К такому выводу пришли авторы аналитического обзора Национального рейтингового агентства (НРА), посвященного изучению плюсов и минусов госпрограммы субсидирования ставок ИЖК для новостроек до 6,5% годовых.

Напомним, что данная программа была запущена федеральным центром в апреле прошлого года с целью поддержать спрос на рынке жилья в период коронакризиса. Однако вместе с резким увеличением спроса выросли и цены на жилье, а предложение, наоборот, сократилось.

Авторы исследования Сергей Гришунин, Константин Бородулин и Алла Юрова (на фото слева направо) напоминают, что в 2020 году был выдан рекордный объем ипотеки — 1,7 млн кредитов (+ 35% к 2019 году) на 4,3 трлн руб. (+ 50%). При этом в рамках госпрограммы льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов на сумму более 1 трлн руб.

Казалось бы, для отрасли этот механизм господдержки сработал весьма успешно — с учетом вливания в нее столь внушительного объема средств.  Поэтому неудивительно, что власти продлили действие программы с конца 2020 года по середину 2021 года.

Но аналитики НРА (как, впрочем, и руководство ЦБ, а также ряд экспертов) видят ряд негативных последствий уже в текущей реализации госпрограммы льготной ипотеки, в то время как в Правительстве не исключают возможность ее продления и после 1 июля этого года.

Источник: НРА по данным Минфина России, ДОМ.РФ, Банка России

Основные негативные моменты, по мнению авторов обзора, следующие:

• вызванный льготной ипотекой рост цен на недвижимость увеличивает инфляционные риски в экономике, и уже практически нивелировал преимущества от низкой процентной ставки, отчего льготная ипотека перестает выполнять свою функцию — стимула роста в строительстве;

• доступность жилья для населения начинает снижаться;

• высокая неопределенность по росту доходов населения в среднесрочной и долгосрочной перспективе может увеличить долговую нагрузку населения и, как следствие, снизить качество ипотечных портфелей;

• возможно снижение стандартов кредитования за счет агрессивной политики отдельных банков по наращиванию ипотечного кредитного портфеля, что в свою очередь может негативно повлиять на качество ипотечных портфелей.

Фото: www.cont.ws

«Но больше всего беспокоит именно сокращение предложения жилья, — подчеркивают аналитики НРА. — Льготная ипотека крайне выгодна застройщикам, так как позволяет обеспечивать рост доходов за счет роста цен, а не за счет увеличения объемов и улучшения качества возводимого жилья», — поясняют они.

Авторы исследования обращают внимание и на то обстоятельство, что максимальный рост цен наблюдается в сегменте высокомаржинального жилья эконом-класса.

В долгосрочной перспективе продление программы льготной ипотеки приведет к возникновению структурного дефицита жилья на рынке, что может означать перманентный рост цен и снижение доступности жилья для населения со всеми вытекающими экономическими и социальными последствиями, прогнозируют аналитики.

Свои прогнозы эксперты НРА строят на экстраполяции в ближайшее будущее тенденций, уже отраженных в данных Росстата по вводу жилья по итогам 2020 года.

Источник: Росстат, ЕРЗ.РФ, расчеты НРА

Согласно этим данным, ввод в эксплуатацию жилых помещений в многоквартирных домах профессиональными застройщиками в России за указанный период составил 41,9 млн кв. м — минимум за последние семь лет и на 4% ниже уровня 2019 года.

Со ссылкой на портал ЕРЗ.РФ аналитики НРА отмечают, что сообщают: объем текущего строительства также продолжает снижаться: на начало февраля текущего года он на 15% меньше, чем в этот же период годом ранее, а годовой рост цен 1 кв. м жилья в новостройках составил в среднем около 20%.

Фото: www.сз-саратов.рф

А вот касательно банковского сектора аналитики НРА не видят в ближайший год угрозы для его стабильности со стороны растущего объема ИЖК и спроса на фоне сокращающегося предложения.

 «Ипотечный портфель составит порядка 10% активов всей банковской системы в базовом сценарии НРА и 8% — в стрессовом», — говорится в исследовании.

В нем также отмечается, что ипотечный портфель в РФ сегодня является самым качественным сегментом банковской розницы: доля просроченных платежей по ипотеке за последние пять лет не превышает 3%.

Фото: www.aroundnews.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ настаивает на сворачивании льготной ипотеки, депутаты и эксперты — за более точечный подход

Застройщики верят в продление льготной ипотеки и ускорение раскрытия счетов эскроу в 2021 году

Виталий Мутко: Объем льготной ипотеки на новостройки в России достиг по итогам 2020 года примерно 1 трлн руб.

Эксперты: выгоды льготной ипотеки нивелировал рост цен на новостройки

Главы Совета Федерации и ЦБ выступили за расширение механизмов ипотеки и альтернативных ей способов решения жилищного вопроса

ЦБ: рост цен на жилье может свести на нет выгоду от низких ставок ИЖК

Правительство продлевает срок действия льготной ипотеки до 1 июля 2021 года

Эксперты: цены на новостройки за год вырастут на 10%, а средняя рентабельность застройщиков может снизиться до 16%

Доля отказов по ипотеке на новостройки с отменой льготной программы выросла с 59% в июне до 72% в ноябре. Такие данные опубликовал РБК со ссылкой на Национальное бюро кредитных историй (НБКИ).

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

По данным специалистов НБКИ, пик отказов пришелся на октябрь (в этом месяце 77% потенциальных покупателей новостроек получили отказ в кредитовании). Минимальная доля отказов по ипотеке на строящееся жилье зафиксирована в мае (49%).

На рынке готового жилья доля отказов уменьшилась с 42% в июне до 37% в ноябре. Максимальная доля отказов в выдаче ипотеки на «вторичку» отмечена в феврале (52%).

Фото из архива А. Волкова

Директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков (на фото) полученные статистические данные объяснил окончанием основной программы льготной ипотеки, а также «снижением у банков аппетита к риску именно в сегменте новостроек».

Согласно данным исследования, в целом по рынку доля отказов по ипотеке в ноябре составила 53% (в начале года было 56%, в июне —50%).

Алексей Волков отметил относительную стабильность доли отказов в ипотеке в течение года. Снижение показателя наблюдалось только в апреле — июне, когда банки старались успеть одобрить больше льготных ипотечных кредитов на первичном рынке в преддверии окончания программы массовой льготной ипотеки.

Динамика отказов по ипотеке в 2024 году

Источник: НБКИ

По словам эксперта, одобряемость жилищных кредитов зависит от политики Банка России. Регулятор предпринимает активные меры по охлаждению ипотечного рынка с помощью макропруденциальных мер, роста минимального значения первоначального взноса.

«Таким образом, граждане с высокой долговой нагрузкой и первоначальным взносом ниже 30% в последнее время вымываются из входящего потока заявителей», — резюмировал Волков.

Исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина (на фото ниже) зафиксировала увеличение отказов по ипотеке на новостройки после завершения массовой льготной программы и в ипотечном центре компании.

Фото из архива Р. Дыдалиной

По данным «Этажей», если в июне отказывали 33% потенциальным покупателям новостроек, то в декабре — почти 42%. «В нынешних рыночных условиях снижение доли одобрения по ипотечным кредитам вполне оправдано», — заметила топ-менеджер компании.

Она перечислила факторы, влияющие на отказное решение по ипотеке:

• часть кредитов на первичном рынке оформляются по рыночным ставкам, и не всем заемщикам хватает требуемого уровня дохода;

• банки вводили дополнительные требования к заемщикам и размеру первоначального взноса, вызванные исчерпанием лимитов по льготным программам;

• банки ужесточили оценку долговой нагрузки потенциальных заемщиков, и теперь отказывают даже тем, кто год-два назад гарантированно получил бы одобрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем досрочного погашения ипотечных кредитов достиг минимального уровня за последние два года

Эксперты: в ноябре спрос на массовые столичные новостройки вернулся к уровню до отмены льготной ипотеки

Эксперты: в крупных городах страховка по эскроу перестала покрывать риски покупателей новостроек

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных кредитов

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

Госдума: ипотека под залог повышает риски и банков, и клиентов

Банки будут письменно предупреждать клиентов о риске высокой задолженности

ЦБ повышает надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам

Эксперты: показатель долговой нагрузки заемщика становится причиной отказа в ипотеке

Эксперты: банки начали отказывать в выдаче ипотечных кредитов по одобренным условиям