Консалтинговая компании Nikoliers подготовила исследование «Жилая недвижимость. I полугодие 2023 г.», в котором рассмотрела основные тенденции рынка новостроек Москвы и поделилась своими прогнозами.

Фото: Nikoliers

Одним из главных моментов первой половины года эксперты считают значительное ослабления курса российской валюты.

Падение рубля стимулировало население на поиск способов сохранения сбережений, и многие в качестве объекта инвестиций традиционно выбирали недвижимость.

Основные индикаторы рынка в сравнении I квартала 2023 г. и II квартала 2023 г.

Источник: Nikoliers

Исследовались сегменты комфорт-, бизнес- и премиум-класса, без учета элитной недвижимости. Во II квартале объем сделок фактически вернулся на уровень аналогичного периода 2022 года.

На протяжении последних кварталов остаются неизменными средние площади лотов, как находящихся в экспозиции (54 кв. м), так и проданных (49 кв. м).

Структура предложения по типу недвижимости и классам

Источник: Nikoliers

Интерес со стороны покупателей в апреле — июне наблюдался не только к строящемуся, но и к готовому жилью, включая вторичный рынок.

Эксперты объясняют это возвращением граждан из зарубежья. А также подготовкой к поступлениям в вузы, что зачастую подталкивает родителей к приобретению жилплощади для детей.

В то же время далеко не все собственники «вторички» готовы, как раньше, ее продавать, чтобы купить жилье в новостройке. Они стараются придерживать старую квартиру как актив, а новую приобретают, привлекая ипотеку, в том числе льготную.

Динамика средневзвешенной цены по классам, тыс. руб./кв. м

Источник: Nikoliers

После введения мер по отмене «околонулевых» ставок стоимость жилья постепенно стабилизировалась. Или, говоря словами экспертов, цены во II квартале заняли «выжидательную» позицию.

К июлю 1 кв. м зафиксировался на отметке 441 тыс. руб. (рост за квартал — всего +1%). За год удорожание составило 11%.

В разбивке по классам на 2% увеличилась средневзвешенная цена в комфорт- и бизнес-сегментах, а в классе «премиум» она снизилась на 2%.

Динамика средневзвешенной цены по типу недвижимости, тыс. руб./кв. м

Источник: Nikoliers

Начиная с IV квартала прошлого года наметился четкий тренд на сближение средневзвешенных цен квартир и апартаментов. Если раньше разница в стоимости составляла 18%, то теперь — всего 7%.

После того как ЦБ поднял ключевую ставку, эксперты не исключают удорожания ипотечных кредитов. Это, скорее всего, скажется и на ценах, в том числе затронув вторичный рынок, полагают аналитики.

Динамика объема предложения и спроса

Источник: Nikoliers

Несмотря на то что в I полугодии спрос шел вверх, в перспективе, по мнению экспертов Nikoliers, фокус застройщиков по привлечению покупателей вновь сместится в сторону продуктовых характеристик, качества строительства, дополнительных гарантий по соблюдению сроков ввода жилья.

Структура спроса по типу недвижимости и классам

Источник: Nikoliers

Пока для этого используются в основном скидки и акции, однако при ближайшем рассмотрении они не дают того эффекта, который присутствовал в начале их появления.

Что касается дальнейших корректировок цен и динамики спроса, то это, считают эксперты, во многом будут зависеть не только от экономических, но и от геополитических факторов.

Карта новых проектов

Источник: Nikoliers

Сложность среднесрочного прогнозирования, подчеркивают специалисты, продолжает существенно ограничивать рынок продаж.

Так что во II полугодии, по прогнозам Nikoliers, выжидание станет главным мотивом, определяющим поведение всех игроков рынка.

Другие публикации по теме:

Росреестр: 38,7 тыс. ДДУ зарегистрировано в Москве во II квартале 2023 года

Эксперты: в июне 2023 года предложение квартир в Москве выросло на 28%

Росреестр: в Москве за полгода зарегистрировано максимальное число ИЖК

Эксперты: предложение новостроек Новой Москвы достигло рекордных 1 млн кв. м

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за I полугодие 2023 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург 

Максимальные объемы ввода жилья за I полугодие 2023 года показали Московская область, Краснодарский край и Москва

Эксперты: в Новой Москве цена 1 кв. м с начала года снизились на 2,1% до 226,6 тыс. руб.

Эксперты: что происходило в июне на рынке новостроек «старой» Москвы

Эксперты: цены в РФ на новостройки комфорт-класса снижаются, в Москве — растут

Эксперты: в Москве отмечается снижение среднего бюджета покупки на 5,3%

Переход строительной отрасли на счета эскроу и проектное финансирование способствовало существенному сокращению разрыва в стоимости 1 кв. м на начальной и завершающей стадии строительства многоквартирного жилья, заметно снизилась и спекулятивная активность, сообщили аналитики ДОМ.РФ.

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

За 4 года разница в цене на этапе котлована и на стадии ввода в эксплуатацию сократилась почти в три раза: с 53% в 2020 году до 22% в 2023-м в среднем по России и с 66% до 19% — в Москве.

Согласно исследованию, проведенному ДОМ.РФ, ИРСО и ВЦИОМ, политика продаж застройщиков в первой половине 2024 года в основном не изменилась. Надбавка к цене для готовых к сдаче в эксплуатацию домов у половины респондентов сохранилась на уровне 2023 года, еще четверть опрошенных отметили снижение разницы в цене продажи на разных стадиях возведения жилья.

Почти у 80% застройщиков различие в цене в начале строительства и на этапе ввода не превышает 20%. Это связано с тем, что в текущих условиях краткосрочные спекуляции с недвижимостью невыгодны, а для получения сопоставимого дохода достаточно положить деньги на банковский депозит.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ 

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото) считает, что первичный рынок стал более ориентированным на удовлетворение реальных потребностей людей в жилье. И это можно назвать положительным эффектом реформы проектного финансирования.

«Еще несколько лет назад квартира, купленная в инвестиционных целях на начальном этапе строительства, за два года могла принести порядка 50% прибыли при перепродаже, — привел данные главный аналитик ДОМ РФ. — Такая маржинальность была обусловлена высокими рисками вложения средств на ранних стадиях реализации проекта».

Гольдберг подчеркнул, что с введением счетов эскроу ситуация кардинально изменилась. Теперь средства граждан надежно защищены государством, и разница стоимости жилья в зависимости от этапа строительства начала сокращаться.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: разброс цен маленьких квартир в новостройках российских городов — в пять раз

Эксперты: разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынках растет, на стадиях строительства — сокращается

Эксперты: цена 1 кв. м в российских новостройках в июне выросла до 132 тыс. руб.

Эксперты: из-за высокого спроса во II квартале увеличились цены на новостройки, и более всего — в столице

Эксперт: за время действия льготной ипотеки цены на новостройки в России выросли вдвое

Эксперты: квартиры за МКАД практически вполовину дешевле, чем в «старой» Москве

Эксперты: рассрочка vs льготная ипотека, кто в выигрыше

Эксперты: девелоперам после завершения льготной ипотеки помогут новые меры господдержки и передовые технологии

Эксперты: больше всего счетов эскроу открыто в Москве

ЦБ: в I квартале объем поступлений на счета эскроу снизился вдвое