Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Эксперты: рынок аренды как способ оценить «естественный» спрос на жилье

Банк ДОМ.РФ провел исследование на эту тему и любезно поделился его результатами с порталом ЕРЗ.РФ.

 

Фото: www.st.novostroy.su

 

Работа очень интересная. Привычные вещи аналитики рассмотрели в весьма неожиданном ракурсе. Об этом можно судить уже из самого названия: «Рынок аренды как способ оценить "естественный" спрос на жилье».

Исследование прокомментировал вице-президент банка Игорь Кузавов (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

 

«Жилье, — пишет он, — одновременно является commodity-товаром (в том смысле, что ценность жилья реализуется через его использование, т. е. через проживание)».

И оно же, добавляет топ-менеджер кредитной организации, одновременно относится к анти-commodity — ведь жилье также является инструментом сбережений и финансовым активом, который может приносить доход в виде арендных платежей.

Разделить эти две «сущности» очень сложно, поэтому аналитика жилищной сферы состоит, по словам Игоря Кузавова, «из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов».

 

Фото: www.mebel-go.ru

 

«Разделителем» здесь, считает вице-президент, может служить рынок аренды: когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить» (чистый commodity-товар).

А значит, если цены на жилье растут вместе со стоимостью арендной платы, это может отражать рост ценности жилья как места для проживания. Назовем такой рост цен «фундаментальным» и «естественным» и в этом контексте обсудим ситуацию на рынке жилья в 2020—2022 годах.

Итак, говоря словами Игоря Кузавова, «поехали».

 

Изменение цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

Что происходило с ценами на жилье и при чем тут аренда

Цены на новостройки резко выросли в последние три года. Причины, казалось бы, очевидны и понятны: разогрели спрос широкое распространение льготной ипотеки и снижение процентных ставок.

В прошлом году к этому прибавились субсидируемые программы от застройщика.

Но все не так просто, как могло показаться на первый взгляд. И чтобы это доказать, обратимся к рынку аренды.

 

Изменение экспозиции и цен на рынке аренды в среднем по России

Источник: Банк ДОМ.РФ

   

Обоснован ли фундаментально рост цен на жилье

Итак, в 2021 году стоимость аренды средней квартиры в России выросла где-то на 30%. Примерно так же увеличилась стоимость 1 кв. м жилья.

«Этот период роста цен на жилье можно назвать "фундаментально обоснованным", ведь он сопровождался ростом аренды, а это индикатор увеличения ценности жилья», — поясняет Игорь Кузавов.

В 2022 году рынок аренды попал под удар двух шоков: начала СВО и объявления частичной мобилизации. Экспозиция подрастала, а стоимость аренды стагнировала в регионах (с поправкой на сезонность) и падала в столицах. «Естественный» спрос на жилье ослаб.

 

Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

На рынке жилья в то же время рост цен продолжался, в том числе, по мнению аналитиков, здесь сыграл свою роль и определенный инвестиционный интерес. Иностранная валюта дешевела, часть акций заблокировали, инфляция была повышенной.

В результате цены заметно оторвались от своего «естественного» уровня.

Но полет был недолгим. Небольшая коррекция цен на новостройки совпала с заметным оживление рынка аренды, в результате чего спред между изменением цен на то и другое начал сокращаться и упал до 12 п. п.

 

Фото: www.rbk.ru

 

Скорее всего, прогнозируют аналитики, далее мы увидим продолжение роста стоимости аренды, неизменность цен на «первичке». При этом на горизонте полутора-двух лет спред закроется, а цена 1 кв. м приблизится к «фундаментально» обоснованной.

«Шах и мат для тех, кто считает, что льготная ипотека — зло, "оторвавшее цены от разумного уровня"», — резюмируют аналитики Банка ДОМ.РФ.

Правда, они отметили, что синхронизация между рынками жилья и аренды могла также произойти из-за изменения стандартов финансовых услуг. Сейчас технически взять ипотеку почти так же легко, как арендовать квартиру. Но это, по мнению экспертов Банка ДОМ.РФ, на основной вывод не влияет.

 

Число лотов в экспозиции аренды к январю 2021 года

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

Что происходит с рынком аренды в столицах и регионах

Рынок аренды в столицах активно восстанавливается после просадки осенью прошлого года. Тем не менее полного восстановления еще не произошло.

В остальных регионах рынок «цветет и колосится», а стоимость аренды на 40%—45% выше января 2021 года.

 

Динамика стоимости аренды к январю 2021 года

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

Насколько от «естественного» уровня оторвались цены на новостройки, задались вопросом аналитики.

В Москве и Санкт-Петербурге до 2022 года рост арендной платы опережал рост цен на жилье.

Затем ситуация поменялась: рынок аренды чувствовал себя плохо, а цены на жилье разогнались. На пике они на 35%—40% превышали «фундаментальный» уровень.

 

Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

В последние несколько месяцев ситуация немного улучшилась, но до полноценной нормализации, полагает Игорь Кузавов, еще далеко.

В остальных регионах в середине 2022 года цены на жилье были на 20% выше своего «естественного» уровня, но опять же в последние месяцы они стали возвращаться к более приемлемым параметрам.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как в России будет решаться проблема апартаментов

Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры? Как оказалось, все не так просто

Эксперты: столичные арендаторы предпочитают элитную недвижимость за пределами центра Москвы

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Лизинг жилья как альтернатива ипотеке

В Новой Москве на средства Банка ДОМ.РФ ГК ФСК построит апарт-комплекс

На средства проектного финансирования Банка ДОМ.РФ будет построен комплекс апартаментов в Новосибирске

Эксперт: Правительство хочет дестимулировать строительство апартаментов

Перспективы арендных домов коммерческого использования

Апартаментам могут придать статус жилья, но не совсем полноценного

Марат Хуснуллин: Необходимо разрешить гражданам прописываться в апартаментах

Сергей Пахомов: У властей никогда не было намерения наделять апартаменты статусом жилья

Леонид Казинец (НОЗА): Рынок арендного жилья в России тормозит отсутствие механизмов, развивающих экономику в этой сфере

+

Эксперты: надо быть большим оптимистом, чтобы сейчас приобрести квартиру на вторичном рынке

В России начали дешеветь новостройки. Правда, пока только в трети регионов. Эту тенденцию, напомнил «Коммерсант», отметили в Банке России.

 

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

 

По данным ДОМ.РФ, в начале сентября средняя рыночная ставка по ипотеке составила чуть менее 21% годовых. Но в ближайшие недели следом за ключевой показатель может вырасти в пределах 1 п. п., прогнозируют аналитики «Финам».

Согласно исследованию компании Метриум, цены на новостройки в Москве за квартал упали на 4%. Правда, речь идет о скидках от самих застройщиков, пояснил директор головного офиса компании БЕСТ-Недвижимость Шамиль Кочекаев.

По оценкам компании «Этажи», дисконт возможен только в том случае, если продавец хочет срочно продать квартиру. Но и тогда чек уменьшится максимум на 200 тыс. руб., и при нынешнем росте ставок такие акции не очень стимулируют покупать что-либо.

 

Фото: express.best-realty.ru

 

«Надо быть очень большим авантюристом или оптимистом, чтобы сейчас приобрести квартиру на "вторичке". Рынок здесь давно стагнирует, а теперь встанет наглухо», — убежден Шамиль Кочекаев (на фото).

Впрочем, по данным агентства Est-a-Tet, готовое жилье начинает адаптироваться к новым условиям, хотя спрос и нестабилен. Сегодня популярны как бюджетные варианты в городах-спутниках Москвы, так и объекты класса бизнес-плюс.

На этом фоне многие потенциальные покупатели переориентировались на съемное жилье. По расчетам Авито Недвижимость, спрос на долгосрочную аренду в столице в августе вырос на 24%.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

 

При этом средняя арендная плата в Москве составила рекордные 95 тыс. руб. в месяц, отметила директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова (на фото).

Подобных цен, по ее словам, рынок не видел никогда. Аренда обычной однокомнатной квартиры в районе Строгино стоит 60 тыс. руб. — 65 тыс. руб., хотя ранее ее можно было снять за 35 тыс. руб.

И так происходит не только в эконом-классе: аналогичная ситуация наблюдается и в бизнес-, и в премиальном сегменте. «Эта тенденция, по-видимому, будет сохраняться достаточно долго, уж точно до следующего лета», — считает эксперт.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: что будет с экономикой и строительством при ключевой ставке ЦБ в 19%

Эксперты: рынок новостроек ждет реального снижения цен

Эксперты: число заявок на ипотеку с весны упало на 30% — 40%

Эльвира Набиуллина: Переход к адресным ипотечным программам сделает жилье более доступным

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

Эксперты: в столичном регионе после отмены льготной ипотеки лучше всего себя «чувствуют» новостройки Новой Москвы

Эксперты: «вторичка» обогнала новостройки по темпам роста цен в августе

Эксперты: льготные ипотечные программы, пусть с трудом, но продолжают поддерживать рынок

Эксперты назвали причины отрицательной динамики на московском рынке новостроек в августе