Банк ДОМ.РФ провел исследование на эту тему и любезно поделился его результатами с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: www.st.novostroy.su

Работа очень интересная. Привычные вещи аналитики рассмотрели в весьма неожиданном ракурсе. Об этом можно судить уже из самого названия: «Рынок аренды как способ оценить "естественный" спрос на жилье».

Исследование прокомментировал вице-президент банка Игорь Кузавов (на фото ниже).

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

«Жилье, — пишет он, — одновременно является commodity-товаром (в том смысле, что ценность жилья реализуется через его использование, т. е. через проживание)».

И оно же, добавляет топ-менеджер кредитной организации, одновременно относится к анти-commodity — ведь жилье также является инструментом сбережений и финансовым активом, который может приносить доход в виде арендных платежей.

Разделить эти две «сущности» очень сложно, поэтому аналитика жилищной сферы состоит, по словам Игоря Кузавова, «из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов».

Фото: www.mebel-go.ru

«Разделителем» здесь, считает вице-президент, может служить рынок аренды: когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить» (чистый commodity-товар).

А значит, если цены на жилье растут вместе со стоимостью арендной платы, это может отражать рост ценности жилья как места для проживания. Назовем такой рост цен «фундаментальным» и «естественным» и в этом контексте обсудим ситуацию на рынке жилья в 2020—2022 годах.

Итак, говоря словами Игоря Кузавова, «поехали».

Изменение цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

Что происходило с ценами на жилье и при чем тут аренда

Цены на новостройки резко выросли в последние три года. Причины, казалось бы, очевидны и понятны: разогрели спрос широкое распространение льготной ипотеки и снижение процентных ставок.

В прошлом году к этому прибавились субсидируемые программы от застройщика.

Но все не так просто, как могло показаться на первый взгляд. И чтобы это доказать, обратимся к рынку аренды.

Изменение экспозиции и цен на рынке аренды в среднем по России

Источник: Банк ДОМ.РФ

Обоснован ли фундаментально рост цен на жилье

Итак, в 2021 году стоимость аренды средней квартиры в России выросла где-то на 30%. Примерно так же увеличилась стоимость 1 кв. м жилья.

«Этот период роста цен на жилье можно назвать "фундаментально обоснованным", ведь он сопровождался ростом аренды, а это индикатор увеличения ценности жилья», — поясняет Игорь Кузавов.

В 2022 году рынок аренды попал под удар двух шоков: начала СВО и объявления частичной мобилизации. Экспозиция подрастала, а стоимость аренды стагнировала в регионах (с поправкой на сезонность) и падала в столицах. «Естественный» спрос на жилье ослаб.

Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

На рынке жилья в то же время рост цен продолжался, в том числе, по мнению аналитиков, здесь сыграл свою роль и определенный инвестиционный интерес. Иностранная валюта дешевела, часть акций заблокировали, инфляция была повышенной.

В результате цены заметно оторвались от своего «естественного» уровня.

Но полет был недолгим. Небольшая коррекция цен на новостройки совпала с заметным оживление рынка аренды, в результате чего спред между изменением цен на то и другое начал сокращаться и упал до 12 п. п.

Фото: www.rbk.ru

Скорее всего, прогнозируют аналитики, далее мы увидим продолжение роста стоимости аренды, неизменность цен на «первичке». При этом на горизонте полутора-двух лет спред закроется, а цена 1 кв. м приблизится к «фундаментально» обоснованной.

«Шах и мат для тех, кто считает, что льготная ипотека — зло, "оторвавшее цены от разумного уровня"», — резюмируют аналитики Банка ДОМ.РФ.

Правда, они отметили, что синхронизация между рынками жилья и аренды могла также произойти из-за изменения стандартов финансовых услуг. Сейчас технически взять ипотеку почти так же легко, как арендовать квартиру. Но это, по мнению экспертов Банка ДОМ.РФ, на основной вывод не влияет.

Число лотов в экспозиции аренды к январю 2021 года

Источник: Банк ДОМ.РФ

Что происходит с рынком аренды в столицах и регионах

Рынок аренды в столицах активно восстанавливается после просадки осенью прошлого года. Тем не менее полного восстановления еще не произошло.

В остальных регионах рынок «цветет и колосится», а стоимость аренды на 40%—45% выше января 2021 года.

Динамика стоимости аренды к январю 2021 года

Источник: Банк ДОМ.РФ

Насколько от «естественного» уровня оторвались цены на новостройки, задались вопросом аналитики.

В Москве и Санкт-Петербурге до 2022 года рост арендной платы опережал рост цен на жилье.

Затем ситуация поменялась: рынок аренды чувствовал себя плохо, а цены на жилье разогнались. На пике они на 35%—40% превышали «фундаментальный» уровень.

Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

В последние несколько месяцев ситуация немного улучшилась, но до полноценной нормализации, полагает Игорь Кузавов, еще далеко.

В остальных регионах в середине 2022 года цены на жилье были на 20% выше своего «естественного» уровня, но опять же в последние месяцы они стали возвращаться к более приемлемым параметрам.

Другие публикации по теме:

Как в России будет решаться проблема апартаментов

Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры? Как оказалось, все не так просто

Эксперты: столичные арендаторы предпочитают элитную недвижимость за пределами центра Москвы

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Лизинг жилья как альтернатива ипотеке

В Новой Москве на средства Банка ДОМ.РФ ГК ФСК построит апарт-комплекс

На средства проектного финансирования Банка ДОМ.РФ будет построен комплекс апартаментов в Новосибирске

Эксперт: Правительство хочет дестимулировать строительство апартаментов

Перспективы арендных домов коммерческого использования

Апартаментам могут придать статус жилья, но не совсем полноценного

Марат Хуснуллин: Необходимо разрешить гражданам прописываться в апартаментах

Сергей Пахомов: У властей никогда не было намерения наделять апартаменты статусом жилья

Леонид Казинец (НОЗА): Рынок арендного жилья в России тормозит отсутствие механизмов, развивающих экономику в этой сфере

Компания Метриум подвела итоги III квартала на первичном рынке Московской области. Согласно исследованию, в июле — сентябре в реализации здесь находилось 217 проектов, где предлагалось 42,9 тыс. лотов, из которых 41,7 тыс. — это квартиры и 1,2 тыс. — апартаменты.

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Объем предложения, по данным аналитиков, за три месяца практически не изменился (-0,6%)

 На витрине появилось семь новых проектов — пять ЖК и два апарт-комплекса.

Структура предложения Московской области по стадии
строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

Наибольшее место в экспозиции занимали лоты на этапе монтажа этажей (47,9%, -1,3 п. п. за квартал).

Выросло предложение в сданных корпусах (14,7%, +2,9 п. п.), но уменьшилось на начальной стадии строительства (20,2%, -1 п. п.) и на стадии отделки (17,3%, -0,5 п. п.).

Структура предложения квартир и апартаментов Московской
области по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

За три месяца в экспозиции сократились доли однокомнатных (-0,3 п. п.), двухкомнатных (-1,1 п. п.), трехкомнатных (-0,7 п. п.), четырехкомнатных (-0,3 п. п.) лотов.

В то же время доля студий увеличилась (20,4%, +2,4 п. п.).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Основное место в экспозиции занимали объекты без отделки (49,6%, +3 п. п.).

Доля квартир и апартаментов с чистовой отделкой уменьшилась до 37,1% (-4 п. п.), а с white box — увеличилась до 13,3% (+1 п. п.).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости Московской области по площадям и
бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

Если в апреле — июне в диапазоне цен до 5 млн руб. было 8% предложений, то в июле — сентябре — уже 10%.

Также за квартал выросла доля лотов стоимостью от 5 млн до 10 млн руб. (до 62%, +2 п. п.).

Средневзвешенная цена предложения Московской области
по кварталам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

По расчетам аналитиков, средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках Подмосковья снизилась до 188 970 руб. (-1,7% за три месяца). Стоимость «квадрата» в квартирах эксперты оценили в 188 930 руб. (-0,8%), в апартаментах — в 190 820 руб. (-6,4%).

Рейтинг самых доступных предложений в сентябре 2024 года:

• ЖК Дом+ (Воскресенск), апартамент площадью 15,4 кв. м за 2,3 млн руб.;

• ЖК Гармония Парк (Лыткарино), квартира площадью 17 кв. м за 3,2 млн руб.;

• ЖК Радость (Солнечногорск), квартира площадью 23,6 кв. м за 3,2 млн руб.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке Московской области по месяцам

Источник: Метриум

В III квартале было заключено 9,1 тыс. сделок по ДДУ (-41,8%).

Однако в сентябре отмечен рост их числа до 3,2 тыс., что на 22,9% больше, чем в августе.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Московской области по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источники: Метриум, ДОМ.РФ

Доля сделок с ипотекой в рассматриваемый период сократилась на 7 п. п., до 79%.

Средняя ставка по рыночной программе составила 20,5%, а к концу сентября она достигла 22%.

Округа с наибольшей долей сделок по ДДУ в III квартале 2024
года на первичном рынке жилой недвижимости Московской области

Источник: Метриум

Максимальное число сделок в июле — сентябре было отмечено в Ленинском округе (22% в общем объеме продаж, +4 п. п. за квартал), в Красногорске (12%, -4 п. п.) и Одинцовском округе (10%, без изменений).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Положительная динамика спроса в сентябре, прежде всего, обусловлена скидками и различными программами от застройщиков», — отметил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Во-вторых, начался деловой сезон, когда покупатели приступают к решению отложенные жилищных проблем. И третья причина заключается в ажиотаже вокруг заканчивающихся бюджетных лимитов на «Семейную ипотеку», пояснил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты определили доступные и перспективные районы Москвы и Подмосковья

Эксперты: квартиры и апартаменты без отделки вновь популярны на рынке столичных новостроек

Эксперты назвали районы Подмосковья с максимальным ростом цен на новостройки

Эксперты: в сентябре в «старой» Москве хорошо продавались лоты всех форматов — от студий до четырехкомнатных квартир

Эксперты: после отмены льготной ипотеки в Московском регионе лучше всего держится рынок новостроек ТиНАО

Эксперты: в сентябре продажи квартир и апартаментов в Московском регионе выросли на 26%

Эксперты: в Подмосковье сократилось число новостроек на этапе котлована, но о дефиците пока говорить рано

Эксперты: в столичном регионе после отмены льготной ипотеки лучше всего себя «чувствуют» новостройки Новой Москвы

Эксперты: студии в августе лучше всего продавались в «старой» Москве, четырехкомнатные квартиры — в Подмосковье

Эксперты: в августе на рынке новостроек Московского региона продажи продолжили падать, снизилось и число сделок с ипотекой