Аналитики ЦИАН подвели итоги августа на первичном рынке столичного региона, любезно предоставив данные исследования порталу ЕРЗ.РФ. В расчетах учитывались данные из выписок Росреестра по сделкам с квартирами и апартаментами в новостройках, в которых указывается срок жилищного кредита.

Фото: www.tsargrad.tv

Ключевые выводы исследования таковы. Восстановление рынка замедлилось, доля ипотеки достигла рекордных 83%, а срок кредитования впервые превысил 25 лет. Ради экономии покупатели чаще выбирают проекты на котловане.

А вот более подробные тезисы, сформулированные экспертами ЦИАН по результатам изучения ситуации на первичном рынке столичной недвижимости в последнем месяце лета.

• В августе продолжается восстановление спроса: за месяц количество сделок выросло на 9%, ежемесячный прирост замедляется. Число заключенных договоров аналогично показателям годичной давности.

• Спрос смещается в Москву: третий месяц подряд более 60% сделок совершаются в столице.

• Доля ипотеки обновляет максимум: 83% ДДУ прошло в кредит. Впервые средний срок кредитования превысил 25 лет.

• После стагнации в июле и августе возобновился рост цен: средняя цена «квадрата» в Московском регионе прибавила 1,3%.

• Объем предложения увеличивается уже полгода: в августе в продаже находилось 91,1 тыс. квартир и апартаментов. Предложение, так же, как и спрос, продолжает смещаться в Москву.

• Покупатели стали чаще выбирать новостройки на этапе котлована.

• 40% выручки Московского региона сгенерировали два девелопера. Монополизация рынка усиливается. В лидерах продаж — подмосковные проекты.

Фото: www.omut.ndv.ru

Спрос сопоставим с прошлогодним

В августе спрос продолжил восстанавливаться после весеннего снижения, отмечают аналитики ЦИАН. Относительно июля прирост ДДУ в целом по Московскому региону составил 8,6% — заключено 11 тыс. сделок. Для сравнения: в июне рост относительно предыдущего месяца составлял 20%, в июле — 13%. То есть ежемесячный прирост сделок после весенних минимумов снижается. По сравнению с маем текущая активность покупателей оказалась выше в полтора раза — на 46%.

Основной причиной восстановления активности послужил, во-первых, рост доступности ипотечного кредитования (22 июля ЦБ снизил ставку на 150 б.п., до 8% годовых), что ведет к большей востребованности кредитования не только на первичном рынке по стандартным программам, но и в сегмент готового жилья, которое «обменивается» в том числе и на новостройки.

Во-вторых, застройщики активно субсидируют ипотечные ставки: согласно данным ЦБ РФ, в июле средняя ставка по выданным ипотекам на первичном рынке была ниже 4%.

В-третьих, на рынке реализуется отложенный спрос, сформированный весной 2022 года.

Источник: Циан.Аналитика

По-прежнему основная часть спроса приходится на Москву, где заключено 62% сделок. Впервые три месяца подряд доля Белокаменной превышает 60%. А в среднем по 2022 году на Москву приходится 59% ДДУ.

Для сравнения: в 2021 году доля продаж на первичном рынке столицы составила 58%, в 2020 году — 54%, 2018—2019 годах — 52%, в 2017 году большая часть сделок проходила в Подмосковье, а в столичных новостройках совершались всего 43% сделок. С тех пор интерес к Подмосковью снижается: 6 из 10 покупателей выбирают столицу.

В Москве прирост по числу сделок за месяц составил 8%, за год — на 10%. В более дешевых локациях (Новая Москва) спрос восстанавливается быстрее. В Московской области за месяц спрос вырос на 10%, однако в годовой динамике зафиксировано снижение на 13%.

Динамика числа сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Срок кредитования заемщиков московского региона впервые превысил четверть века, при этом 83% сделок совершается в кредит

Субсидирование ставок по ипотеке — главная причина роста рынка, как по количеству сделок, так и по стоимости 1 кв. м. Доля сделок в кредит третий месяц подряд обновляет новый максимум. В июне в кредит прошло 79% сделок, в июле — 81%, в августе — уже 83%.

Максимальная доля сделок в кредит зафиксирована в Московской области — 87%. В старых границах Москвы — 80%, в Новой Москве — 81%. За прошедший месяц доля выросла на 1—2 п.п., заметнее всего – в «старой» Москве (с 78%).

В годовой динамике прирост доли сделок в кредит в среднем по региону составил 19 п.п. (с 64% до 83%). Наиболее заметна данная тенденция в «старой» Москве — плюс 22 п.п. (с 58% до 80%).

Фото: www.solcredito.com

Такое резкое наращивание доли кредитования автор исследования связывают в том числе и с распространением «нулевой» ипотеки, получившей популярность с весны 2022 года.

Срок ипотечного кредитования в августе впервые превысил 25 лет, причем по всем локациям. В Москве в старых границах средний срок обременения по оформленным в августе кредитам составил 300 месяцев, в Новой Москве — 310, в Московской области — 312 месяцев.

С 2019 года, когда льготной ипотеки еще не было, срок кредитования вырос на 7 лет в «старой» Москве, на 8 лет — в Новой Москве и на 9 лет — в Подмосковье.

Средний срок обременения по ипотеке на первичном рынке, месяцев

Источник: Циан.Аналитика

Столичные новостройки продолжили дорожать

После ценовой стагнации с оживлением рынка в августе рост цен усилился по сравнению с прошлыми месяцами, отмечают авторы исследования.  В Московском регионе средняя стоимость 1 кв. м выросла в цене на 1,3%, хотя в предыдущие месяцы (с мая по июль) она менялась в пределах +-0,5%, и достигла 267,5 тыс. руб. В годовой динамике цены на первичном рынке стали выше на 18%, за два года — на 54%.

Больший рост средней стоимости в сравнении с динамикой предыдущих месяцев показывает Москва, где за август «квадрат» вырос на 1,1% (до 324,6 тыс. руб.), причем по Москве в старых границах прирост оказался выше — на 1,5%, при этом впервые цена 1 кв. м  превысила отметку в 350 тыс. (до 351,1 тыс.), в Новой Москве она увеличилась на 0,3% (до 230,6 тыс.). В годовой динамике текущие цены в Москве выше на 22%, за два года — на 59%.

Фото: www.fg24.ru

В Подмосковье стоимость продолжает стагнировать: рост за месяц составил всего 0,5% (до 166,1 тыс.). Начиная с мая рынок Подмосковья показывает околонулевую динамику. В годовой динамике цены выше на 14%, за два года стоимость выросла на 52%.

Таким образом, несмотря на рост рынка по числу сделок в полтора раза, относительно весенних минимумов, девелоперы аккуратно индексируют стоимость, поясняют аналитики ЦИАН. Росту средних цен также способствует и вымывание наиболее бюджетных лотов.

В «старой» Москве в августе средняя стоимость 1 кв. м в сделке снизилась с 350 тыс. до 339 тыс. р. за 1 кв. м. По остальным локациям (Новая Москва и Московская область) за месяц стоимость «квадрата» в сделке не изменилась.

Источник: Циан.Аналитика

Конкуренция усиливается

Объем предложения на первичном рынке Московского региона увеличивается на протяжении последнего полугодия: в продаже на первичном рынке Московского региона находится 91,1 тыс. квартир и апартаментов. В августе число лотов в продаже увеличилось на 0,4%. Это наименьший рост за последние полгода: восстановление активности на первичном рынке замедляется за счет меньшего вывода проектов в продажу.

В августе в реализацию впервые вышли 39 корпусов площадью 600 кв. м против 51 домов площадью 880 кв. м в июле. Количество самих проектов практически то же: 7 в августе против 8 в июле.

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

Предложение продолжает смещаться в пользу Москвы, а доля Московской области снижается. Аналогичная ситуация наблюдается и со сделками. На Москву приходится 63% всех лотов в продаже — максимум за все время. Еще в 2019 году предложение на первичном рынке Москвы и области распределилось примерно поровну, с 2020 года превалировать стала Москва за счет активной реновации промзон, большего выхода новых проектов и снижения ипотечной ставки, что позволило рассматривать не только замкадные проекты, но и приобретать недвижимость в «старой» Москве с привлечением ипотечных средств, уточняют эксперты ЦИАН.

Так, в период 2020—2022 гг. в Москве стартовали продажи 998 корпусов, в Московской области — практически в два раза меньше — 552 новых дома.

Источник: Циан.Аналитика

Покупатели чаще выбирают новостройки на котловане

Доля сделок на котловане и на этапе возведения нижних этажей увеличивается.  Основная причина — рост девелоперской активности, а также вывод новинок рынка по цене ниже средней за счет низкой стадии готовности. На протяжении последних месяцев в среднем 68% ДДУ в строящихся домах прошло на этапе котлована или возведения нижних этажей, в предыдущие месяцы доля была ниже: в среднем — 48% в 2019—2021 годах.

Источник: Циан.Аналитика

40% выручки Московского региона сгенерировали два девелопера

В августе 2022 г. выручка девелоперов Московского региона составила 137,4 млрд руб. (на 8% больше, чем месяцем ранее). В годовой динамике прирост составил 17%, несмотря на сопоставимое количество сделок. За счет роста цен на 18% за год, выручка увеличилась на аналогичную величину. Однако часть выручки девелоперов идет банкам — в качестве компенсации недополученной прибыли за ипотеку по ставке ≈0,1%. Основная часть выручки приходится на Москву (76%).

Параллельно усиливается монополизация рынка. 40% всей выручки от продаж на первичном рынке Московского региона сгенерированы двумя крупнейшими российскими девелоперами: ПИК (27%) и ГК Самолет (13%). Для сравнения: в августе 2021 года на данные две компании приходилось порядка 32% выручки, то есть на 8% меньше.

Еще по 3,5—6% от общего объема выручки в августе 2021 года приходится на Level Group, ДОНСТРОЙ, ГК ФСК, А101, ГК ИНГРАД, ГК Гранель и MR Group, суммарно — 33%. Таким образом, 73% всей выручки от продажи новостроек формируют 9 компаний. Остальные застройщики в августе по объему выручки занимают доли в размере менее 3% на каждого.

В Москве в старых границах ПИК формирует 32% выручки, в Новой Москве 30% выручки — у А101, в Московской области лидер — ГК Самолет (37%).

«Август 2022 года обновил исторический максимум по доле ипотечных сделок, фактически сегодня покупатели ориентируются при выборе не столько на стоимость квадратного метра и цену квартиры, сколько на ежемесячный платеж по кредиту, — отмечает, комментируя данные исследования, руководитель Циан.Аналитика Алексей Попов (на фото). — Субсидирование ставок позволяет восстанавливать спрос, однако в свою очередь программы с «нулевой» ипотекой ведут к еще большему повышению стоимости за счет наценки от девелоперов к прайсу самой квартиры».

С ростом конкуренции за счет объема предложения на рынке и сниженного спроса пока нет предпосылок для существенного дальнейшего роста цен, полагает аналитик. С начала года средняя цена «квадрата» уже выросла на 9%, что в два раза меньше, чем за аналогичный период 2021 года. На фоне рекордной закредитованности населения и снижения доли покупателей с «живыми» деньгами, девелоперы не готовы повышать цены докризисными темпами, резюмирует Алексей Попов.

Другие публикации по теме:

Столичный рынок новостроек в июле: успешные продажи на фоне обновления предложения

Эксперты: рост объема предложения и сокращение спроса на новостройки заставляют застройщиков прибегать к скидкам

Росреестр: продажи столичных новостроек в июле выросли на 22%

Эксперты: объем предложения на столичном рынке новостроек растет вслед за спросом

Эксперты спрогнозировали выравнивание спроса и предложения новостроек в 2022 году

Эксперты: за месяц объем продаж на российском рынке новостроек упал в два раза

Объем предложения на столичном рынке новостроек за год вырос более чем на треть

Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей ТЕРЕНТЬЕВ (на фото) поделился с порталом ЕРЗ.РФ взглядами на тренды в девелопменте, прогнозами по спросу на новостройки, выводу новых проектов и стоимости проектного финансирования. Подробнее — в нашем интервью.

— Сергей Александрович, спрос на новостройки в 2022 году сильно колебался. Каковы итоги года по спросу в Санкт-Петербурге в целом и у Группы ЦДС в частности?

— Спрос на строящееся жилье в Санкт-Петербурге в 2022 году, действительно, был неровным. В I—II кварталах он просел, но с середины прошлого года активно восстанавливался. В сентябре продажи достигли хорошего уровня, снова снизившись в октябре и опять подскочив в ноябре — декабре.

В целом же результаты 2022 года нас устраивают. Они превзошли не просто пессимистичные, но даже умеренно-оптимистичные ожидания.

— Ваш прогноз: что будет со спросом в 2023 году? Ожидать ли падения продаж?

— Первые два месяца 2023 года были очень спокойными за счет вымывания спроса в конце прошлого года на фоне ажиотажа с отменой льготной ипотеки. Однако уже к концу I квартала рынок восстановился.

В марте наш объем продаж увеличился не менее чем на 30% по сравнению с февралем. По открытой статистике можно судить, что такая же ситуация наблюдается на рынке в целом. В апреле спрос продолжил восстанавливаться, и это не может не радовать.

ЖК ЦДС Dreamline. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— Какие ключевые тренды на рынке новостроек сегодня Вы можете отметить?

— Новых ярких трендов пока не наблюдается. Уходит эпоха субсидированных ипотечных ставок для покупателей. Предложения, которые остаются на рынке, — с субсидированием ставки на 1%—2% — уже не так интересны, и число сделок с этим инструментом заметно сократилось. Если в 2022 году на сделки с субсидированной ипотекой приходилось более 60% продаж, то сейчас их доля снизились до 17%. Это абсолютно логичный итог. Главное, чтобы изменения на рынке ипотеки не повлияли на возможность людей купить квартиру.

На мой взгляд, сейчас многие покупатели стали реально смотреть на ситуацию. Они осознали, что цены на недвижимость не падают, а кредитные ставки растут. В связи с этим люди тщательно выбирают объект и абсолютно осознанно решаются на покупку, понимая, что им нужна квартира, и сейчас неплохой момент для ее приобретения. Это хорошо видно по росту качества обращений к застройщикам. Их общее количество остается достаточно постоянным, но число сделок при этом увеличивается. Считаю, это говорит о том, что на рынке остались покупатели, которые понимают, что лучших условий пока не будет.

ЖК Parkolovo. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— Сейчас говорят о том, что произошло затоваривание рынка жилья. Вместе с падением спроса это может привести к падению цен на новостройки на 30% в ближайшие два-три года. Насколько реалистичен этот прогноз?

— Затоваривание — явление относительное. В каких-то сегментах оно действительно может присутствовать — скажем, в сегменте бизнес-класса или элитного жилья, где многие потенциальные покупатели пока отложили выход на сделку.

Но рынок очень разнообразен. В ряде сегментов уже сегодня наблюдается дефицит. Например, в части качественных проектов комфорт-класса в черте города. Совершенно очевидно подходит к концу объем предложения в Каменке — одной из самых популярных локаций в черте Санкт-Петербурга. Строящиеся здесь проекты уже близки к завершению, а новых объектов появляется крайне мало. В связи с этим средняя цена квадратного метра в Каменке держится на уровне 200 тыс. руб. Даже если в этой локации вдруг вновь начнется бурное строительство, это лишь отрегулирует цену, но не снизит спрос.

Также высокие и стабильные объемы продаж мы наблюдаем в локации Мурино-Бугры. Проекты там имеют меньшую маржинальность, но при больших объемах продаж все еще интересны застройщикам.

Что касается снижения цен на новостройки на 30% в ближайшие два-три года, то, на мой взгляд, этот сценарий нереализуем. Если в силу каких-то причин (причем, скорее всего, они будут не экономическими) рынок упадет в цене хотя бы на 15%, то застройщики перестанут выводить в продажу новые проекты.

Падение цен на 30% будет означать, что первичного рынка больше нет: застройщики распродадут имеющиеся остатки и не будут выводить новые проекты. Верить в такое не хочется и шансов на реализацию такого сценария крайне мало.

— Эксперты полагают, что в 2023 году будет наблюдаться постепенное снижение темпов вывода в стройку новых проектов, а пик снижения придется на 2024 год. Согласны ли Вы с этим?

— В последние пару лет объем вывода новых проектов и так постепенно сокращался. В текущем году застройщики еще осторожнее подходят к запуску продаж, особенно в новых ЖК. Но с учетом снижения активности покупателей можно констатировать, что сейчас на рынке наблюдается некий баланс спроса и предложения.

Пока что можно более или менее уверенно говорить лишь об объемах вывода в 2023 году. О потенциальных запусках 2024 года можно будет судить во второй половине текущего года.

ЖК ЦДС Новые Горизонты. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— Каковы планы Группы ЦДС по выводу новых объектов в 2023—2024 годах?

— В марте мы уже вывели в продажу вторую очередь концепт-квартала ЦДС Dreamline в Приморском районе Санкт-Петербурга. В ближайшее время также планируем начать реализацию третьего этапа ЖК Parkolovo в Выборгском районе города. Этот проект пользуется стабильным спросом и предлагает покупателям недвижимость на всех этапах строительства: в уже сданных домах, на средней стадии готовности и вскоре также на этапе котлована. В конце весны мы планируем пополнить объем предложения и в наших областных проектах, открыв продажи в новой очереди ЖК ЦДС Новые Горизонты в Буграх.

Наши планы на 2024 год еще не до конца сформированы. Говорить о них можно будет во второй половине этого года. Единственное, что можно сказать — на рынок будут выходить только наиболее успешные проекты, которые гарантированно реализуемы. Также в продажу будут выводиться меньшие объемы жилья: проекты будут дробиться на более мелкие очереди, чтобы оценить темп продаж.

ЖК Город Первых. Фото пресс-службы Группы ЦДС

— И напоследок такой вопрос. Застройщики высказывают разные мнения о стоимости проектного финансирования в ближайшее время. Как Вы полагаете, она повысится, снизится или останется на прежнем уровне?

— На рынке проектного финансирования сегодня наблюдается очень серьезная конкуренция за застройщиков, которые являются для банков клиентами. В такой ситуации повышение ставок без общерыночных предпосылок к этому — последнее, что будут делать банки. Рост ставок возможен, только если ЦБ повысит ключевую ставку.

Но даже в такой ситуации многое будет зависеть от стратегии, которую выберет застройщик. При ускоренном наполнении счетов эскроу ставка проектного финансирования существенно снижается, ниже уровня ключевой ставки.

Таким образом, полагаю, что при условии соблюдения застройщиком финмодели, согласованной с банком, ставка проектного финансирования в любом случае останется достаточно привлекательной.

— Спасибо за интересную беседу, Сергей Александрович! Дальнейших успехов вашей Группе и Вам лично!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Группа ЦДС

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 687 070 кв. м

Объектов строительства — 31 (в 8 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 17-е

Место в ТОП по Ленинградской области — 1-е

Место в ТОП по Санкт-Петербургу — 5-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2022 г. — 341 613 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2022 году — 11-е

Текущий объем ввода жилья в 2023 г. — 67 746 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в II кв. 2022 г. — 5 (из 5)

Другие публикации по теме:

ГК Самолет, Setl Group и группа ЦДС провели экскурсии по своим площадкам использования цифровых экосистем в строительстве

На строительство ЖК в Санкт-Петербурге Банк ВТБ выделил Группе ЦДС около 2,6 млрд руб.

На средства Сбербанка Группа ЦДС построит город-спутник Санкт-Петербурга на 300 тыс. жителей

В минувшем году Группа ЦДС ввела в эксплуатацию 440 тыс. кв. м недвижимости — на 37% больше, чем годом ранее

Группа ЦДС и банк «Открытие» заключили договор о проектном финансировании на сумму 3,9 млрд рублей

Банк ДОМ.РФ выделит четвертому застройщику России 13 млрд руб. на строительство в Санкт-Петербурге ЖК бизнес-класса