Такую угрозу опрошенные «Коммерсантом» эксперты обнаружили в тексте опубликованного в Вестнике Москвы №36, том 1, декабрь 2021 года постановления №2226 от 28.12.2021.

Фото: www.s.pfst.net

Данный документ вносит очередные изменения в формулу расчета арендной платы за первый год при строительстве/реконструкции, а также меняет с 1 апреля 2022 года формулу расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков (ВРИ) для собственников.

Из постановления №2226 следует, что для застройщиков с апреля текущего года вырастут платежи при изменении назначения площадок с промышленного или административно-делового на жилое.

Фото: www.1000dosok.ru

Обративший на это внимание «Коммерсант» не смог получить по этому вопросу комментарий от департамента городского имущества Москвы.

По мнению опрошенных деловым изданием экспертов, новшество коснется в основном девелоперов, строящих в Новой Москве, поскольку именно там большая часть земель (почти 98%) находится в собственности, в старых же границах столицы застройщики арендуют землю у города.

Фото предоставлено компанией Страна Девелопмент

К чему приведет такое решение властей? В зависимости от коэффициентов, которые будет применять мэрия, расходы застройщиков на эту процедуру могут вырасти на 50—70%, считает вице-президент девелоперской организации Страна Девелопмент Андрей Басов (на фото).

Партнер ILM Андрей Лукашев (на фото ниже) не исключает, что только за счет фактора удорожания смены ВРИ за год цены в новостройках Новой Москвы могут вырасти минимум на 10%.

Напомним, что по оценке ЦИАН в конце 2021 года средняя цена 1 кв. м в данной локации составляла 208 тыс. руб.

Фото: www.cre.ru

Поскольку новый документ вводит ряд новшеств и для арендаторов (для них меняется механизм расчета ставок, которые будут расти по мере увеличения доходности проекта строительства), то, вероятнее всего, таким образом мэрия хочет косвенно поучаствовать в распределении сверхприбыли застройщиков, полагает Лукашев.

По данным ЦИАН по итогам 2021 года совокупная выручка девелоперов жилья в Мосрегионе выросла на 42% — до 1,86 трлн руб.

Фото: www.mnp.ru

Кроме того, для арендаторов городских земель в соответствии с постановлением №2226 вырастут ставки при задержке строительства.

Если раньше в первый год просрочки девелоперы платили дополнительно 1,5% от кадастровой стоимости земли, то теперь — 20%, отметил управляющий партнер Nova Consulting Павел Желновод (на фото).

Руководитель блока девелопмента ГК ИНТЕКО Станислав Фролов (на фото ниже) пришел к выводу, что данным документом мэрия Москвы пытается простимулировать выкуп в собственность арендованных у города участков:

Компании, которые успеют сделать это до 1 апреля 2022 года, смогут зачесть стоимость выкупа участков в счет платы за изменение вида их разрешенного использования, отмечает специалист.

Но, учитывая, что существенно возрастают платежи за смену ВРИ частных земель, девелоперам станет выгоднее строить на арендованных площадках, полагает Станислав Фролов.

Фото: www.lis-mag.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: за два года «квадрат» в новостройках Новой Москвы подорожал в 1,5 раза — до 208 тыс. руб.

В классификаторе появится новый ВРИ земельного участка, связанный с гаражами и машино-местами

ВРИ земельного участка считается установленным начиная с дня внесения сведений в ЕГРН

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ

Верховный Суд: собственник не должен уведомлять публичную власть о выборе вспомогательного вида разрешенного использования земельного участка 

Непредусмотренный градрегламентом ВРИ земельного участка — не основание для отказа в согласовании местоположения его границ

Утвержден новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Как изменится плата за смену вида разрешенного использования земельного участка в Москве 

Вносить данные о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка не потребуется

С 8 апреля изменился классификатор видов разрешенного использования земельных участков

Арбитражный суд: изменение вида разрешенного использования земельного участка после заключения договора аренды ограничивает конкуренцию

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков