Форсайт-сессия «RESTART. Девелопмент в экстремальных условиях» состоялась 26 апреля в Тюмени. О том, как девелоперы адаптируются к новым условиям, рассказали компании из Москвы, Краснодара, Иркутска, Дагестана, Воронежа, ЯНАО, Калуги, Перми, Томска, Тюмени, Тобольска, Екатеринбурга, Омска, Нового Уренгоя.

Участники конференции представили анализ макроэкономической ситуации, текущей ситуации на рынке недвижимости, а также опыт и практики застройщиков по адаптации бизнес-процессов и продукта к новой реальности.

Дискуссия транслировалась в прямом эфире.

Открывая форсайт-сессию, директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев (на фото), сказал: «Мы работаем на оптимизме девелоперов: если они верят в светлое будущее, то мы видим это первыми. К концу марта мы поняли, что спрос будет поддержан», — добавил он.

О факторе, которому уделяют незаслуженно мало внимания, рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото ниже). По его словам, состояние неуверенности сейчас характерно как для заемщиков, так и для банков. В связи с этим ЕРЗ.РФ прогнозирует снижение продаж на 30% по итогам 2022 года.

«В 2015 году спрос упал, — рассказал эксперт, напомнив: — Между тем тогда не было проектного финансирования, застройщики самостоятельно выводили проекты, у них был огромный градостроительный потенциал, потому что с 2009 года шло непрерывное улучшение инвестиционного климата в России. Это привело к огромной диспропорции спроса и предложения, практически в два раза», — резюмировал Кирилл Холопик.

Фото: www.benua.org

Он считает, что в 2022 году при наличии проектного финансирования повторения ситуации не будет: упадет как спрос, так и предложение, поэтому цены существенно не изменятся.

Также эксперт прогнозирует значительное снижение спроса со стороны девелоперов на покупку земли под строительство новых проектов: многие застройщики сегодня не готовы к запуску новых масштабных проектов. «Цены на землю будут снижаться, вернутся схемы покупки земли в обмен на квартиры», — полагает Кирилл Холопик.

Управляющий директор по макроэкономическому анализу и прогнозированию Эксперт РА Антон Табах (на фото) ежегодно делает прогнозы на следующий год. В этот раз он прогнозирует замедление процесса поставок иностранных материалов из-за проблем с логистикой во всем мире, так что придется уделить импортозамещению еще больше внимания.

Однако в прогнозе есть и положительные для застройщиков аспекты: после проблем с фондовым рынком и валютными операциями недвижимость кажется еще более надежным активом. Также эксперт уверен в том, что благодаря наработанным за время пандемии инструментам государству удастся поддержать доходы населения, особенно в регионах. Это положительно скажется на покупательской способности, уверен Антон Табах.

Директор компании СЗ Этажи Ильдар Хусаинов (на фото) поделился инсайдерской информацией. «Наблюдаем падение количества сделок по вторичке на уровне 56—58%, по новостройкам на 40—45% в последние две-три недели, — заметил эксперт. — Эти рынки взаимозависимы: весомая часть участников сначала продает свою жилье, чтобы купить новостройку. Прогнозируем, что спрос будет медленно выравниваться. Ставка по вторичке ожидается в районе 14% в конце июня, гэпа не будет, и рынки будут постепенно сбалансированы», — заключил Хусаинов.

Сегодня застройщики отказываются от отделки даже в уже проданных квартирах, рассказала финансовый директор ГК ИНГРАД Марина Заболотнева (на фото). По ее словам, компания честно предлагает покупателям отказаться от отделки и получить взамен деньги.

Спикер также поделилась лайфхаками по внутреннему управлению, которые помогают девелоперу экономить ресурсы. В частности, Заболотнева призвала сократить бюрократию, накопить финансовую подушку, сохранить рабочие места и оптимизировать процессы.

Директор департамента развития продукта ГК ФСК Петр Кирилловский (на фото) рассказал о том, как с помощью оптимизации незначительных для покупателя характеристик сэкономить компании сотни миллионов рублей.

Представители девелопера общаются с покупателями и составляют иерархию тех характеристик, которые являются наиболее важными. Так, они выяснили, что система «умный дом» — не на первом месте при принятии решения о покупке, в некоторых проектах от нее можно частично отказаться.

Фото: www.ivday.ru

Значительно сократить затраты можно и при выборе стройматериалов: отсутствие рисунка избавит от необходимости совмещать полотна или плитку и минимизировать отходы. А небольшое уменьшение ширины открывающейся створки окна будет незаметным для покупателя, но сэкономит немало средств.

Мероприятие прошло при поддержке портала ЕРЗ.РФ. Смотрите выступления всех спикеров GMKTalks RESTART на YouTube-канале GMK_RU по ссылке.

Другие публикации по теме:

Рестарт девелопмента: на GMKTalks расскажут об адаптации к новым условиям рынка

Пульс жилищной отрасли: обвал или новый виток развития?

В марте 2022 года застройщики вывели на рынок на треть меньше МКД, чем годом ранее (графики)

В марте 2022 года положительное заключение экспертизы получило на 32% меньше МКД, чем годом ранее (графики)

Марат Хуснуллин: За последние две недели объем выдач по ипотеке резко просел

Владимир Путин: Предлагаю снизить ставку по льготной ипотеке до 9% годовых

Эльвира Набиуллина: Никакого дефолта российской экономики не будет

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 09.03.2023 вынесла определение по делу № 305-ЭС19-22493(38), в котором рассмотрела вопрос о порядке погашения требований участника строительства, возникших вследствие расторжения договора участия в долевом строительстве и включенных в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика-банкрота.

Фото: www.niasam.ru

Из материалов дела следует, что строительная компания являлась застройщиком многофункционального жилищного комплекса Академ Палас по адресу: г. Москва, проспект Вернадского, владение 78 (жилой комплекс). В 2014 году строительная компания и гр-н Потехин С. В. заключили договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по условиям которых застройщик обязался до 01.10.2016 построить жилой комплекс и передать дольщику Потехину находящиеся в нем четыре квартиры и три машино-места.

Гражданин свои обязательства по оплате указанных объектов исполнил. В 2015 году Арбитражный суд города Москвы возбудил дело о банкротстве строительной компании. По требованию гр-на Потехина решением суда в 2017 году договор между ним и застройщиком был расторгнут. С застройщика взысканы 63 млн руб., уплаченных Потехину по договору, и 63 млн руб. процентов на сумму долга.

В 2018 году в отношении застройщика введено наблюдение, он признан банкротом, открыто конкурсное производство. В 2020 году по решению арбитражного суда права на земельный участок, предназначенный для строительства жилого комплекса, с объектом незавершенного строительства переданы публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ФРТ). Строительство жилого комплекса возобновлено.

В 2021 в арбитражный суд поступило ходатайство гр-на Потехина С. В. об исключении его требований из реестра требований кредиторов и их включении в реестр по передаче жилых помещений, а также о передаче этих обязательств застройщика ФРТ. Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и окружного судов от 13.04.2022 и от 24.08.2022, заявление удовлетворено частично:

• требования Потехина С. В. исключены из реестра требований кредиторов и включены в реестр требований о передаче помещений жилых помещений с указанием на конкретные квартиры и машино-места в жилом комплексе;

• в удовлетворении требований о передаче обязательств ФРТ отказано, так как вопрос о передаче Фонду обязательств перед всеми участниками строительства еще не рассматривался.

Суды исходили из того, что трансформация требования участника строительства допустима, поскольку передача жилого помещения и машино-места участнику строительства, имеющему к застройщику-банкроту денежное требование, не противоречит закону и отвечает его целям и смыслу. Суды отметили, что гр-н Потехин действовал добросовестно и на момент расторжения договора воспользовался единственным доступным ему способом защиты своих прав, не имея никаких разумных ожиданий на то, что жилой комплекс будет достроен.

Фото: www.polinov.ru

ФРТ оспорил эти решения, указав, что расторжение договора участия в долевом строительстве прекращает обязательство застройщика по передаче объекта недвижимости покупателю и, как следствие, лишает последнего возможности требовать от застройщика исполнения обязательства в натуре, а в случае банкротства застройщика — претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения.

При этом обязательства застройщика ограничиваются обязанностью вернуть покупателю уплаченные денежные средства и платежи, начисленные за нарушение обязательств.

Судебная коллегия Верховного суда, рассмотрев дело, пришла к следующим выводам:

• Законных оснований полагать, что после расторжения договора застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, не имеется. Ситуация не меняется и в том случае, если застройщик несостоятелен, поскольку процедура конкурсного производства по существу является лишь особым случаем принудительного исполнения требований к должнику при недостаточности его имущества для удовлетворения всех кредиторов.

Ни в самом Законе о банкротстве (127-ФЗ), ни в иных законах и НПА не предусмотрены такие последствия расторжения ДДУ, которые обязывали бы застройщика исполнять свои обязательства в натуре, а участника долевого строительства — требовать такого исполнения, в том числе и на альтернативной основе. Такие последствия не вытекают ни из смысла законов, ни из существа обязательства. Нет оснований полагать о каком-либо возрождении или возобновлении прекращенного обязательства, в том числе и в результате т.н. трансформации требований.

• Согласно общему правилу, все требования к должнику-банкроту, во-первых, имеют денежное выражение, а во-вторых, погашаются за счет его конкурсной массы. В то же время законодательством допускаются и иные способы удовлетворения требований кредиторов. В частности, в случае банкротства застройщика требования участников строительства могут быть погашены путем передачи им объекта незавершенного строительства, жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений площадью до 7 кв. м.

• В правоотношениях, возникших из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, фонды выполняют, прежде всего, публичную функцию по разрешению вопросов о жилищных правах граждан. По существу, посредством участия фондов в этих правоотношениях государство оказывает добровольную помощь гражданам в реализации их жилищных прав. При этом участие фондов в банкротстве застройщиков значительно повышает вероятность удовлетворения требований участников строительства в натуральном виде.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

• Из социального характера государства, принципов равенства граждан перед законами, смысл, содержание и применение которых определяется правами и свободами человека и гражданина, следует, что, коль скоро государство решило предоставить помощь своим гражданам, она должна в равной степени распространяться на граждан, находящихся в одной категории лиц. К такой категории, в частности, относятся все граждане конкретного многоквартирного дома (жилого комплекса и т.п.), инвестировавшие свои средства в жилищное строительство в этом объекте для удовлетворения своих жилищных нужд. В таком случае при вмешательстве государства в правоотношения должны быть защищены в равной степени (по крайней мере в экономическом смысле) все эти граждане: как те, что претендуют на получение от застройщика-банкрота в этом доме жилых помещений по действующим ДДУ (первая группа), так и те, что расторгли такие договоры и претендуют на получение денежных выплат (вторая группа).

Фото: www.edsro.center

С государственной поддержкой члены первой группы вправе рассчитывать на получение жилых помещений в натуральном виде, за счет чего, по сути, будут полностью реализованы их жилищные права. Из принципа равенства следует, что члены второй группы должны получить не меньшие гарантии. В отсутствие законных оснований на получение ими жилых помещений они вправе рассчитывать на предоставление им от фонда, которому передается объект, проинвестированный в том числе и членами этой группы, денежной компенсации.

Размер такой компенсации должен соответствовать рыночной стоимости жилых помещений, на которые претендовали эти участники строительства до расторжения договора, и исчисляться на момент ее фактической выплаты. Только при таком подходе будет восстановлена возможность для таких лиц приобрести жилые помещения в равной степени с участниками первой группы и тем самым также полностью реализовать свои жилищные права.

• Так как интерес гр-на Потехина заключался в восстановлении его жилищных прав через защиту личных инвестиций, при рассмотрении его заявления судам следовало определить надлежащий правовой механизм защиты этого права, установив срок выплаты и размер денежной компенсации, подлежащей уплате ФРТ гражданину при передаче ФРТ жилого комплекса.

Фото: www.amgkh.ru

• Обязанность ФРТ по выплате компенсации не ограничивает участников данного обособленного спора в праве разрешить данный вопрос иными способами, например посредством отступного или новации, в том числе и за счет жилых помещений, на которые ранее претендовал Потехин С. В. Однако это возможно только в добровольном порядке по взаимному согласию сторон и без претензий на эти же объекты иных участников строительства.

• Довод ФРТ о праве гр-на Потехина на денежную компенсацию как залогового кредитора несостоятелен. Размер этой компенсации несопоставим со стоимостью жилого помещения, что ставит гр-на Потехина в очевидно неравное положение с гражданами, как и он проинвестировавшими жилищное строительство, но претендующими на получение жилых помещений в натуре.

По существу, ФРТ уравнивает гр-на Потехина в правах с прочими залоговыми кредиторами, не являющимися участниками строительства в смысле, придаваемом этому понятию Законом о банкротстве.

Учитывая изложенное, Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение. 

Другие публикации по теме:

Несмотря на все усилия Правительства по решению проблемы обманутых дольщиков, в Новосибирске их число может вырасти еще на 7 тыс. человек

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Субсидии ФРТ на завершение строительства жилья освободили от казначейского сопровождения

Достроен самый крупный проблемный жилой комплекс России и Москвы ЖК Царицыно

В Госдуму внесен законопроект, защищающий права кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства 

Новые полномочия ФРТ

Какие документы подтверждают изменение решения о выплате возмещения дольщикам решением о завершении строительства объекта

Марат Хуснуллин: за четыре года в России восстановлены права более 162 тыс. обманутых дольщиков

Обманутые дольщики смогут подавать заявление на выплату возмещения через портал госуслуг

Закон, совершенствующий нормы по защите прав дольщиков: основные положения

СаморегулированиеКонтроль за строительством

ФРТ будет вправе вместо решения о достройке объекта восстанавливать права дольщиков в виде выплаты им возмещения

Саратовские обманутые дольщики первыми в России начали получать компенсации за брошенные застройщиками дома

Денежные возмещения за недостроенные квартиры обманутые пайщики ЖСК начнут получать уже в декабре