В марте 2024 года россияне уже второй год подряд, с апреля 2022-го, занимают первое место среди иностранных граждан по покупке недвижимости в Турции, сообщил РБК со ссылкой на отчет Института статистики Турции (TURKSTAT). Всего граждане России приобрели в стране 411 жилых объектов, что на 65% меньше, чем в марте прошлого года (1,17 тыс. объектов).

Фото: © Кекяляйнен Андрей / Фотобанк Лори

В первом квартале 2024 года, указано в отчете, россияне приобрели в Турции 1,36 тыс. объектов. Этот показатель уступает январю — марту 2023 года на 65,23% (тогда было 3,91 тыс.). Но россияне все равно лидируют. В первую пятерку рейтинга также входят граждане Ирана, Украины, Ирака и Казахстана (1,49 тыс. объектов в сумме).

Тем не менее, отмечают аналитики, спрос со стороны россиян к недвижимости в Турции ослабел.

ТОП-10 стран, граждане которых приобретали жилье в Турции в I квартале 2024 года

Источник: Бюро статистики Турции (TURKSTAT)

Опрошенные РБК эксперты объяснили причины такого резкого уменьшения количества сделок по покупке жилья в Турции и сделали прогноз на 2024 год.

Фото: intermark.ru

Управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева (на фото) назвала несколько факторов такого падения.

Первый — политическая нестабильность в Турции. Во-вторых, это высокая волатильность турецкой лиры и инфляция. В-третьих, тормозящим фактором стало повышение минимального инвестиционного порога вложений в недвижимость для получения вида на жительство (ВНЖ) с $70 тыс. до $200 тыс.

Фото: sothebys-realty.ru

Управляющий директор Russia Sotheby’s International Realty Татьяна Емельянова (на фото) к перечисленным выше факторам добавила неконтролируемый рост цен и новые правила сдачи жилья в краткосрочную аренду.

«Спад ощущается только в сравнении с ажиотажным спросом на фоне событий 2022 года и в начале 2023 года», — отметила руководитель отдела инвестиций Demir Holding Яна Моторнюк (на фото ниже).

Среди причин снижения спроса она также назвала повышение минимальной суммы сделки для получения ВНЖ и рост среднего чека покупки, а также новости об экономической нестабильности в Турции.

Фото: vk.com

Тем не менее, подчеркнула эксперт, среди потенциальных покупателей достаточно тех, кто понимает, что стоимость жизни в Турции «в долларах» практически не растет. И страна остается привлекательной для вложений иностранных инвесторов.

Среди преимуществ рынка Яна Моторнюк называет прозрачность процедур и меньшую бюрократизацию, что снижает порог вхождения для покупателей, а также доступность цен по сравнению с большинством европейских стран.

Что касается прогнозов на 2024-й, то эксперты полагают, что интерес россиян к турецкой недвижимости в текущем году сохранится на уровне 2021 года и, возможно, превзойдет показатели трехлетней давности, несмотря на ужесточение условий.

Фото: i.ytimg.com

Руководитель департамента зарубежной недвижимости Barnes International Moscow Денис Перковский (на фото) прогнозирует, что спрос на турецкую недвижимость сохранится на высоком уровне, поскольку эта страна «оттягивает» на себя и часть европейского спроса россиян.

«Наличие понятных и доступных форм расчетов, возможности получения гражданства за покупку жилья, прямое авиасообщение и очень ограниченное число альтернатив на рынке зарубежной недвижимости — залог стабильного интереса к стране», — убежден эксперт.

Дополнительной основой спроса в Турции служит и набирающий обороты интерес к коммерческой недвижимости в этой стране, добавил Денис Перковский.

Фото: zelengarden.ru

Кроме того, эксперты согласны с тем, что Турция для россиян — давно сформированный рынок: территориальная близость к нашей стране, масштабный турпоток, климат, море и более доступный уровень жизни и цен по сравнению с Европой.

Генеральный директор компании ГЖА.рф. Алексей Котлов (на фото) описывает интерес к турецкой недвижимости как волнообразный процесс: от снижений к взлетам и наоборот.

«Это происходит из-за изменений в законодательстве и внешнеполитической ситуации, — полагает руководитель компании и прогнозирует: — Но спрос на жилье в Турции со стороны россиян в любом случае останется не только в этом году, но и потом. Ведь Турция — привлекательная курортная страна с удобной средой для жизни».

Фото: t.me/aggeva_realestate

Основатель агентства недвижимости Ageeva Real Estate Татьяна Агеева (на фото) резюмировала, что сохранение спроса на недвижимость в Турции будет поддерживаться тем обстоятельством, что страна выдает гражданам России паспорта за инвестиции в недвижимость.

Для значительной доли инвесторов это является решающим фактором, поясняет специалист по недвижимости, поэтому они вкладывают деньги именно в Турцию, несмотря на недавнее повышение до $200 тыс. минимального порога стоимости недвижимости для получения ВНЖ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в I квартале 2024 года самой популярной у россиян страной для приобретения жилья за рубежом стал Таиланд

Вопреки ожиданиям экспертов продажи новостроек в США снизились

Эксперты назвали ТОП-5 стран, где россияне покупают недвижимость

Россияне два года подряд лидируют среди иностранцев по покупке жилья в Турции при общем падении продаж

В декабре продажи новостроек в США увеличились на 8%

В каких странах россияне покупали недвижимость в 2023 году

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Девелопер из Эмиратов выходит на рынок российской столицы

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев