По мнению аналитиков Метриум, речь идет о совершенствовании действующих и активном внедрении таких новых институтов, как проектное финансирование, частное фондирование, инфраструктурные облигации, ЖСК, государственно-частное партнерство.   

Фото: www.bn.ru

Представители отрасли констатируют, что в рамках существующей в России модели фондирования жилищного строительства сохраняется дефицит инвестиций в него, особенно усилившийся после июльского ужесточения условий госпрограммы льготной ипотеки на новостройки. 

Но есть пять институтов, пять механизмов, развитие и совершенствование которых с помощью государства могло бы решить данную проблему, уверены эксперты Метриум.

Фото: www.twitter.com

О поэтапном допуске к счетам эскроу

Коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов (на фото) признает, что схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу (де факто действующая в России с 2018 года, а де юре с середины 2019 года) демонстрирует стремительный рост.

Так, если в июле 2020 года на долю проектного финансирования приходилось 37% всего возводимого в стране жилья, и такой же была доля застройщиков задействованных в новой схеме застройщиков, то спустя год эти показатели выросли соответственно до 67% и 74%.

Вдохновляет также тот факт, что средняя процентная ставка по проектному (банковскому) финансированию составляет 1,8— 4,3% в зависимости от федерального округа на фоне средней ставки в 6,8% для других кредитов, отметил Железнов.

Фото: www.infokanal55.ru

В то же время он посетовал на такую особенность действующей в России схемы, как невозможность допуска девелопера к средствам на счетах эскроу до завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

«У нас же пока средства дольщиков не работают два-три года [средний срок возведения жилого объекта — Ред.], а застройщики вынуждены обслуживать кредит и платить проценты сразу, хотя доступ к деньгам с эскроу они получают только после ввода здания в эксплуатацию», — подчеркнул эксперт.

Дмитрий Железнов предложил внести соответствующие изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве, чтобы в России (как, например, сегодня в Германии) застройщик мог бы «поэтапно использовать денежные средства покупателя для строительства объекта: на этапе проведения земляных работ — 20—30% от указанной в договоре суммы, а после возведения каркаса здания — 40%», пояснил специалист.

Фото: www.yandex.ru

О привлечении фондов к инвестированию в отрасль

По мнению Железнова, еще один недостаточно задействованный в России канал привлечения средств в строительство, — крупные фонды, в частности негосударственные пенсионные (НПФ) и паевые инвестиционные (ПИФы).

По данным ЦБ РФ, в первых сегодня аккумулировано порядка 4,4 трлн руб., а во вторых — 4,8 трлн. руб.

Участие этих фондов в жилищном строительстве также не проработано в РФ (в отличие от других стран), хотя решение данной проблемы в законодательном порядке позволило бы открыть новый источник финансирования для возведения новых миллионов квадратных метров, полагает представитель КОРТРОС.

Фото: www. nru

О недостаточном использовании потенциала ЖСК

Партнер компании Метриум Мария Литинецкая (на фото) обратила внимание на то, что у недавно узаконенной модели жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с господдержкой есть перспективы развития — но только в случае допуска в эту модель механизма ипотеки.

«Если пай в кооперативе получит статус залога, то участники ЖСК смогут привлекать ипотеку, которая, конечно, дешевле потребительских кредитов [cегодня для выкупа пая можно привлекать только их — Ред.]», — уточнила Литинецкая.

Фото: www.frommillion.ru

Она подчеркнула, что в предлагаемой новой модели ЖСК есть место и для девелоперов.

«Они могут выступать подрядчиком строительства, используя накопленный опыт, гарантируя качество и применяя проверенные технические и архитектурные решения, которые позволят снизить стоимость жилья в таких ЖСК», — заметила аналитик.

Фото: www.ugra-news.ru

О роли инфраструктурных облигаций и ГЧП

Литинецкая и Железнов делают большую ставку на развитие института инфраструктурных облигаций и механизма государственно-частного партнерства как дополнительных источников фондирования жилищного строительства.

В последнем случае, например, государство и бизнес могли бы взаимовыгодно сотрудничать в области строительства арендного и социального жилья, которого в России катастрофически не хватает, резюмировали эксперты.

Другие публикации по теме:

Первый выпуск инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ получил наивысший рейтинг

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Скорректированы требования к гражданам, которые могут быть приняты в члены ЖСК

В каком состоянии находится сегодня строительной отрасль, и можно ли это уже называть кризисом, рассказал РБК зампредседателя Правительства РФ.

Фото: t.me/mkhusnullin

О текущем моменте

Сравнивая нынешнюю ситуацию с кризисными 2008—2009 и 2012—2014 годами, Марат Хуснуллин (на фото) заявил, что представляет, как из этого можно выходить.

Первый его тезис: самый большой объем стройки в стране — это жилье. За прошлый год было введено 178 млн кв. м недвижимости, из них 136 млн кв. м — жилые здания.

Второй тезис: самый крупный инвестор в стране — ее жители. Сегодня собранные ими 7 трлн руб. лежат на счетах эскроу. Значит, деньги защищены и все дома будут достроены.

«Даже если продажи упадут на 50% — 70%, что уже действительно происходит в некоторых регионах, этих средств хватит для завершения стройки», — заверил вице-премьер.

Поэтому особых проблем в 2025–2026 годах в Правительстве не ожидают. Хотя у отдельных предприятий — «слабых или с очень агрессивной политикой заимствований» — они возможны.

«Мы таких застройщиков держим на контроле. Но на фоне всей страны этот очень маленький процент, на уровне арифметической погрешности, — сказал Марат Хуснуллин и заключил: — Пока риска коллапса нет».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Он напомнил, что льготная ипотека и повышенный спрос привели к росту запуска новых проектов. После завершения массовой программы на новостройки их количество уменьшилось и будет сокращаться дальше.

«Пока инфляция не стабилизируется, новые проекты начинать никто не будет — это правило», — пояснил чиновник.

Комфортным для девелоперов он считает уровень инфляции в 5% — 6%, после чего можно прогнозировать долгие вложения. «Если будет более 10% — это путь в никуда», — подчеркнул Хуснуллин.

О нацпроекте «Инфраструктура для жизни»

Общий объем средств по нацпроекту до 2030-го составляет 10 трлн руб., из них около 4,3 трлн руб. предусмотрено на 2025—2027 годы, сообщил вице-премьер.

Это не только «прямые» субсидии, но инвестиционные бюджетные кредиты, которые предоставляются регионам на 15 лет под 3% годовых. Как показывает опыт, когда деньги необходимо возвращать, это стимулирует субъекты выбирать наиболее эффективные и окупаемые проекты, пояснил зампред Правительства.

Кроме того, по нацпроекту предусмотрены межбюджетные трансферты, и Правительство рекомендует местным исполнительным органам привлекать внебюджетные деньги.

«Мы думаем, что на рубль "прямых" и "косвенно бюджетных" средств нам удастся привлечь еще два-три рубля внебюджетных», — предположил Марат Хуснуллин.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

О вводе жилья

Правительство намерено поддерживать ввод жилья на уровне не менее 100 млн кв. м в год. И это не только многоквартирные дома, но и малоэтажное строительство, которое показывает очень высокий рост.

По предварительным данным регионов, с января по ноябрь 2024-го было введено 60,6 млн кв. м индивидуальных домов, что уже больше чем за весь 2023-й (58,7 млн кв. м).

«С точки зрения поддержки, ИЖС обходится нам дешевле всего, — рассказал замглавы Кабмина и задал риторический вопрос: — Что нужно людям? Первое — это земля. Ее, слава богу, у нас много, и стоит она недорого».

Если ежегодно в стране вводить 100 млн кв. м жилья, то каждый «пятый метр» будет не старше десяти лет. Это, по словам Марата Хуснуллина, станет «прорывом», примеров таких реорганизаций в мире не очень много.

Таким образом, желание человека улучшить свои жилищные условия дает возможность развиваться экономике. Совпадение интересов — главное в нацпроекте «Инфраструктура для жизни», а жилье в нем является ключевым фактором.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

О себестоимости строительства

Одной из острых проблем в строительной отрасли вице-премьер считает дефицит кадров: по разным оценкам (в зависимости от того, как будет дальше развиваться экономика), он составляет от 200 тыс. до 400 тыс. человек.

С учетом того, что сегодня в строительстве, ЖКХ и смежных отраслях трудится почти 11 млн. специалистов, цифры не кажутся критичными, но по отдельным направлениям сложности возникают.

Главным фактором здесь является то, что кадровая проблема приводит к росту заработной платы, которая в некоторых компаниях увеличилась в полтора-два раза, а в себестоимости объектов она составляет от 15% до 50%.

Второй фактор — увеличение цен на стройматериалы. С 2021 года этот показатель прибавил почти 64%.

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

Третья составляющая — транспортные механизмы, стоимость которых также повысились на десятки процентов.

Теперь к этим причинам добавился еще одна — удорожание проектного финансирования. Когда продажи идут хорошо — его вклад в себестоимость минимальный. Но если падают, то застройщики будут дополнительно платить банкам 12% — 15%.

«Мы провели анализ и видим, что при продолжающемся росте тарифов на ресурсы, перевозки и финансирование уровень строительной инфляции в 2025 году составит около 13%», — подвел черту собеседник РБК.

О прямой линии Владимира Путина

Журналисты не спросили Марата Хуснуллина, что он думает о критике Президента в адрес Правительства по «Семейной ипотеке», но вице-премьер написал об этом в своем телеграм-канале.

«Внимательно следил за прямой линией Президента, — отметил он. — Много вопросов касалось наших тем. Президент сделал серьезные заявления и обозначил вектор работы».

«Конечно, граждан волнует доступность жилья, — признал Марат Хуснуллин и добавил: — У нас сохранены адресные программы. По семейной ипотеке учтем замечание Президента, чтобы отказаться от механизма лимитов. Продолжают действие дальневосточная и арктическая ипотека, льготная ипотека в новых регионах, сельская ипотека и для IT-специалистов».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Владимир Путин: Никаких лимитов по «Семейной» и «Сельской ипотеке» не будет

Марат Хуснуллин: Одна из главных задач — обновление жилищного фонда и всей городской среды

Марат Хуснуллин: Стройка — это драйвер экономики

Марат Хуснуллин — Владимиру Путину: Темпы жилищного строительства будем поддерживать на уровне не менее 100 млн кв. м в год

Марат Хуснуллин рассказал о векторах развития стройкомплекса в ближайшие годы

Марат Хуснуллин: с 2020 года объем работ в строительстве вырос более чем на 30%

Марат Хуснуллин: Фундамент для дальнейшего роста строительной отрасли — квалифицированные кадры

Марат Хуснуллин назвал регионы — лидеры по исполнению показателей федеральных программ и национальных проектов

Марат Хуснуллин: Мы продолжим строить жилье, социальные объекты, развивать ЖКХ