Группа аналитиков Эксперта РА подготовили к «Финансовому форуму рынка недвижимости» исследование, в котором на основе анализа основных тенденций рынка дали прогноз на ближайшие два года.

Фото Эксперт РА

Рецепт успешного развития отражен уже в названии работы: «Будущее рынка девелопмента: сохранить ипотечный фундамент».

По данным авторов исследования, с начала 2020-го по февраль 2023 года средние цены в новостройках России выросли более чем на 80%.

Рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов оказался 2021-й, а в 2021—2022 годах были побиты рекорды по старту нового жилищного строительства.

Фото: www.stroimprosto-msk.ru

«Стоит отметить, что в 2022 году около 70% всех сделок происходило с использованием ипотечных средств в рамках программ субсидирования либо государства, либо застройщика», — прокомментировал исследование руководитель направления по недвижимости корпоративно-инвестиционного бизнеса Совкомбанка Стефан Ясногорский (на фото).

В 2022 году средний размер выданной ипотеки
оказался на максимальных уровнях, как и цены на квартиры, тыс. руб.

Источник: ДОМ.РФ

С начала 2020-го по февраль 2023 года увеличился с 2,2 до 3,6 млн руб. (или на 63%) и средний размер ипотечного заимствования, что лишь незначительно отстает от динамики цен на первичном рынке.

Средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам в последние годы
находится на исторических минимумах. Никогда брать ипотеку в России еще не было так дешево! (%)

Источник: ДОМ.РФ

Одна из причин роста ипотечного кредитования на рынке новостроек — введенные в 2020 году механизмы льготной ипотеки. В 2022 году появилось еще и такое явление, как «ипотека от застройщика». В результате средняя ставку по ипотечным продуктам опустилась до исторического минимума.

Платой за низкие ставки стало завышение стоимости квартир при покупке, что принесло на рынок новые риски и вызвало резкое противодействие Банка России.

Разница между ипотечными ставками на вторичном (красный график) и первичном
(синий график) рынках стала особо заметной в 2022 году, %

Источник: ДОМ.РФ

Сегодня перед девелоперами стоит задача поддержать спрос на новостройки, который смещается в пользу вторичного рынка. Правительству важно сохранить и нарастить объем строительства и ввода новых объектов. А Банку России — не допустить формирования пузыря, связанного с кредитованием сферы жилищного строительства.

Авторы исследования делают вывод, что «ближайший год станет годом формирования нового баланса на рынке девелопмента».

Фото: www.itd2.mycdn.me

«В текущем году банки будут подходить к выдаче новых проектных кредитов более осмотрительно, так как прогнозирование будущих потоков любого проекта в текущей фазе рынка значительно осложнено», — считает Стефан Ясногородский.

В работе экспертов приведены основные ожидания застройщиков. Большинство из них закладывает цену за 1 кв. м в 2023—2024 годах на уровне 2022 года.

Застройщики не рассчитывают на существенный рост стоимости жилья, но и не готовы снижаться от достигнутых уровней. При этом доля ипотеки в их ожиданиях заложена на стабильно высоком уровне — в пределах 50%—80%.

Фото: www.planirovkainfo.ru

В пользу удержания спроса многие застройщики скорректировали свои планы по старту новых проектов в меньшую сторону. Аналитики Эксперт РА говорят о существенных сокращениях в 30%—40%.

В качестве нового тренда у ряда девелоперов появились квартиры с отделкой. Это попытка расширения продуктовой линейки и дополнительный способ оказать поддержку маржинальности бизнеса.

«Можно сделать вывод, что застройщики будут стремиться сохранить цены и маржинальность проектов, даже если придется за это заплатить уменьшением объемов строительства», — делают выводы авторы исследования.

Фото: www.in-news.ru

Аналитики также предполагают, что ипотечная льготная программа с господдержкой будет продолжена в том или ином виде.

Поскольку, считают авторы исследования, «она крайне важна как для индустрии строительства за счет формирования должного уровня спроса, так и для банковской индустрии за счет продажи ипотечных продуктов и проектного финансирования».

Фото: www.storage.stroitelstvo365.ru

Не исключают они и развитие ипотечных продуктов от застройщика.

Когда ставки по таким продуктам от месяца к месяцу стабильно идут вверх, скорее всего будет найдена «золотая середина», которая не вызовет вопросов у регулятора, но сможет стимулировать продажи, уверены эксперты.

Фото: raexpert.ru

Авторами исследования являются управляющий директор по корпоративным, суверенным и ESG рейтингам Эксперт РА Гульназ Галиева (на фото выше), младший директор Группы корпоративных рейтингов Эксперт РА Роман Андреев (на фото ниже) и ведущий аналитик этой группы Мария Волик (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт.РА

Они напоминают, что, согласно Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, ежегодная цель по вводу жилья составляет 120 млн кв. м.

Эксперты считают, что это послужит дополнительным фактором поддержки для дальнейшего продления льготных ипотечных программ.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт.РА

«В данном контексте государственная цель по объему строительства расходится с планами девелоперов, заинтересованных в устойчивости своих бизнес-моделей, но баланс интересов государства и частного сектора является достижимым под чутким присмотром регуляторов», — резюмируют авторы исследования.

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперты: предложение новостроек в Москве выросло за год в 1,5 раза

Опубликован ТОП по вводу жилья по итогам I квартала 2023 года

Эксперты: из-за борьбы ЦБ с околонулевой ипотекой в феврале московский рынок новостроек сократился практически вдвое

Эксперты: цены на недвижимость в России растут быстрее средней зарплаты

Эксперты: падение спроса на столичные новостройки привело к резкому снижению числа сделок

Эксперты: в Петербургском регионе, как и в Московском, спрос на новостройки упал 

Эксперты: год в Московском регионе начался с падения — продаж, выручки и спроса на ипотеку

ЕРЗ.РФ: застройщики сдерживают старт продаж новостроек по новым проектным декларациям

Такая информация содержится в открытых данных сервиса Домклик от Сбербанка (доля ипотеки Сбербанка составляет более 50%, что позволяет анализировать значительную часть рынка).

В июле 2024 года через сервис Сбера совершено в общей сложности 49 264 ипотечных сделки (на 54% меньше, чем в июне). Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц снизилось на 79% и составило 10,8 тыс.

Доля сделок с новостройками среди всех ипотечных сделок Домклик в июле 2024 года составила 22%, а в среднем за последние 12 месяцев — 33,9%.

Через сервис Домклик совершается более половины всех ипотечных сделок. Так, в июне с использованием сервиса получено 53% всех ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), которые отражает в своей сводной статистике Банк России, а в среднем за последние 12 месяцев — 59,1%. Столь существенный вклад в общую картину позволяет оценить общее количество ипотечных кредитов, выданных в июле 2024 года, не дожидаясь статистики Банка России, которая выйдет только в конце месяца.

При сохранении сервисом завоеванной доли рынка можно ожидать общего количества выданных за месяц ипотечных кредитов на уровне 83 тыс. (от 73 тыс. до 126 тыс. кредитов при изменении доли в диапазоне последних 12 месяцев). Количество ИЖК на новостройки в этом случае может составить около 21 тыс. кредитов.

Средний срок ипотечных сделок с новостройками через Домклик растет и в июле 2024 года составил 20 дней 23 часа (с момента одобрения заявки банком на ипотеку до момента выдачи кредита).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЦБ: в июне ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 111,3% больше, чем годом ранее (графики)

Эксперты: в июне выдачи жилищных кредитов на новостройки и по льготным программам поставили исторические рекорды

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 89% (графики)