Аналитики ЦИАН подвели итоги августа на первичном рынке столичного региона, любезно предоставив данные исследования порталу ЕРЗ.РФ. В расчетах учитывались данные из выписок Росреестра по сделкам с квартирами и апартаментами в новостройках, в которых указывается срок жилищного кредита.

Фото: www.tsargrad.tv

Ключевые выводы исследования таковы. Восстановление рынка замедлилось, доля ипотеки достигла рекордных 83%, а срок кредитования впервые превысил 25 лет. Ради экономии покупатели чаще выбирают проекты на котловане.

А вот более подробные тезисы, сформулированные экспертами ЦИАН по результатам изучения ситуации на первичном рынке столичной недвижимости в последнем месяце лета.

• В августе продолжается восстановление спроса: за месяц количество сделок выросло на 9%, ежемесячный прирост замедляется. Число заключенных договоров аналогично показателям годичной давности.

• Спрос смещается в Москву: третий месяц подряд более 60% сделок совершаются в столице.

• Доля ипотеки обновляет максимум: 83% ДДУ прошло в кредит. Впервые средний срок кредитования превысил 25 лет.

• После стагнации в июле и августе возобновился рост цен: средняя цена «квадрата» в Московском регионе прибавила 1,3%.

• Объем предложения увеличивается уже полгода: в августе в продаже находилось 91,1 тыс. квартир и апартаментов. Предложение, так же, как и спрос, продолжает смещаться в Москву.

• Покупатели стали чаще выбирать новостройки на этапе котлована.

• 40% выручки Московского региона сгенерировали два девелопера. Монополизация рынка усиливается. В лидерах продаж — подмосковные проекты.

Фото: www.omut.ndv.ru

Спрос сопоставим с прошлогодним

В августе спрос продолжил восстанавливаться после весеннего снижения, отмечают аналитики ЦИАН. Относительно июля прирост ДДУ в целом по Московскому региону составил 8,6% — заключено 11 тыс. сделок. Для сравнения: в июне рост относительно предыдущего месяца составлял 20%, в июле — 13%. То есть ежемесячный прирост сделок после весенних минимумов снижается. По сравнению с маем текущая активность покупателей оказалась выше в полтора раза — на 46%.

Основной причиной восстановления активности послужил, во-первых, рост доступности ипотечного кредитования (22 июля ЦБ снизил ставку на 150 б.п., до 8% годовых), что ведет к большей востребованности кредитования не только на первичном рынке по стандартным программам, но и в сегмент готового жилья, которое «обменивается» в том числе и на новостройки.

Во-вторых, застройщики активно субсидируют ипотечные ставки: согласно данным ЦБ РФ, в июле средняя ставка по выданным ипотекам на первичном рынке была ниже 4%.

В-третьих, на рынке реализуется отложенный спрос, сформированный весной 2022 года.

Источник: Циан.Аналитика

По-прежнему основная часть спроса приходится на Москву, где заключено 62% сделок. Впервые три месяца подряд доля Белокаменной превышает 60%. А в среднем по 2022 году на Москву приходится 59% ДДУ.

Для сравнения: в 2021 году доля продаж на первичном рынке столицы составила 58%, в 2020 году — 54%, 2018—2019 годах — 52%, в 2017 году большая часть сделок проходила в Подмосковье, а в столичных новостройках совершались всего 43% сделок. С тех пор интерес к Подмосковью снижается: 6 из 10 покупателей выбирают столицу.

В Москве прирост по числу сделок за месяц составил 8%, за год — на 10%. В более дешевых локациях (Новая Москва) спрос восстанавливается быстрее. В Московской области за месяц спрос вырос на 10%, однако в годовой динамике зафиксировано снижение на 13%.

Динамика числа сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Срок кредитования заемщиков московского региона впервые превысил четверть века, при этом 83% сделок совершается в кредит

Субсидирование ставок по ипотеке — главная причина роста рынка, как по количеству сделок, так и по стоимости 1 кв. м. Доля сделок в кредит третий месяц подряд обновляет новый максимум. В июне в кредит прошло 79% сделок, в июле — 81%, в августе — уже 83%.

Максимальная доля сделок в кредит зафиксирована в Московской области — 87%. В старых границах Москвы — 80%, в Новой Москве — 81%. За прошедший месяц доля выросла на 1—2 п.п., заметнее всего – в «старой» Москве (с 78%).

В годовой динамике прирост доли сделок в кредит в среднем по региону составил 19 п.п. (с 64% до 83%). Наиболее заметна данная тенденция в «старой» Москве — плюс 22 п.п. (с 58% до 80%).

Фото: www.solcredito.com

Такое резкое наращивание доли кредитования автор исследования связывают в том числе и с распространением «нулевой» ипотеки, получившей популярность с весны 2022 года.

Срок ипотечного кредитования в августе впервые превысил 25 лет, причем по всем локациям. В Москве в старых границах средний срок обременения по оформленным в августе кредитам составил 300 месяцев, в Новой Москве — 310, в Московской области — 312 месяцев.

С 2019 года, когда льготной ипотеки еще не было, срок кредитования вырос на 7 лет в «старой» Москве, на 8 лет — в Новой Москве и на 9 лет — в Подмосковье.

Средний срок обременения по ипотеке на первичном рынке, месяцев

Источник: Циан.Аналитика

Столичные новостройки продолжили дорожать

После ценовой стагнации с оживлением рынка в августе рост цен усилился по сравнению с прошлыми месяцами, отмечают авторы исследования.  В Московском регионе средняя стоимость 1 кв. м выросла в цене на 1,3%, хотя в предыдущие месяцы (с мая по июль) она менялась в пределах +-0,5%, и достигла 267,5 тыс. руб. В годовой динамике цены на первичном рынке стали выше на 18%, за два года — на 54%.

Больший рост средней стоимости в сравнении с динамикой предыдущих месяцев показывает Москва, где за август «квадрат» вырос на 1,1% (до 324,6 тыс. руб.), причем по Москве в старых границах прирост оказался выше — на 1,5%, при этом впервые цена 1 кв. м  превысила отметку в 350 тыс. (до 351,1 тыс.), в Новой Москве она увеличилась на 0,3% (до 230,6 тыс.). В годовой динамике текущие цены в Москве выше на 22%, за два года — на 59%.

Фото: www.fg24.ru

В Подмосковье стоимость продолжает стагнировать: рост за месяц составил всего 0,5% (до 166,1 тыс.). Начиная с мая рынок Подмосковья показывает околонулевую динамику. В годовой динамике цены выше на 14%, за два года стоимость выросла на 52%.

Таким образом, несмотря на рост рынка по числу сделок в полтора раза, относительно весенних минимумов, девелоперы аккуратно индексируют стоимость, поясняют аналитики ЦИАН. Росту средних цен также способствует и вымывание наиболее бюджетных лотов.

В «старой» Москве в августе средняя стоимость 1 кв. м в сделке снизилась с 350 тыс. до 339 тыс. р. за 1 кв. м. По остальным локациям (Новая Москва и Московская область) за месяц стоимость «квадрата» в сделке не изменилась.

Источник: Циан.Аналитика

Конкуренция усиливается

Объем предложения на первичном рынке Московского региона увеличивается на протяжении последнего полугодия: в продаже на первичном рынке Московского региона находится 91,1 тыс. квартир и апартаментов. В августе число лотов в продаже увеличилось на 0,4%. Это наименьший рост за последние полгода: восстановление активности на первичном рынке замедляется за счет меньшего вывода проектов в продажу.

В августе в реализацию впервые вышли 39 корпусов площадью 600 кв. м против 51 домов площадью 880 кв. м в июле. Количество самих проектов практически то же: 7 в августе против 8 в июле.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

Предложение продолжает смещаться в пользу Москвы, а доля Московской области снижается. Аналогичная ситуация наблюдается и со сделками. На Москву приходится 63% всех лотов в продаже — максимум за все время. Еще в 2019 году предложение на первичном рынке Москвы и области распределилось примерно поровну, с 2020 года превалировать стала Москва за счет активной реновации промзон, большего выхода новых проектов и снижения ипотечной ставки, что позволило рассматривать не только замкадные проекты, но и приобретать недвижимость в «старой» Москве с привлечением ипотечных средств, уточняют эксперты ЦИАН.

Так, в период 2020—2022 гг. в Москве стартовали продажи 998 корпусов, в Московской области — практически в два раза меньше — 552 новых дома.

Источник: Циан.Аналитика

Покупатели чаще выбирают новостройки на котловане

Доля сделок на котловане и на этапе возведения нижних этажей увеличивается.  Основная причина — рост девелоперской активности, а также вывод новинок рынка по цене ниже средней за счет низкой стадии готовности. На протяжении последних месяцев в среднем 68% ДДУ в строящихся домах прошло на этапе котлована или возведения нижних этажей, в предыдущие месяцы доля была ниже: в среднем — 48% в 2019—2021 годах.

Источник: Циан.Аналитика

40% выручки Московского региона сгенерировали два девелопера

В августе 2022 г. выручка девелоперов Московского региона составила 137,4 млрд руб. (на 8% больше, чем месяцем ранее). В годовой динамике прирост составил 17%, несмотря на сопоставимое количество сделок. За счет роста цен на 18% за год, выручка увеличилась на аналогичную величину. Однако часть выручки девелоперов идет банкам — в качестве компенсации недополученной прибыли за ипотеку по ставке ≈0,1%. Основная часть выручки приходится на Москву (76%).

Параллельно усиливается монополизация рынка. 40% всей выручки от продаж на первичном рынке Московского региона сгенерированы двумя крупнейшими российскими девелоперами: ПИК (27%) и ГК Самолет (13%). Для сравнения: в августе 2021 года на данные две компании приходилось порядка 32% выручки, то есть на 8% меньше.

Еще по 3,5—6% от общего объема выручки в августе 2021 года приходится на Level Group, ДОНСТРОЙ, ГК ФСК, А101, ГК ИНГРАД, ГК Гранель и MR Group, суммарно — 33%. Таким образом, 73% всей выручки от продажи новостроек формируют 9 компаний. Остальные застройщики в августе по объему выручки занимают доли в размере менее 3% на каждого.

В Москве в старых границах ПИК формирует 32% выручки, в Новой Москве 30% выручки — у А101, в Московской области лидер — ГК Самолет (37%).

«Август 2022 года обновил исторический максимум по доле ипотечных сделок, фактически сегодня покупатели ориентируются при выборе не столько на стоимость квадратного метра и цену квартиры, сколько на ежемесячный платеж по кредиту, — отмечает, комментируя данные исследования, руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов (на фото). — Субсидирование ставок позволяет восстанавливать спрос, однако в свою очередь программы с «нулевой» ипотекой ведут к еще большему повышению стоимости за счет наценки от девелоперов к прайсу самой квартиры».

С ростом конкуренции за счет объема предложения на рынке и сниженного спроса пока нет предпосылок для существенного дальнейшего роста цен, полагает аналитик. С начала года средняя цена «квадрата» уже выросла на 9%, что в два раза меньше, чем за аналогичный период 2021 года. На фоне рекордной закредитованности населения и снижения доли покупателей с «живыми» деньгами, девелоперы не готовы повышать цены докризисными темпами, резюмирует Алексей Попов.

Другие публикации по теме:

Столичный рынок новостроек в июле: успешные продажи на фоне обновления предложения

Эксперты: рост объема предложения и сокращение спроса на новостройки заставляют застройщиков прибегать к скидкам

Росреестр: продажи столичных новостроек в июле выросли на 22%

Эксперты: объем предложения на столичном рынке новостроек растет вслед за спросом

Эксперты спрогнозировали выравнивание спроса и предложения новостроек в 2022 году

Эксперты: за месяц объем продаж на российском рынке новостроек упал в два раза

Объем предложения на столичном рынке новостроек за год вырос более чем на треть

По итогам совместного декабрьского заседания Комиссии Госсовета РФ по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» и Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ подготовлено решение с конкретными поручениями Минстрою России по программам развития строительной отрасли на ближайшее время.

Фото: t.me/mkhusnullin

Совместное решение (документ имеется в распоряжении портала ЕРЗ.РФ) содержит поручения, адресованные Минстрою России (доклад об исполнении поручения должен быть представлен в секретариат комиссии до 01.06.2024), который должен подготовить и представить в Правительство РФ предложения:

• о разработке программы строительства и капитального ремонта объектов социального назначения в увязке с темпами жилищного строительства и комплексного развития населенных пунктов. На необходимость комплексного обновления населенных пунктов и создания инфраструктуры в ходе заседания обратил внимание Заместитель Председателя Правительства Марат Хуснуллин (на фото ниже). Он отметил, что все мероприятия должны быть взаимоувязаны, подчеркнув, что для удержания темпов возведения жилья ключевым является увеличение градпотенциала в регионах;

• о пересмотре механизма субсидирования застройщиков по низкомаржиналъным проектам жилищного строительства в части исключения из программы городов с высоким уровнем дохода населения, а не региона в целом;

Фото: t.me/mkhusnullin

• о пересмотре механизма счетов эскроу в части распределения доходов между застройщиками и банками;

• о проработке альтернативных (дополнительных) механизмов финансирования проектов жилищного строительства с привлечением средств граждан — участников долевого строительства, в том числе с возможностью создания объектов социальной инфраструктуры за счет снижения процентной ставки.

В связи с этим Марат Хуснуллин обратил внимание участников заседания на огромный объем коммерческой недвижимости (350 млн кв. м), которую надо построить за ближайшие семь лет в добавление к 700 млн кв. м нового жилья. Во многих регионах, по словам вице-премьера, социальную нагрузку стали перекладывать на инвесторов, а значит, в конечном счете, на покупателей жилья — там социалка составляет уже до 10% стоимости квадратного метра.

«И здесь надо принимать политическое решение: либо за это платит покупатель, и мы это в стоимость метра закладываем, либо это должна быть государственная программа развития социальной инфраструктуры. По-другому не получится», — резюмировал вице-премьер;

Кроме того, Минстрой России должен предоставить предложения:

• об увеличении финансирования программ по обеспечению жильем льготных категорий граждан;

• о пересмотре нормативов строительства социальных объектов;

• о наделении субъектов правом продлевать действие существующих и создавать новые унитарные предприятия в сфере эксплуатации городского хозяйства и благоустройства территории в случае отсутствия частных предприятий, оказывающих соответствующие услуги;

• о внесении изменений в федеральные законы 190-ФЗ и 416-ФЗ, позволяющих передавать в городских и сельских поселениях численностью менее 200 тыс. человек коммунальные объекты муниципальной формы собственности, с момента ввода которых прошло более пяти лет, в соответствии с договорами аренды в случае отсутствия инвесторов, заинтересованных в заключении концессионных соглашений;

• о внесении изменений в нормативные правовые акты в сфере ценообразования регулируемых коммунальных услуг, предусматривающих включение в необходимую валовую выручку при установлении тарифов расходов на заработную плату с учетом роста минимального размера оплаты труда, минимальной заработной платы в субъекте и среднего уровня заработной платы в регионе;

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори   

• о разработке общих стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД), восстановлению института технического учета жилищного фонда, созданию баз данных о собственниках помещений, а также разработке экономически обоснованного размера платы за содержание общего имущества, а также о введении института «гарантирующей управляющей организации»;

• о распространении механизма федеральной программы «Стимул» федерального проекта «Жилье» на создание объектов социальной инфраструктуры;

• о развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в части разработки мер по развитию финансовых инструментов, стандартизации рынка ИЖС для повышения его ликвидности, формированию территорий комплексной застройки ИЖС и обеспечению их инженерной и социальной инфраструктурой, стимулированию ИЖС с привлечением специализированных подрядчиков и производителей домокомплектов, оптимизации процедур подключения к инженерным сетям;

Кроме того, Минстрой совместно с Роспотребнадзором должен представить предложения:

• об установлении возможности для государственных органов и муниципальных образований выступать инициаторами разработки проекта установления или пересмотра границ санитарных защитных зон предприятий;

• об изменении требований к инсоляции.

Фото: https://t.me/sapakhomovGD

«Развитие наших территорий должно осуществляться комплексно. Об этом нам говорят современные принципы градостроительного развития как мегаполисов, так и малых городов, — отметил на заседании Госдумы при обсуждении данного блока вопросов председатель Комитета по строительству и ЖКХ нижней палаты Сергей Пахомов (на фото). — Органы власти должны иметь на руках актуальные данные о градпотенциале территории, что важно для планирования и прогнозирования, особенно когда речь идет об ограничительных наложениях на территориях, включенных в проекты жилищного строительства, инвестиционных проектов и т. д. Поэтому считаем, что при установлении новых границ санитарно-защитных зон (СЗЗ) необходимо учитывать намерение не только самих правообладателей/заявителей, но и позицию органа власти».

Более того, сегодня есть давно уже не работающие по профилю предприятия с установленными в былые времена зонами, которые могут быть пересмотрены только исключительно по заявке владельцев, напомнил парламентарий. «Считаем возможным дать право также и органам власти выступать инициатором установления или пересмотра СЗЗ, — заявил глава профильного комитета и добавил: — В любом случае решение о границах самих зон остается за Роспотребнадзором».

Фото: © FotograFF / Фотобанк

Отдельным блоком в решении выделены вопросы развития инфраструктуры. На заседании одобрена Стратегия развития инфраструктуры до 2030 года с прогнозом до 2035 года, в том числе в части необходимости:

• реализации проектов комплексного обновления населенных пунктов, развития транспортной инфраструктуры, развития инфраструктуры новых регионов, поддержки промышленного строительства, сокращения инвестиционно-строительного цикла, ресурсного обеспечения строительной отрасли, повышения производительности труда, эффективного управления капитальными вложениями;

• утверждения основных направлений пространственного развития Российской Федерации с учетом текущих геополитических вызовов, а также региональных и муниципальных приоритетов;

• продления национальных проектов «Жилье и городская среда», «Безопасные качественные дороги», «Транспортная часть комплексного плана модернизации и расширения магистральной инфраструктуры» до 2030 года;

• принятия решения о параметрах долгосрочной льготной ипотечной программы, реализуемой после 1 июля 2024 года;

• продления программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда (с уточнением правил ее реализации);

• утверждения программы модернизации коммунальной инфраструктуры с общим объемом финансирования 4,5 трлн руб. до 2030 года;

• утверждения программы строительства скоростных дорог с привлечением внебюджетных источников финансирования;

• сокращения к 2030 году количества процедур в строительстве (до 350) и продолжительности инвестиционно-строительного цикла (до 1 тыс. дней); оптимизации схемы управления финансированием строительства и сохранения гибких правил внесения изменений в сводную бюджетную роспись.

Фото: © Цибаев Алексей / Фотобанк Лори

Отдельный блок вопросов посвящен управлению жилищным фондом. По этому направлению Минстрой совместно с Комитетом Госдумы РФ по строительству и ЖКХ должен представить предложения:

• об усилении требований к владельцам специальных счетов в части перечисления средств подрядчику за выполненные работы в рамках капитального ремонта МКД только после согласования с органами государственного жилищного надзора и местного самоуправления;

• об установлении возможности восстановления средств собственников, которые были потрачены нецелевым образом в рамках капитального ремонта МКД, при их переходе со специальных счетов к региональному оператору;

• по регулированию деятельности по управлению МКД и усилению контроля управляющих организаций посредством ужесточения лицензионных требований к ним (наличие материально-технического оснащения и квалифицированного штата работников, приостановка лицензии при наличии задолженности перед ресурсоснабжающими организациями) либо с помощью перехода на обязательное саморегулирование управляющих организаций, включая разработанный план мероприятий (дорожную карту), предусматривающий в том числе перечень федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов, подлежащих принятию и изменению для реализации дорожной карты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые поручения Президента по развитию строительной отрасли

Новые поручения Президента по Дальневосточной ипотеке и развитию арктических населенных пунктов

В проект бюджета заложат средства на выполнение поручений Президента, данных в ходе ВЭФ–2023

Новые поручения Президента по Дальневосточной ипотеке и развитию арктических населенных пунктов

Поручения Президента по развитию в стране деревянного домостроения

Новые поручения Президента касаются и строительной отрасли

Марат Хуснуллин: программа «Строительство» разработана в соответствии со Стратегией развития отрасли и поручениями Президента по сокращению ОНС

По поручению Президента Правительство продлило льготную госпрограмму «Семейная ипотека»