Портал IRN.RU с помощью экспертов разбирался в том, как введение ипотечного стандарта скажется на рынке жилой недвижимости и какие шаги будут предпринимать застройщики после 1 января 2025 года.
Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори
Аналитики напомнили, что девелоперы при поддержке банков-партнеров сегодня активно предлагают покупателям собственные программы, позволяющие на время либо на весь срок кредита сократить ежемесячный платеж за квартиру или снизить первоначальный взнос.
Разработанный по инициативе ЦБ «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков» может «убить» партнерские программы субсидирования.
Он запрещает ипотеку с кешбэком (без первоначального взноса) и аккредитивную (когда банки направляют выданные по кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они находятся долгое время и не используются по целевому назначению).
Такие схемы применяются редко, поэтому основной экономический эффект, по-видимому, будет связан с уходом с рынка траншевой ипотеки, которая предполагает снижение финансовой нагрузки на покупателя на период строительства дома.
В конечном итоге, по оценкам самих девелоперов, продажи в следующем году могут просесть еще на треть от текущего уровня.
Фото: t.me/LevNagornyak
Лев НАГОРНЯК (на фото), руководитель отдела продаж компании VIRA:
— Инициатива ЦБ сделает рынок более прозрачным, понятным и более справедливым для ипотечных заемщиков. Используя маркетинговые схемы, застройщики начинают конкурировать не совсем добросовестно, и страдает здесь в первую очередь клиент.
Активно продвигая собственные программы, девелоперы увеличивают стоимость квартир для всех покупателей, а не только для тех, кто хочет воспользоваться сниженной ставкой.
С другой стороны, такой маркетинг помогает застройщикам выдерживать хоть и минимальные, но приемлемые темпы продаж, а ипотечный стандарт «может съесть» около 20% или даже 30% рынка.
Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet
Алексей НОВИКОВ (на фото), директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:
— Все инструменты застройщиков прямо или косвенно увеличивают стоимость квартиры. В результате банки получают на баланс переоцененные активы, и в случае продажи на вторичном рынке их реальная стоимость не покроет затраты на выдачу кредита.
Но «креатив» застройщиков и банков возник как раз из-за ужесточения условий ипотечного кредитования, которое только усиливается, поэтому девелоперы вынуждены разрабатывать инструменты, уменьшающие долговую нагрузку на покупателей.
Если внедрение ипотечного стандарта окажется успешным, то в 2025 году рынку придется искать новые драйверы поддержания спроса.
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:
— Субсидированную ипотеку от застройщика и без всяких стандартов «душит» повышение ключевой ставки ЦБ. Когда рыночные превышают 20%, субсидия за их снижение хотя бы до 12% — 13% закладывается в стоимость квартиры, и она становится абсолютно неподъемной для покупателя.
После очередного повышения ключевой ставки ЦБ субсидирование ипотеки может стать экономически нецелесообразным.
Фото: fsk.ru
Ольга ТУМАЙКИНА (на фото), коммерческий директор ГК ФСК:
— Стандарт рекомендует ограничивать сумму кредита 80% от стоимости предмета ипотеки, то есть первоначальный взнос составит 20%.
Это приведет к снижению уровня закредитованности населения, но возможность оформления ипотеки и приобретения квартиры будет снижаться.
Для поддержания покупательского спроса застройщики продолжат внедрять и изменять текущие программы рассрочек без участия банков, чтобы обеспечить клиенту комфортные условия оплаты жилья.
После снижения ключевой ставки ЦБ сохранится возможность перехода на ипотеку с более выгодными условиями, чем те, что действуют сегодня.
Фото: kfamily.ru
Анастасия БЫЧКОВА (на фото), директор департамента ипотечного кредитования загородной недвижимости ФСК Family:
— Конечно, такие программы, как ипотека с кешбэком, траншевая и субсидированная от застройщика, пользуются достаточной популярностью у клиентов. Запрет этих программ, безусловно, скажется на покупательском спросе.
Предполагаю, что снижение продаж составит примерно 30% от текущего объема.
Фото предоставлено пресс-службой Группы Родина
Владимир ЩЕКИН (на фото), основатель Группы Родина:
— Инициатива ЦБ с введением ипотечного стандарта затрагивает сравнительно небольшую часть рынка. Описанные в документе схемы характерны для 10% — 12% сделок.
Большинство потенциальных заемщиков, которые прежде рассчитывали на субсидированные ставки, пока отложат покупку жилья, а меньшинство будет искать альтернативные варианты.
Таким образом, снижение спроса в первые полгода после того, как документ вступит в силу, составит 7% — 10%.
Помимо рассрочек, застройщики будут стимулировать клиентов различными бонусными программами (кешбэк, скидки, акции, подарки). А также предоставлением льготного или бесплатного доступа к продукции компаний-партнеров (например, мебель, отделочные материалы, бытовое оборудование, гаджеты).
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
Светлана БАРДИНА (на фото), директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов:
— В условиях работы по ипотечному стандарту девелоперам проектов комфорт- и бизнес-классов остается надеяться на внедрение новых льготных госпрограмм, обещанных депутатами и Правительством.
Продажи в премиальном сегменте сохранятся на стабильном уровне за счет программ рассрочки, особенно беспроцентной.
Срок погашения займа с помощью этого инструмента значительно меньше, чем в случае с ипотекой, но он позволяет приобретать квартиры в новостройках по фиксированной стоимости без переплат и с гибким графиком платежей.
Фото из архива А. Гусева
Алексей ГУСЕВ (на фото), гендиректор «Главстрой-Недвижимость»:
— Совокупный объем банковских сбережений граждан на сегодняшний день составляет порядка 50 трлн руб. Благодаря высоким ставкам по депозитам приток средств на счетах за квартал составил 6,5%.
Но в условиях нынешней экономической нестабильности вкладчики станут рассматривать другие механизмы сохранения своих накоплений, в первую очередь обращая внимание на «квадратные метры» как наиболее очевидный защитный актив.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме
Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта
Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья
ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)
ЦБ: после завершения льготной ипотеки продолжают возникать серые схемы, что повышает цены на жилье
Эксперты: скидок от застройщиков стало меньше, но теперь они реальные
В России могут появиться новые адресные программы льготной ипотеки
ЦБ не нравится такой банковский инструмент, как покупка сниженной ставки по кредиту
Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков
Эксперты: застройщики согласны сами субсидировать ипотечные ставки, но не готовы давать покупателям скидки
Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС
ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой
По словам директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Михаила Полухина, которые привел Forbes, в июне — начале июля кредитные организации заблаговременно повысили ставки по вкладам и накопительным счетам.
«Высокий "ключ" и новые макропруденциальные меры регулятора уже и так сильно охладили рынок», — заявил РИА заместитель президента — председателя правления Почта Банка Алексей Охорзин.
Согласно прогнозу управляющего директора рейтинговой службы НРА Сергея Гришунина, в ближайшие полтора-два месяца рыночные ставки по ипотеке без учета льготных программ будут составлять в среднем 20% — 22%.
Этот уровень является для ипотеки заградительным, и выдачи будут концентрироваться лишь в рамках льготных госпрограмм, резюмировал управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов.