По мнению аналитиков Метриум, речь идет о совершенствовании действующих и активном внедрении таких новых институтов, как проектное финансирование, частное фондирование, инфраструктурные облигации, ЖСК, государственно-частное партнерство.   

Фото: www.bn.ru

Представители отрасли констатируют, что в рамках существующей в России модели фондирования жилищного строительства сохраняется дефицит инвестиций в него, особенно усилившийся после июльского ужесточения условий госпрограммы льготной ипотеки на новостройки. 

Но есть пять институтов, пять механизмов, развитие и совершенствование которых с помощью государства могло бы решить данную проблему, уверены эксперты Метриум.

Фото: www.twitter.com

О поэтапном допуске к счетам эскроу

Коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов (на фото) признает, что схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу (де факто действующая в России с 2018 года, а де юре с середины 2019 года) демонстрирует стремительный рост.

Так, если в июле 2020 года на долю проектного финансирования приходилось 37% всего возводимого в стране жилья, и такой же была доля застройщиков задействованных в новой схеме застройщиков, то спустя год эти показатели выросли соответственно до 67% и 74%.

Вдохновляет также тот факт, что средняя процентная ставка по проектному (банковскому) финансированию составляет 1,8— 4,3% в зависимости от федерального округа на фоне средней ставки в 6,8% для других кредитов, отметил Железнов.

Фото: www.infokanal55.ru

В то же время он посетовал на такую особенность действующей в России схемы, как невозможность допуска девелопера к средствам на счетах эскроу до завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

«У нас же пока средства дольщиков не работают два-три года [средний срок возведения жилого объекта — Ред.], а застройщики вынуждены обслуживать кредит и платить проценты сразу, хотя доступ к деньгам с эскроу они получают только после ввода здания в эксплуатацию», — подчеркнул эксперт.

Дмитрий Железнов предложил внести соответствующие изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве, чтобы в России (как, например, сегодня в Германии) застройщик мог бы «поэтапно использовать денежные средства покупателя для строительства объекта: на этапе проведения земляных работ — 20—30% от указанной в договоре суммы, а после возведения каркаса здания — 40%», пояснил специалист.

Фото: www.yandex.ru

О привлечении фондов к инвестированию в отрасль

По мнению Железнова, еще один недостаточно задействованный в России канал привлечения средств в строительство, — крупные фонды, в частности негосударственные пенсионные (НПФ) и паевые инвестиционные (ПИФы).

По данным ЦБ РФ, в первых сегодня аккумулировано порядка 4,4 трлн руб., а во вторых — 4,8 трлн. руб.

Участие этих фондов в жилищном строительстве также не проработано в РФ (в отличие от других стран), хотя решение данной проблемы в законодательном порядке позволило бы открыть новый источник финансирования для возведения новых миллионов квадратных метров, полагает представитель КОРТРОС.

Фото: www. nru

О недостаточном использовании потенциала ЖСК

Партнер компании Метриум Мария Литинецкая (на фото) обратила внимание на то, что у недавно узаконенной модели жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с господдержкой есть перспективы развития — но только в случае допуска в эту модель механизма ипотеки.

«Если пай в кооперативе получит статус залога, то участники ЖСК смогут привлекать ипотеку, которая, конечно, дешевле потребительских кредитов [cегодня для выкупа пая можно привлекать только их — Ред.]», — уточнила Литинецкая.

Фото: www.frommillion.ru

Она подчеркнула, что в предлагаемой новой модели ЖСК есть место и для девелоперов.

«Они могут выступать подрядчиком строительства, используя накопленный опыт, гарантируя качество и применяя проверенные технические и архитектурные решения, которые позволят снизить стоимость жилья в таких ЖСК», — заметила аналитик.

Фото: www.ugra-news.ru

О роли инфраструктурных облигаций и ГЧП

Литинецкая и Железнов делают большую ставку на развитие института инфраструктурных облигаций и механизма государственно-частного партнерства как дополнительных источников фондирования жилищного строительства.

В последнем случае, например, государство и бизнес могли бы взаимовыгодно сотрудничать в области строительства арендного и социального жилья, которого в России катастрофически не хватает, резюмировали эксперты.

Другие публикации по теме:

Первый выпуск инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ получил наивысший рейтинг

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Скорректированы требования к гражданам, которые могут быть приняты в члены ЖСК

Портал ЕРЗ.РФ приводил расчеты ДОМ.РФ средней себестоимости строительства 1 кв. м по всем субъектам РФ. В Северной столице она оказалась 96,3 тыс. руб., что почти в 2,5 раза ниже рыночной цены (230 тыс. руб.). Может ли прибыль застройщиков быть столь фантастической? Этот вопрос «Деловой Петербург» задал директору по экономике и финансам ГК РосСтройИнвест Алексею Разумову.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Как пояснил топ-менеджер девелоперской компании, себестоимость инвестиционного проекта включает в себя (см. инфографику ниже):

• стоимость земельного участка — 15% затрат;

• строительно-монтажные работы — 35%;

• получение техусловий для присоединения к сетям — 9%;

• социальную нагрузку по нормативу (строительство детских садов и школ) — 14%;

• дополнительную социальную нагрузку — 6%;

• маркетинговую составляющую и агентское вознаграждение — 7%;

• накопленные проценты по кредитам — 14%.

Себестоимость инвестиционного проекта

Источник: ГК РосСтройИнвест

К дополнительной социальной нагрузке, по словам Алексея Разумова, относятся затраты, которые возлагают на застройщиков региональные власти в виде дополнительных обязательств.

Это может быть строительство социальных, инфраструктурных объектов и сетевого обеспечения, а также прямые отчисления в местный бюджет.

Элементарные расчеты показывают, что себестоимость строительства, указанная экспертами ДОМ.РФ, не учитывает целый ряд статей затрат девелопера и не покрывает и половины расходов, подчеркнул собеседник «ДП».

Фото: пресс-служба РСТИ

Алексей Разумов (на фото) также отметил, что ключевая ставка ЦБ, увеличенная до заградительных для развития производства значений, влечет за собой рост накопленных банковских процентов и вместе с ухудшением условий по ипотеке тормозит темпы реализации строящегося жилья.

С учетом всех этих факторов рентабельность девелоперских проектов за последние два года в среднем уменьшилась в два раза, с 28% до 14%.

«Жилищное строительство в настоящее время работает на низкой марже, несопоставимой с мерой рисков, принимаемых на себя застройщиками», — констатировал эксперт.

Он не исключил ситуации, что рынок жилой недвижимости может скатиться к стагнации и риску массовых невозвратов по кредитам проектного финансирования, а также к дефолтам и банкротствам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты ДОМ.РФ определили себестоимость строительства 1 кв. м жилья в марте 2024 года

Эксперты отметили резкий рост себестоимости строительства жилой и коммерческой недвижимости

Приглашаем застройщиков к обсуждению себестоимости девелоперских проектов

Аналитики ГК РКС Девелопмент зафиксировали значительное снижение себестоимости жилого строительства в РФ к концу 2022 года

Эксперты: Себестоимость строительства жилья за последние полтора года выросла более чем на 40%

ЦБ: из-за нехватки стройматериалов и роста себестоимости строительной отрасли грозят финансовые трудности и падение ввода жилья

Девелоперы рассказали, насколько выросла себестоимость новых проектов за последние месяцы

«Деловая Россия» направила в Правительство предложения по снижению сроков строительства и его себестоимости

Себестоимость жилищного строительства за три года выросла на 9%

Правительственные аналитики прогнозируют рост себестоимости жилищного строительства