Так считают опрошенные «Коммерсантом» специалисты.

Фото: www.pbs.twimg.com

Замедление ипотечного рынка началось со второй половины прошлого года в условиях ужесточения денежно-кредитной политики ЦБ и снижения лимита по программе «Льготная ипотека», напомнили в Аналитическом центре «Дом.РФ». Тем не менее в целом по году был поставлен абсолютный рекорд ипотечного кредитования в новейшей российской истории — как по количеству выданных жилищных займов (1,9 млн), так и по их сумме (5,7 трлн руб.).

В конце февраля — начале марта текущего года к неблагоприятным факторам добавилась общая экономическая неопределенность. Ипотечный рынок отреагировал на это сначала кратковременным всплеском спроса (в марте многие поспешили оформить ранее одобренные рыночные кредиты и взять льготные), а затем снижением активности (в мае выдано 36,6 тыс. кредитов — в четыре раза меньше, чем годом ранее), отмечают аналитики.

После резкого роста ключевой ставки ЦБ в марте ставки по ипотечным кредитам подскочили вдвое, до уровня выше 20% годовых, что вызвало резкое падение спроса.

Фото: www.plusworld.ru

«Увеличение ключевой ставки почти сразу привело к удорожанию ипотечных кредитов: средняя ипотечная ставка по базовым программам банков в марте была на 2—3% выше ключевой, что оказало сильное давление на рынок, количество ипотечных сделок резко сократилось», — констатирует руководитель «Росбанк Дом» Денис Ковалев (на фото).

Согласно статистике ЦБ, если в марте объем выдачи еще оставался на уровне более 500 млрд руб., примерно соответствующем прошлогодним показателям (люди брали ранее одобренные кредиты по докризисным низким ставкам), то в апреле он рухнул до 160 млрд руб., а в мае продолжил снижаться.

Помимо ставок на динамике рынка сказались и опасения заемщиков потерять доходы в случае возможного экономического кризиса.

Однако в июне ипотечный рынок стал понемногу стабилизироваться. «С начала апреля регулятор начал плавное снижение ключевой ставки, ипотечные ставки тут же подхватили данный тренд, — говорит Денис Ковалев. — Если в марте ипотечные ставки превышали 20%, в апреле — 17%, в июле рыночная ставка на первичном рынке составила 10,6%».

С июня-июля благодаря антикризисным мерам правительства и ЦБ рыночные ипотечные ставки откатились на докризисное значение 10%, отмечают аналитики ДОМ.РФ.

Фото: www.vedomosti.ru

По предварительным данным Банка России, рост ипотечного кредитования в июле ускорился до +1,3% (в июне было +0,7%), а с начала года составил +7,4%. Выдачи выросли в июле на 35%, до 342 млрд руб. с 253 млрд руб. в июне.

Впрочем, ежемесячный темп роста портфеля пока ниже, чем в 2021 году (+2,0%), поскольку спрос на недвижимость еще не восстановился до докризисного уровня, в том числе из-за роста цен на недвижимость и осторожного поведения населения при принятии инвестиционных решений, отмечается в материалах регулятора.

Фото: www.in-news.ru

По мнению экспертов, существенную роль в поддержке и восстановлении рынка играют программы льготного жилищного кредитования, субсидируемые государством. Госпрограммы с субсидируемой ставкой дают весомую поддержку рынку ипотеки и спросу на первичную недвижимость, полагает Денис Ковалев. Они позволяли взять ипотеку на привлекательных условиях даже в периоды высокой ключевой ставки весной текущего года.

После изменения условий «Льготной ипотеки на новостройки» («Господдержка-2020»), где с 1 мая в рамках обновленных условий разрешили сочетать льготную ипотеку на новостройки с рыночной или другой субсидированной, что позволило увеличить максимальную сумму кредита до 30 млн руб. в зависимости от региона и снизить ставку до 7% на весь срок кредита, доля госпрограммы в общем объеме выданных кредитов на рынке в денежном выражении во II квартале выросла до 60% (в I квартале доля этой программы в суммарном объеме выдачи ипотечных кредитов составила около 14%).

Программа «Льготная ипотека» продлена до конца 2022 года, предельная ставка после непродолжительного увеличения весной в июне вновь снижена до 7%, субсидируемый лимит расширен до 12 млн руб. для столичных регионов и 6 млн руб. для остальных (при сочетании с рыночной ипотекой — до 30 млн и 15 млн руб. соответственно).

«Как результат, мы видим повышение спроса на данную программу: в июне — на 37% к предыдущему месяцу, в июле — на 55%. В целом ожидаем, что по "Льготной ипотеке" ежемесячно будет выдаваться 23—24 тыс. кредитов на 160 млрд руб.», — резюмируют в ДОМ.РФ. При этом отмечается, что с мая 2022 года запущена программа «IT-ипотеки», в рамках которой сотрудники IT-компаний могут взять кредит на новостройки или строительство частного дома в размере до 18 млн руб. под льготную ставку от 5% годовых.

Фото: www.rbk.ru

Заявки на получение такой ипотеки уже подали более 14,5 тыс. IT-специалистов. «Охват действующих госпрограмм поддержки ипотеки значительно превысил охват аналогичных программ поддержки, введенных для борьбы с последствиями пандемии и действующих в 2020—2021 годов»,— отмечает аналитик сектора недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие» Константин Енин.

Увеличение лимитов «Господдержки-2020» и возможность комбинировать льготные программы с рыночными позволили охватить господдержкой практически весь рынок новостроек. Кроме того, в этом году появилось несколько льготных программ на рынке индивидуального домостроения: на ИЖС расширили программы «Господдержка-2020» и «Семейная ипотека», появилась возможность получить льготный кредит на самостоятельное строительство дома, продлено действие «Сельской ипотеки».

Фото: www.cian.ru

Как следует из аналитического отчета Frank RG, о котором на днях сообщал портал ЕРЗ.РФ, в июле 20 крупнейших ипотечных банков России по сравнению с предыдущим месяцем увеличили объемы ипотечного кредитования по программам с господдержкой на 26% — до 184,1 млрд руб.

В частности, выдача «Льготной ипотеки» выросла на 58% к июню 2022 года, до 19,7 тыс. кредитов на 110 млрд руб. Выдача по «Сельской ипотеке» увеличилась на 27%, до 1,6 тыс. кредитов на 4,1 млрд руб. По новой ипотечной программе для IT-специалистов банки выдали 0,9 тыс. кредитов на 8 млрд руб.

«Оптимизм последних месяцев позволяет надеяться, что острая фаза кризиса для рынка жилья завершилась. Если в марте 2022 года рынок рассчитывал на возвращение ключевой ставки не раньше конца года, то по факту уже в июне ключевая ставка вернулась к уровням начала года», — говорит Константин Енин. Спрос на новостройки активно начал восстанавливаться уже в июне. Пауза на первичном рынке жилья продлилась меньше из-за сильной и своевременно введенной государственной поддержки и маркетинговой активности застройщиков, в том числе дополнительного субсидирования ставки девелоперами.

«При отсутствии новых потрясений ожидается продолжение роста выдач как из-за сезонности (осень и декабрь период традиционно высоких темпов продаж жилья), так и из-за реализации накопленного спроса, образовавшегося с марта 2022 года. Реализация отложенного спроса, щедрая господдержка, комфортные ипотечные ставки, сезонность и заметно выросшие по отношению к прошлому году цены на жилье позволяют прогнозировать объем совокупных выдач ипотеки в диапазоне 4,6—5,2 трлн руб.», — прогнозирует Константин Енин.

Фото: www.vsemobrake.ru

«Во втором полугодии оживление ипотечного рынка, которое началось в июне, продолжится, но полное восстановление спроса до уровня 2021 года мы вряд ли увидим»,— полагает Денис Ковалев. По его мнению, тенденция по снижению ипотечных ставок сохранится до конца года при дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ: к концу года ставки по рыночным программам могут опуститься до 9,0—9,5%.

Аналитики ДОМ.РФ прогнозируют, что в 2022 году может быть выдано 1,2 млн кредитов, что ниже, чем в рекордных 2020—2021 годах, но на уровне доковидного 2019 года, который был вполне удачным для ипотечного рынка и жилищной сферы в целом. При этом средняя ставка по итогам года может составить порядка 8%.

«До конца 2022 года мы ожидаем колебания цен на первичном и вторичном рынке. Стабилизация ипотечных ставок и возвращение спроса на рынок жилья способствуют поиску нового баланса спроса-предложения и формированию нового справедливого уровня цен», — резюмирует Константин Енин.

Фото: www.yandex.ru

Другие публикации по теме:

Минэкономики: ситуация в строительстве значительно улучшилась, рынок ипотеки восстанавливается

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в июле вырос на 44,5% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме ипотечных кредитов выросла с 33% до 46% (графики)

Эксперты: российский рынок ипотеки с весны взял курс на восстановление, и во втором полугодии покажет рост

Эксперты: объем ИЖК в денежном выражении по итогам этого года незначительно уступит рекордному 2021 году и составит 4,5—5 трлн руб.

Эксперты: в июле количество ипотечных сделок выросло сразу на 75%

Эксперты ВШЭ: с начала года строительство стойко сопротивлялось неблагоприятным экономическим факторам

Эксперты ВШЭ: строительство ждет незначительное снижение деловой активности с последующей фазой подъема на границе 2023—2024 годов

Девелоперов могут обязать сносить объекты незавершенного в срок строительства. Пакет законопроектов с таким предложением в ближайшее время внесет в Госдуму группа депутатов «Единой России», сообщили «Известия».

Фото: псбр.рф 

Цель инициативы — разрешить ситуацию с долгостроями, вновь вовлекая в оборот земельные участки (ЗУ), на которых они расположены, а также стимулировать арендаторов к своевременному завершению возведения объекта. Предложения парламентариев поддержали в Росреестре, где считают наличие долгостроев убыточным и опасным.

Речь в пакете законопроектов идет о поправках в ст. 239.1 Гражданского кодекса (ГК РФ) и о внесении изменений в Земельный кодекс (ЗК РФ).

«Ст. 239.1 ГК дополняется положениями, устанавливающими обязанность собственника освободить земельный участок от такого объекта, привести его в первоначальное состояние и вернуть арендодателю», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

По мнению депутатов, такая мера будет стимулировать девелоперов к своевременному завершению работ и недопущению появления долгостроев.

Фото: vk.com

В ГК РФ предлагается также прописать положения, допускающие проведение повторных аукционов по продаже объектов незавершенного строительства в случае признания первых торгов несостоявшимися. Сейчас они не разрешены, и это приводит к возникновению тупиковых ситуаций.

«Внесение указанных изменений необходимо для устранения пробела в отношении определения гражданского-правовой судьбы объектов незавершенного строительства, обеспечения возможности рационального использования земельных ресурсов, развития и благоустройства территорий», — цитируют «Известия» подготовленный к внесению документ.

Кроме того, предлагается внести поправки в ст. 39.6 ЗК РФ, дополнив ее положениями, устанавливающими возможность предоставления ЗУ в аренду на срок не более одного года без проведения торгов, если степень готовности объекта составляет не менее 90%. По мнению авторов, за это время застройщик должен полностью завершить строительство.

Фото: vk.com

Как отметил один из авторов законопроекта, заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный (на фото), пробелы в законодательстве приводят к тому, что правовая судьба долгостроев не решается десятилетиями. По его словам, брошенные территории с ветшающими конструкциями превращаются в язвы на теле города — опасные и бесполезные. Он привел в пример недавнее обрушение недостроенного дома в Челябинске.

Ключевая задача законопроектов — улучшить качество жизни людей и не допустить появления новых долгостроев, заявил депутат.

«Необходимо убрать риски возникновения тупиковой ситуации, когда недостроенный объект не реализован через торги и не приобретен в государственную или муниципальную собственность, — подчеркнул Выборный и добавил: — Для этого нужно разрешить проведение повторных и последующих аукционов в случае признания первых торгов несостоявшимися. Новые нормы также простимулируют арендаторов к своевременному окончанию работ на затянувшихся стройках».

Фото: yakubovsky.ru

По мнению члена Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александра Якубовского (на фото), это полезная инициатива, которую необходимо проработать уже в рамках работы профильного комитета. Тем не менее депутат заметил, что законопроект никак не затрагивает долгострои, в которых у граждан, обманутых дольщиков, есть права на долю в объекте незавершенного строительства, в этой части исправно работает законодательство.

«По их дому принимается решение — если его можно достроить, технически и экономически это целесообразно, его достроят, если нет — им выплачивают компенсацию за жилье, а сам объект незавершенного строительства уходит в собственность Фонда развития территорий (ФРТ), — разъяснил действие механизма парламентарий. — Если это в компетенции региона, застройщик, например, по соглашению с правительством региона, расселяет их, предоставляя жилье в других домах».

Фото: er-ictra.ru

Коллега Якубовского по думскому комитету и его однопартиец по «Единой России» Сергей Колунов (на фото) по поводу обязанности застройщиков сносить долгострои считает, что проще искать инвестора и достраивать, поскольку здесь важна и социальная функция.

Он также указал, что долгострои — действительно актуальная проблема, которая портит архитектурный облик городов, и в том числе и для борьбы с появлением жилых долгостроев в 2019 году заработал механизм эскроу.

«Таким образом мы предотвратили появление новых "заброшек", перешли к достройке уже существующих долгостроев, — рассказал Колунов и уточнил: — В случае с нежилой недвижимостью сейчас достройка осуществляется заинтересованными инвесторами. Да, долгострой может стоять пять лет, семь, но в итоге заинтересованный инвестор находится и достраивает».

Фото: council.gov.ru 

Статс-секретарь руководителя — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий (на фото) отметил, что в ведомстве поддерживают инициативу депутатов.

«Законопроект необходим для устранения пробела в законодательстве. Содержание долгостроя может быть и убыточным и опасным, — подчеркнул чиновник и пояснил: — Убыточно, поскольку объект не приносит прибыли его владельцу ввиду того, что его невозможно эксплуатировать, а опасно в связи с тем, что стройплощадка может быть не огорожена и заброшена».

Представители бизнеса отнеслись к инициативе депутатов по-разному.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) считает недопустимой практикой пункт о возможном сносе объектов незавершенного строительства.

«Оптимальным выглядит положение, когда дольщики могут дождаться достройки дома силами другой организации», — считает топ-менеджер и предупреждает, что при сносе они оказываются в ущемленном положении, так как даже в случае возвращения средств теряют возможность приобрести иное жилье ввиду существенной инфляции на рынке недвижимости.

В то же время разумной выглядит идея официального продления аренды земельных участков без проведения торгов для завершения реализации долгостроев, добавил Сырцов. Такая практика, по его словам, уже давно применяется, но благодаря лазейкам в законодательстве, а де-юре не закреплена.

«Подобный порядок помогает девелоперу без лишней волокиты выполнить свои обязательства перед дольщиками», — полагает эксперт. Он уточнил, что в реестре ФРТ по всей России в списке долгостроев числится порядка 750 домов общей площадью около 5 млн кв. м, но совместными усилиями федерального центра и регионов список ежегодно сокращается на сотни объектов капстроительства за счет успешной реализации программ по восстановлению прав обманутых дольщиков.

Фото: urbanus.ru

CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото) подчеркнула болезненность восприятия проблемы с долгостроями и в социальном, и в медийном плане. Но сегодня ее актуальность гораздо меньше, чем пять-десять лет назад, полагает эксперт.

«В целом федеральные и региональные власти при поддержке крупных девелоперов научились достаточно эффективно решать эти вопросы. С начала 2023 года 30 регионов полностью избавились от объектов незавершенного строительства, а количество последних сократилось на 1 тыс. единиц, — пояснила она, добавив: — Другое дело, что предложенные поправки направлены не столько на решение проблемы с долгостроями, сколько на перераспределение активов».

Специалист привела следующие аргументы: качественных ЗУ мало, и больше их не становится, а ведущие игроки девелоперского рынка жестко конкурируют за контроль над ними. И в этом контексте неиспользуемая или неэффективно используемая земля фактически превращается в резерв для будущих проектов.

«Безусловно, девелоперские компании хотят получить доступ к этому резерву, — отметила Ольга Хасанова и резюмировала: — Очевидно, что в этом их поддержат городские и региональные власти, которые, с одной стороны, заинтересованы в росте активности, а с другой, нуждаются в понимании статуса всех земельных площадок, чтобы иметь возможность для долгосрочного градостроительного планирования».

Фото: vk.com

CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин (на фото) согласен с тем, что проблема незавершенного строительства существует и наследию прошлого мы обязаны множеством таких зданий — в основном они из последних лет советской эпохи и 1990-х годов.

«Думаю, что отчасти эта проблема сейчас становится актуальной, поскольку такие объекты часто находятся внутри проектов… КРТ и могут быть помехой для освоения столь больших площадок», — полагает топ-менеджер. При этом он ожидает, что благодаря законопроекту может появиться способ быстро и эффективно разрешить споры с собственниками недостроя: ведь это чья-то собственность, и решать вопросы с ней надо в рамках закона, — подчеркнул представитель бизнеса.

Фото: vk.com

С точки зрения финансового эксперта, автора телеграм-канала «Экономизм» Алексея Кричевского (на фото), вопрос долгостроев не так критичен сегодня в России, как проблема аварийности жилых домов.

«Вопрос по долгостроям перестал быть актуальным с 2019 года, после введения проектного финансирования», — пояснил Кричевский. Поэтому, по его мнению, важно понимать, будет ли распространено действие поправок на существующие долгострои. Будет ли обязан новый девелопер сносить здание, если он выиграет аукцион по завершении строительства.

Эксперт подчеркнул, что с каждым годом в стране становится все меньше долгостроев, поэтому проблема в течение максимум пяти лет себя изживет.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ФРТ получил новые полномочия по оценке инфраструктурных проектов

Генпрокуратура: проблемы дольщиков полностью решены в 46 регионах России

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

В Татарстане больше нет пострадавших дольщиков

ФРТ: в 2023 году потенциально проблемных объектов стало вдвое меньше

Марат Хуснуллин: В Нижнем Новгороде введен в эксплуатацию один из крупнейших долгостроев

Глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова: Недострои подобны коту в мешке

Марат Хуснуллин: ФРТ активно развивается, задач становится все больше, и работа идет неплохо

В России более 80 тыс. объектов незавершенного строительства на 5 трлн руб.

Арифметика ЕРПО: минус 237 домов, плюс 44, итого — 1 013

Эксперты: стремление к гигантизму в жилом строительстве неоправданно