Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты: спрос на первичное жилье в Москве снизился из-за небывалого роста цен

В числе основных причин такого роста фигурирует реформа долевого строительства. К такому выводу на основе анализа предварительных итогов 2019 года на рынке столичных новостроек пришли аналитики «Метриум».

   

Фото: www.tsargrad.tv

   

В своем исследовании они отмечают, что процесс подорожания столичной жилой недвижимости начался еще в 2018 году на фоне ипотечного бума.

  

Источник: «Метриум»

      

О подоплеке роста цен

В этом году рост цен продолжился, и к ноябрю средняя стоимость 1 кв. м достигла 173 тыс. руб., что заметно превысило предыдущий рекорд, пришедшийся декабрь 2018 года (162 тыс. руб.).

Причем средний «квадрат» в 2019 году заметно подорожал сразу во всех основных ценовых сегментах московского рынка новостроек (см. график 1).

     

Фото: www.i.ytimg.com

    

По мнению директора по развитию «Метриум» Натальи Сазоновой (на фото), основными причинами столь внушительной ценовой динамики стали:

• высокий спрос (в 2016—2018 годах число сделок с новостройками нарастало, преодолев докризисные показатели);

• рост себестоимости строительства;

• инфляционная волна, вызванная девальвацией рубля в 2018 году и повышением тарифов естественных монополий;

• рост налоговой нагрузки (в частности, повышение НДС);

перевод отрасли на рельсы проектного финансирования.

   

Источник: «Метриум»

    

Последний фактор, считает эксперт, определил спекулятивный характер повышения расценок, поскольку при повсеместном удорожании квартир от застройщиков на новую модель финансирования было переведено только 15% строящегося в столице жилья.

«По-видимому, девелоперы сделали ставку на агрессивную ценовую политику для того, чтобы максимизировать прибыль до реформы, а затем за счет этой сверхприбыли они рассчитывали в спокойном режиме достраивать имеющиеся объекты, пусть даже спрос при этом сократился или стал умеренным», — предполагает Сазонова.  

  

Источник: «Метриум»

    

О противоречивой динамике спроса

В целом за десять месяцев этого года в Москве (в старых границах города) было заключено на 11% больше договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), чем в тот же период 2018 года, отмечается в исследовании «Метриум».

Однако если сравнивать динамику сделок из расчета месяц к аналогичному месяцу предыдущего года, то видно, что со второй половины 2019 года спрос сокращается. Например, в августе, сентябре и октябре наблюдается отрицательная динамика, хотя именно в эти месяцы клиенты обычно бывают очень активными. 

А в границах Новой Москвы (ТиНАО) отрицательная динамика спроса зафиксирована также и в годовом исчислении (-11%). 

«Основные причины снижения активности клиентов — это рост цен, а также повышение ставок по ипотеке, которое началось во второй половине 2018 года и достигло пика весной 2019 года», — объясняет сложившийся тренд на падение объемов ДДУ Наталья Сазонова.

      

Источник: «Метриум»

       

О ставке ИЖК

На графике выше видно, как менялась средневзвешенная ставка по ипотеке для новостроек Москвы в период с января 2018 по сентябрь текущего года.  

По данным исследования, по предварительным итогам 2019 года с привлечением ипотеки на рынке новостроек заключается 47% сделок в «старой» и 56% соглашений — в Новой Москве.

Но Сазонова считает, что только лишь за счет увеличения доли ипотечных сделок и снижения ставки ИЖК активизировать спрос не удастся. 

     

Фото: www.pbs.twimg.com

    

«Сейчас возврата ставок на уровне 9% уже недостаточно, чтобы простимулировать спрос также, как в 2018 году, потому что за прошедший год резко выросли цены на фоне падения доходов», — разъясняет свое видение ситуации эксперт.

Наталья Сазонова полагает, что при сохранении текущих ставок ИЖК столичный рынок новостроек ожидает дальнейшее сокращение активности клиентов: примерно до 10—15% по сравнению с показателями конца 2018 года.

Чтобы сохранить приемлемые темпы продаж, девелоперам придется смягчать ценовую политику, например повысить средний размер скидки с текущих 4% до 5—7% от первоначальной цены квартиры, уверена аналитик.

   

 

 

О влиянии реформы долевого строительства на объем продаж

В начале года застройщики не спешили выводить в продажу новые объекты в Москве, замечает Сазонова, поскольку это грозило перспективой переводить их уже к середине года на менее рентабельную модель проектного финансирования. А во второй половине года девелоперы были озадачены поиском кредитов под свои проекты, что также внесло коррективы в их планы.    

Поэтому для большинства игроков рынка акцент на завершении текущих строек, а не на старт новых, стал основной стратегией. Ее итогом стало то, что за 11 месяцев 2019 года в продаже появилось 57 новых объектов — на 30 меньше, чем за аналогичный период 2018 года. 

   

Фото: www.guberniya.info

    

О текущей статистике предложения

Несмотря на отрицательную динамику по разным показателям, общий объем предложения первичного жилья в Москве сохраняется на высоком уровне, и дефицит новостроек столице пока не грозит, свидетельствуют аналитики «Метриум».

Общий объем предложения столичного жилья оценивается в 3,5 млн кв. м, что сопоставимо с показателем конца 2018 года (3,6 млн кв. м).

    

 

Фото: shopandmall.ru

   

   

   

   

    

Другие публикации по теме:

Цена метра столичной «элитки» перевалила за миллион

В 2019 году заметный рост сделок на рынке новостроек столичного региона отмечен лишь на территории старой Москвы

В сентябре на столичном рынке новостроек предложение снизилось на 3—4%

Рынок новостроек Москвы: цены выросли, но появились предложение жилья сверхмалого формата

Несмотря на спад предложения, в целом реформа долевого строительства в Москве проходит успешно

Эксперты: спрос на новостройки в III квартале начал сокращаться 

В августе ситуация на рынке новостроек Новой Москвы изменилась мало

За месяц рынок новостроек «старой» Москвы прирос почти на 7%

Квадратный метр столичного жилья в августе подрос в цене менее чем на 1%

Новостройки Новой Москвы стали хуже покупать

Объем предложения новостроек в старой Москве в июле вырос на 1%, а в ТиНАО снизился на 1,2%

Новостройки Новой Москвы продолжают дорожать, но спрос при этом не падает

Эксперты прогнозируют дальнейшее подорожание столичной недвижимости

+

Эксперты: по итогам III квартала темпы роста цен в новостройках «старой» Москвы замедлились

По данным консалтинговой компании Nikoliers, в июле — сентябре 2024 года средневзвешенная цена 1 кв. м на рынке новостроек в старых границах столицы (без учета элитного сегмента и скидок от застройщиков) увеличилась на 1,8% — до 516 тыс. руб.

   

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори 

  

Аналитики отметили, что по сравнению со II кварталом темпы роста цен на жилье в новостройках замедлились.

На это повлияли корректировка спроса в связи с окончанием действия льготной ипотеки, повышение ключевой ставки ЦБ и, как следствие, снижение покупательской активности.

 

Динамика средневзвешенной цены по классам недвижимости, тыс. руб. за 1 кв. м

Источник: Nikoliers

 

Сильнее всего изменения условий кредитования отразились на сегменте комфорт-класса. За июль — сентябрь средняя цена «квадрата» в новостройках этого типа снизилась на 1,6%, до 377 тыс. руб., а за год — на 2%.

В проектах бизнес-класса показатель вырос на 3% — к апрелю — июню и на 14% — за год, до 531 тыс. руб. В премиум-классе — на 2% и 16% соответственно.

 

Динамика средневзвешенной цены по типам недвижимости, тыс. руб. за 1 кв. м

Источник: Nikoliers

 

Квадратный метр в III квартале подорожал в проектах не только с квартирами, но и с апартаментами: на 3% к результатам предыдущих трех месяцев и на 8% — за год.

Наибольшая цена предложения традиционно остается в новостройках Центрального административного округа. В июле — сентябре стоимость квартир здесь увеличилась на 5% (с 870 тыс. руб. до 911 тыс. руб. за «квадрат»). При этом апартаменты подешевели на 5%.

 

Средневзвешенная цена по округам, тыс. руб. за 1 кв. м

Источник: Nikoliers

 

После ЦАО самыми дорогими локациями остаются ЗАО, где цена одного 1 кв. м составила 547 тыс. руб., и ЮАО — 514 тыс. руб.

Наиболее доступное предложение было представлено в Зеленограде — 275 тыс. руб., ЮВАО — 400 тыс. руб. и ВАО — 445 тыс. руб. за «квадрат».

Объем предложения квартир и апартаментов по итогам III квартала увеличился на 5,8%: в первичной продаже находилось 2,77 млн кв. м жилья.

Общий объем стартовавших в июле — сентябре проектов, согласно проектным декларациям, составляет 1,1 млн кв. м — на 7%, больше, чем год назад, и на 13% меньше, чем в апреле — июне 2024-го.

 

Фото: Nikoliers

 

«По итогам III квартала темп роста средневзвешенной цены жилья на первичном рынке в целом замедлился за счет проектов комфорт-класса», — отметила директор по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Анна Мурмуридис (на фото).

Сегменты «бизнес» и «премиум», по ее словам, напротив, имеют потенциал роста стоимости даже в условиях нестабильной экономической ситуации, и это связано с меньшей зависимостью такого типа жилья от условий ипотечного кредитования.

Эксперт считает, что из-за высокой стоимости проектного финансирования и увеличения затрат на строительно-монтажные работы цены на квартиры продолжат расти.

Изменения, по ее прогнозу, возможны в финансовых моделях новых проектов. Девелоперам придется закладывать в них цены с дисконтом к конкурентам и сокращать расходы в инвестиционной фазе.

    

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: по итогам III квартала выручка десяти самых успешных девелоперов «старой» Москвы составила 213,4 млрд руб.

Эксперты назвали самые продаваемые московские новостройки бизнес-класса в III квартале

Эксперты: без льготной ипотеки спрос в новостройках Москвы упал на 26%

Эксперты: в сентябре в «старой» Москве хорошо продавались лоты всех форматов — от студий до четырехкомнатных квартир

Эксперты: цены на новостройки Москвы снизились только в классе «комфорт»

Эксперты: в III квартале лидером по продажам новостроек в «старой» Москве стал Западный автономный округ

Эксперты: после отмены льготной ипотеки в Московском регионе лучше всего держится рынок новостроек ТиНАО

Эксперты подсчитали, в каких районах столицы в сентябре снизились цены на новостройки

Эксперты: в III квартале спрос в новостройках «старой» Москвы поддерживали «Семейная ипотека» и скидки от застройщиков

Эксперты: в сентябре продажи квартир и апартаментов в Московском регионе выросли на 26%