Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) в апреле 2023 года исследовал долгосрочные тренды в экономической, жилищной и градостроительной сферах крупнейших городских российских агломераций.

Фото: www.gosrf.ru

Экономика

Исследование охватывает развитие 17 российских агломераций за 12-летний период (2010—2021 годы).

Согласно полученным данным, в большинстве из них в этот период численность населения увеличилась более чем на 5%, а в пяти агломерациях — на 15%.

Источник: ИЭГ

Суммарный вклад агломераций в численность населения России составил в 2021 году 35% (51 млн человек), а в ВВП страны — 48% (64,9 трлн руб.)

Реальная заработная плата увеличилась во всех 17 агломерациях, реальные среднедушевые денежные доходы выросли в 12 из них.

Источник: ИЭГ

Несмотря на то, что на территориях крупнейших агломераций производится почти половина ВВП, их бюджеты в 2021 году получили только 15,6% доходов консолидированного бюджета РФ. Доля расходов — 16,3%.

В рассматриваемый период совокупный доход местных бюджетов на душу населения в реальном выражении увеличился в семи агломерациях, сократился — в 10.

Источник: ИЭГ

Жилье

Общий жилищный фонд 17 крупнейших агломераций составил 34% жилфонда РФ (4 млрд кв. м).

За 12 лет обеспеченность населения жильем в агломерациях улучшилась. В 15 из них — более чем на 4 кв. м общей жилой площади.

В 2021 году в восьми агломерациях уровень жилищной обеспеченности превысил среднероссийский уровень (27,8 кв. м на душу населения), в двух — составил более 30 кв. м на человека (Краснодарская и Воронежская агломерации).

Источник: ИЭГ

Однако общий тренд роста доступности жилья в агломерациях в 2010—2018 годах сменился в 2019—2022 годах трендом на снижение.

Жилищные активы играют наиболее заметную роль в экономиках Московской, Санкт-Петербургской, Казанской и Краснодарской агломераций, где их рыночная стоимость превышает три годовых ВГП.

Источник: ИЭГ

Строительство

Совокупный объем жилищного строительства в 17 агломерациях в 2010—2021 годах составил 43,7% от общего объема в РФ (918 млн кв. м).

Тем не менее основная часть нового жилья построена на свободных территориях, выбытие старого жилищного фонда по-прежнему низкое, отмечают авторы исследования.

Устойчивый рост ввода жилья наблюдался только в шести агломерациях, еще в семи он был неустойчивым, а в остальных зафиксирована стабилизация или снижение.

Доля ИЖС во вводе жилья в крупнейших агломерациях составила в 2021 году 42,4%.

Источник: ИЭГ

В большинстве крупнейших агломераций предложение нового жилья росло быстрее, чем реальные доходы населения.

При этом наблюдался низкий уровень согласованности градостроительной политики между ядром агломерации и прилегающими муниципальными образованиями.

Фото: www.i3.guns.ru

Перспективы

Согласно среднему варианту демографического прогноза Росстата, к 2030 году в семи агломерациях ожидается снижение численности населения. Согласно низкому варианту — в 12. Это станет главным вызовом для их дальнейшего экономического роста.

При этом в нынешнем десятилетии значение агломераций в экономике сохранится. А при опережающем росте производительности труда оно будет даже возрастать.

Несмотря на возможное снижение численности населения в некоторых агломерациях, доля жилищного строительства до 2030 года в них не уменьшится и составит не менее 40%.

Фото: www.leonidvolkov.ru

К концу «двадцатых» прирост жилищной обеспеченности в крупнейших агломерациях будет определяться доступностью жилья (уровнем цен на жилье относительно доходов населения), а также динамикой выбытия жилищного фонда в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ).

По прогнозу аналитиков ИЭГ, уровень жилищной обеспеченности в 30 кв. м на человека (то есть одна комната на члена семьи) может быть достигнут более чем в половине крупнейших агломераций.

Фото: www.stroy-ek.ru

Жилищное строительство в основном продолжится на незастроенных земельных участках на периферии. Но постепенно также вырастет и доля ввода жилья на территориях, освобожденных в рамках КРТ от ветхого и аварийного жилья.

Развитие малоэтажного строительства, включая ИЖС, будет определяться градостроительными регламентами, созданием инфраструктуры и доступностью кредитных механизмов для застройщиков и граждан.

В перспективе до 2030 года тренд на снижение доступности жилья в агломерациях, скорее всего, сменится на рост, как это наблюдалось в 2010—2018 годах, резюмируют авторы исследования.

Другие публикации по теме:

Эксперты: рост цен на жилье может остановиться

В Градостроительном кодексе появятся единые документы территориального планирования для развития агломераций

Владивосток станет первой агломерацией на Дальнем Востоке с миллионным населением

Марат Хуснуллин: Создадим Институт пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие агломераций

В Правительстве взяли курс на укрупнение субъектов РФ за счет создания межрегиональных агломераций

Институт экономики города организует круглые столы в рамках деловой программы Российской строительной недели-2022

Подготовлен закон о городских агломерациях

Специалисты Циан.Аналитики провели исследование соотношения запросов покупателей и характеристик реально приобретаемых квартир в новостройках Москвы в 1 квартале 2024 года. Они изучили структуру потенциального спроса по данным просмотров объявлений на сайте cian.ru и структуру сделок по выпискам ЕГРН.

Фото: etalongroup.ru

По количеству просмотров объявлений, подсчитали эксперты, наиболее популярны «двушки» и «трешки» — 36% и 25% потенциального спроса соответственно.

Однокомнатные квартиры находятся на третьем месте (18%), на четвертом — студии (11%). Многокомнатные квартиры интересуют около 10% потенциальных покупателей.

Структура сделок и потенциального спроса по типам комнатности, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

А вот в реальных сделках на первое место переместились однокомнатные квартиры (34%). Вторыми в структуре реальных сделок (27%) стали двухкомнатные квартиры, лидеры по количеству просмотров.

Студии с 21% сделок — на третьем месте, а «трешки» занимают лишь четвертую позицию (14% от общего числа сделок). На многокомнатные квартиры приходится 4% сделок, хотя в структуре просмотров их доля была сопоставима с долей студий.

Сравнивая потенциальный и реальный спрос, эксперты отметили выделение двух четких пиков в структуре реальных сделок: квартиры с площадями 34—37 кв. м и 22—23 кв. м, то есть однокомнатные и студии, тогда как структура потенциального спроса более равномерна.

Структура сделок и потенциального спроса по метражам, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Квартиры большого метража (100 кв. м) демонстрируют самый большой разрыв между потенциальным и реальным спросом: 11% против 4%. Эксперты считают, что в этой категории большую долю составляют просмотры ради интереса.

В отношении бюджета, по данным аналитиков, структура запросов и реальных сделок совпадает. Самый популярный формат — квартиры за 9—10 млн руб.

Структура сделок и потенциального спроса по стоимости квартиры, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Дорогостоящие варианты (от 40 млн руб.), как и в случае с площадями, составляют значительно большую долю в структуре потенциального спроса, чем в структуре реальных сделок (16% против 6%).

Что касается этажности, то потенциальные покупатели чаще всего смотрят квартиры на 2-м — 4-м этажах, реально приобретая жилье на 3-м —6-м.

Структура сделок и потенциального спроса по этажам, I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Первые этажи, отметили эксперты, не пользуются популярностью по ряду причин: шум, необходимость чаще завешивать окна, худшие видовые характеристики. Самой большой популярностью пользуются 3-й и 4-й этажи — и на этапе подбора квартиры, и на этапе покупки.

Территориальное распределение потенциального спроса, по результатам исследования, достаточно равномерно. Из административных округов менее всего популярен Троицкий АО (где строится мало нового жилья), Восточный АО, Зеленоград (из-за плохой транспортной доступности).

Структура сделок и потенциального спроса по административным округам, 
I квартал 2024 года

Источник: Циан.Аналитика

Самый популярный среди реальных покупателей — Новомосковский АО (28%). Квартиры здесь дешевле, чем в старых границах Москвы, при этом в наличии неплохая транспортная доступность.

Фото из архива Е. Лапшиной

«Во многих случаях характеристики приобретаемых квартир значительно отличаются от изначальных запросов покупателей, — прокомментировала результаты исследования эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина (на фото). — Чтобы уложиться в бюджет, приходится жертвовать удобным расположением в черте города, квадратными метрами, а иногда и целыми комнатами».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го

Эксперты: в московской новостройке можно купить многокомнатную квартиру за 16,6 млн руб.

Эксперты: инфляция догоняет рост цен на новостройки

Эксперты: в I квартале на рынке новостроек столицы падал спрос, росло предложение, а цены стояли на месте

Эксперты отмечают стагнацию цен на рынке готового жилья

Эксперты: в I квартале спрос на элитные новостройки вырос в Москве на 67%

Эксперты: в марте в «старой» Москве лучше всего продавались студии, а в Подмосковье — четырехкомнатные квартиры

Эксперты: в новостройках Москвы растет доля малоформатных лотов и уменьшается их средняя площадь

Эксперты: за I квартал в «старой» Москве на 2,3% увеличилось предложение в новостройках бизнес-класса, но количество сделок упало на 41%

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки в Московском регионе снизился вдвое