Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ) в апреле 2023 года исследовал долгосрочные тренды в экономической, жилищной и градостроительной сферах крупнейших городских российских агломераций.

Фото: www.gosrf.ru

Экономика

Исследование охватывает развитие 17 российских агломераций за 12-летний период (2010—2021 годы).

Согласно полученным данным, в большинстве из них в этот период численность населения увеличилась более чем на 5%, а в пяти агломерациях — на 15%.

Источник: ИЭГ

Суммарный вклад агломераций в численность населения России составил в 2021 году 35% (51 млн человек), а в ВВП страны — 48% (64,9 трлн руб.)

Реальная заработная плата увеличилась во всех 17 агломерациях, реальные среднедушевые денежные доходы выросли в 12 из них.

Источник: ИЭГ

Несмотря на то, что на территориях крупнейших агломераций производится почти половина ВВП, их бюджеты в 2021 году получили только 15,6% доходов консолидированного бюджета РФ. Доля расходов — 16,3%.

В рассматриваемый период совокупный доход местных бюджетов на душу населения в реальном выражении увеличился в семи агломерациях, сократился — в 10.

Источник: ИЭГ

Жилье

Общий жилищный фонд 17 крупнейших агломераций составил 34% жилфонда РФ (4 млрд кв. м).

За 12 лет обеспеченность населения жильем в агломерациях улучшилась. В 15 из них — более чем на 4 кв. м общей жилой площади.

В 2021 году в восьми агломерациях уровень жилищной обеспеченности превысил среднероссийский уровень (27,8 кв. м на душу населения), в двух — составил более 30 кв. м на человека (Краснодарская и Воронежская агломерации).

Источник: ИЭГ

Однако общий тренд роста доступности жилья в агломерациях в 2010—2018 годах сменился в 2019—2022 годах трендом на снижение.

Жилищные активы играют наиболее заметную роль в экономиках Московской, Санкт-Петербургской, Казанской и Краснодарской агломераций, где их рыночная стоимость превышает три годовых ВГП.

Источник: ИЭГ

Строительство

Совокупный объем жилищного строительства в 17 агломерациях в 2010—2021 годах составил 43,7% от общего объема в РФ (918 млн кв. м).

Тем не менее основная часть нового жилья построена на свободных территориях, выбытие старого жилищного фонда по-прежнему низкое, отмечают авторы исследования.

Устойчивый рост ввода жилья наблюдался только в шести агломерациях, еще в семи он был неустойчивым, а в остальных зафиксирована стабилизация или снижение.

Доля ИЖС во вводе жилья в крупнейших агломерациях составила в 2021 году 42,4%.

Источник: ИЭГ

В большинстве крупнейших агломераций предложение нового жилья росло быстрее, чем реальные доходы населения.

При этом наблюдался низкий уровень согласованности градостроительной политики между ядром агломерации и прилегающими муниципальными образованиями.

Фото: www.i3.guns.ru

Перспективы

Согласно среднему варианту демографического прогноза Росстата, к 2030 году в семи агломерациях ожидается снижение численности населения. Согласно низкому варианту — в 12. Это станет главным вызовом для их дальнейшего экономического роста.

При этом в нынешнем десятилетии значение агломераций в экономике сохранится. А при опережающем росте производительности труда оно будет даже возрастать.

Несмотря на возможное снижение численности населения в некоторых агломерациях, доля жилищного строительства до 2030 года в них не уменьшится и составит не менее 40%.

Фото: www.leonidvolkov.ru

К концу «двадцатых» прирост жилищной обеспеченности в крупнейших агломерациях будет определяться доступностью жилья (уровнем цен на жилье относительно доходов населения), а также динамикой выбытия жилищного фонда в рамках проектов комплексного развития территорий (КРТ).

По прогнозу аналитиков ИЭГ, уровень жилищной обеспеченности в 30 кв. м на человека (то есть одна комната на члена семьи) может быть достигнут более чем в половине крупнейших агломераций.

Фото: www.stroy-ek.ru

Жилищное строительство в основном продолжится на незастроенных земельных участках на периферии. Но постепенно также вырастет и доля ввода жилья на территориях, освобожденных в рамках КРТ от ветхого и аварийного жилья.

Развитие малоэтажного строительства, включая ИЖС, будет определяться градостроительными регламентами, созданием инфраструктуры и доступностью кредитных механизмов для застройщиков и граждан.

В перспективе до 2030 года тренд на снижение доступности жилья в агломерациях, скорее всего, сменится на рост, как это наблюдалось в 2010—2018 годах, резюмируют авторы исследования.

Другие публикации по теме:

Эксперты: рост цен на жилье может остановиться

В Градостроительном кодексе появятся единые документы территориального планирования для развития агломераций

Владивосток станет первой агломерацией на Дальнем Востоке с миллионным населением

Марат Хуснуллин: Создадим Институт пространственного развития, который обеспечит градостроительное развитие агломераций

В Правительстве взяли курс на укрупнение субъектов РФ за счет создания межрегиональных агломераций

Институт экономики города организует круглые столы в рамках деловой программы Российской строительной недели-2022

Подготовлен закон о городских агломерациях

Российский рынок ипотечного кредитования в прошлом году обвалился более чем в полтора раза. Этот спад опрошенные РБК аналитики связывают с комплексом факторов: завершением массовой ипотеки с господдержкой, изменением условий «Семейной», ростом ключевой ставки ЦБ и ужесточением регуляторных стандартов.

Фото:  © Сергей Цепек / Фотобанк Лори

Портал ЕРЗ.РФ сообщал о том, что, по расчетам Frank RG, в январе по сравнению с декабрем выдачи ипотеки упали на 51,5%, до 28,1 тыс. кредитов, а по объему — на 54,8%, до 126,8 млрд руб.

Как считают собеседники РБК, «ипотечная зима» продолжится.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото) ожидает, что объем жилищных кредитов в текущем году сократится до 1 млн — 1,2 млн на сумму 3,8 трлн руб. — 4 трлн руб. (против 4,9 трлн руб. по итогам 2024-го).

Фото из архива А. Земляновой

В 2025-м выдачи ипотеки могут сократиться на 12%, до 4,3 трлн руб., при условии неизменности ключевой ставки ЦБ, прогнозирует главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова (на фото).

Она отметила, что рынок поддержат льготные программы, особенно после отмены механизма лимитов на «Семейную ипотеку» и расширения компенсаций банков за выдачу субсидируемых займов.

Фото: finam.ru

С тем, что рыночные ипотечные ставки весь год будут находиться на заградительном уровне, согласен аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов (на фото).

Поэтому льготные программы, по его мнению, продолжат доминировать, а рыночная ипотека может использоваться только в редких случаях.

Например, если лимита по льготной программе для покупки квартиры немного не хватает, то оставшуюся сумму можно покрыть за счет рыночного кредита, при этом ежемесячный платеж останется на приемлемом уровне, уточнил эксперт.

Фото: t.me/acraratingagency

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) полагает, что прирост ипотечного портфеля в 2025 году составит не более 8% — 10%, поскольку рыночные ставки останутся высокими, а их снижение возможно только в 2026-м.

Фото: asros.ru

«Банки работают в условиях жесткой денежно-кредитной политики, и надеяться на рост кредитования во всех секторах экономики не приходится», — констатировал директор департамента банковского развития Ассоциации банков России (АРБ) Николай Тарасов (на фото).

Вместе с тем, заметил он, риторика руководителей ЦБ говорит о том, что политика регулятора направлена на «мягкую посадку», и резких скачков, как в прошлом году, уже не будет.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: меры Минфина поддержат спрос, увеличат доходы застройщиков, но цены на жилье вырастут

Пришло время говорить не о ставках и первоначальном взносе, а о темпе роста просроченной ипотечной задолженности

Минфин оптимизировал условия для банков, выдающих льготные кредиты

Эксперт: объем просроченной ипотеки в России за 2024 год увеличился на 57%, до 108 млрд руб.

Эксперты: сезонное повышение спроса и увеличение лимитов по «Семейной ипотеке» обеспечили декабрьский рост выдачи жилищных кредитов

Эксперт: в первой половине 2024 года выдачи ипотеки на новостройки выросли на 28%, во второй — упали на 31%

ЦБ намерен установить повышенные риск-веса и резервы для «схемной» ипотеки

ЦБ: в декабре рост ипотеки в условиях высоких ставок поддержали госпрограммы

ЦБ: в 2024 году ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 31% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в 2024 году уменьшился на 26,7% по отношению к прошлому году (графики)