Аналитики ЦИАН подвели итоги августа на первичном рынке столичного региона, любезно предоставив данные исследования порталу ЕРЗ.РФ. В расчетах учитывались данные из выписок Росреестра по сделкам с квартирами и апартаментами в новостройках, в которых указывается срок жилищного кредита.

Фото: www.tsargrad.tv

Ключевые выводы исследования таковы. Восстановление рынка замедлилось, доля ипотеки достигла рекордных 83%, а срок кредитования впервые превысил 25 лет. Ради экономии покупатели чаще выбирают проекты на котловане.

А вот более подробные тезисы, сформулированные экспертами ЦИАН по результатам изучения ситуации на первичном рынке столичной недвижимости в последнем месяце лета.

• В августе продолжается восстановление спроса: за месяц количество сделок выросло на 9%, ежемесячный прирост замедляется. Число заключенных договоров аналогично показателям годичной давности.

• Спрос смещается в Москву: третий месяц подряд более 60% сделок совершаются в столице.

• Доля ипотеки обновляет максимум: 83% ДДУ прошло в кредит. Впервые средний срок кредитования превысил 25 лет.

• После стагнации в июле и августе возобновился рост цен: средняя цена «квадрата» в Московском регионе прибавила 1,3%.

• Объем предложения увеличивается уже полгода: в августе в продаже находилось 91,1 тыс. квартир и апартаментов. Предложение, так же, как и спрос, продолжает смещаться в Москву.

• Покупатели стали чаще выбирать новостройки на этапе котлована.

• 40% выручки Московского региона сгенерировали два девелопера. Монополизация рынка усиливается. В лидерах продаж — подмосковные проекты.

Фото: www.omut.ndv.ru

Спрос сопоставим с прошлогодним

В августе спрос продолжил восстанавливаться после весеннего снижения, отмечают аналитики ЦИАН. Относительно июля прирост ДДУ в целом по Московскому региону составил 8,6% — заключено 11 тыс. сделок. Для сравнения: в июне рост относительно предыдущего месяца составлял 20%, в июле — 13%. То есть ежемесячный прирост сделок после весенних минимумов снижается. По сравнению с маем текущая активность покупателей оказалась выше в полтора раза — на 46%.

Основной причиной восстановления активности послужил, во-первых, рост доступности ипотечного кредитования (22 июля ЦБ снизил ставку на 150 б.п., до 8% годовых), что ведет к большей востребованности кредитования не только на первичном рынке по стандартным программам, но и в сегмент готового жилья, которое «обменивается» в том числе и на новостройки.

Во-вторых, застройщики активно субсидируют ипотечные ставки: согласно данным ЦБ РФ, в июле средняя ставка по выданным ипотекам на первичном рынке была ниже 4%.

В-третьих, на рынке реализуется отложенный спрос, сформированный весной 2022 года.

Источник: Циан.Аналитика

По-прежнему основная часть спроса приходится на Москву, где заключено 62% сделок. Впервые три месяца подряд доля Белокаменной превышает 60%. А в среднем по 2022 году на Москву приходится 59% ДДУ.

Для сравнения: в 2021 году доля продаж на первичном рынке столицы составила 58%, в 2020 году — 54%, 2018—2019 годах — 52%, в 2017 году большая часть сделок проходила в Подмосковье, а в столичных новостройках совершались всего 43% сделок. С тех пор интерес к Подмосковью снижается: 6 из 10 покупателей выбирают столицу.

В Москве прирост по числу сделок за месяц составил 8%, за год — на 10%. В более дешевых локациях (Новая Москва) спрос восстанавливается быстрее. В Московской области за месяц спрос вырос на 10%, однако в годовой динамике зафиксировано снижение на 13%.

Динамика числа сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Срок кредитования заемщиков московского региона впервые превысил четверть века, при этом 83% сделок совершается в кредит

Субсидирование ставок по ипотеке — главная причина роста рынка, как по количеству сделок, так и по стоимости 1 кв. м. Доля сделок в кредит третий месяц подряд обновляет новый максимум. В июне в кредит прошло 79% сделок, в июле — 81%, в августе — уже 83%.

Максимальная доля сделок в кредит зафиксирована в Московской области — 87%. В старых границах Москвы — 80%, в Новой Москве — 81%. За прошедший месяц доля выросла на 1—2 п.п., заметнее всего – в «старой» Москве (с 78%).

В годовой динамике прирост доли сделок в кредит в среднем по региону составил 19 п.п. (с 64% до 83%). Наиболее заметна данная тенденция в «старой» Москве — плюс 22 п.п. (с 58% до 80%).

Фото: www.solcredito.com

Такое резкое наращивание доли кредитования автор исследования связывают в том числе и с распространением «нулевой» ипотеки, получившей популярность с весны 2022 года.

Срок ипотечного кредитования в августе впервые превысил 25 лет, причем по всем локациям. В Москве в старых границах средний срок обременения по оформленным в августе кредитам составил 300 месяцев, в Новой Москве — 310, в Московской области — 312 месяцев.

С 2019 года, когда льготной ипотеки еще не было, срок кредитования вырос на 7 лет в «старой» Москве, на 8 лет — в Новой Москве и на 9 лет — в Подмосковье.

Средний срок обременения по ипотеке на первичном рынке, месяцев

Источник: Циан.Аналитика

Столичные новостройки продолжили дорожать

После ценовой стагнации с оживлением рынка в августе рост цен усилился по сравнению с прошлыми месяцами, отмечают авторы исследования.  В Московском регионе средняя стоимость 1 кв. м выросла в цене на 1,3%, хотя в предыдущие месяцы (с мая по июль) она менялась в пределах +-0,5%, и достигла 267,5 тыс. руб. В годовой динамике цены на первичном рынке стали выше на 18%, за два года — на 54%.

Больший рост средней стоимости в сравнении с динамикой предыдущих месяцев показывает Москва, где за август «квадрат» вырос на 1,1% (до 324,6 тыс. руб.), причем по Москве в старых границах прирост оказался выше — на 1,5%, при этом впервые цена 1 кв. м  превысила отметку в 350 тыс. (до 351,1 тыс.), в Новой Москве она увеличилась на 0,3% (до 230,6 тыс.). В годовой динамике текущие цены в Москве выше на 22%, за два года — на 59%.

Фото: www.fg24.ru

В Подмосковье стоимость продолжает стагнировать: рост за месяц составил всего 0,5% (до 166,1 тыс.). Начиная с мая рынок Подмосковья показывает околонулевую динамику. В годовой динамике цены выше на 14%, за два года стоимость выросла на 52%.

Таким образом, несмотря на рост рынка по числу сделок в полтора раза, относительно весенних минимумов, девелоперы аккуратно индексируют стоимость, поясняют аналитики ЦИАН. Росту средних цен также способствует и вымывание наиболее бюджетных лотов.

В «старой» Москве в августе средняя стоимость 1 кв. м в сделке снизилась с 350 тыс. до 339 тыс. р. за 1 кв. м. По остальным локациям (Новая Москва и Московская область) за месяц стоимость «квадрата» в сделке не изменилась.

Источник: Циан.Аналитика

Конкуренция усиливается

Объем предложения на первичном рынке Московского региона увеличивается на протяжении последнего полугодия: в продаже на первичном рынке Московского региона находится 91,1 тыс. квартир и апартаментов. В августе число лотов в продаже увеличилось на 0,4%. Это наименьший рост за последние полгода: восстановление активности на первичном рынке замедляется за счет меньшего вывода проектов в продажу.

В августе в реализацию впервые вышли 39 корпусов площадью 600 кв. м против 51 домов площадью 880 кв. м в июле. Количество самих проектов практически то же: 7 в августе против 8 в июле.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

Предложение продолжает смещаться в пользу Москвы, а доля Московской области снижается. Аналогичная ситуация наблюдается и со сделками. На Москву приходится 63% всех лотов в продаже — максимум за все время. Еще в 2019 году предложение на первичном рынке Москвы и области распределилось примерно поровну, с 2020 года превалировать стала Москва за счет активной реновации промзон, большего выхода новых проектов и снижения ипотечной ставки, что позволило рассматривать не только замкадные проекты, но и приобретать недвижимость в «старой» Москве с привлечением ипотечных средств, уточняют эксперты ЦИАН.

Так, в период 2020—2022 гг. в Москве стартовали продажи 998 корпусов, в Московской области — практически в два раза меньше — 552 новых дома.

Источник: Циан.Аналитика

Покупатели чаще выбирают новостройки на котловане

Доля сделок на котловане и на этапе возведения нижних этажей увеличивается.  Основная причина — рост девелоперской активности, а также вывод новинок рынка по цене ниже средней за счет низкой стадии готовности. На протяжении последних месяцев в среднем 68% ДДУ в строящихся домах прошло на этапе котлована или возведения нижних этажей, в предыдущие месяцы доля была ниже: в среднем — 48% в 2019—2021 годах.

Источник: Циан.Аналитика

40% выручки Московского региона сгенерировали два девелопера

В августе 2022 г. выручка девелоперов Московского региона составила 137,4 млрд руб. (на 8% больше, чем месяцем ранее). В годовой динамике прирост составил 17%, несмотря на сопоставимое количество сделок. За счет роста цен на 18% за год, выручка увеличилась на аналогичную величину. Однако часть выручки девелоперов идет банкам — в качестве компенсации недополученной прибыли за ипотеку по ставке ≈0,1%. Основная часть выручки приходится на Москву (76%).

Параллельно усиливается монополизация рынка. 40% всей выручки от продаж на первичном рынке Московского региона сгенерированы двумя крупнейшими российскими девелоперами: ПИК (27%) и ГК Самолет (13%). Для сравнения: в августе 2021 года на данные две компании приходилось порядка 32% выручки, то есть на 8% меньше.

Еще по 3,5—6% от общего объема выручки в августе 2021 года приходится на Level Group, ДОНСТРОЙ, ГК ФСК, А101, ГК ИНГРАД, ГК Гранель и MR Group, суммарно — 33%. Таким образом, 73% всей выручки от продажи новостроек формируют 9 компаний. Остальные застройщики в августе по объему выручки занимают доли в размере менее 3% на каждого.

В Москве в старых границах ПИК формирует 32% выручки, в Новой Москве 30% выручки — у А101, в Московской области лидер — ГК Самолет (37%).

«Август 2022 года обновил исторический максимум по доле ипотечных сделок, фактически сегодня покупатели ориентируются при выборе не столько на стоимость квадратного метра и цену квартиры, сколько на ежемесячный платеж по кредиту, — отмечает, комментируя данные исследования, руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов (на фото). — Субсидирование ставок позволяет восстанавливать спрос, однако в свою очередь программы с «нулевой» ипотекой ведут к еще большему повышению стоимости за счет наценки от девелоперов к прайсу самой квартиры».

С ростом конкуренции за счет объема предложения на рынке и сниженного спроса пока нет предпосылок для существенного дальнейшего роста цен, полагает аналитик. С начала года средняя цена «квадрата» уже выросла на 9%, что в два раза меньше, чем за аналогичный период 2021 года. На фоне рекордной закредитованности населения и снижения доли покупателей с «живыми» деньгами, девелоперы не готовы повышать цены докризисными темпами, резюмирует Алексей Попов.

Другие публикации по теме:

Столичный рынок новостроек в июле: успешные продажи на фоне обновления предложения

Эксперты: рост объема предложения и сокращение спроса на новостройки заставляют застройщиков прибегать к скидкам

Росреестр: продажи столичных новостроек в июле выросли на 22%

Эксперты: объем предложения на столичном рынке новостроек растет вслед за спросом

Эксперты спрогнозировали выравнивание спроса и предложения новостроек в 2022 году

Эксперты: за месяц объем продаж на российском рынке новостроек упал в два раза

Объем предложения на столичном рынке новостроек за год вырос более чем на треть

Аналитики убеждены в том, что очередное повышение ключевой ставки ЦБ  сразу до 7,5% (наивысший уровень с 2019 года) вызовет подорожание ипотеки и подтолкнет замедлившийся в последнее время рост цен на квартиры в новостройках. Но снизится ли спрос на жилье в результате такого решения? Здесь мнения знатоков разделились.

Фото: www.hotgeo.ru

Большинство экспертов признают, что очередное повышение ключевой ставки ЦБ — это вынужденный ответ регулятора на инфляционные процессы в экономике.

Напомним, что по оценке Банка России, инфляция в текущем году складывается значительно выше прогноза: например, в сентябре она в годовой динамике увеличилась до 7,4% (после 6,7% в августе), а по состоянию на 18 октября рост инфляции в РФ составил около 7,8%.

Разумеется, покупательная способность граждан, в том числе и в сфере ипотеки, падает вследствие сразу двух процессов — экономически обусловленного обесценения рубля и вызванных этим административных мер по ужесточению кредитной политики. 

Фото: www.mgsu.ru

По оценке председателя комитета по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой оценки Национального объединения СРО оценщиков, проректора МГСУ Кирилла Кулакова (на фото), которого цитирует Интерфакс, после сентябрьского повышения ключевой ставки ЦБ до 6,75% количество заявок от россиян на ипотечное кредитование сократилось почти на 3%, а по сравнению с сентябрем 2020 года — на 40%.

По его прогнозу, в ближайшие месяцы доступность жилья, как через прямую покупку, так и с помощью ипотеки будет уменьшаться, поскольку рост ключевой ставки ЦБ обернется подорожанием кредитов и для застройщиков.

«В Общественном совете при Минстрое обсуждают возможность изменений требования ЦБ к проектному финансированию для застройщиков, но даже при одобрении этих инициатив Минстроем снижения стоимости квадратного метра не ожидается», — отметил эксперт.

По мнению директора по продажам жилой недвижимости AFI Development Федора Ушакова (на фото), последнее решение ЦБ повысить ключевую ставку сразу на 0,75 п.п. — до 7,5% «математически верное», но уже до конца текущего месяца приведет к повышению ставок в банковском секторе.

«Резкого падения продаж не произойдет, но клиенты, обладающие вкладами на первоначальный взнос по ипотеке, возможно, решат взять паузу ввиду грядущего повышения ставок по банковским вкладам», — не исключил Ушаков.

Он также заметил, что за повышением ключевой ставки Банка России можно ожидать роста цен на продукты, услуги и сервисы. В частности, вырастут цены на строительные материалы, что может «послужить причиной нового повышения ставки ЦБ после локдауна».

Фото: www.kommersant.ru

Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимость», ждут увеличения ставок ИЖК в диапазоне от 0,5 до 1 п. п., причем относительно быстро — с временным лагом в несколько недель.

По мнению младшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной (на фото), средние ставки ИЖК на вторичном рынке превысят 9% к концу текущего года, а на рынке новостроек они «будут ниже из-за льготных программ и совместных предложений застройщиков и банков».

Фото: www.visualrian.ru

Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) констатирует, что спрос на ипотечные кредиты уже падает, а подорожание ипотеки будет еще больше способствовать снижению интереса населения к покупке недвижимости.

«При этом может повыситься спрос на рефинансирование ипотеки, поскольку сохраняются неблагоприятные тенденции в экономике, а уровень жизни населения снижается», — не исключила Носова.
В то же время риэлторы пока не видят снижения активности покупателей на рынке жилья, хотя ставка по ипотеке до этого уже повышалась пять раз.

Так, по словам руководителя Аналитического центра ЦИАН Алексея Попова (на фото), спрос на рынке жилья остается достаточно высоким: снижение в июле-августе было компенсировано увеличением продаж в сентябре.

«За последние три месяца, прошедшие с ухудшения условий программы льготной ипотеки и вместившие в себя уже три изменения ключевой ставки, на рынке жилья сложилась новая реальность — цены продолжают расти, обвального снижения числа сделок не произошло, доля ипотек в общем числе регистраций скорректировалась, но остается высокой — примерно на уровнях зимы 2019-2020 гг.», — отметил эксперт.

По его мнению, данная тенденция сохранится и дальше, «если не произойдет жесткого локдауна или макроэкономических потрясений».

Фото: www.f.mirkvartir.me

С Поповым солидарна управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров компании БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова (на фото).

«Ипотека остается единственным способом решения жилищного вопроса для двух третей покупателей в Москве, и в целом по России статистика будет примерно такой же», — озвучила эксперт свой прогноз о ситуации на рынке жилья на ближайшие месяцы.

Фото: www.realty.vesti.ru

Директор департамент проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев (на фото) полагает, что решение ЦБ о повышении ключевой ставки до 7,75% негативно скажется на покупателях с минимальными бюджетами, которые на ипотечные кредиты покупают жилье стандарт-, комфорт- и бизнес-класса.
Несмотря на возможное сокращение спроса, опрошенные эксперты не прогнозируют снижения цен на жилье, хотя рост будет, по их мнению, не таким сильным, как в 2020 году.

Фото: www.sostav.ru

«Данная ситуация [очередное и резкое повышение ключевой ставки ЦБ и ожидающееся за этим увеличение средней ставки ИЖК — Ред.] помогает взять передышку девелоперскому сообществу в условиях постоянного пересмотра ценовой политики и попыток угнаться за экономическими изменениями», — полагает Кирилл Голышев (на фото) из Colliers.

Фото: www.yandex.ru

Напомним: в Минстрое не исключают того, что средняя ставка ИЖК к концу года превысит 8,5% — плановый показатель нацпроекта «Жилье и городская среда», стратегически нацеленного только на увеличение доступности жилья и снижение ставок по ипотеке год от года.

Другие публикации по теме:

Эксперты: летом и осенью россияне взяли ипотеки на 13% меньше, чем год назад

На погашение ипотечных кредитов выделено 14,5 млрд руб.

ЦБ резко повысил ключевую ставку — до 7,5% годовых (график)

Застройщики: доля сделок с ипотекой в октябре уменьшилась, но все еще остается достаточно высокой

Эксперты: ипотека подорожает, но со спросом и ценами на жилье возможны вариации