В некоторых регионах России на рынке недвижимости отмечается перегрев, о чем свидетельствует большой разрыв цен между новостройками и «вторичкой», а также диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и ее ценой на рынке. О своем видении проблемы эксперты рассказали РИА Недвижимость.

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, глава Банка России Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор, обеспокоенный качеством кредитов и их влиянием на рынок жилья, видит признаки перегрева на рынке ипотеки.

Эксперты полагают, что сложившаяся на рынке недвижимости ситуация — итог масштабного субсидирования ипотечных ставок со стороны государства и застройщиков.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко напомнил, что дисбаланс спроса и предложения на рынке недвижимости, ажиотажный рост цен и первые признаки пузыря возникли еще в ковидный кризис из-за искусственного снижения ставок.

Директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич отметил, что одним из признаков перегрева рынка считается опережающий рост цен на недвижимость на первичном рынке по сравнению с «вторичкой» из-за того, что льготная ипотека распространяется именно на покупку жилья в новостройках.

Если раньше новостройки в разных городах России были дешевле «вторички» из-за локации, то сейчас, по оценкам аналитического центра Домклик, новостройки в городах-миллионниках России более чем на 40% обошли по стоимости вторичное жилье: 133,5 тыс. руб. против 94,9 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно.

Сдвиг спроса в пользу новостроек, особенно после повышения ключевой ставки, объясняется существенной разницей в процентных ставках по льготным и общим ипотечным программам. Это стимулирует темпы роста цен.

Виталий Костюкевич обратил внимание на то, что квартира в строящемся доме, купленная по программе льготной ипотеки по завышенной цене, переходя в разряд готового жилья, сразу может потерять до 30% цены.

Старший партнер компании Vysotsky Estate Сергей Смирнов называет ситуацию нездоровой, поскольку квартиры в новостройках сразу после их покупки продать на вторичном рынке без дисконта нельзя.

Такая диспропорция цен приводит к дополнительным рискам у заемщика: в случае продажи недвижимости у него может не получиться закрыть кредит, добавил заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов. По его словам, Банк России как раз и обеспокоен потенциально негативным влиянием этих рисков на стабильность банковской системы.

Из-за существующих диспропорций будущее российского рынка недвижимости оценивается достаточно мрачно.

Директор направления «Новостройки» агентства ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков опасается, что переток клиентов из вторичного сектора в сегмент новостроек продолжится, поскольку «из-за роста ключевой ставки процент по жилищным кредитам на "вторичку" уже находится на заградительных значениях».

Тем не менее, по его словам, несмотря на рост цен, покупатели продолжат интересоваться именно новостройками, ведь для многих из них основным является не конечная цена квартиры, а посильный ежемесячный платеж по ипотеке.

В целом ценовой дисбаланс на рынке жилья может создать серьезные проблемы для банковской системы и привести к масштабному банковскому кризису в стране, предупреждает Олег Репченко из ИРН.

Специалисты полагают, что активные меры Банка России могут снизить напряжение на рынке. Напомним, что на данный момент принято решение ужесточить нормы субсидирования и банковского резервирования. На очереди, полагают эксперты, пересмотр программ льготной ипотеки, повышение их адресности и вероятное введение поддержки приобретения вторичного жилья.

По мнению Александра Цыганова, в этом вопросе важно использовать не только запретительные меры, но «модернизировать программы с учетом их реальной востребованности населением».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в сентябре в Московском регионе продажи оказались выше, чем в рекордном марте 2022 года

ЦБ: в августе средняя ставка ипотеки превысила 9% годовых в четырех регионах

ЦБ и Госдума: рискованные программы на рынке ипотеки пока победить не удалось

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 10% (графики)

Эксперты: ставки по ипотеке продолжат расти, но спрос все равно останется высоким

Доля рыночной ипотеки упала почти вдвое

Эксперты: прогноз на снижение цен в новостройках не оправдался

Эксперты: банки продолжат увеличивать ставки по ипотеке, но совместно с девелоперами они найдут выход

ЦБ: ипотека в августе побила все рекорды

Эксперты: спрос рождает рост цен

Сбер повысил минимальный первый взнос по льготной ипотеке до 20,1%

Депутаты намерены ввести «крепостное право» на льготную ипотеку: мнения экспертов

Эльвира Набиуллина: Жесткая денежно-кредитная политика — это надолго

Льготная ипотека: зло или благо для российской финансовой системы Эксперты выяснили, как изменятся цены на квартиры к концу 2023 года

Эксперты: стоит ли ждать резкого спада спроса из-за повышения первого взноса по льготной ипотеке

Первоначальный взнос по льготной ипотеке повышен до 20%

В Счетной палате считают, что льготная ипотека должна учитывать специфику регионов и быть целевой

Минстрой не разделяет мнения о том, что рынок многоквартирного жилья перегрет

Аналитики Домклик подвели итоги высокого сезона в индивидуальном жилищном строительстве, рассмотрев динамику ипотечных выдач и зависимость спроса от льготных программ. Эксперты также рассчитали основные характеристики ипотечных кредитов: стоимость приобретаемой недвижимости, первоначальный взнос, ежемесячный платеж и др., сообщила пресс-служба крупнейшего банка страны с госучастием.

По данным Сбербанка, с начала года на ИЖС было заключено около 80 тыс. ипотечных сделок на сумму 429,2 млрд руб. Это в 3,3 раза больше, чем за весь 2022 год, и на 7% — чем за аналогичный период 2023-го. Доля ИЖС в общем количестве сделок Сбера также выросла: в 2022 году выдача в этом сегменте составляла 3%, в 2023-м — 7,8%, в текущем — порядка 14%.

Динамика выдач по месяцам показала значительное увеличение спроса в первом полугодии: с января по июнь количество выдач на ИЖС выросло с 7,2 тыс. до рекордных 20,8 тыс. (большинство — по льготным программам). Пик спроса пришелся на июнь, последний месяц действия программы «Господдержка».

Существенное сокращение спроса на ИЖС произошло после завершения программы «Господдержка» и введения обязательного требования об использовании счетов эскроу при оформлении кредита по «Семейной ипотеке». В III квартале количество выдач составило около 2 тыс. сделок в месяц (примерный уровень 2022 года), также заметно снизилась доля льготной ипотеки.

Однако, исходя из статистики за неполный октябрь, эксперты предположили, что доля рыночной ипотеки в ближайшее время снижаться не будет.

В январе — октябре 2024 года высокий спрос на загородную недвижимость отмечался в крупнейших регионах: Московской области, Краснодарском крае, республиках Башкортостан и Татарстан.

После повышения адресности льготной ипотеки география спроса активно меняется в пользу регионов, где действует программа «Дальневосточная и Арктическая ипотека».

Эксперты рассчитали медианную стоимость объекта недвижимости в сегменте ИЖС по стране, она составила 7,6 млн руб. Лидером по стоимости индивидуального жилья в 2024 году стал ДФО с медианной стоимостью строящегося жилого дома 8,3 млн руб. Благодаря «Дальневосточной и Арктической ипотеке» спрос на ИЖС в ДФО сохраняется. При этом с начала года медианная стоимость лота в Республике Саха (Якутия) и Приморском крае выросла почти на 30%.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Высокая стоимость отмечена и в ЦФО (8,2 млн руб.), который включает в себя Москву и Московскую область. Сравнительно низкие цены в СКФО, что обусловлено более низким уровнем доходов населения, полагают аналитики Домклик.

Медианный размер кредита на ИЖС составляет 5,5 млн руб. — в лидерах также ДФО и ЦФО, в аутсайдерах — СКФО.

Первоначальный взнос в сегменте ИЖС, по подсчетам экспертов, составляет 2,1 млн руб. (27% от стоимости дома). Размер первоначального взноса мало зависит от географии (1,9 млн руб. — 2,2 млн руб.): минимальное значение отмечено в ПФО, максимальное — в ЦФО.

Средний по стране ежемесячный платеж — порядка 39 тыс. руб. В ЦФО он равен 42,6 тыс. руб., в СЗФО — 40,3 тыс. руб., а в СКФО и ДФО — 34,6 тыс. руб. и 36,5 тыс. руб. соответственно.

Фото: domclick.ru

Директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото) рассказал о серьезных трансформациях рынка загородной недвижимости, связанных с развитием индивидуального жилищного строительства.

«Еще в 2022 году на ИЖС приходилось 43% сделок на рынке загородного жилья, а в 2023 году доля выросла до 70%», — привел он данные статистики и подчеркнул, что в текущем году тенденция роста сохранилась: «по результатам неполных десяти месяцев более 80% ипотечных сделок с загородной недвижимостью — это ИЖС».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: какие регионы России лидируют по площади покупаемых частных домов и квартир

Эксперты: спрос на ипотеку в сегменте ИЖС падает сильнее, чем на новостройки

Эксперты: в III квартале цены на дома выросли в 31 регионе России, а в 54 — упали

Эксперты: несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ, структура ипотеки в сентябре практически не изменилась

Эксперты: в III квартале 2024 года земля под ИЖС больше всего подорожала на Алтае, в Якутии и Туве

В начале октября средневзвешенные ставки по ипотеке в России обновили рекорды

В России установят целевые показатели доли строительства ИЖС с эскроу

Эксперты: где в крупнейших регионах России дешевле купить дом

Эксперты определили регионы с наибольшим снижением цен на загородные дома за минувшее лето

Эксперты: медианный платеж по ипотеке на российском рынке новостроек составляет 34 тыс. руб.