С таким предложением выступили члены Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое.

Фото: www.bn.ru

По итогам недавнего заседания члены Комиссии подготовили ряд рекомендаций по внесению изменений в положения и инструкции Банка России, нацеленных на смягчение условий выдачи кредитов застройщикам. «Известия» ознакомились с этими рекомендациями и подробно изложили их, сопроводив мнениями экспертов.

Фото: www.yandex.net

Инициатива общественников сводится к следующим пунктам:

• изменить требования к резервам банков в зависимости от уровня кредитоспособности девелоперов, использующих эскроу-счета;

• понизить критерии оценки по ссудам до нуля (сегодня при высокой категории качества заемщика банк должен создать резерв в размере не менее 1% от выдаваемой суммы кредита);

Фото: www.twitter.com

• разрешить банкам оценивать независимо друг от друга проекты разных юрлиц в составе одной группы компаний, если они достаточно обособлены: между ними нет кросс-потоков и обязательств (cегодня банки не могут выдавать кредиты на новые проекты группы, если общая сумма ее займов превышает 25% от капитала банка-кредитора);

• снизить требования к региональным девелоперам при выдаче проектного финансирования; в частности снять ограничение на доступность госпрограммы субсидирования низкомаржинальных проектов (стоимостью до 500 млн руб.) по географическому признаку;

• разрешить использовать средства данной программы не только на объект целиком, но и на отдельные части жилых комплексов, чтобы на помощь могли рассчитывать не только небольшие, но и более масштабные объекты.

Фото: www.ruxpert.ru

Принятие вышеперечисленных мер облегчит финансовую нагрузку на девелоперские компании и приведет к общему снижение цены 1 кв. м, убежден один из авторов инициативы, председатель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов (на фото).

По расчетам его коллег, эффектом от предложенных мер для конечного покупателя может стать снижение цены «квадрата» примерно на 10%.

Управляющий партнер компании ВекторСтройФинанс Андрей Колочинский (на фото) подчеркнул, что смягчение условий проектного финансирования особенно актуально сейчас, когда ключевая ставка ЦБ и себестоимость строительства продолжают расти.

Фото: www.expertsouth.ru

Инициатива может способствовать увеличению объемов строительства жилья, что в свою очередь приведет к стабилизации цен на квартиры, считает президент ГК Основа Александр Ручьев (на фото). 

Председатель Комитета Деловой России по строительству, экс-глава самарской девелоперской Корпорации КОШЕЛЕВ, а ныне первый зампред Комитета по строительству и ЖКХ Госдумы VIII созыва Владимир Кошелев (на фото) также уверен в том, что внесение изменений в действующую модель проектного финансирования назрело.

Дело в том, что эта модель не позволяет развивать строительство в регионах с низкой покупательской способностью населения, а таких сегодня в России большинство. Кошелев также выступил за упрощение требований кредитных организаций к подаче документов от застройщиков и сокращение сроков рассмотрения заявок на проектное финансирование.

Фото: www.sakhalife.ru

В материале «Известий» уточняется, что инициативы Общественного совета в ближайшее время поступят в Минстрой и Банк России.

В пресс-службе регулятора издание заверили, что готовы рассмотреть и проанализировать эти предложения. При этом отметили, что само по себе снижение требований не снимает проблему возможного отказа банков кредитовать финансово неустойчивые проекты: при принятии решений они оценивают возможные риски, а не только размер пруденциальных резервов.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В руководстве Банка России исходят из того, говорится в материале «Известий», что самые эффективные способы стабилизации стоимости строительства — это господдержка создания инфраструктуры (в том числе через механизм инфраструктурных облигаций), оптимизация строительных норм и требований, снижение административной нагрузки на застройщиков, стимулирование спроса на рынке новостроек за счет льготных ипотечных программ.

Фото: www.static.tildacdn.com

Другие публикации по теме:

Семь российских регионов полностью перешли на проектное финансирование с использованием эскроу

Эксперты: решить проблему дефицита инвестиций в жилищное строительство помогут пять инструментов

Первый выпуск инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ получил наивысший рейтинг

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Скорректированы требования к гражданам, которые могут быть приняты в члены ЖСК

Малые региональные застройщики получат финансовую помощь от государства не только для низкобюджетных проектов

Как поддержать низкорентабельных региональных застройщиков: опрос девелоперов

Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов проанализировал актуальные способы финансирования жилищного строительства.

Переход в 2019 году на проектное финансирование строительства, отмечает Антон Орлов (на фото ниже), привел к сокращению количества девелоперов, консолидации рынка и «выходу на арену» крупных региональных и федеральных игроков.

Фото: www.nikoliers.ru

Эскроу-счета способствовали максимальной прозрачности и предсказуемости процесса финансирования жилых проектов, распределив риски между участниками рынка. Стабильное банковское кредитование избавило застройщиков от зависимости, связанной с поступлением средств дольщиков.

Основная трудность для большинства компаний, по мнению эксперта, — это займы на покупку участков, разработку исходно-разрешительной документации и прохождение экспертиз.

Фото www.1000dosok.ru

«Существует несколько способов решения проблемы: самый простой — найти участок с утвержденным проектом планировки территории и разрешением на строительство, чтобы получить проектное финансирование, расплатиться за землю и приступить к реализации проекта», — утверждает Орлов.

Для покупки участка «в поле» без документации или только с утвержденным проектом планировки территории действует бридж-кредит.

Фото: www.bn.ru

Это заем под достаточно высокий процент и на небольшой срок, объясняет аналитик. Застройщики, как правило, берут его на покрытие расходов в ожидании основного финансирования.

Но с 2022 года бридж-кредитование усложнилось: оно подорожало, а финансовые модели застройщиков стали вызывать вопросы у банков.

Поэтому такой заем, делает вывод специалист, берется в основном для приобретения наиболее перспективных участков в уникальных локациях или покрытия только части стоимости земли. Для рядовых проектов девелоперы ищут альтернативные схемы финансирования строительства.

Один из самых распространенных вариантов покупки участка — рассрочка. Другие владельцы участков предпочитают квадратные метры живым деньгам. Например, ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) заключает соглашение с владельцами земли и рассчитывается квартирами, которые передает партнеру на реализацию.

Все больше застройщиков стали прибегать к размещению облигаций — это, по мнению аналитика, более гибкий и быстрый инструмент для решения любых задач бизнеса. Так, в марте 2023 года GloraX (115-е место в ТОП застройщиков РФ) заявил о втором размещении биржевых облигаций, а холдинг Setl Group (5-е место в ТОП застройщиков РФ) увеличил объем облигаций до 5,5 млрд руб.

Фото: www.daytradingschool.ru

Еще один способ — использование закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который позволяет девелоперу снизить долговую нагрузку и реинвестировать полученный доход, поскольку такой фонд не является юрлицом и не платит налог на прибыль.

При подобном варианте затраты на покупку земли и получение разрешительной документации финансируется из средств ЗПИФ, а пайщики получают дивиденды после ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счета.

Этот механизм уже используют ГК Самолет, ПИК (1-е место в ТОП застройщиков РФ), ГК ФСК (6-е место), MR Group (12-е место) и ряд других компаний для экспериментов с розничным финансированием, оптимизации налогообложения.

Фото: www.i.kapital.kz

Пока два механизма предпроектного финансирования развиваются параллельно, поясняет Антон Орлов, их доля на рынке напрямую зависит от экономической ситуации и показателя ключевой ставки.

«Снижение ставки, — уточняет эксперт, — сделает бридж-кредит доступнее, повышение покупательского спроса смягчит требования банков, и застройщики станут активнее обращаться за кредитными деньгами».

Сейчас же, при развитии тенденции ставки к повышению, девелоперы продолжают искать иные инструменты покрытия расходов на ранних этапах строительства.

Дополнительные публикации по теме:

ЦБ вновь решил не менять перечень банков, уполномоченных для открытия счетов эскроу (список)

ЦБ: динамика проектного финансирования в IV квартале 2022 года показала рост

Как расширят перечень земельных участков, которые не могут быть предметом аукциона

Землю под строительство в 20 регионах передаст инвесторам ДОМ.РФ

Эксперты: частные инвестиции простимулируют участников рынка активнее пользоваться механизмом КРТ