Аналитики подвели итоги первого полугодия на первичном рынке жилой недвижимости в Москве. Ценовой рост в массовом сегменте составил 3,5%, в элитном сегменте квартиры и апартаменты подорожали соответственно на 10% и 16%.    

Фото: www.itd2.mycdn.me

По данным «Метриум» в массовом сегменте объем предложения за этот период увеличился на 10,4%. По состоянию на конец июня продажи велись в 83 жилищных комплексах, включая шесть новых проектов. В рассматриваемый период вниманию потенциальных покупателей было предложено 16,55 тыс. квартир совокупной площадью 0,966 млн кв.м.

Эксперты «Метриум» также зафиксировали в первом полугодии увеличение на 3,5% средней цены 1 кв. м на рынке московских новостроек массового сегмента — до 167,8 тыс. руб. При этом в половине столичных округов средняя цена одного «квадрата» превысила отметку в 175 тыс. руб.

Максимальный рост (+13,1%) был отмечен в САО (см. таблица ниже), а максимальное снижение цены — в СЗАО (-8,8%).

Источник: «Метриум»

Разброс средних цен в зависимости от типологии квартир в июне выглядел следующим образом:

• студии — 5,4 млн руб. (+4,8%);

• 1-комнатные — 7,3 млн руб. (+5,1%);

• 2-комнатные — 10,1 млн руб. (+1,4%);

• 3-комнатных — 13,4 млн руб. (+3,0%);

• многокомнатных — 20,9 млн руб. (+7,4%).

Средняя цена за квартиру составила 9,8 млн руб. (+1,4% к декабрю 2018 года).

Фото: www.metrium.ru

Основные тенденции, выявленные аналитиками «Метриум» в массовом сегменте московской недвижимости, таковы:

• рынок пополнился новыми проектами в количестве, сопоставимом с аналогичным периодом прошлого года, при этом число новых корпусов почти в два раза превысило прошлогодний показатель;

• отмечено снижение почти на треть (до 15%) доли квартир в объектах на начальной стадии строительной готовности, что эксперты связывают с ускорением темпов строительства в преддверии вступления в силу схемы проектного финансирования;

• максимальный скачок цен произошел в феврале, в дальнейшем в течение трех месяцев цены стагнировали, а затем стали массово повышаться в июне;

• период щедрых скидок остался в прошлом — в текущем году даже во время майских праздников девелоперы отказались от традиционных дисконтов в 8—9%, а средняя скидка составила 5%.

«При такой динамике цен и все меньших дисконтах спрос во втором полугодии, наверняка, начнет сжиматься», — прогнозирует управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая (на фото).   

По ее мнению, в третьем квартале нынешнего года рост цен на квартиры в новостройках массового сегмента на первичном рынке Москвы продолжится.

Фото: www.icube.ru

Что касается рынка первичного рынка элитной столичной недвижимости, то развернутый отчет-исследование на эту тему подготовили по итогам первого полугодия аналитики компании «БЕСТ-Новострой».

Согласно этим данным с начала текущего года на этот рынок вышло семь новых проектов, пять из них относятся к формату апартаментов. В совокупности речь идет о 88 корпусах в составе 66 жилых комплексов.

При этом, несмотря на выход новых проектов, суммарное количество элитных квартир и апартаментов в продаже по итогам рассматриваемого периода осталось на прежнем уровне и составило порядка 1 590 лотов, а общая площадь предложения увеличилась на 5% — до 218 тыс. кв. м.

Фото: www.bn.ru

Как в первом, так и во втором квартале цены на столичное элитное жилье демонстрировали положительную динамику. Средняя стоимость 1 кв. м квартиры в этом сегменте по итогам полугодия составила 937 тыс. руб. (+ 10%), а 1 кв. м элитных апартаментов — 890 тыс. руб. (+16%).

Рост цен сопровождался (и отчасти был обусловлен) высоким спросом, в том числе за счет привлекательных условий приобретения жилья, причем самыми востребованными были проекты, расположенные в районах Хамовники и Тверской, отмечают эксперты «БЕСТ-Новострой».

Они прогнозируют дальнейший рост цен на элитное жилье в Москве. «Главным образом, за счет повышения стадии строительной готовности и увеличения издержек застройщиков, обусловленного законодательными нововведениями — переходом на новые правила финансирования проектов с эскроу-счетами», — говорится в комментарии к исследованию.  

Фото: shopandmall.ru

Фото: www.pressuha.ru

Другие публикации по теме:

Если в Магадане можно накопить на квартиру в среднем за полтора года, то в Махачкале на это потребуется десять лет

Выдача разрешений на строительство в Москве в первом полугодии 2019 года упала в 3,7 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года

Столичный рынок новостроек в мае: то же затишье, что и в апреле

Себестоимость жилищного строительства за три года выросла на 9%

Эксперты: в преддверии 1 июля застройщики ускорили темпы строительства

Итоги апреля на столичном рынке новостроек: затишье перед взрывом?

Эксперт: Цены на жилье в России растут быстрее инфляции

Цены на столичные новостройки в феврале заметно выросли. Так резко — впервые с 2015 года

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать