По мнению аналитиков портала «МИР КВАРТИР», поддержать девелоперов может только снижение ипотечной ставки. Это удержит цены от падения, но не послужит стимулом их роста, считают эксперты.

   

Фото: www.infinica.ru

  

Интернет-портал жилой недвижимости «МИР КВАРТИР» провел масштабное исследование российского рыка новостроек по итогам III квартала и за период с января по сентябрь. Исследовались города с населением более 300 тыс. человек, элитный сегмент в расчет не принимался.

Результаты мониторинга показали, что по итогам III квартала и 9 месяцев нынешнего года в самую дорогую пятерку городов РФ помимо обеих столиц и Московской области вошли Сочи и Владивосток (см. таблицу).

Самые же бюджетные предложения квартир в новостройках зафиксированы в Махачкале, Саратове, Магнитогорске, Владикавказе и Липецке.

  

Цены на новостройки в городах России

№	Город	Ср. цена, руб./кв. м	Прирост за III квартал	Прирост с начала года	Ср. стоимость квартиры, руб.	Прирост за III квартал	Прирост с начала года
1	Москва	221752	3,2%	10,4%	13058801	4,2%	10,9%
2	Санкт-Петербург	130968	3,5%	14,1%	8227822	5,1%	14,8%
3	Сочи	122475	2,7%	18,5%	8073099	10,0%	24,3%
4	Московская область	97887	3,2%	9,0%	5261125	3,8%	11,5%
5	Владивосток	97337	-12,7%	-2,5%	5203734	-12,5%	-3,5%
6	Казань	83220	-2,1%	8,4%	5012144	-0,8%	10,6%
7	Ленинградская область	79268	0,8%	10,1%	4008109	-2,2%	7,4%
8	Якутск	79232	5,7%	10,4%	3743870	7,1%	8,3%
9	Хабаровск	78190	3,6%	14,7%	4490493	11,6%	19,4%
10	Симферополь	78129	3,2%	11,9%	4599837	-6,7%	4,6%
11	Сургут	76464	-1,1%	9,6%	4854049	2,5%	13,0%
12	Екатеринбург	76000	-0,7%	8,2%	4748554	4,6%	13,6%
13	Архангельск	75999	-0,3%	8,3%	4071509	-2,6%	5,6%
14	Севастополь	75754	-2,0%	7,4%	4599196	-7,9%	2,6%
15	Уфа	72569	-2,6%	11,2%	4055859	3,7%	19,2%
16	Нижний Новгород	69298	-4,5%	5,7%	4187120	-5,9%	6,5%
17	Новосибирск	69008	1,0%	14,5%	3923646	2,3%	21,2%
18	Иркутск	64572	5,1%	16,6%	3334882	10,8%	24,2%
19	Пермь	63718	-3,2%	9,7%	3680400	-0,3%	16,1%
20	Тюмень	62701	0,3%	7,9%	3624667	5,7%	15,0%
21	Калининград	61062	-4,0%	5,8%	3980626	-8,7%	5,0%
22	Томск	58636	2,8%	8,8%	2997574	0,4%	10,9%
23	Белгород	56980	-0,1%	2,1%	3282375	-3,2%	-0,2%
24	Астрахань	56159	7,3%	11,8%	3854046	9,3%	22,3%
25	Краснодар	56053	-0,5%	5,0%	3174459	-0,6%	9,6%
26	Ростов-на-Дону	54998	-4,1%	3,8%	2836059	-6,9%	1,6%
27	Чита	54996	-8,8%	-2,9%	3424572	-10,3%	-2,7%
28	Тула	54346	-2,0%	15,4%	3416981	4,7%	22,2%
29	Мурманск	53541	-5,2%	1,5%	2925823	-3,9%	6,7%
30	Ярославль	53188	0,8%	9,1%	3105277	-1,3%	6,7%
31	Калуга	53077	-1,8%	4,8%	3253191	1,5%	7,1%
32	Пенза	52897	-5,3%	5,5%	3058155	1,6%	9,8%
33	Красноярск	52651	8,8%	16,1%	3114588	11,3%	22,5%
34	Ижевск	51926	-5,6%	-0,8%	2636781	-10,7%	-2,2%
35	Воронеж	51147	7,6%	14,7%	3044410	12,0%	20,7%
36	Барнаул	50292	2,7%	9,8%	2617922	-3,2%	6,1%
37	Волгоград	49537	-0,9%	8,8%	2717698	-3,5%	7,9%
38	Набережные Челны	49416	-11,8%	-4,3%	2915417	-10,6%	-0,2%
39	Тамбов	48839	-7,8%	8,1%	2786918	-3,0%	14,5%
40	Самара	48407	-11,1%	4,2%	2940964	-8,0%	8,6%
41	Кострома	47532	-10,1%	0,2%	2670608	-7,9%	4,8%
42	Тверь	47108	1,0%	15,5%	2640913	-5,2%	9,5%
43	Улан-Удэ	46594	0,2%	0,5%	2189873	3,9%	5,4%
44	Саранск	46147	-2,5%	-0,6%	2387133	-4,6%	-7,8%
45	Вологда	45874	2,2%	10,1%	2529799	5,0%	13,3%
46	Нижний Тагил	44597	-3,1%	6,0%	2180541	-9,8%	3,5%
47	Киров	44465	-5,4%	0,7%	2334766	-10,5%	-5,4%
48	Курск	44365	8,1%	8,3%	2418783	6,2%	6,5%
49	Рязань	44024	-7,0%	4,3%	2728599	-2,7%	11,8%
50	Ульяновск	43667	-5,2%	-1,4%	2441684	-6,6%	-6,7%
51	Омск	43518	-8,7%	7,4%	2309799	-4,2%	8,7%
52	Иваново	43461	4,3%	10,2%	2330362	-2,7%	8,8%
53	Чебоксары	42879	4,2%	8,7%	2429435	6,3%	9,5%
54	Ставрополь	42771	1,7%	13,3%	2401271	5,5%	21,4%
55	Смоленск	42559	-6,2%	2,5%	2324409	-14,4%	-4,6%
56	Волжский	42499	4,0%	14,9%	2358000	-2,3%	8,9%
57	Курган	42484	-6,9%	-10,1%	2248454	-10,7%	-9,9%
58	Кемерово	42387	-4,4%	5,0%	2172497	-4,5%	7,9%
59	Череповец	41747	-8,6%	0,5%	2386564	-8,8%	4,4%
60	Новокузнецк	41383	-9,4%	5,4%	2281879	-8,8%	10,7%
61	Челябинск	40888	-7,7%	3,0%	2358041	-9,7%	5,6%
62	Владимир	40346	-3,6%	0,8%	2206150	-0,1%	3,7%
63	Орел	39747	-6,8%	2,1%	2036443	-11,7%	2,8%
64	Оренбург	38484	-8,0%	2,2%	2032925	-8,7%	5,1%
65	Брянск	38206	7,3%	12,1%	2159430	2,1%	9,5%
66	Липецк	36098	8,3%	15,8%	2075965	9,8%	19,0%
67	Владикавказ	36026	-3,3%	-1,1%	2714648	1,8%	7,9%
68	Магнитогорск	35876	10,3%	23,6%	1921982	13,4%	22,7%
69	Саратов	34895	-8,6%	3,1%	2007850	-11,4%	2,6%
70	Махачкала	29108	-5,2%	-2,6%	2164022	1,0%	4,4%
	Среднее	58463	-1,8%	7,2%	3346937	-1,4%	8,8%

Источник: www.mirkvartir.ru

       

За последние три месяца квадратный метр новостроек подорожал только в 28 из 70 крупнейших городов в стране, остальные показали падение или прирост, близкий к погрешности, отмечается в исследовании.  

Средневзвешенная цена (СВЦ) 1 кв. м по всем крупным городам составила 58 тыс. руб. (-1,8%), средняя цена квартиры — 3,3 млн руб. (-1,4%).

Больше других городов СВЦ снизилась (на 9—13%) во Владивостоке, Набережных Челнах, Самаре, Костроме и Новокузнецке. Максимальное снижение средней цены за квартиру (на 11—14%) зафиксировано в Смоленске, Владивостоке, Орле, Саратове, Кургане и Ижевске.  

     

Фото: www.n911.ru

     

По итогам первых девяти месяцев текущего года за счет существенного подорожания новостроек в первом полугодии на российском рынке первичного жилья наблюдается в целом положительная динамика цен: СВЦ выросла на 7,2%, средняя цена квартиры — на 8,8%.

Максимальный ценовой прирост с начала года продемонстрировал Магнитогорск, где СВЦ поднялась на 23%, средняя цена за квартиру — на 22,7%.

В Сочи, Иркутске, Красноярск и Туле «квадрат» подорожал на 15—19%, а средняя квартира — на 22— 24%.

 Удешевление новостроек в большей мере коснулось Кургана, где цены по обоим показателям упали на 10%. 

   

Фото: www.mirkvartir.me

  

Результаты исследования позволяют сделать вывод о том, что цены с начала года ощутимо выросли, а платежеспособный спрос на новостройки в III квартале начал заметно сокращаться, анализирует статистику генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко (на фото).

Он также отмечает, что ставка ИЖК за последние девять месяцев снизилась чисто символически, а предложение в июле-сентябре на рынке увеличилось, что также не способствовало активизации спроса.

В такой ситуации «поддержать девелоперов может только снижение ипотечной ставки, что и планирует правительство — но это лишь удержит цены от падения, но не стимулирует их рост», — резюмирует эксперт.

        

 

  

  

  

   

Другие публикации по теме:

Эксперты: Замедление роста цен на первичное жилье — явление временное

Эксперты: в августе в Москве на продажу был выставлен рекордный объем жилья — более 1 млн кв. м

С июля цены на новостройки в российских регионах РФ выросли в пределах 5%

Если в Магадане можно накопить на квартиру в среднем за полтора года, то в Махачкале на это потребуется десять лет

Эксперт: Цены на жилье в России растут быстрее инфляции

Эксперты: жилье в 2018 резко подорожало: спрос подтолкнула дешевая ипотека

Портал NSP («Недвижимость и строительство Петербурга») провел опрос экспертов о ситуации на жилищном рынке Санкт-Петербургского региона.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Эксперты обсудили разные актуальные темы: новые продукты и схемы удержания покупателей; чем закончится дискуссия между Банком России и Минстроем; будут ли продлены льготные ипотечные госпрограммы и другие.

NSP исходил из того факта, что спрос на ипотеку в I квартале 2023 года снизился как в регионе, так и по России в целом.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Что будет с ипотекой

С увеличением ставки по ипотеке с господдержкой сразу на целый процент и принципиальной позицией ЦБ по субсидированным программам условия кредитования стали жестче, признала руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент (22-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Светлана Денисова (на фото).

 

 

По словам руководителя департамента продаж Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Максима Турты (на фото), после ухудшения условий по новостройкам программы субсидирования стали менее интересны потребителям, и люди стали возвращаться к приобретению готового жилья.

Максим Турта надеется, что льготные программы будут продлены. «Но на других условиях: чтобы ими могли воспользоваться реально нуждающиеся граждане, а не инвесторы», — считает он.

 

Фото: www.dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru

 

В Россельхозбанке, по словам замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала РСХБ Ивана Власенко (на фото), покупатели, как правило, выбирают ипотечные программы с максимальным сроком, что позволяет получить наиболее комфортный ежемесячный платеж.

 

Фото: www.cdn.doveriekonkurs.ru

 

«Я полагаю, хотя коллеги, вероятно, мою позицию не одобрят, что ипотеку пора возвращать на рыночные основания с минимальной поддержкой государства», — заявил заместитель гендиректора СК ЛенРусСтрой (9-е место в ТОП застройщиков Ленинградской области) Максим Жабин (на фото)

 

Фото: www.st1.bsn.ru

 

Конечно, согласился он, в этом случае глобальные планы по вводу жилья придется пересматривать. Но снижение рисков и кредитной нагрузки на граждан и на бюджет, по его мнению, — вполне достойная цель. По прогнозам Максима Жабина, «если исключить геополитические катаклизмы, этот год будет лучше предыдущего».

Он уверен, что жилая недвижимость в перспективе будет дорожать, какие бы скидки ни давали застройщики. «Фундаментальных предпосылок для снижения себестоимости нет», — заключил эксперт.

 

Фото: www.obzor78.ru

 

Директор по ипотеке Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова (на фото) привела факты, доказывающие, что «в 2023 году ипотека останется самым востребованным инструментом при покупке квартиры».

В первом квартале этого года доля продаж по ипотеке в Петербурге держится на рекордном уровне в 90%. «Банки и застройщики продолжат работать над созданием новых программ с интересными для покупателей условиями», — убеждена Мошкова.

 

Новостройки или вторичный рынок?

Одним из следствий изменения условий ипотеки с господдержкой и борьбы ЦБ с околонулевыми ставками стало оживление вторичного рынка.

 

Фото РБК

 

По информации коммерческого директора ГК РосСтройИнвест (9-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Екатерины Немченко (на фото), в начале 2023 года разрыв цен на новостройки и квартиры на «вторичке» достиг 20%—30%.

В итоге, по ее мнению, по совокупности факторов объем продаж на вторичном рынке заметно вырос, несмотря на менее выгодные условия по ипотеке.

 

 

«"Первичка" продолжает жить на сильном допинге в виде господдержки и субсидированных ставок», — продолжил гендиректор Первого ипотечного агентства (ПИА Недвижимость) Максим Ельцов (на фото).

А «вторичка» с рыночными ставками, замечает эксперт, «выживала как могла», и в какой-то момент вторичный рынок достиг дна. Сегодняшнее перетекание денег из новостроек во «вторичку» в силу разницы цен Максим Ельцов считает существенным фактором.

По его мнению, «низкая ставка играет все меньшую роль. Выигрыш по ежемесячному платежу важен, но при разнице в ценах он невыгоден».

  

Фото: www.voms.ru

 

На будущее Максим Ельцов дает такой прогноз: ставка будет на уровне 12% по «вторичке», на первичном рынке — около 6,5%—7%, то есть что-то среднее между «Семейной ипотекой», «Ипотекой с господдержкой» и будущими программами адресной поддержки.

Юлия Мошкова обратила внимание экспертов на то, что «квартиры на вторичном рынке чаще выбирают в новых домах, аналогичных новостройкам». Поэтому она не видит предпосылок к снижению объема ипотечного кредитования ни на первичном, ни на вторичном рынке.

  

Фото: www.stroyvedomosti.ru

 

«До активного субсидирования ставок первоначальный взнос в среднем составлял 1 млн руб., и это было около 28% от стоимости квартиры. Сейчас у покупателя есть тот же самый миллион, только доля от суммы — уже примерно 20%», — заявила Мошкова.

 

Фото: www.office-news.ru

 

Какие изменения видят эксперты

По данным гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова (на фото), «на рынке апартаментов с начала 2022 года сделок, совершенных с использованием ипотечных средств, становится меньше».

  

Фото: www.mebel-go.ru

 

Большая часть кредитов, уточняет он, выдается под 11%—14%. Некоторые застройщики завуалированно предлагают субсидирование (например, действующая ставка на первый год кредитования — от 4,1% годовых, со второго года — 16,9%).

Апартаменты чаще приобретают не «поштучно», а лотами, от 3 до 10 номеров. Их покупатели входят в категорию выгодных заемщиков. Как правило, это опытные инвесторы, поясняет Николай Антонов.

 

Фото: www.ttfinance.ru

 

«В ЖК Панорама Невы (1-е место в ТОП ЖК Санкт-Петербурга) мы активно работаем с ипотечными программами, — рассказал директор по продажам, СХ Сенатор (63-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Олег Добродеев (на фото).

Уменьшилось количество покупателей с минимальным собственным платежом. «В первом квартале в основном к нам приходили с пятидесятипроцентным первоначальным взносом», — проинформировал он.

  

   

Коммерческий директор ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) Кирилл Храпов (на фото) констатирует рост доли ипотечных сделок.

«По нашему портфелю (в московском и петербургском регионах) мы видим, что доля ипотечных кредитов в сделках растет, — рассказал он. — В первом квартале 2022 года она составляла 72%, к концу года выросла до 85%».

Субсидированную ипотеку Храпов называет «привлекательным продуктом», а небольшое снижение покупательского интереса не считает критичным.

 

Фото: www. admin.nsp.ru

 

Коммерческий директор Maslov Group Игорь Ахальцев (на фото) ожидает развитие рынка загородной недвижимости.

«Пользуется популярностью ипотека с господдержкой на покупку домов с участками ИЖС, — заметил он, добавив: — Средняя ставка получается около 7,7%, что позволяет клиентам рассмотреть приобретение более дорогого объекта и при этом остаться на уровне стандартных ежемесячных платежей».

В числе негативных факторов он назвал предельный уровень кредита: в Московской и Ленинградской областях сумма ограничена 12 млн руб.

  

Фото: www.shtory-deco.ru

 

Стандартная ставка по ипотеке на «загородку» выше 12% годовых также не подходит большинству клиентов, констатирует Ахальцев. Поэтому количество сделок по стандартным программам снижается, резюмирует специалист.

Юлия Мошкова называет «бестселлером» 2023 года траншевую ипотеку. По ее словам, условия программы траншами в этом году несколько трансформировались: речь уже не идет об «одном рубле в месяц», но платеж по-прежнему минимальный на весь период строительства.

Другая популярная программа — это «ипотека в рассрочку», которая не только снижает платеж в два раза, но и максимально выгодна по переплате по процентам». Мошкова заверила, что ни в одной из этих программ нет удорожания самой квартиры.

  

Фото: www.sakhalife.ru

 

По мнению экспертов, тренды года будут напрямую зависеть от результатов обсуждений очередного пакета мер регулирования рынка ипотеки, которые сейчас проводят ЦБ и Минстрой. Возможно, на окончательные решения повлияют итоги I квартала.

«Думаю, рукотворное замедление такой важной отрасли, как жилищное строительство, не входит в планы правительства, и надеюсь, что в ЦБ это поняли», — предположила Светлана Денисова.

 

Фото: www.mk.ru

 

С ней согласна Екатерина Немченко: «В дискуссии между Минстроем и ЦБ победят логика и здравый смысл, будет найден компромисс», — уверена она.

«Строительная отрасль играет важнейшую роль в экономике. Без поддержки со стороны государства нынешнюю ситуацию пережить сложно», — полагают эксперты.

 

Фото: www.newnevsky.ru

 

P.S. Когда материал готовился к публикации стало известно о решении руководства Банка России ввести ограничения в отношении ипотечных программ со ставками, которые в ЦБ называют «экстремально низкими». С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительное резервирование. Ставку-ориентир, по которой будет рассчитываться его размер, регулятор будет публиковать на своем сайте ежемесячно.

 

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ЕРЗ.РФ дал прогноз основных показателей строительства МКД в 2023—2024 годах

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

В марте 2023 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, снизилось на 42% (графики)

В Москве за I квартал введена почти половина годового планового объема недвижимости

Эксперт: средняя ставка по ипотеке в России превысила 8%

В марте 2023 года застройщики вывели на рынок на 89% больше МКД, чем годом ранее (графики)

ЦБ: в феврале «Льготная ипотека с господдержкой» уступила первенство «Семейной»

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м