Подводя итоги I квартала текущего года, аналитики ЦИАН проанализировали изменение цен на рынке новостроек Москвы и области, число и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты. Результатами исследования эксперты любезно поделились с ЕРЗ.РФ.

Фото: www.vita-property.ru

Начало года — традиционно малоактивный сезон на рынке недвижимости, однако в 2023 году показатели были значительно ниже предыдущих лет.

По данным ЦИАН, на рынке новостроек Москвы и области региона было заключено 29,3 тыс. ДДУ за I квартал 2023 года. По сравнению с I кварталом прошлого года спрос просел на 36%, но если сравнивать с IV кварталом 2022-го, разница составляет только -2%. Аналитики объясняют это адаптацией рынка к отсутствию нулевой ипотеки.

Фото: www.сз-саратов.рф

В январе было заключено 8,3 тыс. ДДУ. (-36% относительно декабря 2022 г.), в феврале — 8,6 тыс. ДДУ (+4% относительно января). В марте спрос увеличился до 12,5 тыс. ДДУ (уровень 2018 года), что и позволило сократить разрыв с показателями 4 квартала прошлого года.

Эти цифры, представленные аналитиками ЦИАН, отображают зависимость рынка от ипотеки: изменение условий ипотечного кредитования, свертывание программ с околонулевыми ставками не могли не сказаться на спросе.

Количество ДДУ на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

Тем не менее динамика сделок относительно конца 2022 года разнится по Москве в старых границах (+8%), Новой Москве (-13%) и области (-10%).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Пересмотр условий кредитования привел к росту ставок по выданным кредитам в начале года. Согласно данным ЦБ, в Москве в январе 2023 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам составила 5,25%, в феврале — 5,51% против 3,2% в ноябре и 3,1% в декабре 2022 года.

Это привело к снижению доступности ипотечного кредитования: в I квартале 2023 года количество сделок с оформлением ипотеки снизилось на 4% (с 82% в IV квартале 2022-го до 78% за I квартал 2023-го).

Фото: www.stroikyufy.ru

Наибольшее снижение доли сделок с оформлением ипотеки отмечено в Новой Москве (на 5 п.п.). В Белокаменной в старых границах зафиксировано снижение на 4 п.п. относительно IV квартала 2022 года.

В Московской области доля сделок с ипотекой не изменилась.

Фото: www.cdn.inmyroom.ru

Как ранее отмечал портал ЕРЗ.РФ, с февраля 2023 года лидирующую позицию заняла «Семейная» ипотека (47% выданных кредитов с господдержкой), доля «Льготной ипотеки» — 42%.

Во многом этому способствовало расширение программы с начала 2023 года на семьи с двумя детьми до 18 лет. Одновременно произошло увеличение ставки по льготной ипотеке с 7% до 8%.

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

  Источник: Циан.Аналитика

Анализируя изменение средней цены 1 кв. м в Московском регионе за I квартал 2023 года, эксперты ЦИАН отметили, что фактически на рынке сохраняется ценовая стагнация.

Источник: Циан.Аналитика

Относительно марта 2022 года средние цены в регионе выше всего лишь на 1,5%. Предпосылок к заметному росту цен на первичном рынке нет.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Москве

Источник: Циан.Аналитика

Наиболее заметная динамика в Москве в старых границах. В марте «квадрат» подорожал здесь на 2,6%, за квартал рост составил 4,6%, а за год — 3,2%.

Средняя стоимость 1 кв. м и динамика цен за месяц в Московской области

Источник: Циан.Аналитика

В Новой Москве максимальный среди локаций годовой рост — на 4,2%. За квартал и за последний месяц цены практически не изменились (+0,4% и -0,2% соответственно).

В Московской области минимальная динамика.

Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе

Источник: Циан.Аналитика

В начале 2023 года, согласно результатам анализа ЦИАН, темпы роста объема предложения замедлились. Выбор на рынке новостроек Московского региона стабилизировался.

В феврале объем предложения немного сократился — на 1,2% относительно январских значений, однако в марте вновь зафиксирован рост на 2,4%.

Сейчас на рынке доступно 114,6 тыс. лотов (уровень 2018 г.) Большая часть предложения сосредоточена в столице (60%): 51,2 тыс. лотов в старых границах и 18 тыс. лотов в Новой Москве. Относительно марта 2022 г. выбор больше на 52%.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

По данным аналитиков, заметно сократилось число новых ЖК. В январе в продажу вновь вышел 31 корпус, в феврале — 34 корпуса, в марте — только 21 корпус. Итог трех месяцев — 86 новых корпусов (28 в Москве в старых границах, 15 в Новой Москве и 43 — в области).

В I квартале 2022 года этот показатель составлял 114 корпусов, а в 4 квартале 2022-го — 159 корпусов. Темпы вывода, по мнению аналитиков, сопоставимы с показателями II квартала 2020 года, на который пришлись жесткие пандемийные ограничения.

Новые корпуса на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

Сокращение числа новинок в начале 2023 года уже привело к стабилизации объема предложения и к небольшому росту средних цен.

Новинок в 2023 году будет меньше, чем в 2020—2022 годах, прогнозируют специалисты. Это вполне ожидаемая реакция на спад спроса и кризисные события минувшего года.

«В I квартале 2023 года на фоне удорожания ипотеки заключено минимальное для I квартала количество ДДУ с 2017 года», — отметил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото).

При этом относительно конца 2022 года спрос практически не изменился (-2%), заметил он, несмотря на то, что в начале года на рынке традиционно неактивный сезон.

«Таким образом, рынок адаптировался к жизни без нулевой ипотеки. Рассчитывать на существенный рост числа ДДУ в 2023 году не стоит», — заключил Алексей Попов.

По мнению эксперта, основным драйвером спроса в условиях роста ставок по ипотеке, высокой конкуренции, снижения доходов и общих внешних рисков для девелоперов в ближайшие месяцы будут прямые скидки на лоты.

Другие публикации по теме:

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится

Эксперты: предложение новостроек в Москве выросло за год в 1,5 раза

Эксперты: «Семейная ипотека» становится ключевым инструментом господдержки на рынке новостроек

Ставки, кредиты и ипотека после новых ограничений ЦБ

Ипотека под 3—4% не устраивает ЦБ точно так же, как околонулевая или ипотека с кешбэком

Эксперты: несмотря на рост средних ипотечных ставок, переплата за квартиры по субсидированным программам сохранилась

18.04.2023 Конституционный Суд РФ принял Постановление №18-П «По делу о проверке конституционности части 3 статьи 6 Федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина И. Ф. Короткова».

Фото: www.exiora.ru

КС РФ разрешил спор о возможности выделить доли в натуре из общей долевой собственности и зарегистрировать право собственности на машино-места как объекты недвижимости при отсутствии согласия на выдел долей всех сособственников (т.е. лиц, имеющих право общей собственности, возникающее тогда, когда право собственности на одну и ту же вещь имеют несколько лиц).

На основании договоров купли-продажи гражданин в 2018 году приобрел четыре машино-места, одновременно названные как доли в праве общей собственности на нежилое помещение (гараж) в многоквартирном доме.

Намереваясь выделить в натуре находящиеся у него доли в праве общей собственности и зарегистрировать право собственности на машино-места как объекты недвижимого имущества, гражданин обратился к сособственникам, уже зарегистрировавшим свои доли в праве в ЕГРН, с предложением согласовать выдел его долей, но не смог получить согласия всех сособственников и, соответственно, зарегистрировать свое право.

Фото: www.yandex.net

Поэтому гражданин обратился в суд с иском о выделе в натуре принадлежащих ему долей в праве общей собственности (четырех машино-мест) к тем ее участникам, которые, как и он, в установленном порядке зарегистрировали свои доли. Решением Серпуховского городского суда Московской области, оставленным без изменения вышестоящими судами, в иске ему было отказано.

КС РФ указал, что на протяжении многих лет правовой режим машино-мест не был прописан в законе. В правоприменительной практике машино-места, фактически существовавшие как предназначенные, главными образом, для индивидуального использования и принадлежащие конкретному правообладателю объекты, юридически обычно регистрировались в органе, осуществляющем регистрацию прав (Росреестре), как доли в праве общей собственности на соответствующее помещение: встроенные гаражи в жилых и нежилых зданиях и сооружениях, отдельно стоящие гаражные комплексы и иные системы стоянки (парковки) автомобилей.

Фото: www.sevnotariat.ru

Но, в отличие от других объектов долевой собственности, машино-места изначально были, так или иначе, выделены в натуре. В частности, их границы обозначались на полах и на стенах краской, им присваивался специальный номер, под которым они регистрировались в ЕГРН и фигурировали в иных правоприменительных актах. Возможность изменить такое обозначение машино-места, коль скоро оно состоялось, обычно не предусматривалась и не подразумевалась.

Тем самым можно говорить о противоречии между правовой формой и реальным содержанием этих правоотношений, поскольку институт долевой собственности рассчитан на применение к единому имуществу, в то время как машино-места, по сути, были имуществом индивидуальным. Применение в такой ситуации правил, регламентирующих долевую собственность, объяснимо стремлением восполнить в рамках имевшихся правовых инструментов правовой пробел. Введение же законодателем машино-мест в гражданский оборот как прямо указанных в законе самостоятельных объектов недвижимости вызвано задачами развития и совершенствования данной сферы с учетом фактически сложившихся имущественных отношений.

С 1 января 2017 года, в законодательство внесены изменения, и к недвижимым вещам стали относиться предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений — машино-места.

В принципиальном плане отпала необходимость для оформления прав на машино-места применять не лишенную в данном случае известной искусственности конструкцию о доли в праве общей собственности. При этом природа машино-места как индивидуально используемого имущества — оформлено ли оно в качестве доли в праве общей собственности или в качестве отдельного объекта недвижимости — не отрицает совместного использования подъездных путей к машино-месту и иных общих частей помещения, где оно расположено, и, возможно, оборудования (например, мойки).

Ч. 3 ст. 6 федерального закона 315-ФЗ в системе действующего правового регулирования формально не могут рассматриваться как препятствующие выделу в натуре доли в праве общей собственности при отсутствии соответствующего соглашения или при недостижении согласия между ее участниками. Если в судебном порядке будет установлено, что выдел доли не нарушает права и законные интересы других сособственников, но требование довести в письменной форме до всех участников общей собственности свое предложение о выделе доли и получить от них ответ либо организовать подписание соглашения или принятие решения на их общем собрании невыполнимо практически. Невыполнимо как по причине их многочисленности в ситуации отсутствия доступа к необходимой информации для коммуникации с сособственниками, так и ввиду возможного нежелания части сособственников преобразовать общую собственность на нежилое помещение (гараж) в обособленные машино-места.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

С учетом изложенного Конституционный Суд РФ постановил:

• впредь до изменения регулирования в соответствии с настоящим Постановлением суды отказывают в удовлетворении требований сособственнику находящегося в общей долевой собственности нежилого помещения (гаража), в качестве доли в праве на которое оформлено машино-место, претендующему на реализацию преимущественного права покупки этой доли, если исходя из обстоятельств конкретного дела подтверждается, что фактически машино-место является предназначенным для индивидуального использования и принадлежащим конкретному лицу объектом;

• законодателю надлежит в переходных положениях закона, вносящего изменение в правовое регулирование, во исполнение настоящего Постановления указать конкретную дату, с которой применительно к таким объектам восстанавливается обычный объем защиты преимущественного права покупки, если он сочтет разумным и необходимым такое восстановление, с учетом необходимости гарантий защиты прав лиц, вступивших до этой даты в соответствующие правоотношения, а также предоставления разумного срока на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на машино-место как объект недвижимости.

Другие публикации по теме:

Банк ДОМ.РФ выяснил, жители каких мегаполисов чаще всего берут «парковочную ипотеку»

Двор без машин и озелененная территория — основные тренды на рынке новостроек Самарской области

Застройщики предложили Минстрою изменить нормы организации парковок в новостройках

Эксперты выяснили, насколько интересна москвичам и петербуржцам покупка машино-мест

Росреестр разъяснил вопросы о регистрации недвижимости, возникающие после принятия 408-ФЗ

Московские девелоперы теперь не могут размещать плоскостные парковки рядом с возводимыми домами

Какие госуслуги застройщики и банки смогут получать через веб-сервисы Росреестра

Конституционный Суд: правовые гарантии защиты прав кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, отсутствуют

КС обязал Госдуму изменить ряд положений Жилищного кодекса, признанных неконституционными

Конституционный Суд: правила предоставления коммунальных услуг не соответствуют Конституции

Конституционный Суд: законодательство не предусматривает корректировку земельного налога за предыдущие периоды вследствие изменения ВРИ