Группа аналитиков Эксперта РА подготовили к «Финансовому форуму рынка недвижимости» исследование, в котором на основе анализа основных тенденций рынка дали прогноз на ближайшие два года.

Фото Эксперт РА

Рецепт успешного развития отражен уже в названии работы: «Будущее рынка девелопмента: сохранить ипотечный фундамент».

По данным авторов исследования, с начала 2020-го по февраль 2023 года средние цены в новостройках России выросли более чем на 80%.

Рекордным по объемам выдачи ипотечных кредитов оказался 2021-й, а в 2021—2022 годах были побиты рекорды по старту нового жилищного строительства.

Фото: www.stroimprosto-msk.ru

«Стоит отметить, что в 2022 году около 70% всех сделок происходило с использованием ипотечных средств в рамках программ субсидирования либо государства, либо застройщика», — прокомментировал исследование руководитель направления по недвижимости корпоративно-инвестиционного бизнеса Совкомбанка Стефан Ясногорский (на фото).

В 2022 году средний размер выданной ипотеки
оказался на максимальных уровнях, как и цены на квартиры, тыс. руб.

Источник: ДОМ.РФ

С начала 2020-го по февраль 2023 года увеличился с 2,2 до 3,6 млн руб. (или на 63%) и средний размер ипотечного заимствования, что лишь незначительно отстает от динамики цен на первичном рынке.

Средневзвешенная ставка по ипотечным продуктам в последние годы
находится на исторических минимумах. Никогда брать ипотеку в России еще не было так дешево! (%)

Источник: ДОМ.РФ

Одна из причин роста ипотечного кредитования на рынке новостроек — введенные в 2020 году механизмы льготной ипотеки. В 2022 году появилось еще и такое явление, как «ипотека от застройщика». В результате средняя ставку по ипотечным продуктам опустилась до исторического минимума.

Платой за низкие ставки стало завышение стоимости квартир при покупке, что принесло на рынок новые риски и вызвало резкое противодействие Банка России.

Разница между ипотечными ставками на вторичном (красный график) и первичном
(синий график) рынках стала особо заметной в 2022 году, %

Источник: ДОМ.РФ

Сегодня перед девелоперами стоит задача поддержать спрос на новостройки, который смещается в пользу вторичного рынка. Правительству важно сохранить и нарастить объем строительства и ввода новых объектов. А Банку России — не допустить формирования пузыря, связанного с кредитованием сферы жилищного строительства.

Авторы исследования делают вывод, что «ближайший год станет годом формирования нового баланса на рынке девелопмента».

Фото: www.itd2.mycdn.me

«В текущем году банки будут подходить к выдаче новых проектных кредитов более осмотрительно, так как прогнозирование будущих потоков любого проекта в текущей фазе рынка значительно осложнено», — считает Стефан Ясногородский.

В работе экспертов приведены основные ожидания застройщиков. Большинство из них закладывает цену за 1 кв. м в 2023—2024 годах на уровне 2022 года.

Застройщики не рассчитывают на существенный рост стоимости жилья, но и не готовы снижаться от достигнутых уровней. При этом доля ипотеки в их ожиданиях заложена на стабильно высоком уровне — в пределах 50%—80%.

Фото: www.planirovkainfo.ru

В пользу удержания спроса многие застройщики скорректировали свои планы по старту новых проектов в меньшую сторону. Аналитики Эксперт РА говорят о существенных сокращениях в 30%—40%.

В качестве нового тренда у ряда девелоперов появились квартиры с отделкой. Это попытка расширения продуктовой линейки и дополнительный способ оказать поддержку маржинальности бизнеса.

«Можно сделать вывод, что застройщики будут стремиться сохранить цены и маржинальность проектов, даже если придется за это заплатить уменьшением объемов строительства», — делают выводы авторы исследования.

Фото: www.in-news.ru

Аналитики также предполагают, что ипотечная льготная программа с господдержкой будет продолжена в том или ином виде.

Поскольку, считают авторы исследования, «она крайне важна как для индустрии строительства за счет формирования должного уровня спроса, так и для банковской индустрии за счет продажи ипотечных продуктов и проектного финансирования».

Фото: www.storage.stroitelstvo365.ru

Не исключают они и развитие ипотечных продуктов от застройщика.

Когда ставки по таким продуктам от месяца к месяцу стабильно идут вверх, скорее всего будет найдена «золотая середина», которая не вызовет вопросов у регулятора, но сможет стимулировать продажи, уверены эксперты.

Фото: raexpert.ru

Авторами исследования являются управляющий директор по корпоративным, суверенным и ESG рейтингам Эксперт РА Гульназ Галиева (на фото выше), младший директор Группы корпоративных рейтингов Эксперт РА Роман Андреев (на фото ниже) и ведущий аналитик этой группы Мария Волик (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт.РА

Они напоминают, что, согласно Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ, ежегодная цель по вводу жилья составляет 120 млн кв. м.

Эксперты считают, что это послужит дополнительным фактором поддержки для дальнейшего продления льготных ипотечных программ.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт.РА

«В данном контексте государственная цель по объему строительства расходится с планами девелоперов, заинтересованных в устойчивости своих бизнес-моделей, но баланс интересов государства и частного сектора является достижимым под чутким присмотром регуляторов», — резюмируют авторы исследования.

Другие публикации по теме:

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперты: предложение новостроек в Москве выросло за год в 1,5 раза

Опубликован ТОП по вводу жилья по итогам I квартала 2023 года

Эксперты: из-за борьбы ЦБ с околонулевой ипотекой в феврале московский рынок новостроек сократился практически вдвое

Эксперты: цены на недвижимость в России растут быстрее средней зарплаты

Эксперты: падение спроса на столичные новостройки привело к резкому снижению числа сделок

Эксперты: в Петербургском регионе, как и в Московском, спрос на новостройки упал 

Эксперты: год в Московском регионе начался с падения — продаж, выручки и спроса на ипотеку

ЕРЗ.РФ: застройщики сдерживают старт продаж новостроек по новым проектным декларациям

На днях Минфин внес в Правительство РФ законопроект, предусматривающий прогрессивную шкалу НДФЛ и ряд других новаций. В СМИ активно развивается дискуссия практически по всем предложенным изменениям: увеличение налога на прибыль до 25 %, переход с УСН на НДФЛ и новые условия паушального взноса.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Наиболее остро обсуждается модель прогрессивного налогообложения доходов физлиц (НДФЛ), в том числе от продажи недвижимости. По оценкам опрошенных РИА экспертов, эти изменения коснутся более чем 90% продаваемых в России квартир.

Как уточняется в материалах Минфина, при продаже недвижимости действующая ставка налогообложения останется на уровне 13% до суммы в 2,4 млн руб., а со всего, что свыше этого, возьмут налог 15%.

При этом подчеркивается, что налог придется заплатить только с превышающей суммы. Ведомство также обещает освободить от уплаты продавцов, владевших жильем более пяти лет.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

По информации управляющего директора Метриум Руслана Сырцова (на фото), в Московском регионе сейчас всего две квартиры (одна в новостройке, вторая на вторичном рынке) продаются по цене ниже 2,4 млн руб.

Эксперт считает, что нововведения особенно болезненно скажутся на рынках недвижимости столичных регионов и Сочи.

В целом по России 93% продаваемых сегодня в России квартир имеют цену более 2,4 млн руб., а в Московском регионе эта цифра близка к 100%, подтвердил ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов (на фото ниже).

Фото: vk.com

Однако на практике большая часть эти объектов при продаже, по его словам, не будет облагаться налогом, поскольку сроки владения ими выше трех-пяти лет.

«В большей степени предлагаемые изменения коснутся инвестиционных квартир, где инвесторы не готовы замораживать оборотные средства на долгий период и заинтересованы в срочной продаже», — резюмировал Александр Иванов.

Фото: © E.O. / Фотобанк Лори

Эксперты сошлись во мнении, что ни у кого не существует законных способов избежать прогрессивного налогообложения, за исключением льготных категорий населения.

При выявлении попыток уклониться Федеральная налоговая служба будет доначислять НДФЛ и штрафовать нарушителей. Если же размер скрытого налога превысит 2,7 млн руб. — это станет поводом для возбуждения уголовного дела.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

СПРАВКА
Какие изменения планирует Минфин.

Прогрессивная шкала НДФЛ:

• для доходов до 2,4 млн руб. в год сохранится ставка 13%;

• выше — поднимается до 15%;

• от 5 млн руб. — до 18%;

• от 20 млн руб. до 50 млн руб. — до 20%;

• свыше 50 млн руб. — 22%.

Налог на прибыль компаний предлагается повысить с 20% до 25%. Для IT-компаний с 2025 года — с 0% до 5%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Минфин разъяснил, кто и как должен платить НДС при установлении сервитута

Минфин разъяснил правила начисления, учета и уплаты НДС при строительстве апартаментов

Минфин разъяснил, нужно ли платить налог с квартиры, полученной от государства бесплатно

Рост кадастровой стоимости московской недвижимости и пример расчета налога на квартиру

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Нюансы применения НДС застройщиками

Новая форма декларации по налогу на сверхприбыль

Подрядчиков, строящих индивидуальные жилые дома с использованием эскроу, освободят от НДС

Застройщики апартаментов будут платить НДС