Снижение государственной поддержки ипотечного рынка и повышение ключевой ставки ЦБ привели к сокращению продаж в новостройках столицы в июле — сентябре по сравнению с II кварталом на 31%. Стоит ли теперь ожидать банкротства девелоперов — в этом вместе со специалистами разбиралась редакция IRN.RU.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
О финансовых итогах года говорить пока рано, но в 2024-м первичное жилье продолжало дорожать и выручка застройщиков падала медленнее, чем спрос, отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото ниже).
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
По оценкам аналитиков, за 10 месяцев общая сумма полученных столичными девелоперами средств составила 1,44 трлн руб. — абсолютный максимум в этом периоде за всю историю рынка.
Впрочем, динамика продаж не учитывает роста объемов строительства. Поэтому, чтобы понять насколько отрасль устойчива, необходимо смотреть на показатель распроданности квартир, от которого зависит наполнение счетов эскроу.
Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ
Проект будет закрыт с прибылью для застройщика после погашения проектного финансирования, если на момент ввода он реализует 70% квартир, уточнил руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото).
Динамика продаж в строящихся объектах Москвы
Год |
2020 |
2021 |
2022 |
2023 |
2024 |
Объем строительства, млн м2 |
16 |
15,6 |
14,3 |
16,9 |
18,6 |
Не продано |
30% |
37% |
36% |
42% |
45% |
Продажи не открыты |
21% |
15% |
16% |
16% |
11% |
Продано, в т. ч. |
50% |
48% |
48% |
43% |
44% |
до 20% проектного объема |
1% |
1% |
3% |
1% |
2% |
21-40% проектного объема |
3% |
4% |
6% |
6% |
5% |
41-60% проектного объема |
5% |
7% |
9% |
9% |
8% |
61-80% проектного объема |
11% |
9% |
11% |
12% |
11% |
более 80% проектного объема |
30% |
27% |
20% |
14% |
18% |
Источник: NF Dom
С этой точки зрения ситуация в столице просто отличная. По данным на 11 ноября, в Москве было распродано 76% площадей в домах, которые сдаются в 2024-м и 61% — в тех МКД, что введут в следующем году.
Для сравнения: в целом по стране эти показатели составляют 67% и 45% соответственно.
Понимая, что льготную ипотеку не будут продлевать бесконечно, застройщики продавали жилье опережающими темпами. И дороже, чем планировали изначально. Такая тактика позволила девелоперам создать хороший запас на счетах эскроу.
Как изменились доходы столичных девелоперов по ДДУ
Сегмент |
Выручка в июне
2024 г., млрд руб. |
Выручка в октябре
2024 г., млрд руб. |
Динамика |
Всего |
193,1 |
152,3 |
-21,1% |
Массовый |
49,6 |
37,4 |
-24,6% |
Бизнес |
66,2 |
53,8 |
-18,7% |
Премиум |
23,9 |
27,8 |
+16,3% |
Элитный |
8,8 |
14,6 |
+65,9% |
Новая Москва |
44,5 |
18,8 |
-57,8% |
Источник: Метриум
Хотя в текущем году застройщики и получат рекордный объем финансовых средств, в разных сегментах ситуация различная. По сравнению с пиковым июнем в октябре в плюсе остались только премиум- и делюкс-классы.
Компании, сделавшие ставку на массовое жилье, за год потеряли 40% выручки. Причина понятна, их клиенты сильнее всего зависят от ипотеки.
Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»
На 01.10. 2024 средняя ставка по проектному финансированию в Центральном федеральном округе составляла 7,96%, увеличившись за год на 2,46 п. п., при том что ключевая ставка ЦБ выросла на 6 п. п.
Сегодня те застройщики, кто выводит на рынок новые проекты, кредитуются под 25% — 29%. По мере наполнения счетов эскроу ставка будет снижаться, но при нынешнем уровне спроса ждать этого придется долго.
Особенно, если учитывать, что до 40% новостроек в Москве продается в рассрочку, которую гендиректор компании ГК Dominanta Денис Бородако (на фото ниже), назвал не более чем «пустышкой», поскольку она не приносит денег на счета эскроу и не выводит на спецставку.
Фото: пресс-служба Dominanta
В итоге это может привести к резкому снижению объемов строительства в стране. Чтобы такого не произошло, предлагается субсидировать из бюджета проектное финансирование до уровня 12% — 14%.
Но даже если власти этого не сделают, в Москве все равно строить будут много. В последние годы девелоперы активно покупали землю под свои проекты (причем и в рамках КРТ), и просто «заморозить» их не получится.
Еще хуже то, что эти участки приобретались по дорогим бридж-кредитам.
Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости
Теоретически, со временем такие займы должны конвертироваться в проектное финансирование, но цикл превращения «бумажных проектов в бетонные» измеряется годами, а при текущей ключевой ставке ЦБ себестоимость земли до выхода на стройку легко может удвоиться.
Поэтому, по мнению исполнительного директора НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяны Подкидышевой (на фото), сегодня многие застройщики и пытаются избавиться от лишних площадок.
Фото: Key Capital
Помимо снижения доходов и дорогих кредитов девелоперские компании сталкиваются с другими рисками. Главный из них — рост себестоимости строительства, отмечает гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).
Повышение цен на стройматериалы напрямую сказывается на конечной стоимости проектов и ухудшает финансовое положение застройщиков.
Фото: fsk.ru
К проблеме себестоимости можно отнести и дефицит кадров, вызванный увеличением объемов строительства, оттоком мигрантов, и, как следствие, ростом зарплат, считает директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото).
Фото из личного архива Е. Тарасовой
Тем не менее, несмотря на все перечисленное, по убеждению коммерческого директора компании Plus Development Елены Тарасовой (на фото), массовые банкротства девелоперских компаний в обозримом будущем Москве не грозят.
Во-первых, для этого нет причин: глобально ситуация на рынке пока не внушает опасений.
Фото: NF Group
Во-вторых, банкротства, по словам управляющего директора NF Dom Натальи Сазоновой (на фото), невыгодны и банкам, которые должны будут достраивать жилье, если девелоперы не выдержат бремени своих обязательств.
А когда ситуация начнет влиять на устойчивость банковской системы, государство будет напрямую субсидировать уже кредитные организации.
Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум
Но, скорее всего, власти (по крайней мере региональные) вмешаются намного раньше.
Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что московское правительство ведет постоянный мониторинг и при необходимости включается в решение проблем дольщиков.
В результате за последнее время банкротство пережил только один застройщик — Seven Suns Development, и власти столицы действительно очень быстро нашли ему замену. Теперь перед дольщиками недостроенных им объектов отвечает вполне стабильная Capital Group.
Фото: banki.ru
В общем, ничего катастрофического пока не предвидится.
«Государство и системные банки будут оборонять инвестиционно-строительный рынок до последнего патрона», — резюмировал управляющий партнер ЖК LES Олег Дедков (на фото).
В зоне риска находятся лишь компании, неграмотно рассчитавшие финансовую модель, а также новые проекты в бюджетных сегментах. Особенно, если земля для них была приобретена относительно недавно.
Фото: kf.expert
«Те, кто занимался жилищным строительством, исходили из предпосылки, что ключевая ставка ЦБ снизится и деньги будут доступны. Теперь они осознали, что это надолго», — заметил управляющий партнер NF Group Алексей Новиков (на фото).
Длительное падение продаж, безусловно, чревато проблемами и для крупных девелоперов, которые ориентируются на масштабы и объемы сделок. Если падение спроса продлится больше года, то у них могут возникать сложности.
Фото из личного архива И. Доброхотовой
В любом случае, по мнению экспертов, в том числе основателя БЕСТ-Новострой и bnMAP.pro Ирины Доброхотовой (на фото), наиболее вероятный вариант развития событий, если дела у застройщика пойдут плохо, — это дружественное поглощение банком или другим девелопером.
Не исключено слияние с государственными компаниями и появление новых финансово-инвестиционных групп. Собственно, этот процесс уже идет: в октябре Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Главный аналитик Сбера: жилищное строительство — самый пострадавший от кризиса сектор экономики
Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве
Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры
Эксперты: сегодня в зоне риска находятся те застройщики, кто сделал ставку на льготную ипотеку
Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году
Эксперты: в 2025 году около трети застройщиков понесут убытки
Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен
Sminex закрыл сделку по приобретению ГК ИНГРАД у концерна «Россиум»
Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются
Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет
По словам директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Михаила Полухина, которые привел Forbes, в июне — начале июля кредитные организации заблаговременно повысили ставки по вкладам и накопительным счетам.
«Высокий "ключ" и новые макропруденциальные меры регулятора уже и так сильно охладили рынок», — заявил РИА заместитель президента — председателя правления Почта Банка Алексей Охорзин.
Согласно прогнозу управляющего директора рейтинговой службы НРА Сергея Гришунина, в ближайшие полтора-два месяца рыночные ставки по ипотеке без учета льготных программ будут составлять в среднем 20% — 22%.
Этот уровень является для ипотеки заградительным, и выдачи будут концентрироваться лишь в рамках льготных госпрограмм, резюмировал управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА Юрий Беликов.