По мнению аналитиков Метриум, речь идет о совершенствовании действующих и активном внедрении таких новых институтов, как проектное финансирование, частное фондирование, инфраструктурные облигации, ЖСК, государственно-частное партнерство.   

Фото: www.bn.ru

Представители отрасли констатируют, что в рамках существующей в России модели фондирования жилищного строительства сохраняется дефицит инвестиций в него, особенно усилившийся после июльского ужесточения условий госпрограммы льготной ипотеки на новостройки. 

Но есть пять институтов, пять механизмов, развитие и совершенствование которых с помощью государства могло бы решить данную проблему, уверены эксперты Метриум.

Фото: www.twitter.com

О поэтапном допуске к счетам эскроу

Коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов (на фото) признает, что схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу (де факто действующая в России с 2018 года, а де юре с середины 2019 года) демонстрирует стремительный рост.

Так, если в июле 2020 года на долю проектного финансирования приходилось 37% всего возводимого в стране жилья, и такой же была доля застройщиков задействованных в новой схеме застройщиков, то спустя год эти показатели выросли соответственно до 67% и 74%.

Вдохновляет также тот факт, что средняя процентная ставка по проектному (банковскому) финансированию составляет 1,8— 4,3% в зависимости от федерального округа на фоне средней ставки в 6,8% для других кредитов, отметил Железнов.

Фото: www.infokanal55.ru

В то же время он посетовал на такую особенность действующей в России схемы, как невозможность допуска девелопера к средствам на счетах эскроу до завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

«У нас же пока средства дольщиков не работают два-три года [средний срок возведения жилого объекта — Ред.], а застройщики вынуждены обслуживать кредит и платить проценты сразу, хотя доступ к деньгам с эскроу они получают только после ввода здания в эксплуатацию», — подчеркнул эксперт.

Дмитрий Железнов предложил внести соответствующие изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве, чтобы в России (как, например, сегодня в Германии) застройщик мог бы «поэтапно использовать денежные средства покупателя для строительства объекта: на этапе проведения земляных работ — 20—30% от указанной в договоре суммы, а после возведения каркаса здания — 40%», пояснил специалист.

Фото: www.yandex.ru

О привлечении фондов к инвестированию в отрасль

По мнению Железнова, еще один недостаточно задействованный в России канал привлечения средств в строительство, — крупные фонды, в частности негосударственные пенсионные (НПФ) и паевые инвестиционные (ПИФы).

По данным ЦБ РФ, в первых сегодня аккумулировано порядка 4,4 трлн руб., а во вторых — 4,8 трлн. руб.

Участие этих фондов в жилищном строительстве также не проработано в РФ (в отличие от других стран), хотя решение данной проблемы в законодательном порядке позволило бы открыть новый источник финансирования для возведения новых миллионов квадратных метров, полагает представитель КОРТРОС.

Фото: www. nru

О недостаточном использовании потенциала ЖСК

Партнер компании Метриум Мария Литинецкая (на фото) обратила внимание на то, что у недавно узаконенной модели жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с господдержкой есть перспективы развития — но только в случае допуска в эту модель механизма ипотеки.

«Если пай в кооперативе получит статус залога, то участники ЖСК смогут привлекать ипотеку, которая, конечно, дешевле потребительских кредитов [cегодня для выкупа пая можно привлекать только их — Ред.]», — уточнила Литинецкая.

Фото: www.frommillion.ru

Она подчеркнула, что в предлагаемой новой модели ЖСК есть место и для девелоперов.

«Они могут выступать подрядчиком строительства, используя накопленный опыт, гарантируя качество и применяя проверенные технические и архитектурные решения, которые позволят снизить стоимость жилья в таких ЖСК», — заметила аналитик.

Фото: www.ugra-news.ru

О роли инфраструктурных облигаций и ГЧП

Литинецкая и Железнов делают большую ставку на развитие института инфраструктурных облигаций и механизма государственно-частного партнерства как дополнительных источников фондирования жилищного строительства.

В последнем случае, например, государство и бизнес могли бы взаимовыгодно сотрудничать в области строительства арендного и социального жилья, которого в России катастрофически не хватает, резюмировали эксперты.

Другие публикации по теме:

Первый выпуск инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ получил наивысший рейтинг

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Скорректированы требования к гражданам, которые могут быть приняты в члены ЖСК

Об этом замглавы Правительства сообщил на совещании у Президента Владимира Путина с членами Правительства и ВПП «Единая Россия».

Фото: www.exchange.1maysk.ru

В своем докладе главе государства Марат Хуснуллин (на фото ниже), в частности, сообщил о ходе реализации положений так называемого инфраструктурного меню, которое Правительство РФ по инициативе Президента России Владимира Путина разработало в первой половине текущего года.

Фото: РИА Новости/Алексей Никольский

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, в рамках инфраструктурного меню (включающего механизм инфраструктурных облигаций под гарантии ДОМ.РФ, реструктуризация бюджетных кредитов, средства от перераспределения акцизов, инфраструктурные кредиты ВЭБ.РФ) в ближайшие годы планируется привлечь в субъекты РФ на строительство объектов социальной, дорожно-транспортной и инженерной инфраструктуры порядка 3,5 трлн руб.

В качестве основных инструментов реализации этой программы определены стать инфраструктурные бюджетные кредиты, выдаваемые на срок не менее 15 лет по ставке не выше 3%, а также инфраструктурные облигации, выпускаемые под гарантии ДОМ.РФ и реализуемые на фондовом рынке.

Фото: www.yandex.ru

С помощью этих ценных бумаг в течение ближайших четырех лет планируется привлечь в регионы 150 млрд руб., что позволит обеспечить предоставление льготных инфраструктурных займов под 4% сроком до 15 лет, а по отдельным проектам — до 30 лет.

Что уже сделано в этом отношении? По словам Хуснуллина, на правительственном уровне принято решение о реструктуризации бюджетных кредитов, выданных регионам в 2020 году.

«Это решение позволит дополнительно привлечь более 218 млрд руб. на реализацию новых инвестиционных проектов», — уточнил вице-премьер.

Фото: www.news.sarbc.ru

Он также сообщил, что в этом году уже одобрено 246 новых инвестиционных проектов на сумму в 102 млрд руб. в 43 субъектах РФ с общим объемом внебюджетных инвестиций в размере 1,4 трлн руб. и перспективой создания 60 тыс. рабочих мест.

Кроме того, обеспечена возможность снижения рыночного долга регионов и регионов и муниципалитетов до уровня 25% от налоговых и неналоговых доходов, на указанные цели может быть направлено до 337 млрд руб., доложил зампред Правительства главе государства.

Хуснуллин также отметил, что 55 из 85 субъектов РФ в этом году получили дополнительные дотации на выравнивание бюджетной обеспеченности, на сбалансированность в размере 50 млрд руб.

Фото: www.multiscreensite.com

По словам федерального чиновника, уже одобрены Межведомственной комиссией при Правительстве заявки по предоставлению инфраструктурных кредитов от 10 регионов на сумму 90 млрд руб. Речь идет о таких субъектах РФ, как Калужская, Костромская, Московская, Мурманская, Нижегородская, Тюменская, Челябинская области, Республика Саха, Республика Крым и г. Санкт-Петербург.

«На рассмотрении находятся заявки регионов на общую сумму 490 млрд руб. как в рамках лимитов, так и на конкурсный отбор — это уже превышает лимит в 500 млрд руб., который у нас есть на первые два года», — отметил вице-премьер.

Он также напомнил, что прием заявок на получение «длинных и дешевых» инфраструктурных кредитов от субъектов РФ будет проходить до 1 октября.

Фото: www.stroi.mos.ru

Хуснуллин подчеркнул, что регионы проявляют большой интерес к этому инструменту, совокупная финансовая мощь которого, благодаря привлечению внебюджетных источников, оценивается в более чем 2 трлн руб.

«По Вашему поручению прорабатываем условия продления этой программы до 2026 года с дополнительным лимитом, с Минфином активно обсуждаем механизмы и условия работы по данным проектам», — доложил главе государства вице-премьер.

Фото: www.fingram39.ru

Что касается инфраструктурных облигаций, то по данному инструменту уже одобрены заявки от трех регионов — Тульской, Челябинской и Тюменской областей, сообщил Хуснуллин.

При этом он уточнил, что всего заявки подали 30 субъектов РФ для финансирования 51 проекта (реализация которых позволит ввести более 20 млн кв. м жилья) на общую сумму 213 млрд руб.

Фото: www.twitter.com

На следующий день после совещания у Президента Межведомственная комиссия при Минстрое по реализации входящей в инфраструктурное меню программы льготного кредитования подрядчиков по государственным и муниципальным контрактам одобрила первые 14 проектов в Вологодской, Иркутской и Магаданской областях, г. Санкт-Петербурге, Республике Калмыкия, Ставропольском и Краснодарском краях.  

Объем льготного кредитования (речь идет в основном об инфраструктурных кредитах для строительства школ и объектов жизнеобеспечения) по данным проектам составляет около 12,5 млрд руб.

Полностью совещание Президента РФ Владимира Путина с членами Правительства и ВПП «Единая Россия» можно посмотреть здесь.

Другие публикации по теме:

Как расширят состав организаций, которые вправе финансировать долгосрочные инвестиционные проекты

Возле тюменского аэропорта Плеханово с помощью инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ построят жилой микрорайон

Минстрой разъяснил, как правильно заполнить заявки на финансирование инфраструктурного проекта  

Михаил Мишустин: Нужно ускорить темпы строительства так, чтобы срок реализации идеи до выхода на стройплощадку сократился на 30%

Владимир Путин: ДОМ.РФ играет ключевую роль в достижении национальных целей в жилищной сфере

На достройку более 40 важных инфраструктурных объектов в 14 регионах выделено 20 млрд руб.

Застройщиков хотят обязать при возведении жилья строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры

Президент дал важные поручения по жилью и инфраструктуре

В России стартовала программа бюджетного и внебюджетного инвестирования в инфраструктуру

Микрорайон Плеханово в Тюмени — второй пилотный проект, который будет построен с помощью механизма инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ

Марат Хуснуллин: Сокращение инвестиционно-строительного цикла почти на треть дополнительно привнесет в экономику до 2 трлн руб. 

Михаил Мишустин: Госконтрактники смогут получить льготные кредиты под 3% годовых на досрочное возведение социальных объектов