Падение ввода жилья за 7 месяцев текущего года на 12% одни специалисты связывают с последствиями пандемии для экономики, другие — с переходом отрасли на проектное финансирование. Впрочем, основание для оптимистичных прогнозов есть: в последние месяцы темпы снижения падения ввода существенно сокращаются.     

           

Фото: www.cont.ws

         

Росстат зафиксировал падение объема ввода жилья с января по июль этого года на 12% относительного аналогичного периода 2019 года — 32 млн кв. м против 36,3 млн кв. м, соответственно.

Речь идет о многоквартирных домах (МКД) и объектах ИЖС без учета жилых домов, возведенных на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства.

Квартальная и месячная динамика также отрицательные:

● во II квартале 2020 года введено в эксплуатацию 12 млн кв. м жилья (-17,8% относительно I квартала);

● в июле — 5,3 млн кв. м (-4,5% относительно июня этого года).

       

Фото: www.pbs.twimg.com

   

При этом стоит отметить, что в апреле, на который пришелся основной этап карантинных ограничений, объем жилищного строительства упал на рекордные 36,5% относительно апреля 2019 года. В мае спад уменьшился до 24,4%, соответственно, а в июне — до 6,4%. То есть темпы падения сокращаются в разы.

Всего, согласно данным Росстата, в период с января по июль 2020 года было возведено 3,5 тыс. МКД и 129,2 тыс. объектов ИЖС (из них 16,6 тыс. — на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства).

По мнению экспертов, опрошенных агентством Интерфакс, продолжение снижения объемов ввода жилья в РФ в июле текущего года вызвано инерционностью процессов, происходящих в отрасли.

    

Фото: www.ancb.ru

     

«Строительная отрасль традиционно сильно отличается от большинства секторов экономики, в первую очередь за счет более длинного производственного цикла, — объяснил тенденцию глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко (на фото). — Ситуация с пандемией, введение различных ограничений серьезно сбавили темпы, а в ряде регионов строительство и вовсе было приостановлено на полтора-два месяца», — напомнил эксперт.

    

    

  

Согласен с оценкой ситуации и управляющий партнер компании ВекторСтройФинанс Андрей Колочинский (на фото).

По его мнению, делать окончательные выводы по динамике ввода следует не раньше, чем в самом конце текущего года, поскольку «традиционно большинство новостроек вводится в эксплуатацию ближе к концу года после завершения работ по благоустройству летом».

      

 

    

С Колочинским согласна управляющий партнер компании Метриум Мария Литинецкая (на фото).

«Порядка 60% всего жилья вводится осенью и в начале зимы, то есть под конец года, поэтому динамика ввода первой половины года и лета совершенно непоказательна», — резюмирует она.

       

       

По мнению совладельца Группа Родина Владимира Щекина (на фото), при оценке состояния отрасли уместнее использовать такой показатель, как суммарный объем текущего строительства. И он, увы, также демонстрирует отрицательную динамику.

«Сейчас, по данным Единого ресурса застройщиков, в России возводятся 112 млн кв. м жилья, что на 17% меньше, чем в июле 2019 года», — отметил Щекин, объяснив эту тенденцию переводом отрасли на новую схему проектного финансирования и ухудшением общей экономической ситуации в стране.

    

Фото: www.nostroy.ru

       

Руководитель Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков (на фото) развил эту мысль. По его словам, далеко не все девелоперские компании (особенно небольшие региональные застройщики) готовы успешно работать в новых условиях. 

«Основным фактором, почему это происходит, является в первую очередь ограниченность земельного ресурса, — отметил Глушков, уточнив: — На сегодня мы видим приятное исключение в лице ДОМ.РФ, которое системно проводит работу по вовлечению земельных участков, находящихся в федеральной собственности».

    

Фото: www.cdn.postnews.ru

   

А вот руководитель комитета по строительству «ОПОРЫ РОССИИ» Дмитрий Котровский (на фото) вообще не склонен связывать падение ввода жилья в РФ с пандемией. По его мнению, тенденция обусловлена введением новых правил долевого строительства, снижением спроса, ростом себестоимости, вызванным увеличением числа нормативных требований в отрасли.

«В такой ситуации бизнес лишний раз задумывается о масштабировании проектов, о желании комплексно осваивать территории», — резюмировал Котровский.

     

Фото: www.raex-rr.com

    

Впрочем, другой авторитетный эксперт, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото), комментируя обзор Росстата «О социально-экономическом положении в РФ в январе-июле 2020 года», дает позитивные прогнозы по вводу.

«Сейчас мы наблюдаем восстановление активности на рынке, — пояснил Гольдберг. — Ввод индивидуальных домов уже в июне вернулся к росту, стабилизация темпов ввода многоквартирного строительства ожидается в течение двух-трех месяцев», — заключил он.

По его расчетам объем портфеля многоквартирного жилья в стадии строительства стабильно составляет около 100 млн кв. м, а общий ввод МКД по итогам 2020 года сохранится на прошлогоднем уровне — в объеме около 40 млн кв. м.

   

Фото: www.ohranatruda.ru

Фото: www.note.taable.com

       

    

    

    

     

Другие публикации по теме:

Росстат: по итогам семи месяцев ввод жилья в РФ упал на 12%

Марат Хуснуллин: Ускорим объем ввода жилья и темпы расселения аварийки

У ДОМ.РФ появится собственный застройщик

В Подмосковье объемы и темпы строительных работ вернулись на докарантинный уровень

Опрос: больше половины застройщиков готовы свернуть свои планы по инвестициям и вводу объектов

Ввод многоквартирных домов застройщиками в РФ в первом полугодии 2020 года уменьшился на 5,8% (графики)

Минстрой: в 2020 году в России будет введено в эксплуатацию от 75 млн до 80 млн кв. м жилья

Максимальные объемы ввода жилья за январь-февраль 2020 года показали Московская область, Москва и Республика Татарстан

Ввод многоквартирных домов застройщиками в 2019 году вырос всего на 0,5% (графики)

Росстат: ввод жилья в 2019 году превысил 80 млн кв. м. Спасибо ИЖС 

Ввод многоквартирных домов застройщиками в РФ за январь-ноябрь 2019 года вырос на 3,2% (графики)

Портал NSP («Недвижимость и строительство Петербурга») провел опрос экспертов о ситуации на жилищном рынке Санкт-Петербургского региона.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Эксперты обсудили разные актуальные темы: новые продукты и схемы удержания покупателей; чем закончится дискуссия между Банком России и Минстроем; будут ли продлены льготные ипотечные госпрограммы и другие.

NSP исходил из того факта, что спрос на ипотеку в I квартале 2023 года снизился как в регионе, так и по России в целом.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Что будет с ипотекой

С увеличением ставки по ипотеке с господдержкой сразу на целый процент и принципиальной позицией ЦБ по субсидированным программам условия кредитования стали жестче, признала руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент (22-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Светлана Денисова (на фото).

 

 

По словам руководителя департамента продаж Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Максима Турты (на фото), после ухудшения условий по новостройкам программы субсидирования стали менее интересны потребителям, и люди стали возвращаться к приобретению готового жилья.

Максим Турта надеется, что льготные программы будут продлены. «Но на других условиях: чтобы ими могли воспользоваться реально нуждающиеся граждане, а не инвесторы», — считает он.

 

Фото: www.dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru

 

В Россельхозбанке, по словам замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала РСХБ Ивана Власенко (на фото), покупатели, как правило, выбирают ипотечные программы с максимальным сроком, что позволяет получить наиболее комфортный ежемесячный платеж.

 

Фото: www.cdn.doveriekonkurs.ru

 

«Я полагаю, хотя коллеги, вероятно, мою позицию не одобрят, что ипотеку пора возвращать на рыночные основания с минимальной поддержкой государства», — заявил заместитель гендиректора СК ЛенРусСтрой (9-е место в ТОП застройщиков Ленинградской области) Максим Жабин (на фото)

 

Фото: www.st1.bsn.ru

 

Конечно, согласился он, в этом случае глобальные планы по вводу жилья придется пересматривать. Но снижение рисков и кредитной нагрузки на граждан и на бюджет, по его мнению, — вполне достойная цель. По прогнозам Максима Жабина, «если исключить геополитические катаклизмы, этот год будет лучше предыдущего».

Он уверен, что жилая недвижимость в перспективе будет дорожать, какие бы скидки ни давали застройщики. «Фундаментальных предпосылок для снижения себестоимости нет», — заключил эксперт.

 

Фото: www.obzor78.ru

 

Директор по ипотеке Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова (на фото) привела факты, доказывающие, что «в 2023 году ипотека останется самым востребованным инструментом при покупке квартиры».

В первом квартале этого года доля продаж по ипотеке в Петербурге держится на рекордном уровне в 90%. «Банки и застройщики продолжат работать над созданием новых программ с интересными для покупателей условиями», — убеждена Мошкова.

 

Новостройки или вторичный рынок?

Одним из следствий изменения условий ипотеки с господдержкой и борьбы ЦБ с околонулевыми ставками стало оживление вторичного рынка.

 

Фото РБК

 

По информации коммерческого директора ГК РосСтройИнвест (9-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Екатерины Немченко (на фото), в начале 2023 года разрыв цен на новостройки и квартиры на «вторичке» достиг 20%—30%.

В итоге, по ее мнению, по совокупности факторов объем продаж на вторичном рынке заметно вырос, несмотря на менее выгодные условия по ипотеке.

 

 

«"Первичка" продолжает жить на сильном допинге в виде господдержки и субсидированных ставок», — продолжил гендиректор Первого ипотечного агентства (ПИА Недвижимость) Максим Ельцов (на фото).

А «вторичка» с рыночными ставками, замечает эксперт, «выживала как могла», и в какой-то момент вторичный рынок достиг дна. Сегодняшнее перетекание денег из новостроек во «вторичку» в силу разницы цен Максим Ельцов считает существенным фактором.

По его мнению, «низкая ставка играет все меньшую роль. Выигрыш по ежемесячному платежу важен, но при разнице в ценах он невыгоден».

  

Фото: www.voms.ru

 

На будущее Максим Ельцов дает такой прогноз: ставка будет на уровне 12% по «вторичке», на первичном рынке — около 6,5%—7%, то есть что-то среднее между «Семейной ипотекой», «Ипотекой с господдержкой» и будущими программами адресной поддержки.

Юлия Мошкова обратила внимание экспертов на то, что «квартиры на вторичном рынке чаще выбирают в новых домах, аналогичных новостройкам». Поэтому она не видит предпосылок к снижению объема ипотечного кредитования ни на первичном, ни на вторичном рынке.

  

Фото: www.stroyvedomosti.ru

 

«До активного субсидирования ставок первоначальный взнос в среднем составлял 1 млн руб., и это было около 28% от стоимости квартиры. Сейчас у покупателя есть тот же самый миллион, только доля от суммы — уже примерно 20%», — заявила Мошкова.

 

Фото: www.office-news.ru

 

Какие изменения видят эксперты

По данным гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова (на фото), «на рынке апартаментов с начала 2022 года сделок, совершенных с использованием ипотечных средств, становится меньше».

  

Фото: www.mebel-go.ru

 

Большая часть кредитов, уточняет он, выдается под 11%—14%. Некоторые застройщики завуалированно предлагают субсидирование (например, действующая ставка на первый год кредитования — от 4,1% годовых, со второго года — 16,9%).

Апартаменты чаще приобретают не «поштучно», а лотами, от 3 до 10 номеров. Их покупатели входят в категорию выгодных заемщиков. Как правило, это опытные инвесторы, поясняет Николай Антонов.

 

Фото: www.ttfinance.ru

 

«В ЖК Панорама Невы (1-е место в ТОП ЖК Санкт-Петербурга) мы активно работаем с ипотечными программами, — рассказал директор по продажам, СХ Сенатор (63-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Олег Добродеев (на фото).

Уменьшилось количество покупателей с минимальным собственным платежом. «В первом квартале в основном к нам приходили с пятидесятипроцентным первоначальным взносом», — проинформировал он.

  

   

Коммерческий директор ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) Кирилл Храпов (на фото) констатирует рост доли ипотечных сделок.

«По нашему портфелю (в московском и петербургском регионах) мы видим, что доля ипотечных кредитов в сделках растет, — рассказал он. — В первом квартале 2022 года она составляла 72%, к концу года выросла до 85%».

Субсидированную ипотеку Храпов называет «привлекательным продуктом», а небольшое снижение покупательского интереса не считает критичным.

 

Фото: www. admin.nsp.ru

 

Коммерческий директор Maslov Group Игорь Ахальцев (на фото) ожидает развитие рынка загородной недвижимости.

«Пользуется популярностью ипотека с господдержкой на покупку домов с участками ИЖС, — заметил он, добавив: — Средняя ставка получается около 7,7%, что позволяет клиентам рассмотреть приобретение более дорогого объекта и при этом остаться на уровне стандартных ежемесячных платежей».

В числе негативных факторов он назвал предельный уровень кредита: в Московской и Ленинградской областях сумма ограничена 12 млн руб.

  

Фото: www.shtory-deco.ru

 

Стандартная ставка по ипотеке на «загородку» выше 12% годовых также не подходит большинству клиентов, констатирует Ахальцев. Поэтому количество сделок по стандартным программам снижается, резюмирует специалист.

Юлия Мошкова называет «бестселлером» 2023 года траншевую ипотеку. По ее словам, условия программы траншами в этом году несколько трансформировались: речь уже не идет об «одном рубле в месяц», но платеж по-прежнему минимальный на весь период строительства.

Другая популярная программа — это «ипотека в рассрочку», которая не только снижает платеж в два раза, но и максимально выгодна по переплате по процентам». Мошкова заверила, что ни в одной из этих программ нет удорожания самой квартиры.

  

Фото: www.sakhalife.ru

 

По мнению экспертов, тренды года будут напрямую зависеть от результатов обсуждений очередного пакета мер регулирования рынка ипотеки, которые сейчас проводят ЦБ и Минстрой. Возможно, на окончательные решения повлияют итоги I квартала.

«Думаю, рукотворное замедление такой важной отрасли, как жилищное строительство, не входит в планы правительства, и надеюсь, что в ЦБ это поняли», — предположила Светлана Денисова.

 

Фото: www.mk.ru

 

С ней согласна Екатерина Немченко: «В дискуссии между Минстроем и ЦБ победят логика и здравый смысл, будет найден компромисс», — уверена она.

«Строительная отрасль играет важнейшую роль в экономике. Без поддержки со стороны государства нынешнюю ситуацию пережить сложно», — полагают эксперты.

 

Фото: www.newnevsky.ru

 

P.S. Когда материал готовился к публикации стало известно о решении руководства Банка России ввести ограничения в отношении ипотечных программ со ставками, которые в ЦБ называют «экстремально низкими». С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительное резервирование. Ставку-ориентир, по которой будет рассчитываться его размер, регулятор будет публиковать на своем сайте ежемесячно.

 

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ЕРЗ.РФ дал прогноз основных показателей строительства МКД в 2023—2024 годах

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

В марте 2023 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, снизилось на 42% (графики)

В Москве за I квартал введена почти половина годового планового объема недвижимости

Эксперт: средняя ставка по ипотеке в России превысила 8%

В марте 2023 года застройщики вывели на рынок на 89% больше МКД, чем годом ранее (графики)

ЦБ: в феврале «Льготная ипотека с господдержкой» уступила первенство «Семейной»

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м