В некоторых регионах России на рынке недвижимости отмечается перегрев, о чем свидетельствует большой разрыв цен между новостройками и «вторичкой», а также диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и ее ценой на рынке. О своем видении проблемы эксперты рассказали РИА Недвижимость.

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор, обеспокоенный качеством кредитов и их влиянием на рынок жилья, видит признаки перегрева на рынке ипотеки.

Эксперты полагают, что сложившаяся на рынке недвижимости ситуация — итог масштабного субсидирования ипотечных ставок со стороны государства и застройщиков.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко напомнил, что дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости, ажиотажный рост цен и первые признаки пузыря возникли еще в ковидный кризис из-за искусственного снижения ставок.

Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич отметил, что одним из признаков перегрева рынка считается опережающий рост цен на недвижимость на первичном рынке по сравнению с «вторичкой» из-за того, что льготная ипотека распространяется именно на покупку жилья в новостройках.

Если раньше новостройки в разных городах России были дешевле «вторички» из-за локации, то сейчас, по оценкам аналитического центра Домклик, новостройки в городах-миллионниках России более чем на 40% обошли по стоимости вторичное жилье: 133,5 тыс. руб. против 94,9 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.

Сдвиг спроса в пользу новостроек, особенно после повышения ключевой ставки, объясняется существенной разницей в процентных ставках по льготным и общим ипотечным программам. Это стимулирует темпы роста цен.

Виталий Костюкевич обратил внимание на то, что квартира в строящемся доме, купленная по программе льготной ипотеки по завышенной цене, переходя в разряд готового жилья, сразу может потерять до 30% цены.

Старший партнер компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов называет ситуацию нездоровой, поскольку квартиры в новостройках сразу после их покупки продать на вторичном рынке без дисконта нельзя.

Такая диспропорция цен приводит к дополнительным рискам у заемщика: в случае продажи недвижимости у него может не получиться закрыть кредит, добавил заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. По его словам, Банк России как раз и обеспокоен потенциально негативным влиянием этих рисков на стабильность банковской системы.

Из-за существующих диспропорций будущее российского рынка недвижимости оценивается достаточно мрачно.

Директор направления «Новостройки» агентства ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков опасается, что переток клиентов из вторичного сектора в сегмент новостроек продолжится, поскольку «из-за роста ключевой ставки процент по жилищным кредитам на "вторичку" уже находится на заградительных значениях».

Тем не менее, по его словам, несмотря на рост цен, покупатели продолжат интересоваться именно новостройками, ведь для многих из них основным является не конечная цена квартиры, а посильный ежемесячный платеж по ипотеке.

В целом ценовой дисбаланс на рынке жилья может создать серьезные проблемы для банковской системы и привести к масштабному банковскому кризису в стране, предупреждает Олег Репченко из ИРН.

Специалисты полагают, что активные меры Банка России могут снизить напряжение на рынке. Напомним, что на данный момент принято решение ужесточить нормы субсидирования и банковского резервирования. На очереди, полагают эксперты, пересмотр программ льготной ипотеки, повышение их адресности и вероятное введение поддержки приобретения вторичного жилья.

По мнению Александра Цыганова, в этом вопросе важно использовать не только запретительные меры, но «модернизировать программы с учетом их реальной востребованности населением».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в сентябре в Московском регионе продажи оказались выше, чем в рекордном марте 2022 года

ЦБ: в августе средняя ставка ипотеки превысила 9% годовых в четырех регионах

ЦБ и Госдума: рискованные программы на рынке ипотеки пока победить не удалось

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 10% (графики)

Эксперты: ставки по ипотеке продолжат расти, но спрос все равно останется высоким

Доля рыночной ипотеки упала почти вдвое

Эксперты: прогноз на снижение цен в новостройках не оправдался

Эксперты: банки продолжат увеличивать ставки по ипотеке, но совместно с девелоперами они найдут выход

ЦБ: ипотека в августе побила все рекорды

Эксперты: спрос рождает рост цен

Сбер повысил минимальный первый взнос по льготной ипотеке до 20,1%

Депутаты намерены ввести «крепостное право» на льготную ипотеку: мнения экспертов

Эльвира Набиуллина: Жесткая денежно-кредитная политика — это надолго

Льготная ипотека: зло или благо для российской финансовой системы Эксперты выяснили, как изменятся цены на квартиры к концу 2023 года

Эксперты: стоит ли ждать резкого спада спроса из-за повышения первого взноса по льготной ипотеке

Первоначальный взнос по льготной ипотеке повышен до 20%

В Счетной палате считают, что льготная ипотека должна учитывать специфику регионов и быть целевой

Минстрой не разделяет мнения о том, что рынок многоквартирного жилья перегрет

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков