Forbes, основываясь на разных источниках, выяснил, насколько в апреле после мартовского всплеска снизилось число продаж в новостройках по заключенным договорам долевого участия (ДДУ).

По оценке сервиса DataFlat, в «старой» Москве снижение относительно марта составило 9%, в Новой Москве — 10% (портал ЕРЗ.РФ недавно эти цифры уже приводил).

По данным ЦИАН, столица в старых границах просела в продажах на 4% (до 5 900 ДДУ), Новая Москва — на 9% (до 1 600 ДДУ).

Фото: www.rodenproject.ru

У эксперта Ирины Доброхотовой (на фото) своя информация. «В «старой» Москве прошли регистрацию 4319 сделок — на 12,6% меньше, чем в марте, в Новой Москве — 1434, снижение к марту 22,2%», — утверждает управляющий партнер Dombook и основатель БЕСТ-Новострой.

Резюмируя, Ирина Доброхотова высказала мысль, с которой согласятся другие эксперты: «Это не апрель был провальный, это март был пиковый». И действительно, опрошенные Forbes аналитики не нашли ни одной значимой причины, которая бы привела к апрельскому спаду продаж.

Фото: www.urbanru.ru

Скорее всего, по словам директора по аналитике и маркетинговым концепциям ГК Пионер Евгения Межевикина (на фото), все дело «в выжидательной позиции покупателей».

Фото: www.mtdata.ru

Соглашаясь с Ириной Доброхотовой, главный аналитик компании МИЭЛЬ Екатерина Бережнова (на фото) называет мартовский всплеск «психологическим» и расценивает его как «кратковременную реализацию отложенного спроса».

Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото) вообще не заметил в ситуации каких-либо тенденций.

«За последние восемь лет, — напомнил он, — в трех случаях спрос в апреле был выше мартовского, в четырех случаях ниже, один раз — почти идентичен».

Если все-таки вернуться к причинам, то директор направления «Новостройки» Инком-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото ниже) в числе главных назвал последствия ограничения околонулевой ипотеки.

«В марте еще можно было встретить рекордно низкие ставки, и многие поспешили этим воспользоваться, но гонка покупателей за околонулевой ипотекой подходит к концу», — пояснил он.

Тем не менее на вопрос Forbes, можно ли нынешнее снижение продаж называть кризисом, опрошенные участники рынка дали отрицательный ответ. По их мнению, на рынке просто происходит стабилизация.

Фото: www.repa-pr.ru

«Поддержание активности на уровне 2019 — 2020 годов — нормальный показатель для рынка», — полагает управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

В декабре 2022 года собеседники издания считали, что «допандемийные» продажи уже никого не устраивают. Однако к маю 2023 года они пересмотрели позицию и теперь говорят, что это не спад, а стабильность, не без иронии замечает Forbes.

Позитив, в принципе, можно видеть во всем. Основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото) не отрицает, что активность покупателей действительно ниже, чем в предыдущие два года.

Но не стоит забывать, добавляет он, что мы отталкиваемся от высокой базы в расчетах, ведь в 2020 — 2021 годах был бум спроса на жилье.

Сравнение с показателями 2019 года коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис (на фото ниже) тоже считает некорректным.

Фото: www.repawards.ru

«Текущая ситуация на рынке сопоставима с уже пройденным периодом 2019 года, но тогда о кризисе никто не говорил, — отметил он и резюмировал: — Рынок жив, есть спрос, есть проекты на различной стадии строительной готовности, продажи активно идут».

Подводя итог, главные выводы экспертов Forbes сформулировал так:

• застройщики московского жилья окончательно распрощались с надеждами удержать спрос на уровне «пандемийного» ажиотажа;

• апрельское снижение продаж — это не обвал, а возвращение рынка в нормальное состояние, даже несмотря на риск ухода покупателей на вторичный рынок.

При этом сам Forbes возврат к показателям продаж 2019 года называет не иначе, как «обвал в прошлое».

Другие публикации по теме:

Росстат: ввод жилья в России за январь — апрель 2023 года уменьшился на 4,1% (графики)

С 15 мая банки поднимают ставки по ипотеке

Эксперты: на столичном рынке жилья происходит перераспределение покупательского спроса

Эксперты: цена «квадрата» в Московском регионе снизилась, а объем предложения вырос

Эксперты: срок распродажи новостроек в городах-миллионниках составляет от 1,9 до 5,4 года

Эксперты: в ближайшие годы застройщикам придется ужиматься, строить меньше и качественнее, а также находить новые способы продаж

Эксперты: несмотря на волатильность спроса на новостройки в Московском регионе в начале года, дальше будет рост

Девелоперы Москвы просят освободить их на три года от налога на имущество

Эксперты: выручка застройщиков массового сегмента Москвы падает, бизнес-, премиального и элитного — растет

Виталий Мутко: Баланс спроса и предложения на рынке новостроек восстанавливается

Онлайн-конференция на эту тему состоялась на портале Аналитического центра IRN.RU. Большинство экспертов пришли к выводу, что «в этом году объем выдачи ипотеки и в целом объемы продаж на первичном рынке будут ниже, чем в 2022-м и даже в 2021 году».

Фото: www.vita-property.ru

В конференции приняли участие руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» Олег Репченко, и. о. начальника управления организации ипотечных продаж ВТБ Елена Назимко, руководитель управления ипотечного кредитования ГК А101 Рустам Азизов и замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова.

Что будет с ипотекой

Елена Назимко (на фото) ожидает, что в 2023 году «ипотека останется драйвером российского розничного рынка». Согласно ее прогнозам, «заемщики могут получить на покупку недвижимости более 5 трлн руб., что будет выше результата 2022 года».

Основными факторами положительной динамики, по мнению эксперта, станут ввод в эксплуатацию новых ЖК и увеличение интереса россиян к рынку вторичного жилья.

Фото: www.yandex.net

Положительный эффект также окажет дальнейший рост спроса на индивидуальное строительство за счет возможности оформить кредит по госпрограммам.

Свою роль здесь сыграет индексация материнского капитала. С 1 февраля 2023 года он увеличился до 587 тыс. руб. за первого ребенка и до 775,6 тыс. руб. — за второго и последующих, напомнила эксперт.

Фото: www.expert.ru

Что будет с ценами

На объем выдачи ипотеки, в первую очередь, будут влиять цены на квартиры, считает Олег Репченко (на фото).

По его мнению, сегодня стоимость 1 кв. м в Московском регионе сильно завышена, «в прошлом году ситуацию спасала нулевая ипотека, на которую приходилась существенная доля выдач, но теперь ее нет».

Рустам Азизов (на фото) не ждет массового снижения цен. «Если ставки останутся на текущем уровне, после адаптации к новым реалиям люди продолжат покупать жилье, но будут тщательнее выбирать проекты», — полагает эксперт.

Фото: www.kvobzor.ru

С ним согласна Татьяна Решетникова (на фото). Она объяснила, что цены могут снижаться точечно, в какие-то месяцы, но глубина корректировки цен в прайсах меньше величины торга.

«Уменьшение цены квартиры стоимостью 5 млн руб. на 25 тыс. не стимулирует принятие решения о покупке. Размер торга сегодня составляет около 6%», — сказала эксперт.

Фото: www.stroikyufy.ru

Что будет с ипотечными ставками

Сегодня ставки предложения по рыночной ипотеке у крупных банков находятся на уровне примерно от 11% годовых для «зарплатных» клиентов, готовых внести первоначальный взнос выше 20%. Для клиентов других категорий ставки стартуют уже от 12% годовых.

Ипотечные ставки на уровне 10%—12% Олег Репченко считает соответствующими нынешнему состоянию российской экономики.

Фото: www.сз-саратов.рф

По словам Елены Назимко, ставка по ипотеке в 10% — определенный психологический рубеж для ипотечных заемщиков. Если ставка опускается ниже этого значения, спрос заметно оживляется.

Рустам Азизов видит, что в нынешних условиях адекватной была бы ставка в 2%—3%. С его точки зрения, она смогла бы обеспечить для покупателей комфортный уровень ежемесячного платежа.

Фото: www.viberu.ru

Что заменит околонулевую ипотеку

Сейчас банки, отметила Татьяна Решетникова, перестроились на другой механизм снижения ставки за счет комиссии: она теперь не влияет на размер первоначального взноса и может быть оплачена покупателем.

«Минус данной схемы в том, что требуются деньги и на первоначальный взнос, и на оплату комиссии, которая также не возвращается при досрочном погашении», — уточнила эксперт.

Фото: www.in-news.ru

Рустам Азизов назвал «возможным компромиссом» субсидии в пределах 2%—3%. от базовых ставок, в том числе по программам господдержки.

«В этом случае размер банковской комиссии позволяет девелоперам не повышать стоимость квартир. Но финальное решение остается за ЦБ», — констатировал он.

Фото: www.o-krohe.ru

Многие застройщики, к слову, уже активно рекламируют программы, предполагающие небольшое досубсидирование ставки по льготной, семейной или IT-ипотеке — без увеличения стоимости квартиры.

Олег Репченко, в свою очередь, уверен, что «значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено». «Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье, — напомнил он, резюмировав: — Спрос упирается в цены».

Фото: www.vedomosti.ru

В качестве примера Репченко привел ситуацию на вторичном рынке, где нет и не было ни льготной, ни тем более нулевой ипотеки, но зато стоимость реальных сделок к концу прошлого года снизилась на 15%—20% от весенних максимумов, и это положительно повлияло на спрос.

Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать за льготные ставки: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры ниже первоначальный взнос.

Фото: www.itd2.mycdn.me

Выводы экспертов

Участники конференции считают, что для развития отрасли необходимо принимать меры по сокращению себестоимости строительства: снижать цену на землю, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др.

Дебюрократизация отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и в конечном итоге сделает жилье более доступным для покупателей.

Другие публикации по теме:

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперты: четверть заемщиков намереваются выплатить ипотеку за 5 лет

Эксперты: предложение новостроек в Москве выросло за год в 1,5 раза

Эксперты: загородные дома за год подорожали почти на 20%

Эксперты: квартиры в российских новостройках в I квартале подорожали на 2%

Эксперты: «Семейная ипотека» становится ключевым инструментом господдержки на рынке новостроек

Ставки, кредиты и ипотека после новых ограничений ЦБ