Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты: рынок аренды как способ оценить «естественный» спрос на жилье

Банк ДОМ.РФ провел исследование на эту тему и любезно поделился его результатами с порталом ЕРЗ.РФ.

 

Фото: www.st.novostroy.su

 

Работа очень интересная. Привычные вещи аналитики рассмотрели в весьма неожиданном ракурсе. Об этом можно судить уже из самого названия: «Рынок аренды как способ оценить "естественный" спрос на жилье».

Исследование прокомментировал вице-президент банка Игорь Кузавов (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

 

«Жилье, — пишет он, — одновременно является commodity-товаром (в том смысле, что ценность жилья реализуется через его использование, т. е. через проживание)».

И оно же, добавляет топ-менеджер кредитной организации, одновременно относится к анти-commodity — ведь жилье также является инструментом сбережений и финансовым активом, который может приносить доход в виде арендных платежей.

Разделить эти две «сущности» очень сложно, поэтому аналитика жилищной сферы состоит, по словам Игоря Кузавова, «из гремучей смеси исследования самых разнообразных факторов».

 

Фото: www.mebel-go.ru

 

«Разделителем» здесь, считает вице-президент, может служить рынок аренды: когда человек арендует жилье, он платит исключительно за «то место, где можно жить» (чистый commodity-товар).

А значит, если цены на жилье растут вместе со стоимостью арендной платы, это может отражать рост ценности жилья как места для проживания. Назовем такой рост цен «фундаментальным» и «естественным» и в этом контексте обсудим ситуацию на рынке жилья в 2020—2022 годах.

Итак, говоря словами Игоря Кузавова, «поехали».

 

Изменение цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

Что происходило с ценами на жилье и при чем тут аренда

Цены на новостройки резко выросли в последние три года. Причины, казалось бы, очевидны и понятны: разогрели спрос широкое распространение льготной ипотеки и снижение процентных ставок.

В прошлом году к этому прибавились субсидируемые программы от застройщика.

Но все не так просто, как могло показаться на первый взгляд. И чтобы это доказать, обратимся к рынку аренды.

 

Изменение экспозиции и цен на рынке аренды в среднем по России

Источник: Банк ДОМ.РФ

   

Обоснован ли фундаментально рост цен на жилье

Итак, в 2021 году стоимость аренды средней квартиры в России выросла где-то на 30%. Примерно так же увеличилась стоимость 1 кв. м жилья.

«Этот период роста цен на жилье можно назвать "фундаментально обоснованным", ведь он сопровождался ростом аренды, а это индикатор увеличения ценности жилья», — поясняет Игорь Кузавов.

В 2022 году рынок аренды попал под удар двух шоков: начала СВО и объявления частичной мобилизации. Экспозиция подрастала, а стоимость аренды стагнировала в регионах (с поправкой на сезонность) и падала в столицах. «Естественный» спрос на жилье ослаб.

 

Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

На рынке жилья в то же время рост цен продолжался, в том числе, по мнению аналитиков, здесь сыграл свою роль и определенный инвестиционный интерес. Иностранная валюта дешевела, часть акций заблокировали, инфляция была повышенной.

В результате цены заметно оторвались от своего «естественного» уровня.

Но полет был недолгим. Небольшая коррекция цен на новостройки совпала с заметным оживление рынка аренды, в результате чего спред между изменением цен на то и другое начал сокращаться и упал до 12 п. п.

 

Фото: www.rbk.ru

 

Скорее всего, прогнозируют аналитики, далее мы увидим продолжение роста стоимости аренды, неизменность цен на «первичке». При этом на горизонте полутора-двух лет спред закроется, а цена 1 кв. м приблизится к «фундаментально» обоснованной.

«Шах и мат для тех, кто считает, что льготная ипотека — зло, "оторвавшее цены от разумного уровня"», — резюмируют аналитики Банка ДОМ.РФ.

Правда, они отметили, что синхронизация между рынками жилья и аренды могла также произойти из-за изменения стандартов финансовых услуг. Сейчас технически взять ипотеку почти так же легко, как арендовать квартиру. Но это, по мнению экспертов Банка ДОМ.РФ, на основной вывод не влияет.

 

Число лотов в экспозиции аренды к январю 2021 года

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

Что происходит с рынком аренды в столицах и регионах

Рынок аренды в столицах активно восстанавливается после просадки осенью прошлого года. Тем не менее полного восстановления еще не произошло.

В остальных регионах рынок «цветет и колосится», а стоимость аренды на 40%—45% выше января 2021 года.

 

Динамика стоимости аренды к январю 2021 года

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

Насколько от «естественного» уровня оторвались цены на новостройки, задались вопросом аналитики.

В Москве и Санкт-Петербурге до 2022 года рост арендной платы опережал рост цен на жилье.

Затем ситуация поменялась: рынок аренды чувствовал себя плохо, а цены на жилье разогнались. На пике они на 35%—40% превышали «фундаментальный» уровень.

 

Разница в накопленном с начала 2021 года изменении цен на жилье и аренду

Источник: Банк ДОМ.РФ

 

В последние несколько месяцев ситуация немного улучшилась, но до полноценной нормализации, полагает Игорь Кузавов, еще далеко.

В остальных регионах в середине 2022 года цены на жилье были на 20% выше своего «естественного» уровня, но опять же в последние месяцы они стали возвращаться к более приемлемым параметрам.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Как в России будет решаться проблема апартаментов

Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры? Как оказалось, все не так просто

Эксперты: столичные арендаторы предпочитают элитную недвижимость за пределами центра Москвы

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Лизинг жилья как альтернатива ипотеке

В Новой Москве на средства Банка ДОМ.РФ ГК ФСК построит апарт-комплекс

На средства проектного финансирования Банка ДОМ.РФ будет построен комплекс апартаментов в Новосибирске

Эксперт: Правительство хочет дестимулировать строительство апартаментов

Перспективы арендных домов коммерческого использования

Апартаментам могут придать статус жилья, но не совсем полноценного

Марат Хуснуллин: Необходимо разрешить гражданам прописываться в апартаментах

Сергей Пахомов: У властей никогда не было намерения наделять апартаменты статусом жилья

Леонид Казинец (НОЗА): Рынок арендного жилья в России тормозит отсутствие механизмов, развивающих экономику в этой сфере

+

Эксперты: «зеленый» ГОСТ включает 45 критериев оценки частных домов

C 1 августа 2024 года вступил в силу разработанный совместно ДОМ.РФ и Национальным агентством малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС) национальный стандарт «зеленого» индивидуального жилищного строительства. Добровольный ГОСТ Р обеспечит поступательное развитие сегмента качественного и энергоэффективного ИЖС.

 

Фото: © Наталья Осипова / Фотобанк Лори

 

Напомним, что ГОСТ Р 71392-2024 «"Зеленые" стандарты. "Зеленое" индивидуальное жилищное строительство. Методика оценки и критерии проектирования, строительства и эксплуатации», утвержденный Росстандартом 25 мая 2024 года, разрабатывался по дорожной карте Минстроя России.

Он включает 45 критериев, объединенных в восемь категорий, за соответствие которым объект ИЖС может получить до 90 баллов. К ним в частности, относятся снижение потребления энергоресурсов на отопление, вентиляция и горячее водоснабжение, а также сокращение использования воды и предотвращение протечек. Стандарт задает измеримые параметры оценки качества домов, которых ранее в ИЖС не было.

Тестирование свода правил застройщиками малоэтажных жилых комплексов и производителями домокомплектов подтвердило, что выполнение критериев для базового уровня не приводит к существенному удорожанию проекта и позволяет снизить расходы по ЖКУ.

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, в пилотном тестировании стандарта принимали участие ГК Самолет, входящая в ГК Унистрой компания Корнер, а также ЖК МасловскийГК Партнер и Segezha Group.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Директор по устойчивому развитию и международному сотрудничеству ДОМ.РФ Марина Слуцкая (на фото) рассказала, что основной акцент в новом стандарте сделан на энергетической эффективности частных домов, но по сути он гораздо шире.

«Он учитывает лучший мировой опыт, ключевые тенденции развития ИЖС и суммирует передовые практики в этой области», — подчеркнула она и напомнила, что важными критериями являются применение механизма эскроу, современных инженерных решений, доступность транспортной и социальной инфраструктуры.

По словам Марины Слуцкой, важно и то, что по стандарту уже спроектированы и введены в эксплуатацию первые дома.

Заместитель Председателя Правительства Марат Хуснуллин (на фото ниже) отметил, что в России активно развивается индивидуальное жилищное строительство, важную роль в котором играет экологичность.

 

Фото: goverment.ru

 

«Зеленый ГОСТ Р для ИЖС станет одним из инструментов реализации задачи по широкому внедрению передовых зеленых технологий строительства, а также ориентиром для компаний, желающих повысить конкурентность своих проектов и использовать при их реализации современные и технологичные решения, — заявил вице-премьер и пояснил: — Благодаря новому стандарту людям будут понятны измеримые параметры оценки качества домов, которых в индивидуальном жилищном строительстве до сих пор не существовало».

Генеральный директор ДОМ.РФ Виталий Мутко убежден, что общепринятая практика использования зеленых технологий, учет инфраструктурных потребностей на этапе проектирования должны стать следствием массового запроса людей и понимания застройщиками перспективности их применения.

Для этого, по словам госчиновника, ДОМ.РФ будет активнее информировать всех участников рынка о преимуществах энергоэффективного строительства, а также внедрит специальную систему индикации в информационных системах, оператором которых является.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

«Скоро в суперсервисе строим.дом.рф появится специальное обозначение для проектов ИЖС, соответствующих базовым критериям ГОСТ Р, — поделился ближайшими планами Виталий Мутко (на фото), — а уже сейчас на портале наш.дом.рф (ЕИСЖС) можно отслеживать энергоэффективность малоэтажных жилых комплексов».

Таким образом, после вступления стандарта в силу ДОМ.РФ сосредоточится на внедрении системы индикации «зеленых» индивидуальных домов и малоэтажных жилых комплексов (МЖК). В ЕИСЖС уже сегодня можно отслеживать данные об энергоэффективности МЖК — доля таких зданий с классом А, A+ и A++ составляет более 30%.

Кроме того, в скором времени на портале строим.дом.рф появится специальное обозначение для ИЖС, соответствующих базовым критериям ГОСТ Р. Ожидается, что такое решение будет реализовано на практике до конца III квартала 2024 года.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Утвержден «зеленый» стандарт индивидуального жилищного строительства

Эксперты: в I полугодии спрос на деревянные домокомплекты для ИЖС вырастет на 15%

Сбер открыл прием заявок на «Зеленую ипотеку»

Разработаны стандарты пожарной безопасности для малоэтажных деревянных домов

Эксперты: загородное жилье становится более компактным и комфортным

Стройиндустрия: производители деревянных домов начали догонять спрос на ИЖС

В России будут субсидировать проекты «зеленого» жилья

Портфель «зеленого» проектного финансирования в Банке ДОМ.РФ превысил 30%

«Зеленая ипотека» может заменить льготные ипотечные программы

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

ДОМ.РФ и Сбербанк анонсировали разработку финансовых инструментов для поддержки «зеленого» строительства