Спустя два месяца после завершения программы льготной ипотеки и существенной трансформации «Семейной» московские новостройки наконец-то начинают дешеветь. Опрошенные Forbes участники рынка считают, что на этот раз девелоперам удастся удержать продажи на приемлемом уровне только за счет дальнейшего снижения цен.

Фото: restate.ru

По информации сервиса Dataflat.Ru, всего в Московском регионе за август было заключено 8 тыс. ДДУ, что на 28% меньше июльского результата, падение за год составило 57%. У аналитиков Циан такие же цифры.

Снижение произошло за счет ипотечных сделок: по данным платформы М2, в прошлом месяце на рынке новостроек их число уменьшилось на 60% по сравнению со среднемесячным результатом первого полугодия.

Фото: cian.ru

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель Циан.Аналитики:

— Такие объемы продаж в августе — худшие за этот месяц с 2015 года. В абсолютном выражении повторены показатели мая и сентября 2022-го. В то же время месячные темпы падения снизились, в июле спрос сократился на 38%.

В Москве зафиксирован небольшой (на 0,4%) рост номинальных цен предложения, до 372 тыс. руб. за 1 кв. м, в Московской области цены снизились на 0,2%, до 189 тыс. руб. за «квадрат».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор Метриум:

— Стоимость 1 кв. м менялась разнонаправленно, в зависимости от сегмента. В массовых новостройках его цена составила 330,8 тыс. руб. (-1,1% за месяц), в бизнес-классе — 469,9 руб. (+1,1%), в «премиум» — 731,5 тыс. руб. (-0,4%), в «элит» — 2,047 млн руб. (+8,05%). Таким образом, высокобюджетная недвижимость продолжает дорожать, а более доступная — начала дешеветь.

В текущих условиях для успешных продаж на первичном рынке комфорт- и бизнес-классов достаточно установить значительные скидки. Это наглядно доказал опыт Level Group с дисконтом до 35% на широкий пул лотов. На фоне всеобщего спада число сделок в проектах этого девелопера, напротив, выросло в 2,2 раза.

Остальным компаниям, по-видимому, придется последовать этому опыту или смириться с оттоком клиентов.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина

Владимир ЩЕКИН (на фото), сооснователь Группы Родина:

— Что касается элитных и премиальных проектов, то здесь вообще нет какой-либо проблемы: этот продукт по-прежнему востребован и будет пользоваться спросом.

Фото из личного архива Е. Тарасовой

Елена ТАРАСОВА (на фото), коммерческий директор Plus Development:

— Массовым новостройкам живется сложнее. Практически все застройщики в этом сегменте почувствовали на себе проседание покупательского спроса на 40% в июле к июню и на 35% — к июлю в августе.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Роман РОДИОНЦЕВ (на фото), директор по развитию Est-a-Tet:

— Запущенные альтернативные инструменты стимулирования спроса лишь частично позволяют компенсировать отсутствие льготных ипотек.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Монолит

Илья ВИТКОВСКИЙ (на фото), вице-президент по маркетингу и продажам DOGMA:

— Скидки, акции, рассрочки — все эти методы стимулирования продаж были продуманы заранее, но даже они не в состоянии поддержать спрос на том уровне, который обеспечивали программы государственной поддержки.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— Основной план застройщиков — переждать период снижения спроса. От одного до трех месяцев они могут выдержать спад продаж. На рынке уже есть скидки в 15%, они реальные и уже работают, но резкое снижение цен могут позволить себе не все компании.

Фото: groznyi.cian.ru

Денис БОБКОВ (на фото), руководитель управления маркетинга и аналитики ASTERUS:

— Три осенних месяца, вероятно, будут активнее, чем июль и август. Во-первых, наступает деловой сезон с традиционно высоким спросом. Во-вторых, рынок адаптируется к новым реалиям, и объем продаж все-таки увеличится, но показатели будут отнюдь не такими высокими, как прежде.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Валерий КОЧЕТКОВ (на фото), директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

— Традиционно осенью ждем региональных клиентов, которые покупают недвижимость для своих детей-студентов. В этот период доля «регионалов» обычно в два раза больше, чем в другие месяцы.

Фото: IRN.RU

Олег РЕПЧЕНКО (на фото), руководитель Аналитического центра IRN.RU:

— Высоким сезон в этом году вряд ли будет: цены завышенные, ипотека дорогая, спрос снижается.

До недавнего времени застройщики полагали, что, как и в предыдущие кризисы, период дорогих кредитов не затянется надолго, ЦБ начнет снижать ключевую ставку уже в этом году. Они были готовы прожить несколько месяцев при низком спросе, но, согласно июльскому прогнозу ЦБ, ключевая ставка опустится ниже 10% только в 2027-м, то есть доступной ипотеки не будет как минимум еще два года.

Значит, застройщикам все-таки придется пересматривать цены.

Фото: bonton.ru

Ригина ГОРДЕЕВА (на фото), директор компании Etagi Prime:

— По нашим оценкам, к концу года спрос должен восстановиться на 10% — 15% при условии, что не случится каких-то существенных изменений в ипотечном кредитовании.

Сейчас покупатели ищут скидки и там, где застройщики готовы реально их давать, продажи растут даже в нынешних условиях.

Фото: miel.ru

Екатерина БЕРЕЖНОВА (на фото), главный аналитик МИЭЛЬ:

— Рынок новостроек ждет реального снижения цен.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты назвали районы Москвы с заметно подорожавшими новостройками

Эксперты: стоит ли ожидать снижения цен на новостройки

Эксперты: в августе на рынке новостроек Московского региона продажи продолжили падать, снизилось и число сделок с ипотекой

Эксперты: в августе московские новостройки продолжили дорожать

Виталий Мутко: Отмена льготной ипотеки снизит финансовый поток на рынок жилья, но запаса прочности застройщикам хватит года на полтора-два

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен

Герман Греф: выдачи ипотеки упадут на 40%, а затем на рынке жилья начнется коррекция цен

Эксперты: цены на рынке снизятся в 2025 году

Эксперты: в августе в элитных новостройках столицы средняя цена 1 кв. м выросла сразу на 15%

Эксперты: скидок от застройщиков стало меньше, но теперь они реальные

Специалисты Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) провели исследование, в рамках которого оценили влияние ограничительных мер в связи с пандемией COVID-19 на объем незавершенного жилищного строительства в РФ.

Актуальность работы определяется тем обстоятельством, что плановые сроки завершения текущего строительства приходятся на период ожидаемого экономического спада, вызванного т.н. корона-кризисом.

Последний грозит в ближайшие год-два не только не покончить с прежним долгостроем (а это около 3,1 тыс. недовозведенных многоквартирных домов), но и увеличить его объемы за счет задержки или даже остановки текущих строек. 

Фото: www.ianed.ru

По данным исследования, 37% ныне возводимого жилья, согласно проектным декларациям, должно быть введено в эксплуатацию в текущем году, 34% — в 2021-м, 15% — в 2022 году.

При этом результаты проведенного Институтом развития строительной отрасли опроса строительных организаций показывают, что в минувшем апреле в целом по регионам России приостановлено 44% строек.

Фото: www.images.sob.ru

Между тем объемы потенциального долгостроя (возможного нарушения сроков строительства, предусмотренных проектными декларациями) эксперты ИЭГ оценивают в 2,2 трлн руб. или в 696 тыс. квартир.

«Таким образом, текущие ограничения строительной деятельности в условиях пандемии создают потенциальные финансовые риски для всех участников проектов жилищного строительства», — делают вывод авторы исследования, имея в виду потери дольщиков, застройщиков и банков-кредиторов.

Фото: www.rus.kiziltan.ru

Приведенные в обзоре цифры говорят о том, что:

• граждане вложили в стройки (приобрели квартиры по ДДУ) 897 млрд руб., из них 377 млрд руб. – за счет ипотечных кредитов;

• застройщики пока не продали строящееся жилье на сумму 1,3 трлн руб. (такого рода инвестиции минимум на 15% меньше рыночной стоимости продаваемого жилья, и далеко не все они осуществлены);

• банки выдали ипотечных кредитов под залог прав требования по ДДУ на 377 млрд руб., а также предоставили проектное финансирование застройщикам, реализующим проекты по новой схеме с использованием эскроу-счетов (34% строек), в объеме порядка 100 млрд руб.

Фото: www.spbbuilding.ru

Общий объем незавершенного строительства МКД с привлечением средств граждан по ДДУ (с учетом долгостроев, возникших в предыдущие годы) в целом составил по состоянию на апрель 2020 года 91 млн кв. м (1,6 млн квартир), что в два раза больше объема ввода МКД в 2019 году (43,5 млн кв. м), подсчитали специалисты ИЭГ.

В финансовом выражении общий объем остановленных по стране строек (в рамках ДДУ) эксперты оценили в 5,2 трлн руб.

При этом 74% незавершенного строительства жилья сконцентрировано в региональных центрах. Так, в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Рязанской, Владимирской областях, Республике Башкортостан объемы незавершенного строительства МКД с привлечением средств дольщиков по итогам 2019 года в три-четыре раза превышают годовой объем ввода.

Фото: РИА Новости/Александр Кряжев

Несмотря на тревожные масштабы уже сложившегося и грозящего увеличиться из-за корона-кризиса долгостроя, авторы исследования делают оговорку, что указанные ими потенциальные риски незавершения строительства оценены по максимуму, и «можно предположить, что вероятность реализации таких рисков в полном объеме невелика».

Фото: www.postupi.online

Так, по мнению специалистов ИЭГ, риск незавершения строительства наиболее высок для тех МКД, строительство которых находится на начальной стадии реализации. Доля квартир, проданных по ДДУ, здесь невелика, как и сама доля таких МКД, со сроком сдачи в эксплуатацию в 2022 году: всего 15%.

Для МКД с плановым сроком ввода в эксплуатацию в 2020—2021 годах (71% ныне возводимого жилья) специалисты ИЭГ прогнозируют существенную задержку их ввода: по их мнению, она составит от шести месяцев до года.

Фото: www.mguu.ru

Другие публикации по теме:

Федеральный центр выделил 30 млрд руб. для субсидирования завершения долгостроев

Московские стройки заработают 12 мая

Владимир Якушев: свыше 183 млрд руб. по программе «Стимул» помогут отрасли пережить кризис

Выкупом жилья у застройщиков на сумму в 150 млрд руб. ДОМ.РФ поддержит отрасль в период кризиса

Остановленных строек стало меньше, но с планами, кадрами, материалами и привлечением средств ситуация ухудшилась: опрос застройщиков

Застройщики Московского региона несут миллиардные убытки от приостановки строительных работ

Эксперт Татьяна Полиди (ИЭГ): Москвичу придется копить на жилье 4,2 года, жителю Лондона — в два раза дольше