Банк ДОМ.РФ провел исследование на эту тему и любезно поделился его результатами с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: www.st.novostroy.su

Работа очень интересная. Привычные вещи аналитики рассмотрели в весьма неожиданном ракурсе. Об этом можно судить уже из самого названия: «Рынок аренды как способ оценить "естественный" спрос на жилье».

Исследование прокомментировал вице-президент банка Игорь Кузавов (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

«Жилье, — пишет он, — одновременно является commodity-товаром (в том смысле, что ценность жилья реализуется через его использование, т. е. через проживание)».

И оно же, добавляет топ-менеджер кредитной организации, одновременно относится к анти-commodity — ведь жилье также является инструментом сбережений и финансовым активом, который может приносить доход в виде арендных платежей.

Разделить эти две «сущности» очень сложно, поэтому аналитика жилищной сферы состоит, по словам Игоря Кузавова, «из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов».

Фото: www.mebel-go.ru

«Разделителем» здесь, считает вице-президент, может служить рынок аренды: когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить» (чистый commodity-товар).

А значит, если цены на жилье растут вместе со стоимостью арендной платы, это может отражать рост ценности жилья как места для проживания. Назовем такой рост цен «фундаментальным» и «естественным» и в этом контексте обсудим ситуацию на рынке жилья в 2020—2022 годах.

Итак, говоря словами Игоря Кузавова, «поехали».

Изменение цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

Что происходило с ценами на жилье и при чем тут аренда

Цены на новостройки резко выросли в последние три года. Причины, казалось бы, очевидны и понятны: разогрели спрос широкое распространение льготной ипотеки и снижение процентных ставок.

В прошлом году к этому прибавились субсидируемые программы от застройщика.

Но все не так просто, как могло показаться на первый взгляд. И чтобы это доказать, обратимся к рынку аренды.

Изменение экспозиции и цен на рынке аренды в среднем по России

Источник: Банк ДОМ.РФ

Обоснован ли фундаментально рост цен на жилье

Итак, в 2021 году стоимость аренды средней квартиры в России выросла где-то на 30%. Примерно так же увеличилась стоимость 1 кв. м жилья.

«Этот период роста цен на жилье можно назвать "фундаментально обоснованным", ведь он сопровождался ростом аренды, а это индикатор увеличения ценности жилья», — поясняет Игорь Кузавов.

В 2022 году рынок аренды попал под удар двух шоков: начала СВО и объявления частичной мобилизации. Экспозиция подрастала, а стоимость аренды стагнировала в регионах (с поправкой на сезонность) и падала в столицах. «Естественный» спрос на жилье ослаб.

Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

На рынке жилья в то же время рост цен продолжался, в том числе, по мнению аналитиков, здесь сыграл свою роль и определенный инвестиционный интерес. Иностранная валюта дешевела, часть акций заблокировали, инфляция была повышенной.

В результате цены заметно оторвались от своего «естественного» уровня.

Но полет был недолгим. Небольшая коррекция цен на новостройки совпала с заметным оживление рынка аренды, в результате чего спред между изменением цен на то и другое начал сокращаться и упал до 12 п. п.

Фото: www.rbk.ru

Скорее всего, прогнозируют аналитики, далее мы увидим продолжение роста стоимости аренды, неизменность цен на «первичке». При этом на горизонте полутора-двух лет спред закроется, а цена 1 кв. м приблизится к «фундаментально» обоснованной.

«Шах и мат для тех, кто считает, что льготная ипотека — зло, "оторвавшее цены от разумного уровня"», — резюмируют аналитики Банка ДОМ.РФ.

Правда, они отметили, что синхронизация между рынками жилья и аренды могла также произойти из-за изменения стандартов финансовых услуг. Сейчас технически взять ипотеку почти так же легко, как арендовать квартиру. Но это, по мнению экспертов Банка ДОМ.РФ, на основной вывод не влияет.

Число лотов в экспозиции аренды к январю 2021 года

Источник: Банк ДОМ.РФ

Что происходит с рынком аренды в столицах и регионах

Рынок аренды в столицах активно восстанавливается после просадки осенью прошлого года. Тем не менее полного восстановления еще не произошло.

В остальных регионах рынок «цветет и колосится», а стоимость аренды на 40%—45% выше января 2021 года.

Динамика стоимости аренды к январю 2021 года

Источник: Банк ДОМ.РФ

Насколько от «естественного» уровня оторвались цены на новостройки, задались вопросом аналитики.

В Москве и Санкт-Петербурге до 2022 года рост арендной платы опережал рост цен на жилье.

Затем ситуация поменялась: рынок аренды чувствовал себя плохо, а цены на жилье разогнались. На пике они на 35%—40% превышали «фундаментальный» уровень.

Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

В последние несколько месяцев ситуация немного улучшилась, но до полноценной нормализации, полагает Игорь Кузавов, еще далеко.

В остальных регионах в середине 2022 года цены на жилье были на 20% выше своего «естественного» уровня, но опять же в последние месяцы они стали возвращаться к более приемлемым параметрам.

Другие публикации по теме:

Как в России будет решаться проблема апартаментов

Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры? Как оказалось, все не так просто

Эксперты: столичные арендаторы предпочитают элитную недвижимость за пределами центра Москвы

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Лизинг жилья как альтернатива ипотеке

В Новой Москве на средства Банка ДОМ.РФ ГК ФСК построит апарт-комплекс

На средства проектного финансирования Банка ДОМ.РФ будет построен комплекс апартаментов в Новосибирске

Эксперт: Правительство хочет дестимулировать строительство апартаментов

Перспективы арендных домов коммерческого использования

Апартаментам могут придать статус жилья, но не совсем полноценного

Марат Хуснуллин: Необходимо разрешить гражданам прописываться в апартаментах

Сергей Пахомов: У властей никогда не было намерения наделять апартаменты статусом жилья

Леонид Казинец (НОЗА): Рынок арендного жилья в России тормозит отсутствие механизмов, развивающих экономику в этой сфере

Такой законопроект разработали представители всех фракций Госдумы РФ, и в ближайшее время его планируют внести в нижнюю палату парламента, сообщили «Известия».

Фото: © Юрий Губин / Фотобанк Лори

Вот что рассказали опрошенные порталом ЕРЗ.РФ девелоперы и эксперты.

Надежда Ильина, директор по развитию ГК Лидер Групп:

— Инсоляцию уже давно следует рассматривать не как санитарно-гигиеническое требование, а как качественную характеристику жилья. По сути, степень освещенности квартиры в нынешних реалиях влияет только на ее цену. Желание застройщика заработать за счет более высокой плотности застройки или ухудшения качественных характеристик проекта неизбежно приводит к потере в стоимости квартир в данном проекте.

Во всех своих современных жилых комплексах мы учитываем не только нормы инсоляции, но и стандарты комфорта. Гостиные с тремя панорамными окнами, ванные с доступом естественного света и широкие распашные балконные двери — это решения из разряда «маст хэв» («необходимо иметь» — Ред.), которые мы давно успешно реализуем даже в бюджетном сегменте.

А вот в плане функционала бывает, что в угоду старым нормам приходится жертвовать современными опциями, отказываясь в отдельных квартирах от более интересного и функционального решения.

Владимир Болотов, главный архитектор проектов Группы Голос:

— Напомню, что нормы инсоляции появились в законодательстве еще в 20-х годах прошлого века. И связаны они были со вспышкой туберкулеза: считалось, что инсоляция имеет огромное значение для профилактики этой болезни. Ультрафиолет, проникая через стекла, убивает палочку, которая является инициатором туберкулеза. Сегодня, когда туберкулез практически побежден, эта тема уже не так актуальна. Тем более что сейчас существуют альтернативные способы обеззараживания помещений: современные установки с большей эффективностью и возможностью круглогодичного применения. Поэтому, по большому счету, норма сохраняется больше как психологический комфорт для людей.

Более того, нормативная инсоляция вовсе не обеспечивает круглый год доступ солнца в квартиру, а обеспечивает это лишь в тот расчетный период, который действует на основе математической модели движения солнца по определенной траектории. И эта модель, как правило, не соответствует действительности. Получается, гипотетически в какое-то время под каким-то углом на пару часиков солнце может заглянуть в комнату, а все остальное время, когда траектория ниже, солнце может и не появиться в квартире. Поэтому, я считаю, что это некий такой двойной стандарт, и если его отменят, то выиграют все.

Нормы инсоляции могут приводить к снижению эффективности объемно-планировочных решений. Сейчас мы обязаны строить только широтные секции, чтобы квартиры выходили спальнями на южную сторону. А значит, мы должны широтную застройку нарезать на более мелкие кусочки — соответственно, строить больше лестниц, больше лифтов. А это более дорогие объемно-планировочные решения.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Светлана Бардина (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов (девелопер премиального жилого небоскреба Дом Дау):

— Нормы инсоляции, действительно, — одни из наиболее спорных норм в строительстве, поскольку какого-то научного обоснования или проверки их обоснованности нет. Когда их разрабатывали, исходили из гипотетических предположений о важности поглощения света помещениями в зданиях, а также прилегающими к ним территориями. Отмечу, что во многих странах эти нормы весьма гибкие и распространяются только на ограниченные регионы (Крайний Север и пр.). Поэтому их пересмотр и адаптивность уже давно назрели.

Нормы инсоляции мешают более эффективному размещению корпусов на участке строительства, а также созданию более разнообразных планировочных решений. Архитекторы должны постоянно учитывать эту норму при увеличении или уменьшении числа комнат, проектировании оконных проемов, планировании этажного размещения квартир.

Иными словами, это требование очень сильно снижает эффективность, а часто и удобство планировочных решений для жителей домов, а польза от строгих норм инсоляции весьма эфемерна.

Полностью отменять инсоляцию не следует, чтобы никто не стал проектировать жилье, скажем, совсем без окон. Но эти нормы необходимо сделать более гибкими и рекомендательными, чтобы повысить эффективность планировочных решений и снизить стоимость строительства. Прежде всего, в новых нормах необходимо учитывать наличие новых форматов остекления (панорамные, французские окна), которые могут компенсировать инсоляцию.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Дмитрий Голев (на фото), коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park):

— Либерализуя принципы градостроительства, законодатели рассчитывают сделать новостройки более доступными для населения. Однако я против полной отмены норм инсоляции. Существующие правила определяют минимальный допустимый уровень естественного освещения квартир. Устранение этого принципа приведет к появлению потенциально опасного жилья, что, разумеется, недопустимо. Нельзя соглашаться на отмену норм по инсоляции, чтобы не спровоцировать всплеск заболеваний и психологических проблем среди россиян.

Некоторые застройщики лоббируют дальнейшее уплотнение городов, формирование «человейников», а также строительство микроквартир без окон. Разумеется, это недопустимо.

Полностью устранять правила инсоляции нельзя. Однако текущие нормы во многом устарели. Они принимались в разгар туберкулезной инфекции, создают чрезмерные сложности для застройщиков и не обусловлены текущей санитарно-эпидемиологической обстановкой. Вместе с тем любые возможные коррективы в них должны приниматься с учетом мнения профессиональных сообществ, в том числе медицинского, ведь от соблюдения этих правил напрямую зависит здоровье россиян.

Для повышения доступности жилья следует снижать плату за смену ВРИ, а также применять инновационные решения, например, BIM-моделирование. Строить дома, которые окажутся хуже «хрущевок», непозволительно.

Владимир Леутин, руководитель проектного института ГК Монолит:

— По моим прогнозам, после отмены требования к уровню освещения жилья естественным светом через окна требования к проектированию упростятся, а в проектах не будет одного из главных ограничений, которое влияет на планировку застройки. При этом стоимость жилья не снизится, но затраты застройщика будут оптимизированы.

История с балконами в нынешних нормах — это требования по пожарной безопасности, а их ослабление приведет к возможности более плотной застройки. Согласно санитарным нормам и правилам, продолжительность инсоляции в помещении должна быть не менее полутора часов в день. Ее дефицит может привести к проблемам со здоровьем. Без действия солнечных лучей в организме не будут вырабатываться витамин D, гормоны серотонин и мелатонин, нехватка света со временем приведет к упадку настроения, снижению продуктивности, обострению хронических заболеваний, более быстрому старению организма.

Прямое влияние солнечного света убивает микобактерии туберкулеза. Недостаточный уровень инсоляции может стать причиной рахита и остеопороза. Научно доказано, что светотерапия может помочь в борьбе с депрессией. Еще одно полезное свойство солнечного света — воздействие на циркадные ритмы человека через мелатонин, гормон, регулирующий циклы сна и бодрствования. Недостаточное воздействие солнца может стать одним из триггеров развития бессонницы и сезонного аффективного расстройства.

Кроме того, нормы по инсоляции были научно обоснованы в 1960-х годах в рамках борьбы за здоровье советского человека и для профилактики рахита и туберкулеза. В советское время эти заболевания были побеждены.

Фото предоставлено пресс-службой Архитектурной мастерской DA

Максим Долгов (на фото), основатель Архитектурной мастерской DA:

— Изменить нормы инсоляции жилых помещений пытаются уже давно. Инициаторы очевидны — это крупные девелоперские компании. В случае отмены нам, как проектировщикам, станет работать намного проще: упростится формообразование кварталов, увеличатся размеры широтных секций, можно активнее работать с пластикой фасадов, проектировать жилые комплексы в сложившейся исторической среде, но есть и негативная сторона вопроса. Пытаясь выжать максимум из земельных участков, мы рискуем увидеть «питерские» дворы-колодцы, но уже не 4—5 этажей, а в 20—25, что, безусловно, не будет способствовать ни физическому, ни психологическому здоровью наших граждан. Поэтому я скорее противник, чем сторонник, данного законопроекта.

«Известия» выяснили, что по этому поводу думают эксперты.

По словам основателя и руководителя архитектурного бюро Archinform Тимура Абдуллаева (на фото ниже) инсоляция определяет планировочную структуру квартала, поскольку здания не должны друг друга затенять.

Фото: archinform.ru

Это одно из последних неоспоренных правил, многие другие уже были упрощены, упразднены и девальвированы под давлением строительного лобби, напомнил эксперт.

Фото: onf.ru

Часть девелоперов уже давно игнорируют требования по шумоизоляции, что хорошо известно жителям новостроек, напомнил аналитик Общероссийского народного фронта (ОНФ) Павел Склянчук (на фото). «Дальше захотят уменьшить высоту потолков в квартирах с нынешних 2,7 м, затем будут кухни без окон делать», — предположил эксперт.

Из-за нехватки света могут возникнуть проблемы со здоровьем. Со временем это приведет к упадку настроения, обострению хронических заболеваний и к более быстрому старению организма, предупредил врач-эксперт лаборатории «Гемотест» Роман Иванов.

С этим согласна врач-терапевт группы компаний BestDoctor Юлия Миронова. Еще одно полезное свойство солнечного света, уточнила она, это воздействие на циркадные ритмы человека через мелатонин, гормон, регулирующий циклы сна и бодрствования.

Фото: glorax.com

Оптимальным решением может стать не полная отмена норм инсоляции, а их адаптация под текущие реалии, предложил первый вице-президент GloraX Александр Андрианов (на фото).

И вообще к вопросу изменения таких требований стоит подходить с особым вниманием, а либерализация правил не должна привести к тому, чтобы снизилось качество жизни людей, приобретающих новостройки, подчеркнул девелопер.

Фото: yakubovsky.ru

«Не считаю, что нужно отменять норму по инсоляции, так же как и корректировать другие нормы, связанные с качеством жилья», — заявил журналистам член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото).

Депутат напомнил, что одна из ключевых целей национального проекта «Жилье и городская среда» — повышение комфортности. А данная инициатива этой цели прямо противоречит, резюмировал парламентарий.

Фото: council.gov.ru

Естественный свет — «очень важный фактор в обеспечении физиологии человека, его нормального существования», полагает к. м. н., член Совета Федерации Александр Башкин (на фото). Под влиянием ультрафиолетового излучения формируется витамин D, гипофиз от сигналов, поступающих на сетчатку глаза, вырабатывает комплекс гормонов, которые действуют на надпочечники, регулируя физическую и умственную активность человека.

Судя по всему, авторы законопроекта, со всеми этими аргументами были знакомы, но они убеждены, что добиться бактерицидной гигиены можно с помощью современных устройств «умных домов» — систем вентиляции, кондиционеров, аэраторов, очистителей воздуха, ультрафиолетовых ламп и «зеленых» технологий.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты определили лидеров рейтинга по продуктовым характеристикам новостроек

Удмуртская Республика лидирует в России по доле жилых комплексов с заявленными технологиями умного дома

В России будут субсидировать проекты «зеленого» жилья

Новые правила безопасного использования и содержания лифтов

Госдума: за строительством «человейников» скрывается ворох проблем

Новые стандарты для систем вентиляции и канализации

ДОМ.РФ и Сбербанк анонсировали разработку финансовых инструментов для поддержки «зеленого» строительства

Верховный Суд не поддержал нижестоящий суд, посчитавший, что нарушение инсоляции в квартире не является юридически значимым

Верховный Суд: за нарушение требований инсоляции застройщик должен заплатить штраф

Требования к инсоляции снижены. Дома разрешили строить ближе к детским площадкам и школам