Группа аналитиков Эксперта РА подготовили к «Финансовому форуму рынка недвижимости» исследование, в котором на основе анализа основных тенденций рынка дали прогноз на ближайшие два года.

Фото Эксперт РА

Рецепт успешного развития отражен уже в названии работы: «Будущее рынка девелопмента: сохранить ипотечный фундамент».

По данным авторов исследования, с начала 2020-го по февраль 2023 года средние цены в новостройках России выросли более чем на 80%.

Рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов оказался 2021-й, а в 2021—2022 годах были побиты рекорды по старту нового жилищного строительства.

Фото: www.stroimprosto-msk.ru

«Стоит отметить, что в 2022 году около 70% всех сделок происходило с использованием ипотечных средств в рамках программ субсидирования либо государства, либо застройщика», — прокомментировал исследование руководитель направления по недвижимости корпоративно-инвестиционного бизнеса Совкомбанка Стефан Ясногорский (на фото).

В 2022 году средний размер выданной ипотеки
оказался на максимальных уровнях, как и цены на квартиры, тыс. руб.

Источник: ДОМ.РФ

С начала 2020-го по февраль 2023 года увеличился с 2,2 до 3,6 млн руб. (или на 63%) и средний размер ипотечного заимствования, что лишь незначительно отстает от динамики цен на первичном рынке.

Средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам в последние годы
находится на исторических минимумах. Никогда брать ипотеку в России еще не было так дешево! (%)

Источник: ДОМ.РФ

Одна из причин роста ипотечного кредитования на рынке новостроек — введенные в 2020 году механизмы льготной ипотеки. В 2022 году появилось еще и такое явление, как «ипотека от застройщика». В результате средняя ставку по ипотечным продуктам опустилась до исторического минимума.

Платой за низкие ставки стало завышение стоимости квартир при покупке, что принесло на рынок новые риски и вызвало резкое противодействие Банка России.

Разница между ипотечными ставками на вторичном (красный график) и первичном
(синий график) рынках стала особо заметной в 2022 году, %

Источник: ДОМ.РФ

Сегодня перед девелоперами стоит задача поддержать спрос на новостройки, который смещается в пользу вторичного рынка. Правительству важно сохранить и нарастить объем строительства и ввода новых объектов. А Банку России — не допустить формирования пузыря, связанного с кредитованием сферы жилищного строительства.

Авторы исследования делают вывод, что «ближайший год станет годом формирования нового баланса на рынке девелопмента».

Фото: www.itd2.mycdn.me

«В текущем году банки будут подходить к выдаче новых проектных кредитов более осмотрительно, так как прогнозирование будущих потоков любого проекта в текущей фазе рынка значительно осложнено», — считает Стефан Ясногородский.

В работе экспертов приведены основные ожидания застройщиков. Большинство из них закладывает цену за 1 кв. м в 2023—2024 годах на уровне 2022 года.

Застройщики не рассчитывают на существенный рост стоимости жилья, но и не готовы снижаться от достигнутых уровней. При этом доля ипотеки в их ожиданиях заложена на стабильно высоком уровне — в пределах 50%—80%.

Фото: www.planirovkainfo.ru

В пользу удержания спроса многие застройщики скорректировали свои планы по старту новых проектов в меньшую сторону. Аналитики Эксперт РА говорят о существенных сокращениях в 30%—40%.

В качестве нового тренда у ряда девелоперов появились квартиры с отделкой. Это попытка расширения продуктовой линейки и дополнительный способ оказать поддержку маржинальности бизнеса.

«Можно сделать вывод, что застройщики будут стремиться сохранить цены и маржинальность проектов, даже если придется за это заплатить уменьшением объемов строительства», — делают выводы авторы исследования.

Фото: www.in-news.ru

Аналитики также предполагают, что ипотечная льготная программа с господдержкой будет продолжена в том или ином виде.

Поскольку, считают авторы исследования, «она крайне важна как для индустрии строительства за счет формирования должного уровня спроса, так и для банковской индустрии за счет продажи ипотечных продуктов и проектного финансирования».

Фото: www.storage.stroitelstvo365.ru

Не исключают они и развитие ипотечных продуктов от застройщика.

Когда ставки по таким продуктам от месяца к месяцу стабильно идут вверх, скорее всего будет найдена «золотая середина», которая не вызовет вопросов у регулятора, но сможет стимулировать продажи, уверены эксперты.

Фото: raexpert.ru

Авторами исследования являются управляющий директор по корпоративным, суверенным и ESG рейтингам Эксперт РА Гульназ Галиева (на фото выше), младший директор Группы корпоративных рейтингов Эксперт РА Роман Андреев (на фото ниже) и ведущий аналитик этой группы Мария Волик (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт.РА

Они напоминают, что, согласно Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, ежегодная цель по вводу жилья составляет 120 млн кв. м.

Эксперты считают, что это послужит дополнительным фактором поддержки для дальнейшего продления льготных ипотечных программ.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт.РА

«В данном контексте государственная цель по объему строительства расходится с планами девелоперов, заинтересованных в устойчивости своих бизнес-моделей, но баланс интересов государства и частного сектора является достижимым под чутким присмотром регуляторов», — резюмируют авторы исследования.

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперты: предложение новостроек в Москве выросло за год в 1,5 раза

Опубликован ТОП по вводу жилья по итогам I квартала 2023 года

Эксперты: из-за борьбы ЦБ с околонулевой ипотекой в феврале московский рынок новостроек сократился практически вдвое

Эксперты: цены на недвижимость в России растут быстрее средней зарплаты

Эксперты: падение спроса на столичные новостройки привело к резкому снижению числа сделок

Эксперты: в Петербургском регионе, как и в Московском, спрос на новостройки упал 

Эксперты: год в Московском регионе начался с падения — продаж, выручки и спроса на ипотеку

ЕРЗ.РФ: застройщики сдерживают старт продаж новостроек по новым проектным декларациям

Так считают в Банке России, опубликовавшем «Обзор финансовой стабильности. IV квартал 2021 — I квартал 2022 года». Портал ЕРЗ.РФ приводит ключевые цитаты из этого доклада.

О падении показателей ипотеки и проектного финансирования

«В апреле выдача ипотеки и рост средств на счетах эскроу сократились в три раза по сравнению с мартом. Это отражает вероятное падение продаж новостроек в три раза, — полагают в ЦБ.

О ценах на новостройки

В долгосрочной перспективе вероятна стагнация цен на рынке жилья ввиду сокращения покупательского спроса на фоне роста ипотечных ставок и сокращения реальных доходов.

Фото: www.bn.ru

Риски в сфере кредитования застройщиков

В сфере кредитования застройщиков можно выделить следующие основные риски:

• ухудшение показателей долговой нагрузки («Чистый долг/EBITDA», коэффициент покрытия процентов) на фоне снижения операционных доходов из-за сокращения спроса и роста издержек (удорожание ряда строительных материалов и рабочей силы), а также роста стоимости обслуживания кредитов и займов;

Фото: www.edsro.center

• увеличение сроков строительства и, как следствие, возникновение необходимости реструктуризации кредитов с целью увеличения срока кредитования.

Риски кредитования застройщиков будут отчасти компенсированы различными мерами государственной поддержки строительной отрасли, в том числе продлением до конца года универсальной программы льготной ипотеки с пониженной до 9% ставкой для заемщиков, а также программами субсидирования кредитов застройщикам.

Фото: www.yandex.ru

О вводе многоквартирных домов в 2022 году

К концу 2022 г. и в последующие год-два можно ожидать некоторого снижения темпов роста объемов ввода.

Причины — рост себестоимости производства и возможная нехватка строительных материалов, а также увеличение сроков строительства из-за изменения логистики на фоне проблем с импортными поставками и моратория на штрафы за задержку сдачи жилья до конца 2022 года.

Фото: www.scrumtrek.ru

Риски государственных программ поддержки ипотеки

Негативным эффектом расширения программ государственного субсидирования ипотеки выступает рост уязвимости сформированного портфеля в случае снижения цен на жилье, поскольку минимальный размер первоначального взноса по государственным программам составляет 15%. Портфель таких кредитов отличается более высоким значением LTV (отношение суммы кредита к стоимости имущества, передаваемого в залог кредитной организации — Ред.) по сравнению с ипотечными кредитами, предоставленными для приобретения жилья на вторичном рынке.

В случае существенного снижения цен часть заемщиков в сегменте первичной ипотеки будет иметь задолженность, превышающую текущую стоимость приобретенного ими жилья.

Заявки на ипотеку, одобренные до кризиса

В марте существенная часть кредитов была предоставлена по заявкам, одобренным банками до начала кризиса. В апреле эффект от исполнения ранее одобренных заявок был исчерпан.

Фото: www.sob.ru

Реструктуризация кредитов заемщикам — физическим лицам

Банк России временно разрешил банкам реструктурировать кредиты заемщикам, столкнувшимся с ухудшением финансового состояния, без необходимости дополнительного формирования резервов по таким кредитам. Это будет способствовать проведению реструктуризаций по программам банков. При этом заемщики также имеют право обратиться за кредитными каникулами в силу закона, если их доход снизился более чем на 30%.

Спрос на реструктуризацию кредитов в марте-апреле был умеренным и существенно уступал спросу в начале пандемии в 2020 году. Однако в будущем доля реструктурированных кредитов может возрасти в случае роста безработицы и снижения реальных доходов населения.

Фото: www.86.ru

Поддержка строительной отрасли

Строительная отрасль в краткосрочной перспективе может начать испытывать финансовые трудности из-за роста себестоимости производства, возможной нехватки строительных материалов и логистических проблем, что в конечном счете может привести к росту долговой нагрузки компаний.

Однако реализуемые меры государственной поддержки позволят частично нивелировать возникающие риски, полагают авторы обзора.

Поддержка банков

При необходимости банкам с дефицитом капитала может быть оказана государственная поддержка в виде докапитализации», — отмечается в обзоре регулятора.

Фото: www.900igr.net

Другие публикации по теме:

ЦБ: в апреле продажи новостроек в России снизились втрое

ЦБ: инфляция за год составит 18,2—20,9%, ключевая ставка будет в пределах от 12,5% до 14,5%, ипотека вырастет на 10—15%

Эльвира Набиуллина: Никакого дефолта российской экономики не будет

ЦБ: в 2022 году российские банки могут выдать льготных ипотечных кредитов на сумму до 2 трлн руб.

Эксперты: курс на дальнейшее снижение ключевой ставки сделает ипотеку доступнее и стабилизирует рынок жилья

Эксперты: благодаря льготной ипотеке спрос на новостройки массового сегмента в ближайшей перспективе сохранится

Ставку по льготным ипотечным кредитам увеличили

Правительство утвердило запуск льготной ипотеки под 12%

Льготную ипотеку на новостройки теперь будут выдавать под 12%, а субсидируемые кредиты застройщикам — под 15%