В условиях нынешней ключевой ставки (КС) Банка России девелоперы столкнулись с повышением процентов по кредитам. РБК вместе с участниками рынка разбирался, чем грозит удорожание финансирования новых проектов.

   

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

    

Специалисты напомнили, что от КС зависят ставки как по проектному финансированию (ПФ) — по мере пополнения эскроу счетов они снижаются, так и по бридж-кредитам, которые обычно выдаются на покупку участка под застройку.

 

Фото: ibcrealestate.ru

 

Микаэл КАЗАРЯН (на фото), руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate:

— Диапазон ставок по проектному финансированию сегодня находится на уровне КС плюс 6% — 7%. Для сравнения: год-два назад было КС плюс 3% — 4%.

По бридж-кредитам — КС плюс 9%. (В 2022 — 2023 годах — КС плюс 5% — 6%).

Произошло это за счет возросших рисков:

• прямых (чем больше ставка, тем выше риск потенциального дефолта по ней);

• косвенных (в условиях сегодняшней инфляции есть неопределенность с темпами продаж, поэтому в кризисное время банки закладывают более высокую премию на рыночный риск).

При таких ставках спрос на кредиты падает, что приводит к сокращению числа новых проектов. И у девелоперов снизился «аппетит», и банки теперь смотрят на это дело с большей осторожностью.

Региональные застройщики уже сократили свои планы или, возможно, совсем отказались от них до лучших времен. Что в свою очередь скажется на дальнейших объемах ввода.

Вряд ли дойдет до банкротств. Думаю, банки будут проводить реструктуризации действующих кредитов, чтобы помочь застройщикам преодолеть кризисный период.

  

Фото из архива А. Пятыхина

 

Александр ПЯТЫХИН (на фото), директор департамента финансирования проектов NF Group:

— При текущей стоимости финансирования проектов использование кредитов становится неэффективным. По нашим наблюдениям, сегодня кредит застройщику стоит в среднем «ключ» плюс 6% — 7%, (год назад было +3%).

Диапазон плавающей ставки растет из-за отмены послаблений ЦБ в отношении норматива краткосрочной ликвидности — стрессового показателя, который отражает способность банка выдерживать повышенный отток клиентских средств в течение 30 дней.

Из-за влияния НКЛ (норматив краткосрочной ликвидности — Ред.) фондирование банков находится в рекордном отрыве от ключевой ставки ЦБ на 250 — 300 базисных пунктов.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

   

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— В условиях роста ключевой ставки ЦБ и снижения темпов продаж уменьшение реальной ставки по проекту будет происходить медленнее, поэтому издержки застройщиков, связанные с процентной нагрузкой, будут расти, особенно на начальных этапах строительного цикла.

Пока средневзвешенная ставка по проектному финансированию в строительстве составляет порядка 7,4%, что в два раза ниже, чем в других отраслях экономики. В целом в 70% всей задолженности застройщиков ставка по ПФ не превышает 8%.

Сокращение запуска новых проектов, безусловно, произойдет, и наибольший эффект станет заметен в 2025 году. Застройщики начнут концентрироваться в первую очередь на тех объектах, где уже проведена предпроектная работа и взяты бридж-кредиты, а не на проектировании новых.

В хороших локациях рентабельность строительства сохранится на комфортном уровне, и я считаю, что цены в ближайшие годы в номинальном выражении будут расти, не превышая темпы инфляции, а в реальном выражении — даже снижаться.

Но ни о каком-либо падении, тем более на десятки процентов, речи не идет. Возможны разве что сезонные скидки и специальные предложения на отдельные виды жилья.

 

Фото: nikoliers.ru

 

Тимур РЫВКИН (на фото), директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers:

— Повышение ключевой ставки регулятором влияет на весь цикл строительства. Стоимость денег увеличилась, как и банковские требования к необходимому LLCR проекта (Loan Life Coverage Ratio, показатель, который характеризует обеспеченность кредита ожидаемыми денежными потоками — Ред.).

Это также вызовет удорожание земельных платежей в пользу города, которые часто проводятся в рассрочку на весь период реализации проекта.

Все эти факторы приведут к росту стоимости финансирования, снижению темпов продаж и отразятся в цене 1 кв. м.

 

Фото: strana.com

   

Александр ГУТОРОВ (на фото), вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК Страна Девелопмент:

— Сегодня итоговая ставка может быть известна в момент подписания договора, а не заранее, как было прежде. Это усложняет подсчет кредитной нагрузки.

Часть банков просит застройщиков вкладывать собственные средства до 30%, и ставка по таким кредитам становится КС плюс 10%, что также снижает рентабельность.

    

Фото: пресс-служба ГК А101

  

Анатолий КЛИНКОВ (на фото), директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101:

— Давление на ставки по проектному финансированию оказывает не только «ключ», но и падение спроса на жилье на фоне отмены льготной ипотеки.

В связи с этим наполнение счетов эскроу может замедлиться и не дотягивать до 100%. Для таких проектов влияние ключевой ставки ЦБ уже будет более существенным.

Если говорить о бридж-кредитах, то покупка земельного участка и старт нового проекта — это в целом очень сложные решения при уровне ставок 20% и выше.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: кредиты для застройщиков жилья подорожали вдвое

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперт Алмаз Кучембаев: Все риски в проектах КРТ — это риски застройщика

Эксперты: у застройщиков нарушен баланс между распроданностью жилья и строительной готовностью

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья

Ведущие банки начали отменять комиссию для застройщиков при выдаче рыночной ипотеки

Эксперты: банки вновь вводят комиссии для застройщиков, как долго они продержатся на этот раз

Эксперты: у кого выгоднее покупать квартиру — у инвестора или застройщика

Эксперты: спрос, продажи и ипотека падают, поэтому застройщикам необходима господдержка

Эксперты: с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, как сегодня

Согласно результатам опроса застройщиков — участников еженедельной онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды»: «Генподрядчик девелопера: сторонний или инхаус», 55% респондентов предпочитают работать с внутренним генподрядчиком (ГП).

 

Результаты опроса участников дискуссии «ЕРЗ-тренды». Источник: ЕРЗ.РФ

  

Как показал опрос, проведенный в ходе дискуссии, сторонних генподрядчиков (ГП) привлекают 18% респондентов, 27% застройщиков выбирают подрядчика в зависимости от проекта.

Подробно о своем опыте работы со сторонними и внутренними ГП, а также причинах смены одной модели генподряда на другую рассказали эксперты вебинара — лидеры строительного рынка России.

        

Фото из архива А. Тонконогова

   

Андрей ТОНКОНОГОВ (на фото), партнер и руководитель практики консультационных услуг в сфере недвижимости ТеДо:

— С одной стороны, вопрос о том, каким должен быть ГП — сторонним или своим — простой. Но сегодня время вызовов, и мы хотим обсудить именно с представителями отрасли один из этих вызовов — функции генподряда.

Мы сейчас очень глубоко погружаемся в эту концепцию и обязательно выпустим потом анализ, поделимся итогами и наших исследований, и текущей панели (вебинара ЕРЗ.РФ — Ред.).

Со своей стороны мы пришли к тому, что генподряд в текущее время должен быть очень гибкой функцией. Наша консалтинговая практика может помочь девелоперам найти правильный подход по работе с этой функцией.

 

Фото из архива А. Кубца

 

Алексей КУБЕЦ (на фото), директор проектов строительства Sminex:

— Наша компания проектирует и строит больше 2 млн «квадратов» недвижимости в элитном и премиальном сегменте, что, соответственно, подразумевает щепетильное отношение к продукту. Со временем мы пришли к тому, что у нас появился собственный внутренний ГП, который полностью закрывает данную потребность.

Дело в том, что рынок меняется, клиент становится все более требовательным. Чтобы выдавать то, что мы обещали, и отслеживать все новинки и тенденции, у нас происходит очень большое количество изменений в моменте, и этими изменениями без собственного генподрядчика управлять очень сложно.

Сам рынок сейчас начал перестраиваться, и потребность во внутренних ГП значительно возросла.

 

Фото из архива С. Сагиряна

 

Станислав САГИРЯН (на фото), генеральный директор ГК РКС Девелопмент:

— Мы на рынке 17 лет, и все эти годы реализуем проекты с помощью инжинирингового генподряда. Своих мощностей у нас практически нет, и это наш осознанный выбор. Благодаря этому мы ни разу не опаздывали со сроками ввода в эксплуатацию. И с точки зрения качества, мы с премией продаем, в том числе и потому, что контролируем качество таким образом.

Каким бы прекрасным ни был ГП, завтра у него что-то произойдет на другом объекте, и он развалится, у него начнутся финансовые проблемы, разбежится бригада, рассорятся акционеры, собственники, еще что-то может произойти.

Любая нормальная стройка должна быть подготовлена к тому, что подрядчик меняется. Если это ГП, то очень часто это оборачивается катастрофой, поскольку на нем кран, на нем вся жизнедеятельность, в том числе в юридическом плане: он отвечает за строительную площадку, а ты туда фактически не можешь зайти. То есть ты, собственник, остаешься без права собственности. И у нас такие истории были.

Поэтому мы категорически не используем генподрядный метод. Можно сказать, что мы сами выступаем ГП, строим подрядным методом.

  

Фото из архива В. Ершова

 

Виталий ЕРШОВ (на фото), директор по строительству Setl Group:

— В целом я не сторонник внутреннего генподряда, наша компания уже 30 лет на рынке и прошла этот этап. Опыт первых лет не был гладким, мы столкнулись с некоторыми спорными ситуациями, которые не приводили нас к нужным результатам.

В итоге мы на какое-то время отказались от внутреннего генподряда. Однако ситуация на рынке Санкт-Петербурга заставила нас вернуться к этому опыту, но мы провели серьезную работу по оптимизации процессов.

Если объект начинает «спотыкаться» по вине генподрядчика, в компании есть абсолютно прозрачная методика доказательной базы, которая безболезненно и «бесшовно» удаляет такого подрядчика.

 

Фото из архива Д. Бражниченко

 

Денис БРАЖНИЧЕНКО (на фото), президент ГК Лендекс:

— Мы всегда придерживались парадигмы, в соответствии с которой выбираем подрядчика внешнего, работающего в базовом регионе. Но, на наш взгляд, у нас сейчас есть симбиоз: мы организовали собственного ГП. Ведь какие цели стоят перед внешним или собственным ГП? В первую очередь это максимальная оптимизация затрат. Сейчас цены на материалы, работы, услуги растут.

Даже работая по объекту с внешним ГП, мы все равно ввели систему тендеров. У нас есть закупочный отдел, мы рассматриваем предложения и ГП, и внешних подрядчиков, собираем лучшее и, соответственно, «заводим» их потом под ГП. Понятно, приоритет отдается ГП в случае, если у него есть собственные ресурсы.

Внедрение собственной тендерной службы позволило сократить затраты. Например, на закупку арматуры — на 2,8 млн руб. в месяц, или на 13% по данной закупке.

 

Фото из архива Э. Халимуллина

 

Эдуард ХАЛИМУЛЛИН (на фото), операционный директор строительного комплекса АО УК Унистрой:

В качестве преимуществ внешнего ГП назову:

• знание рынка субподрядных компаний в регионе и быстрое привлечение на объект;

• двойной контроль качества;

• возможность быстрого выхода в новый регион за счет привлечения внешних ГП, в том числе постоянных;

• высокую экспертность и знание требований компании;

• меньшую численность сотрудников в структуре компании, меньшую нагрузку на ФОТ и возможность избежать сокращений при уменьшении объемов строительства;

• наличие собственного штата рабочих (например, каменщиков);

• устранение гарантийных заявок независимо от статуса субподрядчика (действующее юрлицо или нет).

К минусам внешнего генподрядчика я бы отнес:

• сложность в изменениях и внедрении новых решений;

• ограниченный рынок внешних ГП: при одновременном запуске большого количества объектов ощущается нехватка действующих ГП;

• долгий процесс подписания договора ГП;

• долгий процесс замены ГП в случае, если не выдерживаются сроки и уровень качества строительства;

• при банкротстве / прекращении сотрудничества с ГП гарантийные заявки ложатся на техзаказчика;

• затраты на сметную прибыль и фонд оплаты труда внешнего ГП.

 

Фото: rgud.ru

 

Гасан АРХУЛАЕВ (на фото), председатель комитета по комплексному развитию территорий Российской гильдии управляющих и девелоперов:

— Привлечение внешнего генподрядчика в современных российских реалиях — не самый лучший выбор, это в первую очередь вопрос экономики, вопрос квалифицированного управления ресурсами и финансами в довольно динамично меняющейся обстановке.

Мой собственный опыт позволяет точно сказать, что изменения в составе подрядчиков, на площадке, замены по видам работ — это всегда потери и затраты, и временные, и финансовые.

Состав рабочей документации меняется, смета меняется. И это каждый раз диалог с генподрядчиком. Диалог, можно сказать, «кровавый». На мой взгляд, вся история с генподрядом весьма своеобразная, это в значительной степени досталось нам из нашего славного советского прошлого, в котором все основные объемы и заказы были государственными. История, когда большинство проектов были государственные и, разумеется, государство должно было контролировать свои расходы, сметы и т. д. Вот по этой укоренившейся привычке у нас инвестор (заказчик), имея свою армию технических специалистов нанимает аналогичную армию с практически тем же специалитетом, а те сразу закладывают свои затраты, оплату своих фондов, механизмов и т. д.

Я имел удовольствие получить опыт инжинирингового подхода, так называемого Construction Management, когда мы привлекали только конкретные компетенции, а не какую-то систему и структуру. То есть не отдавали деньги в распоряжение другим компаниям, а свои ресурсы — тем структурам, которые нам впоследствии пытались доказать, почему цена возросла, какие виды работ возникли неожиданно и какие причины заставили генподрядчика сорвать сроки строительства.

И нет мучительных споров, по какой системе закрывать генподрядный договор.

 

 

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

 

 

Выпуск «ЕРЗ-тренды» 6 февраля будет посвящен итогам продаж новостроек в январе. Регистрация доступна по ссылке.

 

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

«ЕРЗ-тренды» 6 февраля в 10.00 — «Продажи новостроек: итоги января»

ЕРЗ-тренды: законодательству о КРТ недостает нормативов обеспеченности объектами социальной инфраструктуры

«ЕРЗ-тренды» 23 января в 10.00: разбираем новеллы законодательства о КРТ

ЕРЗ-тренды: в 2025 году системных рисков для застройщиков нет

«ЕРЗ-тренды» 16 января в 10.00: итоги декабря и 2024 года на рынке новостроек от лучших аналитиков России

ЕРЗ-тренды: поправки в 214-ФЗ защитят застройщиков, но могут породить новые судебные споры

ЕРЗ-тренды о новеллах 214-ФЗ: запись онлайн-дискуссии 

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

«ЕРЗ-тренды» 26 декабря в 10.00: разбираем новеллы 214-ФЗ

ЕРЗ-тренды: рынок новостроек нашел точку равновесия после отмены льготной ипотеки

Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России — онлайн-дискуссия ЕРЗ.РФ 12 декабря в 10.00

Эксперты ДОМ.РФ, ГК Самолет и «Яков и Партнеры» рассказали, что происходит в девелопменте жилья и чего ожидать застройщикам

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)