Власти обсуждают переход на фиксированные выплаты по льготной ипотеке. Портал ЕРЗ.РФ ознакомил читателей с предложениями Валентины Матвиенко, прозвучавшими на недавнем заседании Совета по развитию финансового рынка при Совете Федерации, которые поддержали замминистра финансов Иван Чебесков и глава ЦБ Эльвира Набиуллина. «РГ» приводит мнения экспертов.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Напомним, что одно из предложений Валентины Матвиенко — переход на фиксированные выплаты вместо компенсации разницы между льготной и ключевой ставками при выдаче льготных ипотечных кредитов. В этом она видит способ сократить расходы госбюджета вследствие ужесточения политики ЦБ.

Фиксированный размер самой субсидии, по словам спикера верхней палаты, более понятный для всех участников, позволит сохранить спрос, темпы ввода жилья, станет прогнозируем для бюджета и позволит избежать колебаний расходов в случае изменения ключевой ставки ЦБ.

Кроме того, Валентина Матвиенко (на фото ниже) призвала сделать льготные ипотечные программы более «прицельными», чтобы они помогали решить жилищный вопрос только самым нуждающимся людям. Особенно в малых городах и в тех регионах, где наблюдается отток населения.

Фото: council.gov.ru

Идеи Матвиенко поддержали и в Банке России, и в Минфине. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает изменение этого механизма правильным вследствие его неэффективности в настоящий момент.

Замминистра финансов Иван Чебесков назвал переход к фиксированным выплатам по льготной ипотеке справедливым по отношению к госбюджету, который, по его словам, несет неограниченную нагрузку, а банки при этом полностью снимают с себя любой риск процентной ставки.

Фото: rspp.ru

В нижней палате российского парламента также положительно оценивают переход на фиксированные выплаты по льготным ипотечным программам.

Глава Комитета по финансовому рынку Госдумы РФ Анатолий Аксаков (на фото) поддержал предложение Валентины Матвиенко. Он напомнил, что есть хорошо понятная мера поддержки — фиксированная выплата на погашение ипотеки в 450 тыс. руб. для многодетных семей, и расходы бюджета по таким выплатам легко прогнозируемы. А вот с компенсациями по льготной ипотеке при изменении ключевой ставки ЦБ расходы государства растут или сокращаются вместе с ней, и процесс становится непредсказуемым.

«Зафиксированная в бюджете сумма расходов на льготную ипотеку может оказаться недостаточной для покрытия всех расходов в связи с вероятным дальнейшим ростом ключевой ставки ЦБ, — допустил депутат и добавил: — Это представляет собой проблему для государства, поскольку речь идет о больших деньгах».

Парламентарий признал, что законодательных инициатив в виде документов пока нет, предложение требует дальнейшего обсуждения.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото) полагает, что переход на фиксированные выплаты от государства на льготную ипотеку обернется изменением размера платежа для заемщиков в зависимости от динамики ключевой ставки, то есть ставки для пользователей кредитами станут в некотором роде плавающими.

Скорее всего, предположил он, это будут рыночные колебания — только до этапа заключения сделки, а не в процессе выплат. Иначе риски для заемщиков резко вырастут, а ЦБ последовательно выступает «против ипотеки по настоящим плавающим ставкам для физлиц».

«Самое интересное — это условия, — поделился своими сомнениями эксперт: — В первую очередь, размер субсидии, которую готово будет на себя взять государство. Если с учетом такой субсидии реальная ставка для заемщика не превысит 10% годовых, то такие условия были бы психологически комфортными. Если же фиксированная субсидия будет меньше, существует риск сокращения объемов выдачи».

Фото: deloros.ru

Член комитета по строительству «Деловой России», владелец ГК Удача Владимир Прохоров (на фото) предполагает, что государство может установить разный размер фиксированной выплаты в зависимости от спроса и цен на жилье в конкретном регионе.

«Такая схема позволит оптимизировать расходы бюджета на госпрограммы и откроет части гражданам доступ к ипотечным продуктам, которые сегодня с учетом высоких ставок стали практически недоступны», — заявил он «РГ».

Прохоров сомневается, что в случае повышения ключевой ставки застройщики подключатся к субсидированию вместе с государством, объясняя это жесткой позицией ЦБ против подобных схем на рынке.

«По мнению регулятора, они, в первую очередь, непрозрачны для покупателей и в конечном итоге приводят к переплатам. Однако полностью исключать возможное участие застройщиков преждевременно, поскольку в своих желаниях приобрести долгожданное жилье люди готовы идти на участие в подобных схемах, и даже переплачивать, так как зачастую для них это едва ли не единственный вариант купить жилье», — заметил девелопер.

Фото: fa.ru

Профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов (на фото) уверен, что при переходе на фиксированные выплаты и дальнейшем росте ключевой ставки ЦБ условия по льготной ипотеке станут значительно менее льготными.

«Теоретически может сложиться ситуация, когда рыночные ипотечные ставки в банках вырастут значительно выше 25%, а субсидия не сможет снизить ее до приемлемого для заемщиков уровня, тогда само понятие льготной ипотеки в значительной степени утратит смысл», — предупредил он.

Фото: atsogoev.ru

Член совета директоров компании Simple Estate Артем Цогоев (на фото) не ждет от инициативы Валентины Матвиенко ничего хорошего для рынка жилья в мегаполисах, так как она направлена только на ограничение расходов бюджета.

«Это не стимулирующая мера, и в текущих условиях она не приведет к росту спроса жилье», — прогнозирует эксперт. Не видит он и перспектив в предложении «точечного стимулирования спроса на жилье в малых городах и субъектах Федерации, где есть тенденция к оттоку населения».

«Если люди оттуда уезжают, значит, там нет работы и инфраструктуры, и от изменения схемы выплат по льготным ипотекам эти проблемы не разрешатся», — резюмировал бизнесмен.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Правительство продлило IT-ипотеку до 2030 года, изменив ряд ее условий

Валентина Матвиенко: Нужно сохранить льготную ипотеку, но сделать ее более «прицельной»

Эксперты: если льготная ипотека не работает, аренда жилья дорога, то выход один: перебираться за город

Эксперты: несмотря на сложную ситуацию на рынке, 25% опрошенных не изменили планов купить жилье в новостройке

Эксперты: в июне 42% в общем объеме выдачи кредитов заняла ипотека

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ снизит спрос на ипотеку в пределах от 30% до 50%

Эксперты подсчитали, сколько нужно платить по «Семейной ипотеке» в 2024 году

Марат Хуснуллин: Правительство допускает возможность пересмотра условий «Семейной ипотеки»

Эксперты: порядка 30% россиян предпочитают покупать жилье за пределами домашнего региона

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Почему лизинг квартир не заменит ипотеку, цены на первичном рынке снижаться не будут, а кредит на жилье лучше, чем на покупку iPhone, рассказал в интервью «Российской газете» руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Про цены

В домах, которые должны вводиться в 2025 — 2026 годах, цены точно падать не будут, убежден эксперт. Маркетинговая стратегия не позволяет продавать будущее жилье дешевле, чем сегодня.

«Иначе люди почувствуют себя обманутыми и начнут откладывать покупку, — пояснил Михаил Гольдберг и добавил: — Кроме того, есть банковские ограничения — нельзя продавать дешевле, чем заложено в бизнес-плане».

Но с другой стороны, по его словам, цены и не будут сильно расти. В реальном выражении жилье уже дешевеет (дорожает медленнее инфляции), таким образом его доступность повышается.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Про ИЖС

За январь — сентябрь введено в эксплуатацию около 81 млн кв. м жилья, это примерно на 2% больше, чем за тот же период 2023-го. При этом ввод многоквартирных домов снизился на 19% — рост произошел за счет индивидуального жилищного строительства.

«По нашим опросам, 70% людей хотят жить в своем доме, — сообщил Михаил Гольдберг и уточнил: — Правда, потом оказывается, что он должен быть в 30 минутах от работы, рядом с детским садом и всей инфраструктурой».

С другой стороны, люди часто представляют себе сегмент ИЖС как дальнюю дачу, куда надо ехать на электричке. Реальность — где-то посередине.

«Есть немало городов, где большой процент жилфонда приходится на частный сектор. ИЖС будет развиваться именно там и в ближайших пригородах. Плюс Московская и Ленинградская области», — считает эксперт.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Этому поможет и растущая транспортная связанность внутри агломераций: появляются метро, комфортные электропоезда. «Скажем, из Малаховки можно за час доехать до центра Москвы. А раньше это занимало 2 — 2,5 часа», — отметил глава Аналитического центра ДОМ.РФ.

Кроме того, напомнил он, недавно был принят Федеральный закон об использовании в ИЖС счетов эскроу, что станет еще одним драйвером роста.

В мегаполисах потенциал для развития ИЖС — промзоны, которые практически не используются. В Москве эти резервы активно раскрывают, но во многих городах они почти не тронуты.

«Наверное, не везде есть смысл возводить на таких территориях башни-многоэтажки. Можно дать участки и под малоэтажное строительство», — полагает Михаил Гольдберг. В идеале, по его мнению, плотность населения должна падать от центра к окраинам.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Про счета эскроу

Говоря о проектном финансировании, эксперт отметил большой социальный эффект от введения счетов эскроу. Новых обманутых дольщиков, как это было раньше, не появляется, и нет урона для репутации кредитных организаций.

Про ипотеку

Главный аналитик госкорпорации не видит проблемы в уровне ипотечного кредитования. Сегодня, по данным ДОМ.РФ, жилищные займы выплачивают порядка 9 млн домохозяйств, или около 15% семей. Резерв есть, потому что в мировой практике показатель выше.

Примерно половина задолженности по кредитам приходится на ипотеку, и эта доля также может быть больше. В здоровой банковской системе она доходит до 70%.

Ипотека — это обеспеченный кредит, у которого есть залог. Процент просроченной задолженности по ней сегодня в РФ составляет всего 0,7%, а по потребительским займам — 7% — 8%.

«Соответственно, и для банка, и для регулятора лучше, чтобы как можно больше кредитов были ипотечными, а не (условно) на покупку iPhone», — подчеркнул Михаил Гольдберг.

Фото: imnhub.ru

Про альтернативы ипотеки

При перечислении других способов приобретения жилья эксперт назвал «хорошим вариантом» организацию строительно-сберегательных касс, но подчеркнул, что этот механизм действует только на стабильном рынке. В России в нынешних экономических условиях он может привести к появлению «обманутых вкладчиков».

Неплохими инструментами являются жилищные кооперативы, накопительные жилищные вклады, а вот лизинг квартир, как показывает мировая практика, не стал успешной альтернативой ипотеки.

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

Про аренду

ДОМ.РФ с 2016 года работает по нескольким направлениям аренды жилья: коммерческой, корпоративной, льготной для отдельных категорий граждан и студенческой.

Сейчас в портфеле госкорпорации 74 проекта в 19 регионах РФ. Например, в рамках программы «Доступное арендное жилье в ДФО» строится более 10 тыс. квартир.

«Чтобы "цивилизованное" арендное жилье стало массовым, нужно привлекать частных инвесторов. Для этого необходимо сформировать условия, чтобы длинные инвестиции стали привлекательными», — пояснил Михаил Гольдберг.

В первую очередь это будет зависеть от объема денежных средств, управляемых пенсионными фондами, страховыми компаниями, индивидуальными инвестиционными счетами нового типа, закон о которых скоро должен быть принят.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Прогноз

Ближайший год, по прогнозу эксперта, будет очень непростым, продажи жилья начнут падать. Но система устойчива, а у застройщиков сформирована «подушка безопасности» за счет высокого уровня распроданности жилья по текущим проектам.

«Надеюсь, что с 2026 года ключевая ставка ЦБ начнет снижаться, как и инфляция, после чего придет "новый ренессанс", — заявил Михаил Гольдберг (на фото) и резюмировал: — Денег на вкладах накоплено достаточно, и первый претендент, куда они придут — это, конечно, рынок жилья».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на новостройки не растут, но и падать им некуда

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — сентябрь 2024 года уменьшился на 18,9% (графики)

Росстат: ввод жилья в России за январь — сентябрь 2024 года вырос на 1,8% (графики)

В России установят целевые показатели доли строительства ИЖС с эскроу

Эксперты: доходы населения пока успевают за ростом ипотечных платежей

Госдума: система строительных сберегательных касс исключает появление обманутых дольщиков

Эксперты: почти 70% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

Эксперты: ИЖС с подрядом и эскроу — важный шаг в сторону развития цивилизованного рынка

ДОМ.РФ: в 2023 году на Дальнем Востоке было начато строительство 327 домов на 54 тыс. квартир общей площадью около 2,7 млн кв. м