Специалисты Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) провели исследование, в рамках которого оценили влияние ограничительных мер в связи с пандемией COVID-19 на объем незавершенного жилищного строительства в РФ.

Актуальность работы определяется тем обстоятельством, что плановые сроки завершения текущего строительства приходятся на период ожидаемого экономического спада, вызванного т.н. корона-кризисом.

Последний грозит в ближайшие год-два не только не покончить с прежним долгостроем (а это около 3,1 тыс. недовозведенных многоквартирных домов), но и увеличить его объемы за счет задержки или даже остановки текущих строек. 

Фото: www.ianed.ru

По данным исследования, 37% ныне возводимого жилья, согласно проектным декларациям, должно быть введено в эксплуатацию в текущем году, 34% — в 2021-м, 15% — в 2022 году.

При этом результаты проведенного Институтом развития строительной отрасли опроса строительных организаций показывают, что в минувшем апреле в целом по регионам России приостановлено 44% строек.

Фото: www.images.sob.ru

Между тем объемы потенциального долгостроя (возможного нарушения сроков строительства, предусмотренных проектными декларациями) эксперты ИЭГ оценивают в 2,2 трлн руб. или в 696 тыс. квартир.

«Таким образом, текущие ограничения строительной деятельности в условиях пандемии создают потенциальные финансовые риски для всех участников проектов жилищного строительства», — делают вывод авторы исследования, имея в виду потери дольщиков, застройщиков и банков-кредиторов.

Фото: www.rus.kiziltan.ru

Приведенные в обзоре цифры говорят о том, что:

• граждане вложили в стройки (приобрели квартиры по ДДУ) 897 млрд руб., из них 377 млрд руб. – за счет ипотечных кредитов;

• застройщики пока не продали строящееся жилье на сумму 1,3 трлн руб. (такого рода инвестиции минимум на 15% меньше рыночной стоимости продаваемого жилья, и далеко не все они осуществлены);

• банки выдали ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ на 377 млрд руб., а также предоставили проектное финансирование застройщикам, реализующим проекты по новой схеме с использованием эскроу-счетов (34% строек), в объеме порядка 100 млрд руб.

Фото: www.spbbuilding.ru

Общий объем незавершенного строительства МКД с привлечением средств граждан по ДДУ (с учетом долгостроев, возникших в предыдущие годы) в целом составил по состоянию на апрель 2020 года 91 млн кв. м (1,6 млн квартир), что в два раза больше объема ввода МКД в 2019 году (43,5 млн кв. м), подсчитали специалисты ИЭГ.

В финансовом выражении общий объем остановленных по стране строек (в рамках ДДУ) эксперты оценили в 5,2 трлн руб.

При этом 74% незавершенного строительства жилья сконцентрировано в региональных центрах. Так, в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Рязанской, Владимирской областях, Республике Башкортостан объемы незавершенного строительства МКД с привлечением средств дольщиков по итогам 2019 года в три-четыре раза превышают годовой объем ввода.

Фото: РИА Новости/Александр Кряжев

Несмотря на тревожные масштабы уже сложившегося и грозящего увеличиться из-за корона-кризиса долгостроя, авторы исследования делают оговорку, что указанные ими потенциальные риски незавершения строительства оценены по максимуму, и «можно предположить, что вероятность реализации таких рисков в полном объеме невелика».

Фото: www.postupi.online

Так, по мнению специалистов ИЭГ, риск незавершения строительства наиболее высок для тех МКД, строительство которых находится на начальной стадии реализации. Доля квартир, проданных по ДДУ, здесь невелика, как и сама доля таких МКД, со сроком сдачи в эксплуатацию в 2022 году: всего 15%.

Для МКД с плановым сроком ввода в эксплуатацию в 2020—2021 годах (71% ныне возводимого жилья) специалисты ИЭГ прогнозируют существенную задержку их ввода: по их мнению, она составит от шести месяцев до года.

Фото: www.mguu.ru

Другие публикации по теме:

Федеральный центр выделил 30 млрд руб. для субсидирования завершения долгостроев

Московские стройки заработают 12 мая

Владимир Якушев: свыше 183 млрд руб. по программе «Стимул» помогут отрасли пережить кризис

Выкупом жилья у застройщиков на сумму в 150 млрд руб. ДОМ.РФ поддержит отрасль в период кризиса

Остановленных строек стало меньше, но с планами, кадрами, материалами и привлечением средств ситуация ухудшилась: опрос застройщиков

Застройщики Московского региона несут миллиардные убытки от приостановки строительных работ

Эксперт Татьяна Полиди (ИЭГ): Москвичу придется копить на жилье 4,2 года, жителю Лондона — в два раза дольше

В старых границах Москвы они составили в среднем более 210 тыс. руб. за 1 кв. м массового сегмента жилья, а в Новой Москве — около 133 тыс. руб., подсчитали в ЦИАН.

Фото: www.rg.ru

Подведя итоги января на московском первичном рынке жилой недвижимости, аналитики ЦИАН отметили три главных тенденции: повышение цен, сокращение предложения и снижение платежеспособного спроса.

О ценах

Средняя стоимость 1 кв. м на рынке новостроек столицы Москвы (без учета домов премиум- и элитного классов) в старых границах Москвы по итогам января составила 210,1 тыс. руб. (+5,6% к январю 2018 года).

Фото: www.tsargrad.tv

В Новой Москве (ТиНАО) средняя цена 1 кв. м отметки в 132,7 тыс. руб. (+13%). Это рекордные ценовые показатели за всю историю, подчеркивается в комментарии к исследованию пресс-службы ЦИАН.

По сравнению с декабрем 2019-го также зафиксирована положительная ценовая динамика — рост средней цены в старых границах Москвы составил 0,8%, в Новой Москве — 2,3%.

Фото: www.n911.ru

В целом по столичному рынку средняя стоимость 1 кв. м в январе 2020 года — 198 тыс. руб. (+8,1% к январю 2019-го, +1,7% к декабрю 2019-го).     

О сокращении объема выставленного на продажу жилья

В январе 2020 года в продаже на территории Москвы было представлено 49,6 тыс. квартир и апартаментов по всем сегментам — на 5,7% меньше, чем в январе 2019 года. При этом доля «старой» Москвы, как и год назад, в общем объеме выставленного на продажу жилья составляла 82% (40,8 тыс. лотов), а доля ТиНАО — 18% (8,8 тыс. лотов).

Фото: www.siapress.ru

О снижении спроса и большой доли ипотеки в сделках

В январе 2020 года на первичном рынке недвижимости Москвы было зарегистрировано 4,9 тыс. розничных сделок с физлицами — впервые с 2017 года (за 28 месяцев) данный показатель не преодолел отметку в 5 тыс. ДДУ. По сравнению с декабрем 2019-го количество сделок уменьшилось на 29,7%.

Также важно отметить, что в январе 2019 года 55% сделок на рынке новостроек Москвы прошло с использованием ипотеки.

В старых границах Москвы этот показатель составил 54%, в ТиНАО — 61%.

Фото: www.proocenka.com

«Снижение количества сделок до уровня двухлетней давности — следствие не только сезонного фактора, но и ценовой политики застройщиков», — комментирует рыночную ситуацию руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов (на фото).

По его наблюдениям и подсчетам, рост цен на недвижимость в Москве опережает рост доходов населения, а уменьшение ставки ИЖК и действующие государственные субсидии позволяют лишь частично «компенсировать» рост цен на жилье.

Фото: www.кредит.рф

О доходах застройщиков

За счет этого, несмотря на снижение спроса, девелоперам удается наращивать выручку, отмечает Попов.  В январе 2020 года выручка столичных застройщиков составила 53,3 млрд руб., что на 2% выше, чем в январе 2019 года.

При этом 83% выручки было сгенерировано за счет новостроек старой Москвы — 44,4 млрд руб. На Новую Москву пришлось 17% или 8,9 млрд руб.

Другие публикации по теме:

Эксперты: На фоне снижения ставки ИЖК рынок ипотеки в этом году достигнет значений 8,5—8,7% годовых

Рост цен на жилье может нивелировать эффект от снижения ипотечных ставок: мнение экспертов и застройщиков

В январе столичные новостройки дорожали в четыре раза быстрее среднемесячных темпов

Средняя маржа девелоперов в Москве — 58%, в Петербурге — 33%, в Подмосковье — 16%

Метриум: в минувшем году рынок ипотеки не повторил успехов 2018-го

Эксперты фиксируют тотальный рост цен на квартиры в столичных новостройках

Спрос на квартиры в столичных новостройках за год упал на 6%

За минувший года цена 1 кв. м в новостройках новой Москвы выросла более чем на 11% — до 127,7 тыс. руб.

Объем предложения новостроек в старой Москве в июле вырос на 1%, а в ТиНАО снизился на 1,2%