Так считают опрошенные «Коммерсантом» специалисты.

Фото: www.pbs.twimg.com

Замедление ипотечного рынка началось со второй половины прошлого года в условиях ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ и снижения лимита по программе «Льготная ипотека», напомнили в Аналитическом центре «Дом.РФ». Тем не менее в целом по году был поставлен абсолютный рекорд ипотечного кредитования в новейшей российской истории — как по количеству выданных жилищных займов (1,9 млн), так и по их сумме (5,7 трлн руб.).

В конце февраля — начале марта текущего года к неблагоприятным факторам добавилась общая экономическая неопределенность. Ипотечный рынок отреагировал на это сначала кратковременным всплеском спроса (в марте многие поспешили оформить ранее одобренные рыночные кредиты и взять льготные), а затем снижением активности (в мае выдано 36,6 тыс. кредитов — в четыре раза меньше, чем годом ранее), отмечают аналитики.

После резкого роста ключевой ставки ЦБ в марте ставки по ипотечным кредитам подскочили вдвое, до уровня выше 20% годовых, что вызвало резкое падение спроса.

Фото: www.plusworld.ru

«Увеличение ключевой ставки почти сразу привело к удорожанию ипотечных кредитов: средняя ипотечная ставка по базовым программам банков в марте была на 2—3% выше ключевой, что оказало сильное давление на рынок, количество ипотечных сделок резко сократилось», — констатирует руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев (на фото).

Согласно статистике ЦБ, если в марте объем выдачи еще оставался на уровне более 500 млрд руб., примерно соответствующем прошлогодним показателям (люди брали ранее одобренные кредиты по докризисным низким ставкам), то в апреле он рухнул до 160 млрд руб., а в мае продолжил снижаться.

Помимо ставок на динамике рынка сказались и опасения заемщиков потерять доходы в случае возможного экономического кризиса.

Однако в июне ипотечный рынок стал понемногу стабилизироваться. «С начала апреля регулятор начал плавное снижение ключевой ставки, ипотечные ставки тут же подхватили данный тренд, — говорит Денис Ковалев. — Если в марте ипотечные ставки превышали 20%, в апреле — 17%, в июле рыночная ставка на первичном рынке составила 10,6%».

С июня-июля благодаря антикризисным мерам правительства и ЦБ рыночные ипотечные ставки откатились на докризисное значение 10%, отмечают аналитики ДОМ.РФ.

Фото: www.vedomosti.ru

По предварительным данным Банка России, рост ипотечного кредитования в июле ускорился до +1,3% (в июне было +0,7%), а с начала года составил +7,4%. Выдачи выросли в июле на 35%, до 342 млрд руб. с 253 млрд руб. в июне.

Впрочем, ежемесячный темп роста портфеля пока ниже, чем в 2021 году (+2,0%), поскольку спрос на недвижимость еще не восстановился до докризисного уровня, в том числе из-за роста цен на недвижимость и осторожного поведения населения при принятии инвестиционных решений, отмечается в материалах регулятора.

Фото: www.in-news.ru

По мнению экспертов, существенную роль в поддержке и восстановлении рынка играют программы льготного жилищного кредитования, субсидируемые государством. Госпрограммы с субсидируемой ставкой дают весомую поддержку рынку ипотеки и спросу на первичную недвижимость, полагает Денис Ковалев. Они позволяли взять ипотеку на привлекательных условиях даже в периоды высокой ключевой ставки весной текущего года.

После изменения условий «Льготной ипотеки на новостройки» («Господдержка-2020»), где с 1 мая в рамках обновленных условий разрешили сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной или другой субсидированной, что позволило увеличить максимальную сумму кредита до 30 млн руб. в зависимости от региона и снизить ставку до 7% на весь срок кредита, доля госпрограммы в общем объеме выданных кредитов на рынке в денежном выражении во II квартале выросла до 60% (в I квартале доля этой программы в суммарном объеме выдачи ипотечных кредитов составила около 14%).

Программа «Льготная ипотека» продлена до конца 2022 года, предельная ставка после непродолжительного увеличения весной в июне вновь снижена до 7%, субсидируемый лимит расширен до 12 млн руб. для столичных регионов и 6 млн руб. для остальных (при сочетании с рыночной ипотекой — до 30 млн и 15 млн руб. соответственно).

«Как результат, мы видим повышение спроса на данную программу: в июне — на 37% к предыдущему месяцу, в июле — на 55%. В целом ожидаем, что по "Льготной ипотеке" ежемесячно будет выдаваться 23—24 тыс. кредитов на 160 млрд руб.», — резюмируют в ДОМ.РФ. При этом отмечается, что с мая 2022 года запущена программа «IT-ипотеки», в рамках которой сотрудники IT-компаний могут взять кредит на новостройки или строительство частного дома в размере до 18 млн руб. под льготную ставку от 5% годовых.

Фото: www.rbk.ru

Заявки на получение такой ипотеки уже подали более 14,5 тыс. IT-специалистов. «Охват действующих госпрограмм поддержки ипотеки значительно превысил охват аналогичных программ поддержки, введенных для борьбы с последствиями пандемии и действующих в 2020—2021 годов»,— отмечает аналитик сектора недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин.

Увеличение лимитов «Господдержки-2020» и возможность комбинировать льготные программы с рыночными позволили охватить господдержкой практически весь рынок новостроек. Кроме того, в этом году появилось несколько льготных программ на рынке индивидуального домостроения: на ИЖС расширили программы «Господдержка-2020» и «Семейная ипотека», появилась возможность получить льготный кредит на самостоятельное строительство дома, продлено действие «Сельской ипотеки».

Фото: www.cian.ru

Как следует из аналитического отчета Frank RG, о котором на днях сообщал портал ЕРЗ.РФ, в июле 20 крупнейших ипотечных банков России по сравнению с предыдущим месяцем увеличили объемы ипотечного кредитования по программам с господдержкой на 26% — до 184,1 млрд руб.

В частности, выдача «Льготной ипотеки» выросла на 58% к июню 2022 года, до 19,7 тыс. кредитов на 110 млрд руб. Выдача по «Сельской ипотеке» увеличилась на 27%, до 1,6 тыс. кредитов на 4,1 млрд руб. По новой ипотечной программе для IT-специалистов банки выдали 0,9 тыс. кредитов на 8 млрд руб.

«Оптимизм последних месяцев позволяет надеяться, что острая фаза кризиса для рынка жилья завершилась. Если в марте 2022 года рынок рассчитывал на возвращение ключевой ставки не раньше конца года, то по факту уже в июне ключевая ставка вернулась к уровням начала года», — говорит Константин Енин. Спрос на новостройки активно начал восстанавливаться уже в июне. Пауза на первичном рынке жилья продлилась меньше из-за сильной и своевременно введенной государственной поддержки и маркетинговой активности застройщиков, в том числе дополнительного субсидирования ставки девелоперами.

«При отсутствии новых потрясений ожидается продолжение роста выдач как из-за сезонности (осень и декабрь период традиционно высоких темпов продаж жилья), так и из-за реализации накопленного спроса, образовавшегося с марта 2022 года. Реализация отложенного спроса, щедрая господдержка, комфортные ипотечные ставки, сезонность и заметно выросшие по отношению к прошлому году цены на жилье позволяют прогнозировать объем совокупных выдач ипотеки в диапазоне 4,6—5,2 трлн руб.», — прогнозирует Константин Енин.

Фото: www.vsemobrake.ru

«Во втором полугодии оживление ипотечного рынка, которое началось в июне, продолжится, но полное восстановление спроса до уровня 2021 года мы вряд ли увидим»,— полагает Денис Ковалев. По его мнению, тенденция по снижению ипотечных ставок сохранится до конца года при дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ: к концу года ставки по рыночным программам могут опуститься до 9,0—9,5%.

Аналитики ДОМ.РФ прогнозируют, что в 2022 году может быть выдано 1,2 млн кредитов, что ниже, чем в рекордных 2020—2021 годах, но на уровне доковидного 2019 года, который был вполне удачным для ипотечного рынка и жилищной сферы в целом. При этом средняя ставка по итогам года может составить порядка 8%.

«До конца 2022 года мы ожидаем колебания цен на первичном и вторичном рынке. Стабилизация ипотечных ставок и возвращение спроса на рынок жилья способствуют поиску нового баланса спроса-предложения и формированию нового справедливого уровня цен», — резюмирует Константин Енин.

Фото: www.yandex.ru

Другие публикации по теме:

Минэкономики: ситуация в строительстве значительно улучшилась, рынок ипотеки восстанавливается

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в июле вырос на 44,5% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме ипотечных кредитов выросла с 33% до 46% (графики)

Эксперты: российский рынок ипотеки с весны взял курс на восстановление, и во втором полугодии покажет рост

Эксперты: объем ИЖК в денежном выражении по итогам этого года незначительно уступит рекордному 2021 году и составит 4,5—5 трлн руб.

Эксперты: в июле количество ипотечных сделок выросло сразу на 75%

Эксперты ВШЭ: с начала года строительство стойко сопротивлялось неблагоприятным экономическим факторам

Эксперты ВШЭ: строительство ждет незначительное снижение деловой активности с последующей фазой подъема на границе 2023—2024 годов

Онлайн-баттл «Доступность жилья: научный подход & практика» показал наличие разных подходов к определению доступности среди ученых, девелоперов и аналитиков ДОМ.РФ.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Участники мероприятия обсудили подходы к расчету показателя доступности жилья, повышение которого Президент России Владимир Путин определил в качестве одной из национальной целей до 2030 года.

О способах определения доступности жилья рассказала вице-президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди (на фото).

Эксперт отметила необходимость оценки доступности жилья в отношении локальных рынков жилья городов и агломераций (а не только в среднем по стране или региону, которые включают в себя множество разных рынков) и по комплексу показателей, в частности:

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

• отношение между уровнем цен на жилье и уровнем доходов семьи (коэффициент доступности жилья — КДЖ);

• доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м (доля семей, которым доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств — ДС);

• соотношение между доходом, необходимым чтобы оплачивать ипотеку, и среднедушевым доходом (индекс доступности приобретения жилья в ипотеку — ИДПЖ).

Источник: ИЭГ

«С 2008 по 2019 год наблюдался устойчивый тренд на рост фундаментальной доступности жилья, но в 2020 году тренд изменил свое направление на снижение, — отметила Татьяна Полиди. — При этом доступность приобретения жилья с ипотекой (два нижних графика — Ред.) снижается не так драматично, как фундаментальная».

По ее мнению, условия выхода новых заемщиков на рынок усложнило увеличение первоначального взноса по ипотеке.

В докладе Татьяны Полиди на основе исследования ИЭГ «Доступность жилья в городах, городских агломерациях и регионах России» был представлен ряд оценок показателей по российским регионам, а также городам и агломерациям. Они демонстрируют, что при стабильности соотношения ежемесячного платежа по выданным за год ипотечным кредитам и среднего дохода семьи существенно возросло соотношение необходимого первоначального взноса и дохода семьи, а также соотношение цены жилой единицы и годового дохода семьи (КДЖ).

То есть показатель текущей доступности ипотечного платежа, по мнению эксперта, не позволяет сделать полноценных выводов о доступности жилья на том или ином рынке.

Полная версия доклада опубликована по ссылке.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Стрижи

С оценкой динамики доступности жилья после 2020 года не согласился генеральный директор ГК Стрижи (г. Новосибирск) Игорь Белокобыльский (на фото). По его мнению, доступность жилья в последние годы повышалась за счет ипотеки.

«Банки активно занимались развитием розничного рынка, они предлагали ипотеку все интереснее, дешевле и удобнее. За счет банковской конкуренции рос спрос, — отметил эксперт и добавил: — При этом предложение соответствовало спросу так, что среднее значение доступности постоянно росло».

Он обратил внимание на рост индекса ИДПЖ в 2020—2022 годах до отметки почти 150%. Таким образом, число людей с невысоким доходом, способных приобрести жилье, выросло, несмотря на годы роста цен на недвижимость и потребительской корзины в целом, сделал вывод девелопер.

«Недорогая ипотека является мощнейшим драйвером развития рынка жилья в целом, она за собой автоматически тянет конкуренцию участников рынка, — подчеркнул Игорь Белокобыльский и резюмировал: — Если стимуляция рынка за счет господдержки сохранится, то доступность жилья как в абсолютном выражении, так и с точки зрения привлечения покупателей с невысокими доходами будет повышаться». 

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Говоря о причинах появления нового индикатора доступности жилья на первичном рынке, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева (на фото) выразила мнение, что он вводится именно в связи с существенным ростом цен на рынке новостроек в последние годы, спровоцированным масштабным всплеском спроса в условиях льготной ипотеки. 

«Эффект от льготных ставок был нивелирован ростом цен, который опережал рост доходов населения. Это и привело к снижению фундаментальной доступности жилья, измеряемой как отношение цен на жилье к доходам домохозяйств, — пояснила глава ИЭГ и добавила: — Показатель нацелен на то, чтобы доходы населения росли быстрее, чем стоимость жилья на первичном рынке, и повышалась именно фундаментальная доступность жилья».

Эксперт согласна с тем, что вопрос доступности жилья требует комплексной оценки. В частности, по мнению Надежды Косаревой, имело бы смысл посмотреть на доступность не только приобретения жилья (цены и условия ипотеки), но и дальнейшего содержания жилья, в том числе на коммунальные услуги и налоги на имущество.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Директор по ипотечным продуктам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото) отметил, что благодаря госпрограммам жилье было доступно. Однако в ближайшее время покупателям и девелоперам придется иметь дело с рыночными ставками в 18% — 19%.

«С реальным показателем доступности жилья мы столкнемся в ближайшее время, 30 июня — последний день, когда можно будет выйти на сделку с господдержкой. С 1 июля покупателям придется ориентироваться на рыночные ставки в 18% — 19%, — уточнил девелопер и добавил: — Даже если мы, застройщики, сможем их субсидировать, это все же не будет льготной программой, и ежемесячный платеж по ипотеке увеличится в полтора-два раза».

Фото: econ.msu.ru

Учитывать влияние доступности ипотеки на показатель доступности жилья счел необходимым руководитель подразделения «Разработка новых продуктов и методология» Аналитического центра ДОМ.РФ Андрей Туманов (на фото).

По его словам, соотношение цен и доходов населения было хорошим способом расчета доступности приобретения жилья 15—20 лет назад, когда ипотеки как таковой не было или она только развивалась.

«Сейчас, когда ипотека стала основным способом приобретения жилья на рынке, игнорировать ее неправильно, — заметил специалист и добавил: — Мы считаем, что нужно брать несколько показателей, один из которых — время накопления на первоначальный взнос, а второй — возможность обслуживать кредит, то есть соотношение платежа по кредиту и доходов».

Фото: пресс-служба Домклик

Низкий платеж по ипотеке нельзя считать единственным показателем доступности. Такое мнение выразила руководитель направления по работе с рынком первичного жилья Домклик Елена Балахонова (на фото).

«Низкий платеж на весь срок нужен не всем клиентам, а только 20% — 30%. Не все клиенты будут жить с этим объектом в течение всех 30 лет платежа по ипотеке, — заметила она и пояснила: — Возникают ситуации, когда нужно сменить жилье, расшириться, разъехаться. Важно, чтобы была возможность выйти из текущей сделки и переключиться на другую без существенных потерь. Ипотека должна быть доступна как один из инструментов обеспечения жильем».

В то же время она предложила рассматривать показатель доступности с учетом возможности накопления на жилье, срока этого накопления, зарплаты, динамики цен по рынку и стоимости объекта.

Фото: erzrf.ru

«В ближайшее время показатель доступности жилья должен из научного ранга перерасти в нормативный акт, — рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) и резюмировал: — Мы ожидаем, что появится поручение, связанное с необходимостью исполнения пункта нацпроекта о повышении доступности жилья, и он трансформируется в государственную методологию, которая может быть равна представленной сегодня, а возможно, будет несколько усовершенствована».

Запись онлайн-баттла можно посмотреть по ссылке.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Доступность жилья: как рассчитывать включенный в национальные цели показатель

Эксперты: быстрее всего накопить на квартиру можно в Магадане и Мурманске, дольше — на Кавказе и в Крыму

Стоимость жилья на Чукотке на 26,5% выше, чем в Москве

Эксперты о «качелях» спроса и цен на вторичном рынке в Московском регионе

Эксперты: Москва на первом месте в России по темпам роста цен на новостройки

Прогнозы экспертов о ценах на жилье во второй половине 2024 года

Эксперты: в мае в половине российских мегаполисов сократилась разница цен новостроек и вторичного жилья

Эксперты назвали районы Москвы с наибольшим подорожанием массовых новостроек

Эксперты: заградительные ставки по ипотеке сделали свое дело: спрос на «вторичку» падает

Эксперты: мечты москвичей и реальность рынка недвижимости

Эксперты: жилье в России становится все более недоступным, особенно в крупных городах

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го