Профильное министерство внезапно заинтересовалось переменами в поведении застройщиков и банков, после того как цены на земельные участки резко выросли, а их число на рынке сократилось в пять раз. На это обратили внимание специалисты витрины недвижимости Restate.ru.

Фото: земля.дом.рф

О проблемах, связанных с землей под массовый девелопмент, впервые за долгое время заговорил замглавы Минстроя Никита Стасишин. В частности, чиновник заявил, что в разгоне цен участвовали и девелоперы, и кредитные организации, напомнив, что бриджи проектного финансирования выдаются банками по резервированию.

По его словам, выдавая бридж, застройщики немного корректировали будущую цену реализации, и через год резервирование составляло 1% — 3% от выданного кредита.

«Теперь земли, которые куплены неоправданно дорого, вы пытаетесь продать за бриджи, чтобы снизить кредитную нагрузку. При этом себестоимость строительства уже оптимизирована больше некуда», — выразил свое возмущение Никита Стасишин (на фото ниже).

Он заверил, что Минстрой таким образом не позволит застройщикам сдвигать сроки передачи ключей и раскрытия эскроу.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Досталось и небольшим застройщикам: им чиновник посоветовал не мнить себя «большими федеральными». Дескать, «вы за кредиты покупаете земли, которые потом непонятно как будут реализованы».

Ситуация для рынка известная. Участки могут годами лежать в запасе и сменить пару владельцев до начала стройки. А в нынешней рыночной ситуации застройщики тем более притормозят с выходом на площадки.

Эксперты Restate.ru полагают, что именно поэтому Минстрой вдруг увидел, как банки и застройщики обращаются со своими участками, и выразил свое недовольство.

Хотя, считают специалисты, как раз государство (в лице отдельных его структур) виновато в надвигающемся земельном кризисе. И одним из значимых факторов, влияющих на цены, здесь является программа КРТ.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

По данным NF Group, на момент ее старта в 2020 году в свободном обращении находилось порядка 2 тыс. лотов под жилую и коммерческую застройку. К 2024-му количество участков сократилось до 400 (в пять раз!), а по площади — в два раза.

И, что важно, основными «клиентами» новой госпрограммы действительно являются региональные девелоперы. По данным аналитиков, каждая четвертая земельная сделка на столичном рынке приходится на них.

Москвичи, хорошо знающие рынок и имеющие выход на админресурс, могут позволить себе выбирать, заключать сделки с проверенными «лендлордами», а зачастую у них уже есть гектары земли, которые терпеливо ждут своей очереди.

У региональных игроков такие возможности отсутствуют. Им приходится или покупать готовый участок с ГПЗУ, или участвовать в программе КРТ. Стоит это дорого, но, по их мнению, Москва того стоит.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Демонстративное внимание Минстроя к рынку земли и региональным игрокам, по мнению экспертов, говорит о том, что облегчать жизнь строительному сектору, несмотря на «постипотечный» кризис, в ведомстве не собираются.

Зато хотят, с одной стороны, ограничить выход на столичный рынок региональных компаний, а с другой — любыми способами подтолкнуть москвичей к тому, чтобы те «распаковали кубышки» купленной ранее земли.

Цели понятны: регионалы обязаны строить жилье на местах, обеспечивая в рамках политических программ «метры малой родине», а не зарабатывать деньги на стороне.

А столичные девелоперы должны двигать землю в работу, то есть строить сейчас, невзирая на кризис, предоставляя власти красивые цифры ввода жилья в эксплуатацию.

Никогда еще с 2014 года цели и задачи застройщиков и Минстроя не расходились так радикально, констатируют специалисты Restate.ru.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Минстрой обеспокоен возможным снижением ввода жилья и не исключает корректировку показателей нацпроекта

Новые льготы при уплате арендной платы за земельные участки при реализации масштабных инвестпроектов в Москве

Росреестр назвал признаки неиспользуемых земель

ГПЗУ предлагают включать в конкурсную документацию торгов по продаже земли

Объекты культурного наследия предлагают продавать одновременно с земельными участками и заключением договоров о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Законодатели установят срок для освоения всех без исключения земельных участков

Какие новые сведения будут отражаться в ГПЗУ

Эксперты: проекты КРТ способствуют расширению географии девелоперов

Президент России Владимир Путин подписал Федеральный закон 362-ФЗ, освобождающий от уплаты налога на доход физических лиц (НДФЛ) с материальной выгоды, возникшей в связи с экономией по процентам у россиян, взявших ипотеку до 2025 года.

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

Документ опубликован на портале правовой информации.

РБК, «Известия», «МК» и другие российские СМИ вместе с экспертами разбирались, что означают изменения в законодательстве и какую выгоду от них могут получать граждане, взявшие жилищный кредит.

Фото: empp.ru

Сергей ЕГОРОВ (на фото), управляющий партнер адвокатского бюро ЕМПП:

— Информацию об освобождении ипотечных заемщиков от уплаты НДФЛ не стоит понимать буквально.

Фото: r1-gkh.ru

Алексей СИМОНЕНКО (на фото), партнер Московской коллегии адвокатов «Арбат»:

— До вступления закона в силу, согласно п. 2 ст. 212 Налогового кодекса РФ, у граждан возникала обязанность оплачивать НДФЛ, когда ставка по кредиту была ниже 2/3 от ключевой ставки ЦБ. На разницу, которая считалась материальной выгодой, и начислялся налог.

Таким образом, при сегодняшней ставке в 21% оплачивать НДФЛ должны были все ипотечники, оформившие кредиты под 14% годовых и ниже.

До 29 октября 2024 года на начисление налога действовал мораторий, а новые поправки и вовсе его отменяют.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Роман РОДИОНЦЕВ (на фото), директор по развитию риэлторского агентства Est-a-Tet:

— Нововведения позволяют не платить НДФЛ с материальной выгоды при соблюдении следующих условий:

• кредитный договор заключен до 31 декабря 2024 года;

• кредит выдан на ИЖС или приобретение на территории России уже построенного жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, а также земельных участков;

• у заемщика есть право на имущественный налоговый вычет.

Подобное освобождение уже действовало ранее, но оно не распространялось на договоры, заключенные в 2024 году. Получается, что сейчас его продлили.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Освобождение от уплаты налога распространяется только на разницу между ставкой в кредитном договоре и ключевой ставкой ЦБ.

Фото: o2consult.com

Татьяна САФОНОВА (на фото), старший партнер консалтинговой компании O2Consulting:

— Освобождение граждане получат лишь в том случае, если у них есть право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья, установленный пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса.

Такое право надо подтвердить в налоговой инспекции — там выдается специальное уведомление, форма которого утверждена приказом ФНС России от 17.08.2021.

Фото: obplaw.ru

Елена РОДИОНОВА (на фото), партнер, руководитель практики правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»:

— Для получения справки в налоговый орган направляется заявление в произвольной форме.

В нем обязательно должны быть реквизиты договора, на основании которого предоставлены заемные средства. Их отсутствие является основанием для отказа в использовании льготы.

Фото: q.etagi.com

Татьяна РЕШЕТНИКОВА (на фото), заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи»:

— По закону материальной выгодой считается разница между 2/3 ставки рефинансирования и процентом по ипотеке.

Если речь идет о взаимозависимых заемщиках (например, кредит, дающий материальную выгоду, выдан банком сотруднику, с которым оформлены трудовые отношения), то НДФЛ будет автоматически удерживаться из зарплаты.

При существующей ключевой ставке ЦБ в 21% и 10% по кредиту с каждого 1 млн руб. ипотечного долга такой заемщик ежемесячно оплачивал бы 1 167 руб. НДФЛ.

Фото: banki.ru

Андрей БАРХОТА (на фото), независимый эксперт финансового рынка:

— В контексте налогообложения кредиты и займы, оформленные по ставке ниже, чем 2/3 ключевой ставки ЦБ, считаются исключительно выгодными заемщикам, и выигрыш в расходах подлежит налогообложению.

В итоге льготные кредиты могут полностью или частично иметь последствия, и гражданину придется платить, но это должен делать не он, а налоговый агент, который вносит деньги в безакцептном режиме.

Если бы Президент России не освободил заемщиков по льготным программам от уплаты налога на материальную выгоду, значительный объем дополнительных издержек понесли бы, например, домохозяйства, оформившие займы под 6% по «Семейной ипотеке» и т. д.

Фото: Freedom Finance Global

Наталья МИЛЬЧАКОВА (на фото), ведущий аналитик Freedom Finance Global:

— Освобождение от уплаты НДФЛ на положительную разницу между ключевой ставкой ЦБ и процентами по кредиту затронет только тех, кто был обязан платить такой налог. То есть это будут не все россияне, взявшие ипотеку по одной из льготных программ.

На весь рынок данная льгота значительного влияния не окажет, хотя некоторые категории граждан потенциально могут подпасть под льготный процент. В основном это сотрудники самих банков.

Тем не менее ажиотажный спрос, который имел место перед отменой программы льготной ипотеки, конечно, в этом случае не возникнет.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Компенсации всем обманутым дольщикам предлагается освободить от уплаты НДФЛ

Эксперты: новая шкала НДФЛ в первую очередь коснется продавцов инвестиционного жилья

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Новая форма декларации по налогу на сверхприбыль

Президент освободил от НДФЛ обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству 

Обманутых дольщиков, получающих возмещение по региональному законодательству, освободят от НДФЛ

Граждан освободят от уплаты НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения им

Какие семьи с детьми и на каких условиях будут освобождены от уплаты НДФЛ при продаже жилья