Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) в апреле 2023 года исследовал долгосрочные тренды в экономической, жилищной и градостроительной сферах крупнейших городских российских агломераций.

Фото: www.gosrf.ru

Экономика

Исследование охватывает развитие 17 российских агломераций за 12-летний период (2010—2021 годы).

Согласно полученным данным, в большинстве из них в этот период численность населения увеличилась более чем на 5%, а в пяти агломерациях — на 15%.

Источник: ИЭГ

Суммарный вклад агломераций в численность населения России составил в 2021 году 35% (51 млн человек), а в ВВП страны — 48% (64,9 трлн руб.)

Реальная заработная плата увеличилась во всех 17 агломерациях, реальные среднедушевые денежные доходы выросли в 12 из них.

Источник: ИЭГ

Несмотря на то, что на территориях крупнейших агломераций производится почти половина ВВП, их бюджеты в 2021 году получили только 15,6% доходов консолидированного бюджета РФ. Доля расходов — 16,3%.

В рассматриваемый период совокупный доход местных бюджетов на душу населения в реальном выражении увеличился в семи агломерациях, сократился — в 10.

Источник: ИЭГ

Жилье

Общий жилищный фонд 17 крупнейших агломераций составил 34% жилфонда РФ (4 млрд кв. м).

За 12 лет обеспеченность населения жильем в агломерациях улучшилась. В 15 из них — более чем на 4 кв. м общей жилой площади.

В 2021 году в восьми агломерациях уровень жилищной обеспеченности превысил среднероссийский уровень (27,8 кв. м на душу населения), в двух — составил более 30 кв. м на человека (Краснодарская и Воронежская агломерации).

Источник: ИЭГ

Однако общий тренд роста доступности жилья в агломерациях в 2010—2018 годах сменился в 2019—2022 годах трендом на снижение.

Жилищные активы играют наиболее заметную роль в экономиках Московской, Санкт-Петербургской, Казанской и Краснодарской агломераций, где их рыночная стоимость превышает три годовых ВГП.

Источник: ИЭГ

Строительство

Совокупный объем жилищного строительства в 17 агломерациях в 2010—2021 годах составил 43,7% от общего объема в РФ (918 млн кв. м).

Тем не менее основная часть нового жилья построена на свободных территориях, выбытие старого жилищного фонда по-прежнему низкое, отмечают авторы исследования.

Устойчивый рост ввода жилья наблюдался только в шести агломерациях, еще в семи он был неустойчивым, а в остальных зафиксирована стабилизация или снижение.

Доля ИЖС во вводе жилья в крупнейших агломерациях составила в 2021 году 42,4%.

Источник: ИЭГ

В большинстве крупнейших агломераций предложение нового жилья росло быстрее, чем реальные доходы населения.

При этом наблюдался низкий уровень согласованности градостроительной политики между ядром агломерации и прилегающими муниципальными образованиями.

Фото: www.i3.guns.ru

Перспективы

Согласно среднему варианту демографического прогноза Росстата, к 2030 году в семи агломерациях ожидается снижение численности населения. Согласно низкому варианту — в 12. Это станет главным вызовом для их дальнейшего экономического роста.

При этом в нынешнем десятилетии значение агломераций в экономике сохранится. А при опережающем росте производительности труда оно будет даже возрастать.

Несмотря на возможное снижение численности населения в некоторых агломерациях, доля жилищного строительства до 2030 года в них не уменьшится и составит не менее 40%.

Фото: www.leonidvolkov.ru

К концу «двадцатых» прирост жилищной обеспеченности в крупнейших агломерациях будет определяться доступностью жилья (уровнем цен на жилье относительно доходов населения), а также динамикой выбытия жилищного фонда в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ).

По прогнозу аналитиков ИЭГ, уровень жилищной обеспеченности в 30 кв. м на человека (то есть одна комната на члена семьи) может быть достигнут более чем в половине крупнейших агломераций.

Фото: www.stroy-ek.ru

Жилищное строительство в основном продолжится на незастроенных земельных участках на периферии. Но постепенно также вырастет и доля ввода жилья на территориях, освобожденных в рамках КРТ от ветхого и аварийного жилья.

Развитие малоэтажного строительства, включая ИЖС, будет определяться градостроительными регламентами, созданием инфраструктуры и доступностью кредитных механизмов для застройщиков и граждан.

В перспективе до 2030 года тренд на снижение доступности жилья в агломерациях, скорее всего, сменится на рост, как это наблюдалось в 2010—2018 годах, резюмируют авторы исследования.

Другие публикации по теме:

Эксперты: рост цен на жилье может остановиться

В Градостроительном кодексе появятся единые документы территориального планирования для развития агломераций

Владивосток станет первой агломерацией на Дальнем Востоке с миллионным населением

Марат Хуснуллин: Создадим Институт пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие агломераций

В Правительстве взяли курс на укрупнение субъектов РФ за счет создания межрегиональных агломераций

Институт экономики города организует круглые столы в рамках деловой программы Российской строительной недели-2022

Подготовлен закон о городских агломерациях

Власти обсуждают возможность разрешить IT-специалистам, которые живут в регионах, но работают на московскую компанию, брать льготную ипотеку под 6%, сообщили «Известиям» в Минфине.

Фото ©Elnur/Фотобанк Лори

Такое решение поможет поддержать региональные рынки жилья, при этом к перегреву оно не приведет, полагают опрошенные изданием участники рынка.

Донастройка программы возможна, подтвердил замглавы Минфина Иван Чебесков (на фото ниже). Однако при этом он уточнил, что финансовое ведомство консервативно относится к льготным кредитам и выступает против любого расширения таких программ в нынешней ситуации.

Фото: minfin.gov.ru

Впрочем, если предложенные корректировки будут лишь немного изменять параметры или сужать программу, то министерство их поддержит, заверил чиновник.

Напомним, что ранее более половины распределенных средств по IT-ипотеке направлялось на покупку жилья в Москве и Санкт-Петербурге. После изменений правил выдачи фокус программы сместился на поддержку и сохранение кадров в регионах.

Фото: Промсвязьбанк

Однако льгота все-таки перестала учитывать тех сотрудников, которые, проживая в российских городах, удаленно работают на столичные организации, отметил управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич (на фото).

При этом крупнейшие IT-компании находятся именно в столицах, и обсуждаемая донастройка, по его мнению, была бы справедливой мерой.

Фото: bankiros.ru

С этим согласен начальник управления макроэкономического анализа Совкомбанка Никита Кулагин (на фото).

Он убежден, что корректировка программы поможет поддержать строительство в регионах и будет мотивировать граждан не переезжать в Москву и Санкт-Петербург.

Фото из архива Е. Шавнева

Удаленно работает примерно каждый третий IT-специалист, уточнил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев (на фото).

Поэтому донастройка IT-ипотеки необходима, и она не приведет в регионах к перегреву рынка жилья. Учитывая дефицит кадров в этом сегменте, доля программы не превысит 10% от всех выдач, полагает специалист.

Фото: asros.ru

С другой стороны, нововведение заберет преимущество у региональных IT-компаний, которые надо поощрять, высказал свою точку зрения директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

Управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото) напомнил, что массовые ипотечные госпрограммы из-за высокого и слабо контролируемого спроса уже привели к росту цен на жилье.

После отмены этих льгот пришел этап охлаждения, но «оздоровление» еще не наступило. В долгосрочной перспективе ситуация должна восстанавливаться за счет рыночной ипотеки, но для этого должны нормализоваться ставки, считает эксперт.

Фото: bosfera.ru

По информации директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егора Лопатина (на фото), доля льготной ипотеки в общих объемах выдачи все еще остается очень значительной. В первом полугодии текущего года она превышала 70%, а по итогам июля составила около половины.

Фото: Freedom Finance Global

Риски льготных программ для рынка недвижимости видит и ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова (на фото).

Тем не менее эксперт убеждена, что IT-ипотека и другие льготные ссуды для определенных социальных групп не создают опасности, поскольку таким инструментами пользуется небольшой процент россиян.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперт: лимит на выдачу IT-ипотеки израсходован на 96%, рассчитывать на значительное увеличение лимитов не стоит

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС

Ведущие банки возобновляют выдачу ипотечных кредитов для IT-специалистов

Эксперты о продлении льготной IT-ипотеки и ожидаемых результатах

Правительство продлило IT-ипотеку до 2030 года, изменив ряд ее условий

В Правительстве обсуждают варианты корректировки IT-ипотеки, в частности снижение максимальной суммы кредита по данной программе

Выделит ли Минфин новые лимиты на IT-ипотеку: мнение экспертов

Эксперты: элитным жильем в Москве заинтересовались сотрудники IT-компаний и иногородние инвесторы

Льготная IT-ипотека может быть продлена, но за пределами Москвы и Санкт-Петербурга

Эксперты: чтобы стать ипотечным заемщиком, лучше быть IT-специалистом или предпринимателем