Ряд специалистов в сфере недвижимости, чье мнение представлено в обзорном материале информационно-аналитического портала IRN.RU, полагают, что в наступившем году покупательская активность на российском рынке жилья продолжит слабеть из-за снижения доходов населения и исчерпания стимулирующего эффекта госпрограмм субсидирования ставки ИЖК.

Фото: www.lentka.com

Напомним, что по инициативе Президента России Владимира Путина и в соответствии с Постановлением Правительства (принятом 29 декабря с целью реализации этой инициативы) действие госпрограммы льготной ипотеки, распространяемой на новостройки и объекты ИЖС, с нового года продлено до середины 2024 года, при этом льготная ставка по ней повышена на один процентный пункт — до 8%.

Фото: www.in-news.ru

Одновременно новое Постановление Правительства расширило действие госпрограммы «Семейная ипотека» (под 5—6%). По ее условиям кредиты теперь выдаются семьям не только с малолетними детьми дошкольного возраста, но и тем, в составе которых есть подростки в возрасте до 18 лет.

Российские власти преисполнены оптимизма в связи с небывалым ростом объемов ввода жилья два года подряд (по итогам 2021 года — рекордные 92,6 млн кв. м, по предварительным итогам 2022 года — новый рекорд в 101,5 млн кв. м).

Этот успех они во многом связывают со стимулирующим воздействием на отрасль госпрограмм субсидирования льготных ставок ИЖК, декларируя продолжение такого воздействия.

Фото: www.omut.ndv.ru

Так, по оценке генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко (на фото), расширение действия госпрограммы «Семейной ипотеки» принесет 30 тыс. дополнительных ипотечных кредитов в год, а продление госпрограммы льготной ипотеки позволит улучшить жилищные условия дополнительно 300—350 тыс. семей.

Господдержка ИЖК позволит не допустить снижения спроса и спокойно планировать застройщикам свою работу в среднесрочной перспективе, уверен Мутко.

Фото: www.benua.org

Между тем аналитики рынка недвижимости констатируют, что спрос на жилье в новостройках существенно падает из-за нестабильной экономической ситуации в стране.

Например, по данным агентства Авито Недвижимость в Сочи данный показатель в ноябре упал по сравнению с ноябрем 2021 года более чем на 40%. А в Москве, по данным столичного управления Росреестра, спрос на новостройки за 11 месяцев 2022 года сократился на 13,5% относительно 2021 года.

Фото: www.expert.ru

Речь идет именно о снижении платежеспособного спроса на фоне уменьшения доходов населения и продолжающегося (в годовой динамике) роста цен на жилье, считает руководитель IRN.RU Олег Репченко (на фото).

По его словам, «потенциальный спрос на жилье огромный, но раздутые цены не позволяют этому спросу реализоваться».

В целом, по мнению Репченко, в стране складывается «лицемерная ситуация»: государство и застройщики предлагают потенциальному покупателю дешевую ипотеку, однако сама цена на жилье вследствие таких предложений только растет.

Фото: www.tsargrad.tv

«Восстановление спроса на жилье возможно только при снижении цен на квартиры до адекватного уровня», — заметил эксперт. При этом он посетовал, что зачастую девелоперы сегодня делают скидку не от нормальной рыночной цены, а от наценки («вначале поднимают цены, а потом дают дисконт от этой надутой цены»).

«Назвать рыночным рост цен на недвижимость нельзя, потому что экономика так быстро не росла, доходы населения в той же пропорции не увеличились», — заключил аналитик.

Фото: www.tatarnews.ru

В отличие от Репченко первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал (на фото) не спешит ставить крест на стимулирующем эффекте ипотечных льготных госпрограмм.

«Поддержка со стороны государства важна не только с экономической и финансовой точки зрения, но и с психологической», — заметил он, добавив, что «увеличение продаж новых квартир будет стимулировать производителей мебели, бытовой техники, строительных материалов, сантехники».

Фото: www.rcmm.ru

«Сегодня на строительном рынке сложилась патовая ситуация, когда застройщик не может остановить строительство и должен постоянно поддерживать его цикл, даже при временно падающем спросе», — обратил внимание на еще одну тенденцию, влияющую на цены и поведение покупателей жилья, генеральный директор холдинга «Венталл» Сергей Чернышев (на фото).

«По законам рынка при возникающем перепроизводстве должно следовать заметное снижение цен. Но с учетом того, что маржинальность отрасли в настоящий момент не слишком высокая, а все проекты осуществляются за счет заемных денег, такой путь практически невозможен», — резюмирует Чернышев.

Согласно его прогнозу, снижение цен на новостройки по итогам года составит максимум 8%—10%.

Фото: www.finam.ru

Аналитик компании «Финам» Наталия Пырьева (на фото) рассчитывает, что в начале этого года планы по новому строительству застройщики будут пересматривать в сторону понижения, чтобы «избежать существенного преобладания предложения над спросом».

Впрочем, эксперт не прогнозирует масштабного снижения объемов строительства. «Строить будут либо столько же, сколько в 2022 году, либо несколько меньше», — полагает аналитик.

Фото: www.irn.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: в 2023 году столичные застройщики приостановят вывод новых проектов в продажу, чтобы избежать затоваривания рынка

Эксперты: снижение спроса усиливает конкуренцию среди застройщиков и заставляет их более активно применять скидки

Владимир Путин выразил восхищение достижениями в строительной сфере

Льготные ипотечные программы должны помочь улучшить жилищные условия не менее 1,13 млн россиян

Правительство продлило «Льготную ипотеку» и расширило «Семейную»

Эксперты: на фоне неопределенности и роста тревожности спрос на новостройки за год упал на 25%

В результате объем многоквартирного жилья в стадии строительства превысил 100 млн кв. м впервые за 2,5 года, отмечается в очередном квартальном обзоре многоквартирного жилищного строительства, подготовленном Аналитическим центром ДОМ.РФ.

Из ключевых выводов, сделанных аналитиками госкорпорации по итогам III квартала, можно выделить такие:

• Портфель многоквартирного жилья в стадии строительства продолжил расти и на 01.10.2022 достиг 100,7 млн кв. м — максимум за 2,5 года.

• Девелоперы запускали в стройку больше жилья (12,0 млн кв. м), чем вводили в эксплуатацию (8,3 млн кв. м).

• Портфель строящегося жилья увеличился на 3,2 млн кв. м (+3,3%) после роста на 2,1 млн кв. м (+2%) в предыдущем квартале.

Источник: наш.дом.рф, расчеты ДОМ.РФ

• Застройщики адаптировались к новым условиям и увеличили запуски новых проектов до 12 млн кв. м (+23% ко II кварталу 2022 года и +0,2% к III кварталу 2021 год). С июня запуски стабильно превышали среднемесячный прошлогодний уровень, а в августе и сентябре росли даже в годовом выражении (впервые с февраля): в октябре рост выхода новых проектов замедлился (до 3,4 млн кв. м — на уровне октября 2021 года) в силу возросшей неопределенности со спросом на жилье.

• В III квартале застройщики ввели в эксплуатацию 8,3 млн кв. м многоквартирного жилья (на основании размещенных в ЕИСЖС разрешений на ввод) — на 18% меньше, чем в III квартале рекордного 2021 года. В результате запуск новых проектов превысил ввод в эксплуатацию домов на 44%, что свидетельствует о росте предложения жилья.

Фото: www.twitter.com

• Объем строящегося жилья с использованием счетов эскроу на 01.10.2022 достиг 86,8 млн кв. м (+6,4% за квартал), что составляет 86% всего многоквартирного жилищного строительства (+2,5 п.п. к 01.07.2022)

• Объем средств на счетах эскроу составил 4,1 трлн руб., увеличившись за квартал на 6%, или на 0,2 трлн руб.

- сдержанный прирост объясняется тем, что поступления средств на счета эскроу (785 млрд руб. за III квартал) увеличивались одновременно с объемом их раскрытий (552 млрд руб.) вследствие ввода жилья.

• В результате покрытие задолженности застройщиков счетами эскроу (без учета проектов, у которых нет открытых лимитов) опустилось до 92% в III кв. (-12 п.п. за квартал) — самый низкий уровень за последние два года.

Источник: Банк России

• На фоне увеличения запусков темпы кредитования проектов жилищного строительства ускорились до рекордного уровня. При этом текущая задолженность застройщиков выросла до 4,3 трлн руб. (+21% за квартал). Средняя ставка по проектному финансированию (ПФ) оставалась низкой (3,8%), но она может вырасти с учетом вероятного снижения спроса на жилье в условиях повышенной неопределенности.

• Объем открытых застройщикам кредитных линий увеличился до 11,1 трлн руб. (+25%, или +2,3 трлн руб., к II кварталу — новый максимум квартального прироста, в 1,5 раза больше предыдущего в III квартале 2021 года).

• После просадки в предыдущем квартале спрос на новостройки восстанавливался (117 тыс. ДДУ за III квартал 2022 года, +20% к II кварталу), но не достиг уровня рекордного 2021 года. Весь рост продаж жилья в III квартале 2022 года достигнут за счет ипотечных сделок (их доля выросла до 82% в III квартале, +23 п.п. за квартал).

Фото: www.koltushi24.ru

• Рост цен на новостройки замедлился (до +4,3% в III квартале после +6,5% в II квартале) в условиях более быстрого восстановления предложения, чем спроса, и стабилизации затрат на строительство.

• В III квартале количество зарегистрированных населением ДДУ на жилье составило 117 тыс. шт., что на 20% больше, чем в II квартале (но -20% к III кварталу 2021 года).

• Доля сделок с ипотекой увеличилась до 82% (+23 п.п. к II кварталу).

• Продажи новостроек восстанавливались в основном за счет сделок с льготными ипотечными программами (+70% ко II кварталу 2022 года и +16% год к году), что обусловлено:

‒ продлением «Льготной ипотеки» до конца 2022 г. и снижением ставки по программе с 9% до 7% в июне;

- распространением субсидируемой ипотеки от застройщика по низким ставкам.

Источник: наш.дом.рф, расчеты ДОМ.РФ

• Продажи жилья по рыночным ипотечным программам увеличились на 44% к II кв. 2022 г. на фоне снижения ставок.

• По данным Росстата стоимость квартир в новостройках в номинальном выражении выросла на 4,3% (после +6,5% во II квартале и +8% в I квартале). Это самое низкое квартальное повышение цен с начала 2021 года.

• Замедление роста цен в новостройках объясняется выравниванием баланса на рынке жилья на фоне более быстрого восстановления предложения, чем спроса.

Фото: www.stadiumdb.com

А вот какие выводы сделали аналитики ДОМ.РФ о многоквартирном квартирном строительстве в разрезе российских регионов.

▼ 80% объема многоквартирного жилья в стадии строительства в России (81 млн кв. м) сосредоточено в 23 субъектах с портфелем строящегося жилья более 1 млн кв. м. В них проживает 56% населения страны

- за 9 месяцев 2022 года суммарный объем строящегося жилья в регионах этой группы увеличился на 4,9% (+3,8 млн кв. м), а количество субъектов увеличилось на один.

- на эти регионы пришлось 75% всех запусков и 75% объема ввода в III квартале 2022 года.

Фото: www.yandex.ru

▼ В 14 регионах с портфелем жилищного строительства от 0,5 до 1 млн кв. м (-2 региона за квартал), где проживает 16% населения России, совокупный объем строящегося жилья в III квартале сократился на 2,3%. Суммарно в этих субъектах строится 9,5 млн кв. м — 9% многоквартирного жилищного строительства в России.

▼ На регионы с объемом строящегося жилья менее 0,5 млн кв. м (совокупно 43 субъекта, в которых проживает 26% населения России) приходится 10% многоквартирного жилищного строительства.

- суммарный объем строящегося жилья в этих субъектах увеличился на 8,6% в III квартале 2022 года до 10,2 млн кв. м.

Подробнее с материалами обзора можно ознакомиться здесь.

Фото: www.note.taable.com

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: В 2022 году побит новый рекорд по строительству жилья

Эксперты: в России нарастает риск задержки ввода новостроек

Владимир Путин: В текущем году в России будет установлен новый рекорд по жилищному строительству

ДОМ.РФ: объем портфеля многоквартирного жилья в стадии строительства в России приблизился к 100 млн кв. м

ДОМ.РФ: в России второй год устойчиво растет вывод на рынок новых объектов жилищного строительства