Массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой создал реальные угрозы для отрасли, считают опрошенные «Коммерсантом» специалисты.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

После стремительного роста ключевой ставки ЦБ ряд девелоперов рискуют лишиться в 2025 году части своих проектов или вовсе уйти с рынка.

В этом случае, как подчеркнуло издание, могут пострадать и дольщики, поскольку возврат средств со счетов эскроу компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки.

Фото: russia.ru

Прогнозы о возможном кризисе уже перекочевали из отчетов аналитиков в доклады чиновников.

Так, в середине ноября вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) заявил, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику и они, наверное, не справятся с задачей».

Правда, он пообещал, что власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний.

Фото: council.gov.ru

Подобные опасения высказала и спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко (на фото). По ее мнению, чтобы избежать появления недостроенных домов, необходимо задуматься о мерах поддержки. Например, о введении моратория на банкротства.

Согласно данным аналитиков, в январе — сентябре 2024 года инвестиции в площадки под строительство жилья в России достигли 210 млрд руб., за год увеличившись вдвое.

Базовый источник финансирования таких вложений — бридж-кредиты. Займы чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой ставке ЦБ. Объем таких займов оценить сложно: регулятор и банки не выделяют их в своей статистике.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Решить проблему с высокой стоимостью бридж-кредитов может их конвертация в проектное финансирование (ПФ). Общий объем задолженности по нему, по информации ЦБ, в сентябре составил 8,03 трлн руб., увеличившись за год на 32,7%.

Ставка таких займов рассчитывается исходя из объема продаж: по части, покрытой деньгами на счетах эскроу, она достигает 1% — 4%, а по остальной — следует за ключевой ставкой ЦБ. В результате средняя стоимость ПФ с начала года выросла с 6,4% до 7,9%.

Стремление застройщиков конвертировать бридж-кредиты в ПФ — одна из причин сохранения активности по запуску новых проектов, но для этого необходимо начать продажи, что сегодня становится все сложнее.

Фото: t.me/clubinvestmsk

Недостаток спроса может сорвать план наполнения счетов эскроу, что приведет к банкротству части застройщиков.

Такую возможность допустил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что в зоне риска находятся застройщики, неверно рассчитавшие финансовую модель. При этом он надеется, что количество потенциально проблемных новостроек вырастет незначительно.

Фото: Key Capital

Гендиректор Key Capital Ольга Гусева (на фото) рассчитывает, что в ближайшие месяцы станет понятно, как застройщики будут справляться с нынешними вызовами.

Введенный в 2019 году механизм проектного финансирования призван максимально защитить права соинвесторов, но риски все же остаются.

Фото: sinitsyn-law.ru

Как пояснил партнер юрфирмы «ПовѢренныйЪ» Даниил Синицын (на фото), поводом к возврату средств может быть только решение суда о признании застройщика банкротом.

Сам процесс занимает около полугода, при этом дольщики, по его словам, могут рассчитывать только на номинальные средства, без компенсации издержек.

Фото из архива Ю. Черноиванова

После завершения расчетов с дольщиками проблемный застройщик вместе с земельным участком, скорее всего, перейдет банку, отметил заместитель финансового директора ГК Гранель Юрий Черноиванов (на фото).

После этого финансовая организация может самостоятельно вкладываться в завершение проекта либо найти девелопера, который будет в нем заинтересован.

А в целом выйти из кризиса, по мнению эксперта, рынок сможет только вместе с началом общего восстановления экономики, когда сократится уровень инфляции и ключевая ставка ЦБ пойдет вниз.

Фото из архива А. Клинкова

«Такие изменения, с одной стороны, уменьшат темпы роста себестоимости строительства, с другой — сделают ипотеку снова доступной», — поддержал точку зрения коллеги директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков (на фото).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: льготные программы ряда застройщиков могут привести к банкротству заемщиков

Эксперты: в стройкомплексе растет число банкротств, но все равно он более устойчив, чем другие отрасли

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Как изменится законодательство о банкротстве

Особенности регулирования обязательств застройщика-банкрота

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

Принят закон, защищающий права покупателя жилья у продавца-банкрота

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд указал, на что стоит обратить внимание в сделках о передаче прав застройщика-банкрота

На портале проектов нормативных правовых актов размещен разработанный Минстроем проект Постановления Правительства РФ «Об утверждении Правил формирования и ведения информационной модели объекта капитального строительства, состава сведений, документов ‎и материалов, включаемых в информационную модель объекта капитального строительства…».

Фото: www.pokter.ru

Постановлением утверждаются:

• Правила формирования и ведения информационной модели (ИМ) объекта капитального строительства (ОКС);

• Состав сведений, документов и материалов, включаемых
в ИМ ОКС и представляемых в форме электронных документов, и требования к форматам указанных электронных документов.

Устанавливается, что Минстрой России будет разрабатывать Методические рекомендации, содержащие требования к порядку ведения и функциональные требования к информационным системам, позволяющие осуществлять функции передачи и регистрации данных между субъектами градостроительных отношений, которые будут основываться на необходимости соблюдения следующих условий:

• использование классификатора строительной информации, предусмотренного ст. 57.6 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), для формирования и ведения ИМ ОКС в объеме, закрепленном соответствующей XML-схемой;

• осуществление учета операций по актуализации сведений, документов, материалов, включенных в ИМ ОКС, с фиксацией оснований, времени и даты совершения этих операций, содержания вносимых изменений и информации об учетных записях лиц, осуществивших такие операции;

• определение лиц, ответственных за формирование и ведение ИМ ОКС.

В ИМ ОКС включаются сведения о фактическом выполнении работ в процессе выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, эксплуатации и (или) сноса ОКС.

Данные сведения включаются после завершения выполнения таких работ и подписания всеми лицами, ответственными за формирование, соответствующих сведений, документов и материалов:

• данных, полученных в результате выполнения инженерно-геодезических, инженерно-геологических, инженерно-гидрометеорологических, инженерно-экологических, инженерно-геотехнических изысканий;

Фото: www.vpkalyuzhnyy.files.wordpress.com

• данных о территории ОКС, включая информацию о полосе отвода линейного объекта, представленных в цифровом объектно-пространственном виде (в виде инженерных цифровых моделей местности), а также в форме электронных документов, представленных в цифровом объектно-пространственном виде (в виде цифровых информационных моделей).

Застройщик, технический заказчик или лицо, ответственное за эксплуатацию ОКС, в течение 5 рабочих дней с момента утверждения сведений, документов и материалов, входящих в состав ИМ ОКС, направляет ИМ ОКС в уполномоченные на размещение в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) органы исполнительной власти субъектов РФ, местного самоуправления муниципальных образований.

Сведения, документы и материалы, включаемые в ИМ ОКС, представляются в форме электронных документов в виде файлов в формате XML.

Фото: www.bryan-myers.com

В случае использования типовой проектной документации при подготовке ИМ ОКС сведения, документы и материалы включаются в ИМ в формате, применяемом при разработке типовой проектной документации.

Сведения, документы, материалы подлежат хранению в составе ИМ ОКС с момента их включения в такую ИМ и без ограничения срока.

Кроме того, Постановление устанавливает состав сведений, документов и материалов, включаемых в ИМ ОКС и представляемых в форме электронных документов, и требования к форматам указанных электронных документов исходя из этапов реализации проекта.

На этапе выполнения инженерных изысканий в ИМ включаются:

Фото: www.securitymedia.ru

• отчетная документация о выполнении инженерных изысканий и приложения к ней;

• иные документы, представляемые для проведения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий.

На этапе осуществления архитектурно-строительного проектирования в ИМ ОКС включаются:

• сведения, документы и материалы, входящие в состав разделов проектной документации, графическая часть которых дополнена цифровой ИМ и может быть дополнена в задании на проектирование, техническом задании на цифровую ИМ ОКС. При формировании и ведении ИМ в иных случаях цифровая ИМ ОКС включается, если требование к формированию цифровой ИМ установлено в задании на проектирование;

• иные документы, представляемые для проведения государственной экспертизы проектной документации;

• документы, прилагаемые к заявлению о выдаче разрешения на строительство (РС);

Фото: www.pics.ru

• сведения, документы и материалы, входящие в установленном порядке в состав разделов рабочей документации, графическая часть которых дополнена цифровой ИМ.

На этапах осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС в ИМ ОКС включаются:

• реквизиты (дата и номер) разрешения на строительство (РС);

• реквизиты (дата и номер) решения о прекращении действия РС или о внесении изменений в РС;

• документы и материалы, входящие в состав исполнительной документации, графическая часть которых дополнена цифровой ИМ ОКС.

• результаты и материалы обследования ОКС для этапов осуществления реконструкции и капитального ремонта;

• копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий (при их наличии);

• сведения, содержащиеся в общем и специальном журналах, в которых ведется учет выполнения работ;

• документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВ).

На этапе осуществления эксплуатации ОКС в ИМ ОКС включаются:

• реквизиты (дата и номер) РВ;

• материалы, отражающие фактическое выполнение работ по техническому обслуживанию ОКС, о проведении текущего ремонта ОКС;

• сведения, содержащиеся в журнале эксплуатации здания, сооружения;

• сведения, документы, материалы, графическая часть которых дополнена цифровой ИМ ОКС.

На этапе осуществления сноса в ИМ ОКС включаются:

• результаты и материалы обследования ОКС;

• сведения, документы и материалы, входящие в состав проекта организации работ по сносу ОКС.

Публичное обсуждение проекта Постановления продлится до 14 июня.

Другие публикации по теме:

ТИМ: что показал опрос среди профессионалов строительной отрасли

Технологии информационного моделирования в строительстве: что показал опрос среди профессионалов отрасли

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Застройщики: ТИМ определят будущее строительной отрасли России

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

Цифровизация жилищного строительства — задача непростая, но необходимая для девелоперов

Правительство утвердило сроки поэтапного внедрения ТИМ в долевом строительстве

Эксперты: цифровизация станет естественной потребностью, когда она облегчит жизнь строителям

Методику определения стоимости подготовки проектной документации с информационной моделью откорректировали

Переход строительной отрасли на технологии информационного моделирования переносится

Опубликовано 25 XML-схем для проектирования и строительства

В Москве пройдет Объединенный евразийский конгресс по ТИМ

Более половины застройщиков поддерживает обязательный переход на ТИМ с середины 2024 года

Для застройщиков, строящих по 214-ФЗ, информационное моделирование станет обязательным