Аналитики ЦИАН подготовили обзор мнений представителей рынка недвижимости о перспективах развития ипотечного кредитования в стране на фоне недавней трансформации мер господдержки в этой сфере.

    

  

Напомним, что неделю назад Владимир Путин на площадке ПМЭФ-21 выступил с инициативой продлить госпрограмму льготной ипотеки на новостройки на год — до 1 июля 2022 года.

   

Фото: www.cdn-st1.rtr-vesti.ru

    

При этом глава государства предложил повысить ставку ИЖК по льготной ипотеке с 6,5% до 7% годовых, а максимальный размер кредита с нынешних 6—12 млн руб. (в зависимости от региона) сократить до 3 млн руб. для всех субъектов РФ (cм. таблицу ниже).

   

   

Президент РФ также призвал распространить действие льготной госпрограммы «Семейная ипотека», — ориентированной на предоставление льготной ставки ИЖК под не более 6% для заемщиков с двумя или более детьми, родившимися после 1 января 2018 года, — и на семьи с одним таким ребенком (см. таблицу ниже).

Максимальный размер кредита в рамках этой программы — 12 млн руб., а плановый срок окончания ее действия — 31 декабря 2022 года.

      

   

В обзоре ЦИАН отмечается, что в Правительстве и госкорпорации ДОМ.РФ обеими руками поддержали инициативу Президента. По прогнозам федеральных чиновников, обе программы помогут 250 тыс. российских семей получить льготные жилищные займы в объеме 700—800 млрд руб.

Что касается рыночной (не льготной) ставки ИЖК, то с учетом тенденции к повышению ключевой ставки ЦБ она приблизится к уровню 9%, полагают аналитики ДОМ.РФ.

    

  

Мнения опрошенных ЦИАН экспертов по поводу обновленных госпрограмм субсидирования кардинально не различаются.  

Например, управляющий партнер ВекторСтройФинанс Андрей Колочинский (на фото) приветствует решение продлить льготную ипотеку на новостройки, пускай даже с повышением ставки и сокращением кредитного лимита.

«Резкая отмена программы и возврат к базовым ставкам могли привести к стагнации на рынке новостроек, корректировке планов застройщиков по выводу новых проектов и, не исключено, к сокращению объемов жилищного строительства», — пояснил он свою позицию.

    

Фото: www.cian.ru

    

При этом Колочинский  сообщил ЕРЗ.РФ, что в целом общий объем выдачи ипотеки на рынке новостроек после 1 июля 2021 года сократится, поскольку госпрограмма «Семейная ипотека» рассчитана на узкую категорию заемщиков.

Если средняя ставка ИЖК приблизится к 9%, то для стимуляции спроса застройщики будут придумывать совместные с банками программы субсидирования ставки за счет собственных средств, хотя такой сценарий более вероятен для низколиквидных проектов, прогнозирует эксперт.

    

Фото: www.urbanlook.ru

    

С коллегой солидарен директор по маркетингу и продажам Lexion Development Алексей Лухтан (на фото).

По его мнению, в погоне за покупателем застройщики разнообразят свои программы по субсидированию ипотечных ставок. В итоге при средней рыночной ставке ИЖК в 8% и субсидировании этих ставок девелопером ставка в итоге составит в среднем 4—5% на весь срок кредитования, дает свой прогноз Лухтан.

     

Фото: www.ludiipoteki.ru

      

Замдиректора бизнес-юнита «Финансы» ЦИАН Михаил Кочеров (на фото) считает, что решение федерального центра де факто перенести условия по льготной ипотеке в «Семейную ипотеку», а саму льготную ипотеку на новостройки «обезжирить», уравняв лимиты до 3 млн руб. по всей России — это разумное решение, так как резкое сворачивание льгот могло бы обескровить отрасль.

При этом Кочеров убежден в том, что госпрограмма субсидирования ставок ИЖК на новостройки себя исчерпала. Застройщики успешно пережили кризис и нарастили прибыль, а цены на жилье выросли почти в два раза по сравнению с 2019 годом, нивелировав весь эффект от дешевой ипотеки. «Почти четверть ипотечников по этой программе — спекулянты и инвесторы», — подчеркнул эксперт.

    

Фото: www.wp.com

   

К слову, также считает и аудитор Счетной палаты РФ Светлана Орлова (на фото). В интервью ТАСС она сообщила, что федеральный надзорный орган уже объявил о грядущих проверках и оценке эффективности программы льготной ипотеки именно как меры поддержки населения.

По ее словам, были случаи, когда заемщик брал по три-четыре кредита. К тому же, полагает аудитор, надо проверить риск большой закредитованности россиян.

    

Фото: www.in-news.ru

     

В целом, мнения экспертов сошлись по целому ряду выводов:

• госпрограмма льготной ипотеки выполнила свою задачу поддержки отрасли в трудный период пандемии;

• выгоднее, чем сейчас, ипотека уже не будет;

• окончательно господдержка в сфере ИЖК не иссякнет, но условия для заемщиков уже будут не такими привлекательными;

• в нынешнем виде программа льготной ипотеки спровоцировала ряд побочных эффектов, главный из них — рост цен;

• на случай, если после 1 июля спрос на жилье упадет, застройщики придумают способ, как его стимулировать, но не сразу.

  

   

  

  

  

   

Другие публикации по теме:

Эксперты: для покупки жилья в Москве льготная ипотека с новыми условиями станет фактически бесполезной

Эксперты: льготную ипотеку на новостройки фактически отменили для обеих столиц и Подмосковья

Ужесточение условий льготной ипотеки на новостройки не вызовет очередного роста цен на жилье

Владимир Путин: Ипотеку стимулируем, строительство продолжаем делать инвестиционно привлекательным

Президент: Предлагаю продлить программу льготной ипотеки в России еще на один год — до 1 июля 2022 года

Эксперты: квартиры в столичных новостройках дорожают и уменьшаются в габаритах

Госпрограмму льготной ипотеки на новостройки могут продлить на год

Последствия прекращения с 1 июля действия госпрограммы льготной ипотеки: мнения экспертов разделились

Ирек Файзуллин: Благодаря оперативным мерам господдержки в сложное время отрасль не только сохранила, но и увеличила темпы

Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.

Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.

 

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

 

Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).

  

Динамика продаж в строящихся объектах Москвы

Год	2020	2021	2022	2023	2024
Объем строительства, млн м2	16	15,6	14,3	16,9	18,6
Не продано	30%	37%	36%	42%	45%
Продажи не открыты	21%	15%	16%	16%	11%
Продано, в т. ч.	50%	48%	48%	43%	44%
до 20% проектного объема	1%	1%	3%	1%	2%
21-40% проектного объема	3%	4%	6%	6%	5%
41-60% проектного объема	5%	7%	9%	9%	8%
61-80% проектного объема	11%	9%	11%	12%	11%
более 80% проектного объема	30%	27%	20%	14%	18%

Источник: NF Dom

 

С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.

Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.

Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.

 

Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ

Сегмент	Выручка в июне 2024 г., млрд руб.	Выручка в октябре 2024 г., млрд руб.	Динамика
Всего	193,1	152,3	-21,1%
Массовый	49,6	37,4	-24,6%
Бизнес	66,2	53,8	-18,7%
Премиум	23,9	27,8	+16,3%
Элитный	8,8	14,6	+65,9%
Новая Москва	44,5	18,8	-57,8%

Источник: Метриум

 

Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.

Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.

Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.

Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.

 

Фото: пресс-служба Dominanta

 

В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.

Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.

Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.

  

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

  

Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.

Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.

 

Фото: Key Capital

 

Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.

 

Фото: fsk.ru

 

К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).

 

Фото из личного архива Е. Тарасовой

 

Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.

Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.

 

Фото: NF Group

 

Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.

А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.

В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.

 

Фото: banki.ru

 

В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.

«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).

В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.

 

Фото: kf.expert

 

«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).

Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.

 

Фото из личного архива И. Доброхотовой

 

В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.

Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве 

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году

Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются 

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет