О том, как региональные рынки жилья реагируют на рост ключевой ставки ЦБ и новые правила игры в сфере ипотечного кредитования, ЦИАН рассказали застройщики, риэлторы и аналитики, хорошо знакомые с ситуацией на рынке Новосибирска.

Фото: www.voms.ru

Напомним, что решением Правительства и по инициативе Президента госпрограмму льготной ипотеки — как одну из мер господдержки граждан и строительной отрасли — федеральные власти продлили до 1 июля 2022 года. 

При этом начиная со 2 июля этого года субсидируемая ставка ИЖК по ней была повышена с 6,5% до 7% годовых, а максимальный размер кредита с 6—12 млн руб. (в зависимости от региона) сокращен до 3 млн руб. для всех субъектов РФ.

Фото: www.yandex.ru

Такое ужесточение — особенно на фоне актуального роста цен на жилье из-за подорожания стройматериалов и последовательно повышаемой ключевой ставки ЦБ — резко снизило доступность ипотеки и в целом покупки жилья в новостройках для многих россиян, в том числе и жителей Новосибирска, отмечают региональные эксперты.   

Согласно расчетам аналитиков, сегодня средний новосибирский покупатель может позволить себе купить жилье в ипотеку (при первоначальном минимальном взносе в 15%) от застройщика стоимостью до 3,5 млн руб.

Фото: www.сз-саратов.рф

При этом «квадрат» по большинству позиций подорожал в Новосибирске за последний год на 30—40%: если в 2019 году можно было купить здесь квартиру в новостройке класса «комфорт плюс» по цене 80 тыс. руб. за 1 кв. м, то в конце 2020 года цена — уже по цене от 110 тыс. руб. и выше. 

По мнению директора по продажам КПД-Газстрой Валерия Коваленко (на фото), урезанная господдержка лишила новосибирских «льготников» сразу половины ранее доступного жилья от застройщиков.

Фото: www.infopro54.ru

«Все остальное должен купить кто-то другой, чтобы перегретый строительный рынок избежал стагнации», — заметил представитель девелоперского бизнеса.

Он также посетовал на то обстоятельство, что ужесточение льготной ипотеки резко обрубило возможности людей покупать просторные 2-х и 3-комнатные квартиры, доля которых стала увеличиваться в объеме предложения от застройщиков за время действия госпрограммы, стартовавшей весной в апреле-мае 2020 года.  

По мнению Коваленко, льготную ипотеку постепенно начнут сворачивать. «Может, поднимут размер взноса, повысят опять ставку, — предположил он, добавив: — Но это и правильно, потому что нет смысла перегревать рынок, это в дальнейшем может аукнуться самим же застройщикам».

Фото: www.kp.ru

С ноткой ностальгии отозвался о льготной ипотеки на новостройки в старой версии представитель ГК Союз Александр Свежинцев (на фото).

«Люди понимали: если сегодня они могут взять просторную квартиру за 5–6 млн руб. с первоначальным взносом менее 1 млн руб., то уже в июле за то же самое жилье им придется сделать одномоментный взнос в половину стоимости квартиры», — заметил он.

Эксперт также не исключил, что льготная ипотека на новостройки может быть в скором времени свернута Правительством или дополнительно ужесточена.

Фото: www.facebook.com

По словам руководителя отдела новостроек Центрального агентства недвижимости (Новосибирск) Александра Задары (на фото), сегодня количество новых заявок на ипотечные кредиты в столице Сибири сократилось по сравнению с июнем вдвое.

«Учитывая, что в ипотеку сейчас приобретают жилье до 90% новосибирцев, это очень иллюстративно», — подчеркнул эксперт. Он прогнозирует «дальнейшее затухание интереса» к недвижимости в Новосибирске.

«Дело в том, что последний год заставил горожан "расчехлить кубышки" и вложить в жилье столько средств, сколько это вообще было возможно. Их финансовые возможности попросту исчерпаны», — пояснил Задара. Он убежден, что реанимировать региональный рынок жилья сможет только «усиленное государственное регулирование ценообразования и выдачи ипотечных кредитов».

Фото: www.sasn.ru

В материале ЦИАН также приводятся мнения специалистов, которые более оптимистично смотрят на развитие ситуации — как в Новосибирске, так и в России в целом.

Они считают, что отток покупателей, ориентированных на ужесточенную льготную ипотеку на новостройки, компенсируется увеличением доли целевой аудитории видоизмененной «Семейной ипотеки».

Напомним, что решением федеральных властей действие этой госпрограммы с льготной ставкой до 6% расширилось: с 2 июля участвовать в ней могут заемщики даже с одним малолетним ребенком. (см. таблицу).

Фото: www.cdn.postnews.ru

По расчетам первого заместителя председателя правления Сбербанка Александра Ведяхина (на фото), расширение действия льготной семейной ипотеки увеличивает потенциальную клиентскую базу в 1,8 раза — с 2,5 млн до 4,8 млн российских семей.

«Получается, в числе грядущих ипотечных сделок почти 7% будет приходиться именно на семейных заемщиков — этот показатель значительно выше в новостройках класса "стандарт": там по семейной ипотеке сегодня оформляется каждая четвертая покупка», — уточнил топ-менеджер крупнейшего российского банка с госучастием.

Фото: www.in-news.ru

С ним солидарен ведущий аналитик федеральной компании «Этажи» Александр Иванов. «Покупатели активно переориентируются с льготной на семейную ипотеку, банки привлекают потенциальных клиентов из некогда "красной зоны": с низким уровнем первоначального взноса или вообще с его отсутствием, невысокими доходами», — заметил эксперт.

По его мнению, ипотека не стала менее доступной, просто «на фоне спецпредложений от банков стало чуть сложнее самостоятельно подобрать реально выгодный вариант».

Иванов прогнозирует, что в течение ближайших двух-трех лет средняя конечная цена недвижимости может временно снизиться (в том числе за счет уменьшения средней площади продаваемых квартир) на 10—15%, как это уже было после кризисов 2008-го и 2014—2015 годов.

Фото: www.infopro54.ru

А вот эксперт по новостройкам агентства недвижимости «Жилфонд» (Новосибирск) Григорий Якобсон (на фото) не разделяет надежд коллег на рост семейной ипотеки. Он ориентируется на показатели прошлого года, когда по объемам жилищных покупок семейных клиентов с лихвой перекрыли те же инвесторы. 

«Многие семьи с ребенком рассматривают приобретение недвижимости и без всякой поддержки, последняя зачастую только выполняет роль приятного бонуса», — отметил Якобсон.

По его прогнозу цены на жилье в ближайшие месяцы будут расти, причем новостройки потянут за собой рынок вторичного жилья, что негативно скажется на доступности жилой недвижимости в целом.

Другие публикации по теме:

Эксперты: снижение доступности льготной ипотеки и рост цен уменьшили спрос на 2-комнатные и 3-комнатные квартиры

Эксперт: из-за ужесточения условий льготной ипотеки на новостройки в столичном регионе вырос спрос на «вторичку»

Продажи жилья по ДДУ в Московском регионе в августе остались на уровне 2019 года

Эксперты: ипотека подорожает, но со спросом и ценами на жилье возможны вариации

Со 2 июля изменились условия госпрограмм «Льготная ипотека на новостройки» и «Семейная ипотека»

Эксперты: для покупки жилья в Москве льготная ипотека с новыми условиями станет фактически бесполезной

Эксперты: льготную ипотеку на новостройки фактически отменили для обеих столиц и Подмосковья

Эксперты: квартиры в столичных новостройках дорожают и уменьшаются в габаритах

До закрытия льготной ипотеки под 8% — самой доступной для покупателей — остаются считанные недели. Циан.Журнал решил выяснить, чего ждать после 1 июля.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Ведущим специалистам в сфере недвижимости аналитики задали четыре вопроса:

1. Льготная ипотека завершается. Кто будет покупать массу строящихся квартир при нынешней негуманной рыночной ставке? Нас ждет падение цен на новостройки или резкое снижение объемов строительства?

2. Правительство активно обсуждает и, скорее всего, внедрит адресные программы господдержки: для учителей, молодых специалистов и т. д. Насколько они смогут заменить льготную ипотеку? Какими должны быть условия новых программ, чтобы они работали эффективно?

3. ЦБ и профильные министерства считают, что льготная ипотека стала основной причиной взлета цен на новостройки и прогрессирующей инфляции. Так ли это, с вашей точки зрения?

4. Как сейчас действовать тем, кто хочет поменять жилье, но еще не совсем к этому готов: торопиться со сделкой в попытке «заскочить в последний вагон» льготной ипотеки или подождать новых выгодных вариантов?

Фото: t.me/clubinvestmsk

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ (на фото), исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

— Разумеется, резкое изменение на рынке льготных ипотечных программ снизит платежеспособный спрос на новостройки. Но последствия будут нелинейными: это не приведет к пропорциональному снижению цен.

Практически все жилье строится с использованием счетов эскроу, и девелопер не может изменить объемы продаж и скидок в рамках договора проектного финансирования без полного его пересмотра.

Впереди непростой период, когда застройщикам не будет хватать платежеспособного спроса и в ход пойдут все рыночные методы его стимулирования, а также собственные резервы.

Не будем забывать и о том, что решение жилищных, социальных проблем — это задача государства. Поэтому там, где необходима поддержка или где видится приоритет развития, будут создаваться адресные льготные ипотечные программы.

А покупателям жилья я бы напомнил, что это крайне ответственный шаг, который не предполагает импульсивных решений. Нужно объективно оценивать свои финансовые возможности. Если нет денег или не получается выбрать подходящую недвижимость, то покупать жилье по принципу «лишь бы успеть» точно не стоит.

Фото: erzrf.ru

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ и аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА):

— Затянувшийся период высокой ключевой ставки делает любые льготные ипотечные программы очень обременительными для бюджета, поэтому не исключено, что массового ввода адресной поддержки придется подождать.

Стоит отметить, что роль ипотеки в инфляции сильно преувеличена. С 1 января ее объем сократился в два раза, но это не улучшило ситуацию, поскольку остались иные, гораздо более значимые, причины. График удорожания новостроек вполне совпадает с ростом цен на основные потребительские товары.

Ситуация 2015 года, когда цены на первичном рынке упали на 25%, в условиях проектного финансирования повториться не может. Тогда застройщики закрывали вызванные текущими продажами кассовые разрывы за счет снижения цен и реализации жилья ниже себестоимости.

Сейчас сокращение продаж, безусловно, будет, но падение цен маловероятно. Проектное финансирование освобождает застройщиков от необходимости поиска денег.

Банки продолжат работать по текущему строительству, но, скорее всего, притормозят свое участие в новых проектах. Поэтому их вывод на рынок замедлится, пока там не восстановится баланс предложения и спроса.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Валерий КОЧЕТКОВ (на фото), директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

— Падения цен ожидать не стоит, поскольку сегодня стройка не зависит от продаж, как это было до ввода механизма проектного финансирования. А вот сокращение объема строительства на 30% — 40% вполне вероятно.

Отчасти льготная ипотека способствовала росту цен, особенно из-за перекупщиков, разгонявших цену на рынке. В период низких ставок инвесторы брали по несколько жилищных кредитов, а затем выставляли квартиры на продажу с плюсом до 50%.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Всеобщая льготная ипотека изжила себя — из «лекарства» для рынка она превратилась в «допинг». Ее использование оправданно только в период социально-экономической турбулентности, сейчас же настало время персональных мер поддержки и поощрения отдельных категорий населения.

Власти обсуждают внедрение адресных льготных программ, в том числе для участников СВО и сотрудников оборонных предприятий. Это прекрасная альтернатива прежней ипотеке с господдержкой.

Несмотря на то что адресные варианты заменят действующие льготные программы, рекомендую не откладывать покупку первичного жилья. На динамику цен влияет множество факторов, и новостройки дорожают как минимум на уровне инфляции, даже в условиях сжимающегося спроса.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Алексей НОВИКОВ (на фото), директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

— Я считаю, что серьезная ошибка заключалась в постоянном продлении льготной ипотеки. Лучшим решением было бы закончить ее еще в конце 2021 года и сделать адекватную, низкую стандартную ставку, которую могло бы позволить себе большинство покупателей.

Адресные программы не смогут заменить ипотеку с господдержкой в полной мере, но расширят пул льготников. Положительное влияние на состояние рынка могло бы оказать снижение ключевой ставки ЦБ хотя бы до уровня 12% — 13%.

Теперь при запуске новых программ придется четко учитывать ценовой диапазон стоимости квартир, чтобы они могли отвечать запросам и интересам покупателей.

Если же сегодня у кого-то есть необходимость или желание купить конкретную квартиру, то я бы советовал сделать это, пока еще действуют выгодные условия ее приобретения.

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

— Практический опыт говорит: какой бы ни была ситуация на рынке, при необходимости лучше менять жилье. Только нужно понимать, какие задачи стоят перед семьей, какие ресурсы можно задействовать, к какой финансовой нагрузке это приведет.

И если ипотека (даже льготная, под хороший процент) будет обслуживаться из последних сил и придется кардинально снизить размерность и интенсивность накоплений — то нет, это будет плохая история.

Но если у вас есть на руках деньги или они появятся после продажи имеющейся квартиры, возможно, стоит обратить внимание на вторичный рынок. Сейчас время покупателя, и при наличии средств вы будете интересным игроком и сможете рассчитывать на качественные варианты и серьезную скидку.

Но я бы не стал сегодня брать жилье в инвестиционных целях. Потому что бездумно «парковать» деньги в недвижимость: не факт, что в ближайшее время она будет дорожать, тем более на фоне ключевой ставки ЦБ в 16%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

C 1 июня вступают в силу изменения параметров Дальневосточной и Арктической ипотек

Принят закон о поддержке многодетных семей в погашении ипотечных кредитов

Госдума: россияне смогут самостоятельно продавать ипотечное жилье

Росреестр: в апреле зафиксирована максимальная в этом году доля ипотек при оформлении ДДУ

Эксперты рассказали, кто и зачем покупает жилье в ипотеку по рыночным ставкам

Эксперты: доля жилищных кредитов на новостройки в апреле снизилась, а на ИЖС — выросла

ЦБ: снижение спроса на ипотеку не приведет к проблемам у застройщиков

Сергей Пахомов (Госдума): Дверь под названием «Льготная ипотека» закрывается

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: при снижении доступности ипотечных кредитов интерес к микрожилью будет только расти