновская ОДКБ им. Ю.Ф. Горячева» (учреждение, Заявитель) обратилось в Арбитражный суд о взыскании с ООО «ЮПаКом» (общество, Ответчик) неустойки в сумме 2 387 688 руб., в том числе 1 711 406 руб. за просрочку поставки оборудования, 676 281 руб. за просрочку ввода оборудования в эксплуатацию.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 01.03.2022 первоначальный иск удовлетворен частично, с общества в пользу учреждения взыскана неустойка в сумме 1 721 406 руб.

ООО «ЮПаКом» обжаловало решение в части взыскания неустойки в апелляционном порядке. Решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставлено без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2022 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.08.2022.

ООО «ЮПаКом» обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ удовлетворила кассационную жалобу и отменила судебные акты нижестоящих судов по ряду оснований.

Фото: www.amgkh.ru

Как указал ВС РФ, в соответствии с положениями 44-ФЗ начисленные поставщику (подрядчику, исполнителю), но не списанные заказчиком суммы неустоек (штрафов, пеней) в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением в 2015—2016 и 2020—2021 годах обязательств, предусмотренных контрактом, подлежат списанию в случаях и порядке, которые установлены Правительством РФ.

В целях реализации данных требований закона Правительство РФ приняло Постановление №783 от 04.07.2018, которым утверждены обозначенные выше правила, устанавливающие порядок и случаи списания сумм неустоек (штрафов, пеней), в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, предусмотренных контрактом, но не списанных заказчиком.

Списание начисленных сумм неустоек (штрафов, пеней) в случаях и в порядке, которые определены Правительством РФ, по смыслу действующего законодательства является антикризисной мерой, отметил ВС РФ.

Фото: www.forexdengi.com

Разрешая спор в части взыскания с ООО «ЮПаКом» неустойки, суды не учли, что списание неустоек (штрафов, пеней) в соответствии с действующим законодательством является обязанностью заказчика.

Верховный Суд указал, что общество не отрицало факт просрочки обязательств, а возражало против необоснованного, как оно считало, расчета заказчиком размера неустойки (пени и штрафа), в любом случае не превышающего 5% цены контракта. Это обстоятельство не могло являться основанием для отказа в защите права, которое общество полагало нарушенным, и неприменения судом предусмотренных законодательством для определенных случаев антикризисных мер.

С учетом изложенного ВС РФ удовлетворил кассационную жалобу и отменил судебные акты нижестоящих судов.

Напомним, что Постановление №783 предусматривает списание неустойки (штрафы, пени) по различным обстоятельствам, в том числе штрафы (пени), начисленные вследствие неисполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств по контракту вследствие:

• существенного увеличения в 2021—2022 годах цен на строительные ресурсы, повлекшего невозможность исполнения контракта;

• возникновения не зависящих от него обстоятельств, повлекших невозможность исполнения контракта в связи с мобилизацией в РФ, введением санкций и (или) мер ограничительного характера;

• неисполнения поставщиком (подрядчиком, исполнителем) обязательств по контракту в связи с возникновением не зависящих от него обстоятельств, повлекших невозможность исполнения контракта из-за распространения коронавирусной инфекции.

Другие публикации по теме:

Правительство продлило до конца марта 2024 года отсрочку уплаты страховых взносов

Арбитражный суд: рост курса доллара и увеличение цены на спорный товар не могут расцениваться как форс-мажорные обстоятельства

Увеличение цены контракта определяется по результатам проверки достоверности определения сметной стоимости строительства

Рост цен на стройматериалы и падение спроса — главные проблемы застройщиков

Рост цен на стройматериалы — главная трудность в работе застройщиков в 2021 году

Арбитражный суд: участники закупки должны предоставить документы о наличии опыта работы исключительно в качестве генподрядчика

Для стабилизации рынка стройматериалов и металлопродукции Минпромторг заключит соглашения с производителями и поставщиками

Как можно менять заключенные контракты на выполнение строительных работ из-за роста цен на строительные ресурсы

Арбитраж: Взыскание неустойки с подрядчика за просрочку проектных работ не всегда правомерно

Арбитражный суд: при проведении закупок проектная документация должна размещаться в ЕИС