В среднем по стране 1 кв. м в новостройках стоит на 40,7% больше, чем на «вторичке», подсчитали аналитики Домклик, изучив цены на жилье в крупнейших регионах России.

Фото www.mykaleidoscope.ru

В исследование включены данные по ценам 1 кв. м жилья в ипотечных сделках по регионам с городами-миллионниками на начало июня 2023 года.

Эксперты рассчитали разницу между стоимостью новостроек и готового жилья и проанализировали структуру ипотеки по типам недвижимости для каждого региона.

Еще один предмет изучения — суммы ежемесячных платежей по ипотеке.

Результаты анализа показали минимальное различие в цене на новостройки и «вторичку» в Москве (1,9%).

В пятерку регионов с небольшим разрывом цен вошли Московская область (16,2%), Краснодарский край (16,3%), Новосибирская (19,3%) и Воронежская области (20,8%). Шестую строчку рейтинга занимает Санкт-Петербург (21,4%).

Фото: www.dela.ru

Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников (на фото) считает, что такой разрыв в цене 1 кв. м объясняется разницей в качестве первичного и вторичного жилья. «Интересно, что разница в цене на первичное и вторичное жилье существенно выросла за последние 3 года, — уточнил эксперт. — Увеличение разрыва фиксируется во всех регионах, за исключением Москвы».

По мнению аналитика, этому способствует несколько факторов. Во-первых, объем новостроек в регионах невелик, а вторичное жилье там проигрывает в качестве. Во-вторых, отток населения, который способствует росту объема предложения «вторички» при невысоком спросе.

Фото: www.gazetaingush.ru

Разница в стоимости 1 кв. м новостроек и готового жилья в регионах с городами-миллионниками менее выражена, чем в среднем по стране, отметили аналитики Домклик. В июне в большинстве крупнейших регионов разрыв в цене не превышал 30%. А в среднем по стране — более 40%.

В этом эксперты видят причину того, что в крупных субъектах РФ доля ипотечных сделок на новостройки значительно выше (30%—35%) среднероссийского — около 20%.

Фото: www.uezdny-gorod.ru

В структуре ипотеки в июне 2023 года наибольшая доля строящегося жилья, согласно статистике Домклик, зафиксирована в Москве (35,1%), Санкт-Петербурге (34,7%), Краснодарском крае (33,7%), Новосибирской (33%) и Воронежской областях (27,4%).

В Московской области разница между ценами на первичном и вторичном рынках небольшая, однако доля ипотеки на новостройки в Подмосковье (20,4%) ниже общероссийского показателя. Эксперты объясняют это большим объемом ИЖК на ИЖС.

Фото: www.yandex.net

Что касается ежемесячных ипотечных платежей на обоих рынках жилья, то в ряде крупных регионов платеж за новостройку оказался меньше, чем за готовое жилье.

В Москве выплаты по ипотеке на вторичном рынке превышают платеж по «Господдержке» на 34,2%, а по «Семейной ипотеке» — на 39,6%. В Краснодарском крае разрыв составляет 11,4% и 28,6%, а в Санкт-Петербурге — 6,5% и 19,9% соответственно.

В других регионах при небольшой разнице в стоимости между новостройками и готовым жильем «Семейная ипотека» также более выгодна, чем ипотека на «вторичку» (без льгот).

Например, разница между ежемесячными выплатами по программам наблюдается в Московской (16,4%), Новосибирской (7,3%) и Воронежской (5,9%) областях.

Эксперты пришли к выводу о том, что, несмотря на более высокую стоимость 1 кв. м новостроек в крупнейших регионах, ежемесячный платеж по ипотеке получается ниже благодаря широкому распространению льготных программ. И это, по их мнению, ключевой фактор, поддерживающий интерес к первичному жилью.

Другие публикации по теме:

Эксперты: в крупнейших российских городах началось восстановление спроса на новостройки

Эксперты: июнь не показал изменений на рынке новостроек Санкт-Петербурга

Эксперты: рейтинг районов столицы по росту цен на новостройки

Эксперты: рынок «вторички» жив, спрос достаточно высок, но цены топчутся на месте

Эксперты: цены в РФ на новостройки комфорт-класса снижаются, в Москве — растут

Эксперты: спрос на новостройки в регионах опережает столицы

В первом полугодии квартиры в новостройках подорожали всего на 3%

Эксперт: устойчивый спрос в мае способствовал стабилизации цены 1 кв. м

Эксперты: цена новостроек в Москве в мае выросла на 1%

Эксперты: на рынке жилья Петербургского региона отмечен рост количества сделок

Эксперты: в мае продажи новостроек в Московском регионе неожиданно выросли

Реализуемые меры господдержки рынка ипотечного кредитования требуют оптимизации и уточнений. К такому выводу пришла Счетная палата РФ (СП) по итогам анализа результатов действия льготной ипотеки на новостройки, «Семейной», «Дальневосточной», «Сельской» и для IТ-специалистов.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

По данным аудиторов, наибольшую долю в выдачах льготных жилищных кредитов занимают четыре региона — Москва, Санкт-Петербург, Московская область и Краснодарский край.

На каждый из них пришлось более 6,5% от всей предоставленной ипотеки с господдержкой по количеству договоров и объему ссуд.

В сегменте ИЖС в лидеры помимо Подмосковья и Краснодарского края вышли республики Башкортостан и Татарстан (более 5,5% на каждый субъект).

Наименьшее количество выданных на душу населения льготных ипотек зафиксировано в Мурманской области, республиках Дагестан, Ингушетия и Чечня.

Источник: Счетная палата РФ

В Ленинградской, Калужской, Тульской областях весьма популярной оказалась «Сельская ипотека». В этих субъектах зафиксирована наибольшая средняя площадь приобретаемого жилья (114 кв. м против средних по программе 100 кв. м).

По данным СП, за 2021—2023 годы на финансирование льготных ипотечных программ было выделено 568,1 млрд руб. В 2024 году расходы оцениваются в 541,1 млрд руб., а на 2025—2026 запланировано еще 492,3 млрд руб.

Как подчеркнули аудиторы, объем бюджетных субсидий стабильно превышал плановые цифры: в 2021-м — на 42,6%, в 2022-м — на 177,8%, в 2023-м — на 47,4%.

Фото: ach.gov.ru

«В целом анализ показал, что по пяти рассмотренным программам запланированные результаты были достигнуты. Таким образом, деятельность ответственных исполнителей — Минфина, Минцифры и ДОМ.РФ — можно признать эффективной», — сообщил на коллегии СП аудитор Алексей Саватюгин (на фото).

В то же время в ходе проверки был выявлен ряд недостатков. В частности, установлена взаимосвязь масштабной господдержки ипотечного кредитования с увеличением цен на первичном рынке жилья.

По расчетам аудиторов, снижение средневзвешенной ставки по ипотеке на новостройки на 1 п. п. соответствует росту реальной стоимости такой недвижимости на 0,9% — 2%.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

В итоге в 2021-м «первичка» подорожала на 26%, в 2022-м — на 21%. В эти годы каждый третий ипотечный кредит оформлялся в рамках льготных программ, а в 2023-м — практически каждый второй.

При этом от всего количества и объема выданных по пяти льготным программам кредитов более 50% пришлось именно на массовую ипотеку на новостройки, не имеющую определенной социальной направленности.

Но рост цен на недвижимость подогрели не только госпрограммы, но и распространившаяся на пике кризиса 2022 года опция «льготной ипотеки от застройщика». «В ее рамках банк предоставлял заемщику ипотечный кредит по экстремально низкой ставке (вплоть до 0,01% годовых), а цена квартиры оказывалась выше на 20% — 30%», — напомнили аудиторы.

В качестве важного фактора роста цен они назвали и увеличение реальных доходов населения. В отчете говорится, что если средние зарплаты в регионе прибавляют 1%, то жилье на первичном рынке в ближайшие полгода дорожает примерно на 0,7%.

Динамика ставок по ипотеке в среднем по РФ на первичном и вторичном рынках жилья

Источник: Банк России

Следующая проблема — дисбаланс цен на рынках строящегося и готового жилья как минимум в 11 регионах РФ. Среди них:

• Астраханская область;

• Забайкальский край;

• Кировская область;

• Ленинградская область;

• Магаданская область;

• Московская область;

• Орловская область;

• Пензенская область;

• Республика Карелия;

• Свердловская область;

• Челябинская область.

В материалах СП отмечается, что в отдельных регионах ценовой разрыв достиг 30% — 60%.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Кроме того, предупредили аудиторы, нарастание негативных тенденций в экономике, падение стоимости залогового имущества по ипотеке на 20% и более (снижение рыночной цены 1 кв. м) может привести к необходимости досоздания кредитными организациями дополнительных резервов.

Их возможный объем они оценили в 4,49 млрд руб. (34,2% от размера капитала крупнейших банков на рынке жилищного кредитования).

Соответственно, государство будет вынуждено поддерживать банковский сектор вливаниями из федерального бюджета в целях предотвращения разрастания кризиса, пояснили специалисты Счетной палаты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Счетная палата: федеральный проект по созданию качественной городской среды реализуется успешно

Счетная палата: все нарушения и недостатки, выявленные в ходе проверки Минстроя, уже устранены

Счетная палата: в России нет единой методики расчета стоимости 1 кв. м в сельской местности

Для повышения энергоэффективности Счетная палата предложила запустить в стране «зеленую ипотеку»

Счетная палата РФ предлагает отменить выдачу льготной ипотеки на студии и «однушки». Депутаты, Минстрой и девелоперы — против

Счетная палата: рост цен и ипотечная нагрузка снизили доступность жилья для россиян до уровня кризисного 2008 года

Счетная палата: снижение доступности ипотеки — один из главных рисков реализации нацпроекта «Жилье и городская среда»

Счетная палата предлагает ввести досудебное решение споров по приостановке регистрации недвижимости

Счетная палата: инвентаризация долгостроев в России продвигается медленно

Счетная палата: Существует риск не решить в намеченные сроки проблему обманутых дольщиков