ЦИАН провел исследование о степени монополизации рынка девелопмента в Московском и Петербургском регионах, c результатами которого любезно ознакомил портал ЕРЗ.РФ.

Пока, по данным экспертов аналитического центра компании, степень монополизации в столичных регионах ниже, чем в среднем по России. От 59% в Ленинградской области до 69% в Московской (против 73% в среднем по стране).

Но в последние годы степень монополизации рынка в регионах снижается, а в столичных агломерациях, наоборот, растет. За пять лет число активных застройщиков здесь сократилось на 29%.

Динамика степени монополизации рынка Московского региона (по количеству сделок)

Источник: Циан.Аналитика

Самая выраженная динамика — в Московской области, там относительно I квартала 2018 года снижение составило 46%.

В Москве и Санкт-Петербурге степень монополизации по объему выручки ниже, чем по количеству сделок. В Московской и Ленинградской областях — выше. В итоге выручка концентрируется у крупнейших девелоперов.

Для расчета степени монополизации рынка аналитики использовали доли пяти застройщиков-лидеров по продажам за квартал.

Фото: www.sdelanounas.ru

В Москве на лидеров — ПИК, ГК Самолет, ГК А101, ГК МИЦ и ГК ФСК — приходится 62% рынка, притом что в I квартале активные продажи шли у 74 застройщиков.

Такой результат объясняется, прежде всего, доминированием одного крупнейшего девелопера — ПИК, который держит 42% рынка столицы. Остальные компании-лидеры занимают не более 7%.

В Московской области степень монополизации еще выше — 69%. Крупнейшие застройщики здесь — ГК Самолет, ПИК, ГК Гранель, ГК ФСК, ГК Главстрой. При этом разрыв между первым девелопером и другими лидерами не такой большой, как в Москве.

Динамика степени монополизации рынка Петербургского региона (по количеству сделок)

Источник: Циан.Аналитика

В Санкт-Петербурге, так же, как в Москве, на ТОП-5 крупнейших застройщиков по числу сделок приходится 62% рынка.

Здесь лидер — холдинг Setl Group (32% рынка). У Группы ЛСР — 18%. На Группу ЦДС, ООО СПБ Реновация (входит в ГК Самолет) и ГК Главстрой приходится не более 5%.

Фото: www.st1.bsn.ru

В Ленинградской области доля между лидерами распределена более равномерно, чем в других локациях.

Крупнейший областной застройщик Группа ЦДС контролирует четверть рынка, на других (ПИК, ЕВРОИНВЕСТ ДЕВЕЛОПМЕНТ, ИСГ МАВИС, ГК КВС) приходится от 6% до 12%. Всего ТОП-5 лидеров занимают 59% рынка. Это самое низкое значение среди анализируемых локаций.

Количество застройщиков Московского и Петербургского регионов, у которых шли продажи в этом квартале

Источник: Циан.Аналитика

Уход с рынка мелких и средних застройщиков эксперты фиксируют уже на протяжении нескольких лет. По мнению аналитиков, это связано в том числе и с переходом застройщиков на проектное финансирование, которое проще получить крупным компаниям.

«Концентрация рынка (по сделкам и объему выручки) усиливается, но до монополии пока что далеко», — считает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото).

Он убежден, что диверсификация — важное условие успешного функционирования рынка. «Снижение конкуренции отражается на качестве проектов и ведет к росту цен», — подчеркнул Алексей Попов.

Другие публикации по теме:

Эксперты: объемы ввода жилья в Петербургском регионе сократились почти вполовину

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь — апрель 2023 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург

Эксперты: в апреле в Москве реализовано 4,7 тыс. квартир

Эксперты: рынок новостроек Петербургского региона шаг в шаг следует за Московским

Эксперты: на столичном рынке жилья происходит перераспределение покупательского спроса

Эксперты: цена «квадрата» в Московском регионе снизилась, а объем предложения вырос

Эксперты: несмотря на волатильность спроса на новостройки в Московском регионе в начале года, дальше будет рост

Эксперты: выручка застройщиков массового сегмента Москвы падает, бизнес-, премиального и элитного — растет

Эксперты назвали города Подмосковья с максимальным ростом цен на жилье

Росреестр: в I квартале средняя сумма сделки с жильем в новостройках Москвы снизилась на 0,3 млн руб.

Специалисты Центра ЦИАН.Аналитика, проанализировав итоги Всероссийской переписи населения 2021 года (результаты которой были опубликованы в августе 2022 года), пришли к выводу, что главное влияние на стоимость недвижимости и объем ввода жилья девелоперами оказывает миграция населения.

Фото: www.unpakt.com

Объектом мониторинга стали 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru, а также из базы данных показателей муниципальных образований и данных всероссийских переписей населения 2010 и 2021 гг., говорится в преамбуле к исследованию, результаты которого любезно предоставлены порталу ЕРЗ.РФ.

Аналитики ЦИАН выявили ряд тенденций. Одна из них заключается в том, что цены на недвижимость быстрее растут в городах с более высоким миграционным приростом.

Как видно из диаграммы ниже, наибольший рост цен (в долевом отношении) продемонстрировали Краснодар и Сочи (рост 106% и 104% соответственно в 2022-м к 2016-му году) с максимальным приростом населения за межпереписной период за счет более привлекательных климатических условий для проживания.

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

Из городов с высокой стоимостью недвижимости в лидерах оказалась быстро растущая Казань, в которой девелоперы предлагают недвижимость более высокого класса, а также Нижний Новгород и Иркутск. За пять лет цены на недвижимость выросли в Барнауле, Новокузнецке, Кемерово, Омске.

В лидерах по абсолютному приросту цен на жилье идут Москва и Санкт-Петербург как самые популярные локации для переезда. За ними следуют крупные межрегиональные центры-миллионники Приволжского федерального округа — Казань, Нижний Новгород и Самара.

Более чем на 60 тыс. руб. за шесть лет выросла стоимость 1 кв. м во Владивостоке (сопоставимо с ростом в Казани) — это следствие стимулирующего воздействия на рынок госпрограммы субсидирования ставок «Дальневосточная ипотека».

Фото: www.ndv.ru

Другая тенденция, выявленная аналитиками ЦИАН, заключается в том, что наибольший ввод жилья в эксплуатацию в межпереписной период был характерен для городов с быстрорастущей численностью населения.

Так, максимальные показатели продемонстрировали Москва, Санкт-Петербург и Краснодар, в каждом из которых было построено более 20 млн кв. м. жилой недвижимости за 2010—2021 гг. (см. диаграмму ниже).

Соотношение динамики населения и объемов ввода жилой недвижимости

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

При этом в Санкт-Петербурге в указанный период введено почти в два раза больше жилья, чем в Краснодаре. Следом в рейтинге идут другие крупные межрегиональные центры — Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Воронеж.

Взрывной рост ввода жилья был характерен для Тюмени с активно развивающейся экономикой и социальной сферой. Высокий миграционный прирост из Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов создает здесь запрос на качественную жилую недвижимость.

Среди городов-миллионников минимальный объем жилья возвели за 11 лет в Нижнем Новгороде, Перми, Омске и Волгограде.

Фото: www.denisjurin.ru

Специалисты Центра ЦИАН_Аналитика также установили зависимость активности рынка жилья от доходов населения.

Так, в 2018—2019 гг. в РФ наблюдался рост реальных доходов населения, на фоне чего годовые объемы ввода жилья по крупнейшим городам вернулись к высоким значениям 2015 года.

Но пандемийный 2020 год не позволил рынку показать дальнейший рост. На рынке недвижимости сказалось как снижение реальных доходов граждан, так и антиковидные ограничения, и общая неопределенность социально-экономической ситуации.

Соотношение величины заработной платы и изменения стоимости жилой недвижимости

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

«Падение рынка могло бы оказаться еще более ощутимым, если бы в июле 2020 г. не была запущена госпрограмма льготной ипотеки, которая подогрела рынок жилой недвижимости, способствовала увеличению спроса на квартиры и росту интереса к новым коммерческим проектам со стороны крупных девелоперов», — отмечается в исследовании.

Фото: www.in-news.ru

Его авторы подчеркивают, что результатом реализации этой программы господдержки стал беспрецедентный рост ввода жилья в крупнейших городах России в 2021 году на 18,5%.

При этом 23% из общего объема ввода было обеспечено населением в секторе ИЖС.

Руководитель Центра ЦИАН.Аналитика Алексей Попов (на фото) со ссылкой на данные Всероссийской переписи населения 2021 года в российских городах с населением более 500 тыс. человек ключевым фактором изменения стоимости квартир назвал именно динамику численности населения.

Он охарактеризовал реальные доходы населения в период с 2016 по 2022 год как менее значимые факторы роста цен на жилую недвижимость, чем миграционный приток в города и введение госпрограммы льготной ипотеки.

«Доходы оказываются весомым фактором при принятии решения о переезде и косвенно влияют на миграционный прирост, но прямая зависимость с ценами на недвижимость здесь отсутствует», — уточнил эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты: новостройки в России за год подорожали более чем на треть — в среднем до 150 тыс. руб. за «квадрат» (график)

Более половины респондентов не нуждаются в улучшении жилищных условий, а две трети опрошенных не желают связываться с ипотекой

Эксперты: аномальное подорожание новостроек на фоне снижения спроса прекратится в ближайшие месяцы

Эксперты: падение доходов населения – новый вызов для строительной отрасли

Эксперты: в крупных российских городах новостройки начали дешеветь с конца марта

Эксперты: Краснодар, Сочи, Рязань, Кемерово, Ростов-на-Дону и Липецк лидируют по росту цен на жилье